公司物业管理工作办法

物业治理综合工作手册

一、接管验收规定

1.职责

1.1公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业治理处。1.2物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的验收，并指导及配合物业治理处完成岗位和责任交接工作。

1.3物业治理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下按照物业治理方案，组织各岗位人员熟悉环境及设备，按规定步骤与移交方逐项同意其治理岗位及责任。

2.工作程序

2.1物业验收小组成立

2.1.1当公司承接新的物业治理项目时，由公司总经理确定成立物业验收小组。依照物业情况选择下述专业人员：电梯专业、空调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业。

2.1.2物业验收打算的制定

物业验收小组会同物业治理处，依照物业治理合同的要求制定相应《物业验收打算》，在验收打算中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员。验收打算应由验收小组组长审核，并报总经理批准。

2.2资料的接管验收

物业验收小组会同物业治理处按验收打算进行资料的接管验收，认真审查验收移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交

接记录》中，关于个不一时难以备齐的资料，在不阻碍整个接管验收的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。

2.3物业的预验收

2.3.1物业验收小组分专业系统，按验收打算要求依据涉及图纸进行预验收。

2.3.2验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，要紧验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂，并清点数量。

2.3.3在预验收中检查出不合格源，提出书面的《房屋、设备、设施整改报告》，返回给移交单位，由移交单位或工程施工单位进行整改。

2.3.4对预验收的单独设备进行试运转验收，要紧验收设备的安装质量和运转中设备的要紧技术指标。对不符合的指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试。

2.4物业的验收

2.4.1在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后，物业验收小组进行验证，并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。整改合格后，按验收打算进行正式的物业验收。

2.4.2在楼宇的实物验收，按验收打算要求进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的要紧设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在《房屋、设备、设施整改报告》中。

2.5岗位移交

在完成资料交接和现场验收后，物业治理处各岗位人员进驻岗位，配合移交方岗位人员一起履行运行职责，此期间不承担治理责任，仅作为责任移交过程。

各岗位移交最高时限：电梯1周、中央空调2周、消防1周、监控1周、配电2周、给排水1周、供气0.5周、其余岗位0.5周。

2.6责任移交

在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部治理责任由物业治理处负责。至此，物业接收过程完成，物业治理处出具验收总结，物业治理进入日常时期。

2.7验收后的工作

2.7.1各专业工种依照验收后的情况，填写《验收交接记录》。

2.7.2物业验收小组依照单项《验收交接记录》，作出综合性验收评定，并将验收报告呈交公司总经理。

2.7.3公司总经理代表物业验收的接收单位，同物业的移交单位办理相关的手续等存档。

2.7.4物业验收小组收集验收的各种资料及报告，并将经开发商、施工单位、施工监理单位、治理公司等单位签字生效的全部资料报告存档。

3.相关文件

3.1房屋接管验收标准

4.质量记录

4.1验收交接记录 C7.

5.1-5.1-A

4.2房屋、设备、设施整改报告 C7.

5.1-5.2-A

房屋、设备、设施整改报告

C7.5.1-5.2-A

栋号：验收时刻：

验收人：移交人：

验收交接记录

C7.5.1-5.1-A

验收人：移交人：

二、收费治理规定

1.职责范围

1.1收费员负责各项费用的收取，并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门。

1.2综合组主管负责对有偿会务服务进行计费；维修人员负责对有偿维修服务进行计费；保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费。

1.3治理处主任负责对有偿服务收费进行审核。

2.工作程序

2.1办公楼的物业治理费、车辆治理费、有偿服务费、水电供暖费等按月收取。每月10至15日为收费日，收费员须在每月10日前后上门向每位业主发放收费通知书，并提醒业主在15日前交费。为方便业主，所有收费应集中一次进行。

2.2住宅小区的物业治理费、水电费、车辆治理费、有偿维修费等按季度收取。每季度的第一个月收取上季度的所有费用，收取日为该月的10至30日，收费员负责于10日前后在小区公告栏公布收费通知，并上门收费。

2.3收费员应在公布收费通知前按照物业治理费、车辆治理费收费标准，工程维修组提供的水电、供暖费抄记数据，综合组、工程维修组、保洁组提供的有偿服务费清单等准确计算每户业主的应收费用。

2.4对逾期不交纳各项费用的业主（使用人），收费员负责先发放催缴通知单，再依照有关规定处理。

3.质量记录：

3.1《物业治理费一览表》 C7.5.1-5.3-A

3.2《自来水费分摊明细表》 C7.5.1-5.4-A

3.3《电费分摊明细表》 C7.5.1-5.5-A

3.4《供暖燃油费分摊明细表》 C7.5.1-5.6-A

3.5《自来水缴费通知单》 C7.5.1-5.22-A

3.6《公用电摊费缴费单》 C7.5.1-5.23-A