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采购项目要求

一、采购项目概况

本项目为省级存量房交易评估系统本地化实施及改造服务采购项目，项目预算金额为148万元。

二、服务内容

1、工作目标

通过政府采购方式，以房地产评估技术为指引，以省级存量房交易评估系统为框架，聘请软件工程服务商实施我市存量房交易评估系统本地化改造服务，通过对采集的存量房基础信息进行标准化、规范化处理，建设一套融合GIS地理信息系统，且契合本地存量房市场发展实际的批量评估系统。该系统采用统计回归相关技术，对存量房交易计税价格与存量房租赁计税价格实现快速、高效、低成本的专业化评估，并对其计税价格进行动态价格管理，其估价结果与省地税局“金税三期”核心征管系统实现实时传输。

2、服务对象

负责乐山全市存量房采集数据处理、省级存量房交易评估系统本地化改造、系统启用1年内的运维服务

3、服务内容

（一）数据采集支持

参与全市存量房数据采集方案制定，通过现场培训指导方式为实现数据采集规范化、标准化提供支持，收集、整备存量房交易网络交易信息，具体为：

（1）对本地化数据采集方案进行标准化，参与全市《存量房采集表格》及相关附表商讨、确定工作，以省地税局下发采集表样为基础，分类形成与我市各地房市场特征、属性相吻合的采集表格。

（2）对我市存量房价格评估因素、量化标准、对应分值提出建议、意见，明确、统一楼层、面积、朝向等微观估价系数设置。

（3）组织开展存量房信息采集提供规范化培训，规范采集表格适用对象、填写口径与考量标准；规范数据采集的密度、时点、样本点设置；规范采集汇总数据的提交内容、格式与时间；规范采集图片信息、GPS数据的行为方式。

（4）通过互联网、房屋中介收集存量房交易网报价或挂牌价。

（二）数据效验服务

对已采集的房地产基础数据进行数据清洗、量化校验，具体为：

（1）在数据采集的过程中，对负责存量房信息采集的第三方数据采集机构所提交的相应

数据进行初期校验，校验的内容包括：现场价格、评估因素等级与分值对应、数据格式标准化（包括时间格式、评估因素填写格式、规范化格式、图片信息、GPS坐标规范、数据提交格式等）、数据采集内容、样本点信息(包括样交易、租赁案例)、公共案例数据等。

（2）对应采集项目遗漏、地理位置严重偏差、公共案例缺失的，及时通知第三方数据采集机构补正，并将处理情况反馈至采购人及下辖部门。

（三）数据处理服务

将校验后的数据信息进行规范化处理，与对应房地产数据进行关联、匹配，具体为：（1）对房地产评估中介机构采集的数据进行关联、汇总，对图片、影像资料进行规范化处理、压缩、信息对应，确保相关数据能够符合省级估价系统要求；

（2）对采集的基础信息进行规范化处理、并对相关信息进行拆分归类，形成省级估价系统需要的标准化数据；

（3）对公共案例进行标准化处理，并进行定位关联；

（5）对样本点信息进行标准化处理，并实现与基础数据的关联；

（6）对楼层、面积、朝向等系数进行标准化，并与基础数据进行对应关联，形成系统格式数据；

（7）对通过网上采集的数据进行规范化处理，并将相关数据与基础信息进行关联。

（四）批量建模服务

将处理后的数据分类型分区批量评估建模，对评估模型进行合理化校验，具体为：

（1）将所有数据（基础信息、评估因素、公共案例、交易案例、挂牌价、图片信息、GPS信息等）导入系统，并进行初始化。

（2）应用GIS系统建立以行政区域为划分的分区信息；通过GIS系统建立以价格（或其他划分规则）为划分规则的评税分区,并在GIS地图上勾画评税分区。

（3）通过评税分区对基础数据进行系统归类，建立对应关系，通过系统计算评估因素与小区、楼幢之间的距离，并根据评估因素系数表计算每个评估因素得分。

（4）通过系统对包括住宅、临街商铺、城市综合体、写字楼、酒店、加油站等所有房产进行批量评估建模，建立每个房产类型的评估公式、分析案例成交价格与地理位置、特征属性描述之间的关系，对每个评估模型进行批量评估。

（5）使用系统或者相关辅助软件（如SPSS、EXCEL、数据库等）进行数据校验、评估模型校准，使用校准结果对批量评估模型进行修正；对校准结果误差较大的进行模型拆分或矫正，并重新进行模型校准。

（五）系统改造服务

在省局估价系统规定框架内，结合xx市存量房交易税收征管实际，进行系统本地化适

应性改造。具体为：

（1）扩展研发计税租金估价、税源分析、税款征收统计等模块；

（2）定义开发各种房屋类型的基础数据导入、编辑等管理功能；

（3）设立评估因素的管理、评估因数等级维护、计税价格争议处理、计税价格动态调整等模块，并依据具体经办人员予以定义。

（六）GIS信息处理服务

对所有的坐标进行统一编码，确保相关数据能够符合省级估价系统运行的需要；GIS 数据处理及坐标落地，将房地产评估中介机构采集的相关信息导入系统，并将相关点位信息在地图上进行抽样定位，确认坐标误差大小

三、项目相关商务、合同实质性条款

1.项目相关商务条款

（一）完成时间

在采购方聘请的第三方数据采集机构提交完整、有效的数据后4个月内完成数据处理，形成工作报告，提请数据验收。

（二）成果验收与交付地点

1.采购人严格按照四川省财政厅印发《四川省政府采购项目需求论证和履约验收管理办法的通知》（川财采〔2015〕32号）的要求进行验收。

2.成果验收的方式包括：数据处理完成后，采购人召集相应专家，通过系统演示、分析效果、比对价格、检验坐标等方式实施项目验收。凡验收不合格的须在采购方要求限期内予以补充完善。

3.成果交付地点：xxxx区嘉州大道556号（嘉州大厦）

（三）其它商务要求

1．服务商编印电子版操作手册，与采购人共同组织实施省级估价系统培训工作。

2.服务商参与、指导系统压力测试，分析、排除测试故障，确保系统运行顺畅。

3.省级估价系统启用后，服务商提供自系统上线后1年的免费服务，服务商通过远程或驻点维护方式限时解决估价系统运维问题；实时维护存量房采集基础数据与评估模型；采用价格指数法定期动态调整交易与租赁计税价格。

（四）服务费用说明

本次招标项目费用包含附件1“服务内容”条款与附件3“其他商务要求”条款所列全部费用。

（五）付款方式和条件

1.履约保证金：设定金额与退还方式由双方在订立合同时另行约定。

2.付款方式：项目采购费用分三次支付，第一笔款项为项目预付款，采购方于合同签订