房地产开发各节点流程-完整版-

土地深判
可行性研究报告
项目最终定位
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品 分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建 议
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析 及比选
研发、运营：协助进行方案设计和成本测算
开发周期及付款计划
工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情 况，共同制定开发节奏。
综管：提供相关证明资料
土地抵押贷款
积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理
适贷款承载公司
评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同
工作部门
主办部门
主办
协办
是否需要组织专题会议 以及会议参加部门
岗位 部门
拓展部
研发中心
拓展部
拓展部
拓展部
拓展部
公建部分拟选业态种类确 定、所选业态数量确定
通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部 分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 态开发数量
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工 作 商业招商：配合完成公建类定位
商业销售部 市场组和招
商组 商业销售部 市场组和招
商组
商业销售部
销售体系 招商策略公
司 研发部
研发
销管
财务
研发
商业销售部 商业销售部 商业销售部 研发部 商业招商组 运营部 财务部 销售 工程 商业 运营
工程、开发 销售
设计前期
明确设计院选择标准
研发
制定设计组织计划
研发
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节点
拓展部
销售部 研发部
研发部、运营部 工程部 开发部 销售
财务体系、法务
财务中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 、综合管理部 财务中心、集团资管部 、法务综合管理部
节点
土 地 获 取 主阶阶段要段
主办部门工作内容
主要工作内容
分项
获取土 地
投标、摘牌 签订土地出让合同
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈 工方案的成本情况，讨论并加以优化
并进行图纸优化
研发：负责图纸优化变更
工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行
开发部：提供各专业局设计条件
运营 研发 研发 运营部 研发
工程 运营 客服 研发 工程 销售 开发
景观扩初及施工图设计
第 5 页，共 38 页 运营：成本核算及费用控制
成本测算
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发 周期的安排
对接发展中心 汇报土地初判结果
宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果
区域内宏观经济、发展前景等的分析 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 现状图（四至电子文件）
市场深度调研
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户 分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研
开发 研发部 销售 商业 工程 研发
建筑方案报建图
规
划
设
景观概念方案设计及确定
计
阶
段
项目成本指标确定
指标确认阶段 项目考核指标确定
年度考核指标调整
研发：提供报建图纸
销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经 验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出 建设性意见 销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设 施种类、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等 指标落实
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
开发部
法务 财务部 法务 财务
研发
开发部
开发部
开发部
开发部
开发部
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
发展中心 研发
开发部
综管
财务中心
开发部
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节点
主要 阶段
区域市场调研 项目定位
主办部门工作内容
主要工作内容
分项
工作部门
圈现状调研（商业部分） 发展方向
业人士进行专业论证
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了 解相关信息
商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点 商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项 目的投资意向
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工作部门
是否需要组织专题会议
主办部门
主办 协办 岗位 部门
以及会议参加部门
拓展部
拓展部
拓展部
拓展部
拓展部
拓展部 拓展部 拓展部
开发部、运营部、工程 部
拓展部
拓展部 拓展部 拓展部
拓展部
销售部 研发部
拓展部
拓展部
拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部
销管 工程
销管 工程
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节点
主要 阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
分项
工作部门
是否需要组织专题会议
主办部门
主办 协办 岗位 部门
以及会议参加部门
运营：配合研发进行设计招投标
施工图设计院的选择与合同签定
工程管理：对结构方案、设备选型进行评估
法务：合同的审核
制定建筑、综合管网、景 观施工图设计任务书（交 工标准确定、建筑、景观 限额指标确定）
用地规划许可证
确权
办理土地证
投方案标
项目方案确定
研发中心：项目方案
投经济标
确定土地上限
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍 卖战术
挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出 价战术
确定用地图、桩点坐标、 用地条件
交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金
土地出让合同 出让金、交易费交费证明
企业投资项目备案
建设用地规划许可证
办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告 向项目备案机关提交申请报告
法务协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费
研发：协助提供相关项目资料
原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废）
土地补偿费（原户主需交 纳的土地使用费）
项目方案确定
现金流测算
对接发展中心 深判结果
项目可行性报告及后续工作
研究并确定融资方式
如信托基金、战略合作、贷款平移等
项目招商报告（前期阶 区域宏微观市场研究
段）
项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
土
寻找合作资金（与 战略发展部共同研
明确合作伙伴、寻找合作 方式（招商阶段）
合作伙伴确定 合作方案确定
运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各 阶段经济指标要求
资金流
工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确 资金要求 开发：配套费及土地款支付计划
明确产品设计思路
销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品 分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建 筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见
销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部 门制定项目的考核指标体系 工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期
销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增 、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系 工程：制定工期
开发 研发 运营 运营 运营
研发 销售 工程 运营 商业
销管 工程 研发 开发 财务 商业
是否需要组织专题会议
主办部门
主办 协办 岗位 部门
以及会议参加部门
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户 需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
研发部
销售部
3、项目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专
研发 研发
综合管网方案设计
编制典型楼座建安预算
施工图会审
运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提 出优化意见 工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、 选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反
施工图全图
结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修
销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施
研发
运营
施工图设计组织
节点
主要 阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
分项
销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与 景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见
房地产项目开发流程
节点
主要 阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
分项
土地信息收集 土地初判
现状图 规划设计条件
现场踏勘
了解周边配套情况
了解该区域未来规划情况
了解地块的上市方式和土 地款 了解当地的建安成本、政 府收费项目和具体情况 了解当地的房地产市场状 况
落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的 因素详细了解。 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 。 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以 及能否调整。
经济测算
运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算
项目发展报告
开发计划 项目考核指标初定
销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同 研发部初步制定土地开发计划和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同 业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期
主要 阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
分项
工作部门
是否需要组织专题会议
主办部门
主办 协办 岗位 部门
以及会议参加部门
方案与设计院选择与合同签订
法务：合同文义审核 运营：成本审核
运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
各部门共同商讨成本指标，逐步深化。
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）
开发：提供参考意见
研发
研发部：负责提供图纸
开发部
销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经
验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议
研发 运营
工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见
研发部：负责提供图纸
开发部
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
核定用地图、核定用地相 关图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反 楼座）
详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件
缴纳土地费用
研发：委托设计详规
申请人主体资格证明、法 人代表证明或个人身份证 明
研发 研发 运营
研发
运营 工程管理部 法务 销售 工程 商业 工程 运营
地质勘察报告
组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发 向设计提供地质勘察报告
研发：负责提供规划总平面图
工程
Biblioteka Baidu
研发
总平面图
研发
放线图
研发
桩位图
研发
施工图报建图
研发
施工图设计组织 施工图成果
消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书
、环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相
关 销售设计、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况
规划方案结合成本测算的 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价， 和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见
研讨及确定
确保预期利润率。
工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见
按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设 计指标
销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参 与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定 工程：提供工程技术专业建议
运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选
结构方案及设备选型研讨及确定
工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反
馈研发
地
究）
合作细节确定
获
引资（商业计划书）
签署战略合作协议
取
阶
段
合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理
财务体系、法务：给予技术及资源上的支持
财务中心：制定项目财务数据
财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相 关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册
开发：提供各项前期配套费用标准
研发 研发 研发 运营
运营部、法务部
工程 运营 商业
开发 销售 工程 商 业
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审
研发部：负责提供图纸
开发部
研发部
方案设计组织
修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）
建筑平、立面功能效果及 成本测算的研讨及确定