第五章房地产评估详解
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分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 评估房地产的市场价值和市场价值以外价值所采用wk.baidu.com评估 途径和方法可能相同，但其中参数选择的立场可能不同。
▪ 如对房地产市场价值和投资价值的评估，都可以采用收益 途径评估，但在评估市场价值时，收益途径中的折现率是与该 房地产的风险程度相对应的社会平均收益率；而在评估投资价 值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率（通 常称为最低期望收益率）。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估前期工作
▪ 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构和注册 资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项， 拟定评估作业方案，实地勘察评估对象，收集评估所需资料等 工作。
地形及水文状况； ▪ 建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结
构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、建筑式样、建筑物 层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室 内外设施等。 ▪ 3.明确评估对象的产权状况
▪ 土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、 划拨土地使用权或出让土地使用权等）、土地使用权的权属状 况（如独立土地使用权或共享土地使用权等）、土地使用权年 限、建筑物权属状况（如所有权或使用权、独立所有权或共享 所有权等）、评估对象设定的其他权利状况等。
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
▪ 评估房地产市场价值的基础条件包括： ▪ 房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市
场条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况 （如商业房地产、住宅房地产等）。 ▪ 2.市场价值以外的价值 ▪ 凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都 属于市场价值以外的价值。 ▪ 房地产评估中市场价值以外价值可以包括投资价值、抵 押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。
▪ 一、明确评估基本事项 ▪ （一）评估目的 ▪ 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它
会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不 同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。
▪ 房地产的评估目的可按业务性质划分为: ▪ 房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损
害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷 和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、 承包经营、改制、上市、破产清算等。 ▪ 因此，在受理房地产评估业务时，必须了解评估目的并明 确地写在资产评估业务约定书中和资产评估报告中。 ▪ （二）评估对象 ▪ 明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权 状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中 写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容： ▪ 1.明确评估对象类别
▪ 从实物角度来看，房地产有土地、建筑物和房地等三种类 别,具体又可分为以下几种情况：
▪ （1）空地； ▪ （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； ▪ （3）地上建筑物； ▪ （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体； ▪ （5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； ▪ （6）未来状况下的房地产； ▪ （7）已经消失的房地产； ▪ （8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部
▪
1.确定评估投入的人员
▪
应根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度，
合理确定投入多少人力参加评估。在安排评估人员时，应充分
▪ 1.选择在现在某个日期（现实性评估） ▪ 这是房地产评估中最常见、最大量的情形，通常将评估基
准日选择在评估作业期（评估的起止年月日）的某个日期。 ▪ 2.选择在过去某个日期（追溯性评估） ▪ 如房地产损害索赔中房地产损失价值的评估、房地产纠纷
中对评估结果有争议而引起的复合评估等。 ▪ 3.选择在未来某个日期（预测性评估） ▪ 预测性评估多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析
▪ （三）评估价值类型 ▪ 房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性
及其表现形式。 ▪ 1.市场价值 ▪ 市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日
公开市场上最可能形成的价值。
▪ 公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的， 在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较 充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开且不具有排他性。
提供价值依据的情形中，如房地产在未来建成后价值的评估。
▪ 在明确房地产评估基本事项的基础上，资产评估机构与委 托方便可签订评估业务约定书，正式接受房地产评估委托，并 用法律形式保护各自的权益。
▪ 评估业务约定书的内容一般包括： ▪ 委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范
围、评估价值类型、评估基本假设、评估基准日、委托方应提 供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费 用及其支付方式、评估报告提交日期、违约责任和解决争议的 方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。 ▪ 二、拟定评估作业方案 ▪ 在明确了评估基本事项的基础上，应对评估项目进行初步 分析，拟定评估作业方案。
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 评估房地产的市场价值和市场价值以外价值所采用wk.baidu.com评估 途径和方法可能相同，但其中参数选择的立场可能不同。
▪ 如对房地产市场价值和投资价值的评估，都可以采用收益 途径评估，但在评估市场价值时，收益途径中的折现率是与该 房地产的风险程度相对应的社会平均收益率；而在评估投资价 值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率（通 常称为最低期望收益率）。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估前期工作
▪ 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构和注册 资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项， 拟定评估作业方案，实地勘察评估对象，收集评估所需资料等 工作。
地形及水文状况； ▪ 建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结
构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、建筑式样、建筑物 层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室 内外设施等。 ▪ 3.明确评估对象的产权状况
▪ 土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、 划拨土地使用权或出让土地使用权等）、土地使用权的权属状 况（如独立土地使用权或共享土地使用权等）、土地使用权年 限、建筑物权属状况（如所有权或使用权、独立所有权或共享 所有权等）、评估对象设定的其他权利状况等。
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
▪ 评估房地产市场价值的基础条件包括： ▪ 房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市
场条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况 （如商业房地产、住宅房地产等）。 ▪ 2.市场价值以外的价值 ▪ 凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都 属于市场价值以外的价值。 ▪ 房地产评估中市场价值以外价值可以包括投资价值、抵 押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。
▪ 一、明确评估基本事项 ▪ （一）评估目的 ▪ 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它
会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不 同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。
▪ 房地产的评估目的可按业务性质划分为: ▪ 房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损
害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷 和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、 承包经营、改制、上市、破产清算等。 ▪ 因此，在受理房地产评估业务时，必须了解评估目的并明 确地写在资产评估业务约定书中和资产评估报告中。 ▪ （二）评估对象 ▪ 明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权 状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中 写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容： ▪ 1.明确评估对象类别
▪ 从实物角度来看，房地产有土地、建筑物和房地等三种类 别,具体又可分为以下几种情况：
▪ （1）空地； ▪ （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； ▪ （3）地上建筑物； ▪ （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体； ▪ （5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； ▪ （6）未来状况下的房地产； ▪ （7）已经消失的房地产； ▪ （8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部
▪
1.确定评估投入的人员
▪
应根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度，
合理确定投入多少人力参加评估。在安排评估人员时，应充分
▪ 1.选择在现在某个日期（现实性评估） ▪ 这是房地产评估中最常见、最大量的情形，通常将评估基
准日选择在评估作业期（评估的起止年月日）的某个日期。 ▪ 2.选择在过去某个日期（追溯性评估） ▪ 如房地产损害索赔中房地产损失价值的评估、房地产纠纷
中对评估结果有争议而引起的复合评估等。 ▪ 3.选择在未来某个日期（预测性评估） ▪ 预测性评估多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析
▪ （三）评估价值类型 ▪ 房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性
及其表现形式。 ▪ 1.市场价值 ▪ 市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日
公开市场上最可能形成的价值。
▪ 公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的， 在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较 充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开且不具有排他性。
提供价值依据的情形中，如房地产在未来建成后价值的评估。
▪ 在明确房地产评估基本事项的基础上，资产评估机构与委 托方便可签订评估业务约定书，正式接受房地产评估委托，并 用法律形式保护各自的权益。
▪ 评估业务约定书的内容一般包括： ▪ 委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范
围、评估价值类型、评估基本假设、评估基准日、委托方应提 供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费 用及其支付方式、评估报告提交日期、违约责任和解决争议的 方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。 ▪ 二、拟定评估作业方案 ▪ 在明确了评估基本事项的基础上，应对评估项目进行初步 分析，拟定评估作业方案。