最新CPA会计讲义-第七章

第七章投资性房地产

近年考情分析：本章近年主要以客观题形式出现：2011年3分；2010年2分；2009年3分。

重点难点归纳：投资性房地产的内容和初始计量；投资性房地产的后续计量；投资性房地产的转换；投资性房地产的处置。

主要内容讲解：

第一节投资性房地产特征和范围

一、定义和特征

1.定义

是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。

2.特征

（1）是一种经营活动；

（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；

（3）有两种后续计量模式。

二、范围

1.已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

2.已出租的土地使用权。是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。

注意：

（1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

●空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。

（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；

●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产应确认为固定资产。

（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。

（7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，

用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

（8）集团内关联企业之间租赁房地产的,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。

【例题1·单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的已出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

[答疑编号3756070101]

『正确答案』B

『答案解析』选项A，房地产企业开发的准备出售的房屋应确认为存货；选项C企业持有准备建造房屋的土地使用权应确认为无形资产；选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物不确认为企业的资产。

【例题2·多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。

A.出租给本企业职工居住的宿舍

B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位

C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店

D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产

E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产

[答疑编号3756070102]

『正确答案』ABCE

『答案解析』选项A，出租给本企业职工居住的宿舍不确认为投资性房地产；选项B，以经营租赁方式租入再转租的建筑物，由于企业不拥有产权，不应确认为投资性房地产；选项C，企业自营的旅馆应确认为固定资产；选项E，企业管理部门正在使用的房产，不属于空置建筑物，即使有董事会书面决议，也不应确认为投资性房地产，而应作为固定资产核算。

第二节投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

确认条件：

1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

注意：

（1）建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

（2）不通过“在建工程”、“无形资产”等账户，直接借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。

二、与投资性房地产有关的后续支出

1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；

注意：科目使用

借：投资性房地产—厂房（在建）

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产—厂房

资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。

【例题1·计算分析题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

[答疑编号3756070103]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000

投资性房地产累计折旧 6 000 000

贷：投资性房地产——厂房20 000 000

（2）20×8年3月15日～12月10日：

借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000

贷：银行存款等 1 500 000

（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产——厂房15 500 000

贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000

【例题2·计算分析题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

[答疑编号3756070104]

『正确答案』

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建）12 000 000

贷：投资性房地产——成本10 000 000

——公允价值变动 2 000 000

（2）20×8年3月15日～11月10日：

借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000

贷：银行存款等 1 500 000

（3）20×8年11月10日，改扩建工程完工