世纪金源项目运营模式简析

数据来源： CRIC系统， ，搜房网
大盘模式：世纪金源以规模化、全配套为“造城”模式，以超 大型社区作为商业运营支撑，持有经营商业综合体、酒店配套； 配合政府新区规划，争取高品质的交通、教育和医疗配套的支 持；同时配套住宅并行开发，为客户提供便利的城郊居住产品
项目
贵阳世纪城 合肥世纪城 长沙世纪城
项目 北京世纪城 昆明世纪城 长沙世纪城 贵阳世纪城 合肥世纪城 重庆世纪城
南京浦口项目
所在片区
西北四环内 官渡区，城东南
开福区 金阳新区 滨湖新区
巴南龙洲湾新区* 江北新城区*
老城区
• 地方政府支持
✓ 地价优惠：合肥滨湖世纪城建面454万㎡，地价438元/㎡，一年后，同片区最新地价3288元/㎡ ✓ 规划放宽：合肥滨湖城和政府谈判后可免受90/70影响，限高放宽 ✓ 配套支持：合肥滨湖世纪城，政府引入合肥一中等合肥最好的教育配套、医院配套和
规划 人口
12万人
7万人
7万人
大型购 物中心
30万㎡
40万㎡
20万㎡
商业街
10万㎡ 10万㎡ 6.6万㎡
五星级 酒店
7.3万㎡
√ √
学校
4万㎡ 11万㎡ 6.7万㎡
医院
√ √ √
写字楼
12万㎡ 12万㎡
国际会展中心 合肥四十八中 师范附小（东区）
幼儿园 师范附小（西区）
商务写字楼
超五星级酒店
6 8
5
6. 工程支出分两年支付，首年支付20%； 7. 未考虑财务杠杆； 8. 测算净利时，率按销售面积测算， 43万平方米持有型mall和酒店未计入 9. 测算IRR时， 43万平方米持有型mall和酒店按最后一期销售处理； 10. *地价于07年第四季度付出，若以季度周期测算现金流，IRR为79.6%；
项目利润示意图
净利率
项目现金流示意图
净内部回报率*
营业税
净利润 所得税
期间费用
销售收入
开发成本
176亿
10.1%
土地成本
23.0 19.3
12.0
19.9
65.7%
备注： 1. 建安成本按2800元/平方米计算； 2. 期末持有商业按市场价格核算； 3. 营业税按6.5%测算； 4. 期间费用按2%测算； 5. 所得税按25%测算，未考虑财务统筹；
项目
北京世纪城 昆明世纪城 贵阳世纪城 合肥世纪城 长沙世纪城 重庆世纪城 南京世纪城
占地 （万㎡）
146 245 336 167 100 436 599
建面 （万㎡ ）
370 480 600 454 400 887 1300
年均开发面积 （万㎡ ） 144 250 211 181 188 在建 在建
7 3
4 1
滨湖商贸中心 城市有轨电车
2 2
大型购物中心 市第一人民医院
合肥一中 数据来源：世纪金源管理人员访谈，CRIC系统，搜房网；
商业街
财务表现：合肥世纪城项目在土地获取10个月内开盘，30个月内 销售完毕，据估算项目销售净利率在10%左右 ；由于开发周期短， 项目整体IRR高达在60%～80%之间
数据来源：根据CRIC数据、项目访谈、投资及销售管理部测算；
目录
• 项目运营模式 • 世纪金源运营模式核心成功因素 • 对万科的启示
我们认为世纪金源采用 “高度聚焦、大快好省”运作模式，取
得政府的支持、树立项目核心卖点、控制成本保证利润、快开 快卖取得高的IRR，实现了政府、企业、客户与合作方的共赢
09'05
09'07
09'09
09'11
10'01
10'03
贵阳世纪城价格走势
5000
单位：元/平方米
4000
3000
2000
1000
0 08'05 08'06 08'07 08'08 08'09 08'10 08'11 08'12 09'01 09'02 09'03 09'04 09'05 09'06 09'07 09'08 09'09 09'10 09'11 09'12 10'01 10'02 10'03
交通配套（政府四个月建成徽州大道，提供BRT快速公交线路 ）
*备注：待建项目
2 产品打造：满足目标客群核心需求，社区内配套完善， “不 假外求”；采用围合式布局， “动静分明”住宅区与商业区 分布合理，“人车分流” 社区内提供大面积绿化和休闲场所
配套完善
• 大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、 学校、医疗机构等，整个社区“不假外求”，让客户 享受到“足不出户”的便捷生活 • 社区规模大，居住人口众多支撑商业配套的持有 和运营 • 交通便利：快速路，BRT，轻轨
月均销售套 数 － 936
1188 1210 928 尚未销售 尚未销售
数据来源：CRIC系统，搜房网；
以快制胜：为满足项目销售目标，项目以低价入市，随配套 完善价格提升速度慢于市场；单项目在当地获得高市场占有 率
项目
首批均价
城市均价
贵阳世纪城 3165元/㎡ 4550元/㎡
均价比值 0.66
当前项目均价 4146元/㎡
内部运作
外部条件
省：保证利润 快：项目IIR高
高度聚焦 大快好省
大：政府支持 好：客户满意
管控模式
1 土地选择：选择有经济实力支撑、政府有控制力的二线省府城
市，率先进入政府规划的新开发区，以帮助政府快速导入大量
人口，促进新区快速发展为条件，获取大面积、低价的土地和
政府的优惠支持政策
• 城市新开发区
数据来源：CRIC系统；
贵阳世纪城
600万 12万人
89 270万 3258 39%
合肥世纪城
454万 7万人
88 263万 3962 23%
长沙世纪城
400万 7万人
49 120万 4457 10%
以快制胜：世纪金源项目规模均在400万平方米以上，并坚持 大批量集中开发、集中销售，每项目年均开发面积超过180万 ㎡，销售期内月均销售保持在1000套
09年市场占 有率
39%
合肥世纪城 3637元/㎡ 4100元/㎡
0.89
5980元/㎡
23%
长沙世纪城 3942元/㎡ 4073元/㎡
0.97
5381元/㎡
10%*
合肥世源自文库城价格走势
单位：元/平方米
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 08'09
08'11
09'01
09'03
世纪金源运营模式及对万科的启示
投资与营销管理部 2010年4月
目录
• 项目运营模式 • 世纪金源运营模式核心成功因素 • 对万科的启示
09年世纪金源仅凭3个项目，实现销售面积610万平方米，全 国排名第二，销售金额212亿，全国排名第九
项目总建面 （平方米） 规划入住人口数
09年销售金额（亿）
09年销售面积 （平方米） 09年销售均价 （元/平方米） 09年市场 面积占有率