案例培训二(1)

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4、预防和解决此类事情发生的办法：
l （1）明确约定 l （2）充分告知 l （3）及时处理 l （4）摆正心态 l （5）违约必究 l （6）多种方式
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[案例五]物业管理公司如何制止业主 的违章行为？
[案情]业主顾某购买了一套巨型原木雕刻的 座椅和茶桌，准备安装在其设在第29层的物业 内，搬运时，顾某找了六个小伙子合力才能抬 动一件。物业管理公司向设计方征询后，以房 屋楼板无法承受该套家具的重量为由，制止顾 某搬运上楼。但顾某认为自己购置的私有财产 可以安置在自己的物业内，遂与物业发生摩擦 。
l （1）权利义务约定清楚； l （2）积极寻找法律依据； l （3）提前杜绝违章行为的发生； l （4）做好证据的保全工作； l （5）借助广大业主的力量。
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给物业公司提个醒———打官司
l 物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为 业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自 己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当 的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了 其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解 决问题。
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关于物业管理企业的责任，主要是看其是 否具有过错。从本案的案情来看，物业管理 企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾 向实业公司提出改进的请求，但实业公司并 未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全 问题已引起足够的重视。如果物业服务合同 没有特别的约定，物业管理企业不应当承担 赔偿责任。
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审判：
深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及 建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造 成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承 担民事责任。原告停车——发现被砸——交涉 ，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆 的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任 。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人 或管理人，不须承担责任。
[分析] 本案谁应当承担民事责任？为什 么？
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[评析］本案的核心是谁应当承担民事责任。
本案产生的原因： l 一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用
中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；
l 二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过 猛，致玻璃坠落。
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首先，就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在 质量问题却没有及时得到维修的责任。
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2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员 工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破 碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物 的孙某的头顶部，致使孙某当场昏迷。孙某的 同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去 医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币8 万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管 理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。
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请问： l 1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？ l 2、物业管理企业该不该收取装修押金，为什
么？ l 3、物业管理企业有些什么权利？ l 4、如何预防和解决此类事情的发生呢？
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1、物业管理企业没有罚款权。 因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚
应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权 范围内实施，而物业管理企业只是一个企业法 人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包 括罚款权在内的任何行政处罚行为。
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请问：
l 1、购置财产是否都可以安置在自己的物业内 ，为什么？
l 2、作为物业管理公司经常会碰到业主的违章 行为，你认为应该如何制止业主的违章行为？
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1、并非所有业主购置的财产都可以安置在自己 的物业内。
业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规 定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合 理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风 、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的 相邻关系。
评析：
业主装修影响他人，物业管理公司理应想方 设法予以协调或制止，这是物业管理公司的权利 ，也是其责任和义务。
业主既然把装修管理的权利赋予物业管理公司 ，物业管理公司就应该去行使这项权利，履行这 项义务。否则，就是违反了合同，业主也就可以 据此投诉物业管理公司，严重时，甚至可以通过 业主委员会将该物业管理公司解聘。
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对气味大的作业 l （1）需提前申请，批准后方可施工 l （2）要求装修方加装排气扇，使施工区域变
成负压区
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对环境的管理 l （1）加强成品保护工作 l （2）明确垃圾集中地、清运路线、清运时间 l （3）告知运货电梯的尺寸，及可从楼梯运送
货物的最长尺度 l （4）大宗物品运送需提前申请
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l 公民只能在法律规定的限度内自由行使占 有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当 本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律 、法规及业主公约的有关规定。同时还应当顾 及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人 权益为前提，否则应加以必要的限制。
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2、物业管理公司对以下违章行为有权制止：
本案实业公司作为某大厦的所有人，应当 承担主要责任。
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其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力 过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙 某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某 应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装 存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患， 也是窗户玻璃坠落的原因，与孙某的伤害 存在间接的因果关系，因此肖某应当与实 业公司共同承担法律责任。
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次日，刘某又打电话来说情况并未好转，严重影 响他们正常生活与休息。如果再这样下去，他们 将拒交以后的物业管理费，并向有关行政主管部 门投诉。物业管理公司回话说，已经告知装修单 位了，但他们要赶工，没办法。刘某听后很生气 ，业主装修影响他人，物业管理公司就无法有效 协调或制止吗？
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2、物业管理公司可以收取装修押金。
应按照购房人在买房时与开发商双方的约定 为准，即按《业主临时公约》中的规定执行。 收取装修押金之后，物业管理公司如果发现在 装修过程中出现损坏物业、设备设施，对他人 造成生命、健康、财产方面的损失时，可以从 这笔押金中支付。这可以说是一个较好的监督 、控制、补救的办法。
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[案例四]物业管理公司有罚款权吗？
[案情]大兴公司购买了一套商住两用房准 备用作办公，办理入住手续后，物业管理 公司要求大兴公司与装修公司分别交纳 2000元的装修押金，大兴公司为了顺利 装修、早日开业，就一并缴纳了装修押金 。完毕后，大兴公司到物业管理公司要求 退还押金，没想到却被物业管理企业以违 章装修为由罚了1500元。大兴公司一气 之下将物业管理公司告上法庭。
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[案例分析二]高空坠物砸车，物业公司 巧妙取证免责
[案情] 2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停 放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸 坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保 安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸， 并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚 手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满 灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明 显的锐物砸痕。
根据物业产权行使的法律限制原则和相邻权 的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益， 不得妨害公共利益。
根据民法原理，业主有及时维修的义务，如 果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有 赔偿的义务。
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《物业管理条例》第五十六条规定，物业 存在安全隐患，危及公共利益及他人合法 权益时，责任人应当及时维修养护，有关 业主应当给予配合。
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2020/11/20
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[案例一]某大厦窗户玻璃坠落致人伤 害赔偿纠纷案
【案情】某大厦是被告某实业公司开发的写 字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租 的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委 托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于 该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数 次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但 实业公司未及时进行修缮处理。
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随后赶来的管理处工作人员对现场进行了 多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。 徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位 交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地 产公司和A大厦停车场的管理单位某物业 管理公司告上法庭，要求两被告连带赔偿 其修车费1000元。
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原告徐某起诉的主要理由是，B大厦在拆 除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小， 不足以防止损害的发生，应负赔偿责任； 而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥 善看护，也应承担连带赔偿责任。
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被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻 璃安装不牢所致，而非本人责任，实业公 司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔 偿责任。
被告实业公司辩称：玻璃掉落伤人系租户 肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担 责任。
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被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装 存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公 司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未 予答复。物业管理企业己尽管理职责，故不应 承担赔偿责任。
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最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原 告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物 业管理公司的起诉。
评析： l B大厦发展商
l A大厦物业管理公司
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实务操作建议： 1、应协助事主查明事件的真实过程。 2、全面加强证据意识。 3、根据目前最高人民法院举证规则的规定
l （1）擅自改变土地用途的； l （2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构
、外观，毁损设施设备，危及房屋安全的； l （3）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用
部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环 境，影响景观，制造噪声扰民的。 l （4）不照章缴纳各种费用的。
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3、物业管理公司如何预防和处理业主的违章行 为：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。
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[案例三]业主装修影响他人，物业管理 公司应如何协调？
[案情]业主刘某投诉：隔壁装修施工噪 音过大，一天到晚不停地打墙、锯木，噪 音很大，请物业管理公司尽快处理。物业 管理公司赶快派人去查看，发现刘某反映 的情况属实，于是提醒装修施工单位注意 文明施工，不要影响他人生活。
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在具体的管理中，可以分几步走： 约定要清楚。 告知要到位。 加强巡视和监督。 业委会要尽责。 业主可投诉。
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对噪音大的工具
l （1）对噪音大的工具、大功率工具、电焊等 要限时、限地使用，保障公共道路、用地通畅 、整洁不被侵占；
l （2）加强对装修单元的监管，及时听取邻居 们的意见，对违规施工人员视其情节轻重分别 给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工 具、责令赔偿损失等处罚。
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3、物业管理企业的权利如下：
l （1）根据有关法规结合实际情况制定物业管理办法； l （2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理； l （3）依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费； l （4）有权制止违章行为； l （5）有权要求业主委员会协助管理； l （6）有权选聘专业公司； l （7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的 管理人和所有人依法负有举证责任，因此 证据的保全及举证责任履行成为物业管理 活动中的主要环节。
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核心法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物 上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的， 它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自 己没有过错的除外。
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被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找 施工单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求 施工单位严格遵守相关施工规则，做好安全防 范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍 停车，其意图值得揣测。
被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片 ，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场 管理方面没有过错。