上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则

于印发《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》的通知
沪建交联〔2010〕1228号
各有关单位：
为更好引导本市保障性住房建设，我们制定了《关于上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法的意见》。

经过一段时间实践，现特制定《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》并印发给你们，请按照执行。

市建设交通委市规划国土资源局市住房保障房屋管理局
二〇一〇年十二月二十八日
上海市保障性住房阳台建设要求
和面积计算方法实施细则
为进一步细化《关于上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法的意见》（沪建交联[2010]569号，以下简称《意见》）的相关规定，特制定本实施细则。

一、为避免居民入住后自行封闭阳台行为，加强住宅小区建筑外立面管理，本市新建保障性住房的阳台应设计为封闭型阳台（主要是指经济适用住房和动迁安置房，廉租房和公共租赁住房视需要而定）。

二、按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、上海市工程建设规范《住宅设计标准》（DGJ08-20-2007）的规定，住宅阳台应按其水平投影面积的1/2计入建筑面积，并以其净面积的1/2计入使用面积。

相关部门和单位在办理城市规划、建设管理方面的项目申报和审批相关手续，以及竣工规划测量、竣工规划验收、竣工验收备案时，阳台的建筑面积均按其水平投影面积的一半计算，并在总建筑面积统计时单独列明，但对于建筑面积不计入容积率的阳台应予以备注说
明。

施工图审图阶段，相关部门应按照本实施细则要求严格把关。

三、新建保障性住房每套住宅的阳台同时符合下列条件的，其建筑面积不计入容积率：
（一）单套住宅阳台的建筑面积不大于5平方米；（指被封闭的阳台）。

（二）设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.80米（含1.80米）；
（三）不是朝北向的阳台。

对设计进深超过1.80米的阳台及在住宅分户门、房屋结构范围以内的建筑空间，其建筑面积应按水平投影面积计入容积率。

四、新建保障性住房项目的建筑单体在设计时应将阳台设计为封闭阳台，并应满足采光、通风、保温节能等方面的要求和住户实际使用的需求，做到统一设计，统一安装，统一竣工验收。

五、在建项目原设计为敞开式阳台的，应按照下列要求，将阳台改建为封闭阳台。

其中：已取得初步设计审批、完成施工图审图但尚未开工和在建的项目（不包括已经取得预售许可的项目），应补充设计，在符合《上海市城市规划管理技术规定》条件下，将阳台改为封闭阳台，并到规划、建设管理部门办理相应的设计变更手续，确保与住宅单体同时施工，竣工时同时办理规划测量、验收及备案等手续。

六、房产测绘和产权登记时，阳台建筑面积应按照《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》(沪房地资权［2003］108号)的规定计算。

对于规划部门批准设计为封闭的阳台，按其外围水平投影计算建筑面积，且测绘机构出具的《房屋土地权属调查报告书》中应另附房屋分套封闭阳台面积计算表；对于规划部门批准设计为不封闭而由建设单位与施工单位代业主封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

七、保障性住房在首次销售时，应将封闭阳台按其水平投影面积的一半作为建筑面积计入总房价。

八、阳台的封闭设计应从住宅单体的整体立面效果出发，注意整体色彩和谐及立面虚实对比，避免由于阳台的封闭致使建筑单体外立面呆板、单调。

应按组团或小区统一设计，考虑整个小区与周边社区建筑空间的统一和谐与标识性。

九、改建封闭阳台应保留阳台的使用功能，原则上不改变原有住宅设计各使用空间布局和结构，不影响小区总体布局和住宅单体的原有节能计算参数。

十、封闭阳台原则上宜采用有框型式，框料材性应与单体建筑外窗材性一致，断面、壁厚应根据阳台的具体形式来确定，并保证框体结构的使用安全性和耐久性，满足外围护结构相关物理要求；阳台窗宜选用推拉窗；单扇玻璃面积较大时应按照相关规定选用安全玻璃。

十一、阳台封闭应满足住户使用需求和日后维护要求，按照相关规范进行施工，满足相应的气密性和水密性要求，符合相关技术标准和验收规范。

十二、封闭阳台应设置能开启的阳台窗，阳台窗的开启面积至少应保证阳台最长边窗面积的一半，满足通风要求。

十三、封闭阳台的使用年限应符合住宅规范规定的使用年限，注意材料性能的选择与施工中不同（或新旧）材料的衔接工艺，避免墙体窗框渗水。

十四、新建保障性住房统一设置安装空调室外设备的座板，并不得放置在阳台内；已建保障性住房空调室外设备置于生活阳台内的，阳台封闭时应单独隔离出室外空调机位，保证室外空调机的通风和正常工作。

十五、在建保障性住房项目阳台封闭应由原项目设计单位出具设计图纸，建设、施工单位编制改建实施方案，具体内容包括：阳台封闭设计方案（附立面效果图），材料名称、规格、标准，改建预算以及施工形式、进度、节点等，报市大型居住社区建设推进办公室审核后实施。

十六、阳台封闭所增加的建设费用可按实计入建造成本，造价参照上海建设工程《造价与交易信息》中由上海市建筑工程交易管理中心建筑门窗分中心按季发布的彩板窗、塑钢窗、铝合金窗规格、综合单价（包括五金配件、玻璃费用及安装费用）计算。

十七、在阳台实施封闭作业时应采取相应的安全措施，保证施工安全。

十八、本实施细则中所指封闭阳台为生活阳台，无论朝向，均应封闭；工作辅助阳台，无论朝向，可不予封闭。

十九、大型居住社区基地范围内的农民动迁回搬房项目，应参照《意见》与本实施细则执行。

二十、本实施细则由上海市城乡建设和交通委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局按各自职责负责解释。