房地产项目叠拼产品定价策略

卫生间
客
卧
露台
展示工作区
餐厅
11.2
米
卫生间
衣帽间
客厅
主卧
7.8米
三层示意图
四层示意图
上叠：约195㎡，产权面积：约195㎡，使用面积：约274㎡，面宽7.8m，进深11.2m; 赠送率40.5% 优势：面积赠送，赠送阳台面积24㎡，阁楼面积约58㎡，且阁楼有上下水；近30㎡的 主卧空间，舒适度高 劣势：塔楼式公寓布局，客卧和儿童无卫生间，老人房采光较差，且卫生间为暗卫；
1.23 54144
6.7
112
796
233
1260
5
竞品情况
• 景粼原著共计成交94套叠拼（190-210㎡），成交均价8.2万/㎡，套均总价1640万元；165套洋房（120-
150㎡），均价71964元/㎡，套均总价988万元；
• 北京金茂府共计成交16套叠拼（270-340㎡），成交均价9.8万/㎡，套均总价2584万元；77套平层（190-
230㎡），均价94688元/㎡，套均总价2095万元；目前蓄客产品叠拼3800万起，平层2300-2700万。
项目
产品类型
户型面积（㎡）
总供应套数 （套）
供应面积（㎡）已签约套数（套）签约均㎡价）（元/
套均总价
签约总额 （万元）
叠拼
190-210
104
20773
94
82092
1640
154125.14
7
重点案例分析——北京金茂府
• 共计成交16套叠拼，其中上叠成交1套，均价9.7万/㎡，套均总价2813万元；中叠成交7套， 均价9.5万/㎡，套均总价2440万元，下叠成交8套，均价10.2万/㎡，套均总价2652万元；价格 中叠<下叠<上叠，总价差约200万。
下叠夹层
➢实现了上、中、下叠，均 享有私属院落，独门独户； ➢独立客厅和独立餐厅连贯 式起居动线； ➢户型通透、功能齐全； ➢首层老人房设置； ➢赠送飘窗； ➢赠送电梯间； ➢8.1米面宽，6.85米挑空。
景粼原著下叠户型
厨房 客厅
客厅 采光 井
采光 井
卫生间 衣帽间
主卧
地上二层示意图
首层示意图
地下一层示意图
下叠：产权面积：约206㎡，使用面积：约281㎡；面宽7.8米，进深11.2米，赠送率36.5% 优势：地下夹层空间赠送约75㎡,赠送南向下沉花园，营造双首层；地下一层算产权面积，南向下 沉庭院保证客厅的采光，二层的采光井，保证厨房的采光 劣势：户型空间及动线：二层空间整体狭长型，主卧空间比较压抑；卫生间为暗；客厅无电视背 景墙；
房地产项目叠拼产品定价策略
章节一
市场环境分析
2
叠拼市场表现
高供应
• 2016年以来大批叠 拼产品入市，2017 年供应2496套，占 别墅供应总量的 57%
高成交
• 政策调控下叠拼产 品成交量仍维持高 位，2017年成交 2526套，占别墅成 交总量的53%
高增值
• 成交均价5万/㎡， 同比上涨39%，涨 幅均超过普宅和其 他类型别墅，套均 总价831万
36856
64
62201
2452
156922
平层
205
210
51977
167
44535
1141
190623
联排
350
8
2711
2
86533
2933
5865.3
首城珑玺
平层
230
46
10551
12
90037
2069
24831.84
双拼
380
36
13490
0
0
0
0
平层
190-230
90
北京金茂府
叠拼
270-340
昌平区
267
6.41 51594 33.06
240
1238
首开龙湖天 五环至六
琅
环
大兴区
188
2.97 62268 18.47
158
982
丽春湖院子
五环至六 环
昌平区
154
2.8
67688
19
182
1232
万科翡翠公 五环至六
园
环
昌平区
148
1.96 73200 14.33
132
968
景粼原著
五环至六 环
2017年叠拼套数排名TOP10
名次 1 2 3 4 5 6 7
项目名称
环线
行政区
成交套数 成交面积 成交均价 成交金额 套均面积 套均总价 （套） （万㎡） （元/㎡） （亿元） （㎡） （万元）
龙湖长城源 著
六环以外
密云区
669
5.51 22872 12.61
82
188
泰禾昌平拾 五环至六
景园
环
48
19957 0
77
94688
2095
161279.21
16
98442
2584
41340
6
重点案例分析——景粼原著
• 共计成交94套叠拼，其中上叠成交46套，均价8.17万/㎡，套均总价1593万元；下叠成交48套， 均价8.22万/㎡，套均总价1693万元；上叠、下叠价差约100万。
景粼原著上叠户型
主卧套房 • 交通引入电梯后，入户私密
性、仪式感增强 • 通过地下室、花园、露台、
阁楼高赠送提升附加值
• 重视功能及尺度感 • 主力面积：150-200㎡ • 套总价：1000-2000万
• 实用性及舒适性兼而有之 • 入户动线分离：中下叠预留
私家电梯位，上叠配置私家 电梯 • 户外庭院及地下空间打造富 有个性化
3
叠拼产品类型
低容积率地块供应受限、地价高，打造创新产品难度系数增高，加之中产阶级为主的强改善客 群不断壮大，叠拼逐渐成为高端住宅市场主力军，主要包括经济类、改善型、豪宅型。
经济类叠拼
改善型叠拼
豪宅类叠拼
• 强调实用性和性价比 • 主力面积：100-150㎡ • 套总价：1000万以内
• 创新非对称的拼接方式 • 功能实用性强，房间数量多，
朝阳区
94
2.08 82092 15.41
220
1640
远洋天著春 秋
五环至六 环
石景山区
90
1.2
78620
9.4
133
1044
8 首创禧瑞山 六环以外 顺义区
63
1.19 39381
4.7
190
746
9
首开万科城 五环至六
市之光
环
通州区
54
10
龙樾华府
五环至六 环
昌平区
53
0.6
70868
4.3
• 大尺度、高配置、个性化定制 • 主力面积：250㎡以上 • 套总价：2000-3000万
• 尺度舒适感：大花园、大面 宽、全套房、中西厨
• 入户方式：独门独院、私家 电梯、双车位
• 精装交付，深挖地下室及花 园价值
4
叠拼产品特点
Biblioteka Baidu
与其他别墅产品相比，叠拼面积较小，套均面积200以内为主力，套均总价千万以内为主； 本案竞品景粼原著叠拼成交均价8.2万/㎡，套均面积200㎡，套均总价1640万。
联排
460
113
景粼原著
平层
120-155
270
34597 37132
75
21936.02
2611
195845.35
165
71964
988
163071.24
双拼
1000
10
6415
2
93508
5642
11284
叠拼
290-380
111
38002
106
44645
1527
161818
首开琅樾
联排
380
92