苏州金鸡湖项目-最终

有众多的文物古迹和蜚声海内外的吴文化。
2、金鸡湖西岸板块市场
湖西板块所推楼盘
楼盘名
开盘时间
预计均价（元/平方米）
玲珑湾
2005-3-15
4800元 （起价）
中茵·皇冠国际
2005-6-8
18500元
馨湖园
不详
8400元
翠湖雅居
2003-8
9000-13000元
湖左岸
2005-4-2
7000元
东方春晓
4、需要一个休养生息的优美的环境， 能够达成工作与生活的完美契合。
5、多次置业经历，关心与“什么人住在一起”， 钟情国际高尚生态、人文、休闲居住氛围。
第三部分、项目卖什么？
一、卖点方向的探讨
1、项目有哪些优势 2、金鸡湖西岸板块市场 3、目标消费者需求
二、策略整合探讨
1、三种沟通层面探讨 2、三个方向案名探讨 3、策略卖点整合 4、卖点与价值演绎
◇ 生态型国际标准 ——周边邻里中心、星海游泳馆、新加坡国际学校、银行、五星级酒店、超市等生活 休闲设施配套齐全，营造了生态型国际标准居住社区。
核心生态人文价值——7.4平方公里金鸡湖（二）
◇ 扩湖在即 ——金口四大景区簇拥中山舰“驶向”金鸡湖，金鸡湖扩湖工程即 将开工。
◇ 环保国内一流 ——设立了雨水系统，确保地表水不直接流入湖中，园区工业和生 活污水达标排放，并有一套实施危险物质及污水外泄防范体系。
2002-11-1
不详
结论：金鸡湖西板块亲水高端绝版地产项目
苏州金鸡湖西板块亲水绝版最高端地产项目 支撑点之一
◇ 湖西板块相关竞争对手的楼盘开盘已有相当长的一段时间， 大都已经或即将售完。
◇ 湖西板块已经没有可开发的亲水楼盘地块。 ◇ 项目的定位价格比湖西板块其他楼盘的价格要高。
苏州金鸡湖西板块亲水绝版最高端地产项目 支撑点之二
◇别墅级别的公寓，亲水生态最好的别墅 ◇ 建筑风格世界领先——简约、现代，具有明快的视觉美感。 ◇ 高、中、低错落有致、景观最大化的整体规划为项目匠心独
运之处。 ◇ 由国际性的新加坡“晋合”发展商开发。
3、目标消费者需求
◇ 依水而居 ◇ 简约现代的建筑风格 ◇ 人文集中的尊贵居住地 ◇ 生态、景致唯美的环境 ◇ 能够达成工作与生活完美契合
2、公开期
以项目所处人文价值、氛围，一一展示项目的具体质素，为项目推广提 供强有力的支撑，打动买家。
◇目的：解码项目卖点，全面展示项目形象，在公开发售阶段掀起销售高潮。 ◇任务：以轰动性的开盘活动一鸣惊人，制造市场效应。 ◇执行策略：密集的广告投放，通过硬广、软文、活动、现场物料等全面解析
项目卖点。同时为了制造更大的噱头，引起关注，可采用提前预约，甚至可 以采取看楼要交押金或购买门票的形式。
阐述：
◇ “金湖御景园”把项目傍依金鸡湖这一显著特征很好的传播开来， 案名让人自然而然的想到金鸡湖。
◇ 此案名有一种唯美的意境，同时“御”字把项目的高端形象，以 及
目标受众的特征很自然的表达出来，提升了项目的形象。
备选案名：
龙吟水榭 御水华章 水天一色
水漾观邸 在水一方 嘉 天下
熙湖 御镜 甲天下
◇ 国际化企业——国际知名的如诺基亚、葛兰素制药、 欧莱雅等世界500强企业入驻园区。
◇ 国际化人文——世界500强企业入驻，带来国际化 的人文氛围。
◇ 国际化发展——长三角服务业高地以及苏州CBD。 园区将打造一个3平方公里的CBD，构筑金鸡湖、 独墅湖、阳澄湖三个生活服务区，建设李公堤商业 水街、中央河步行街、浅水湾等五条特色商业街。
一、分阶段推广
1、预热期
阐述项目的核心利益点及目标受众的生活方式，初步建立项目形象。
◇目的：建立项目形象，预热市场，创造关注度，为开盘热销做好全面准备。 ◇任务：做好物料准备、完成分销点包装、现场包装、户外广告、软文炒作。 ◇执行策略：利用软文炒作扩大项目影响，传达项目的核心利益点及资源稀缺
的价值利益点；全面展开户外广告，初步建立项目的豪宅印象，吸引买家关 注。同时结合项目工程进度，加强对市场的攻击性。
一、卖点方向的探讨
1、项目有哪些优势
（1）项目自身优势 （2）CBD国际化人文价值—苏州工业园CBD （3）苏州独特人文价值——上有天堂，下有苏杭
2、金鸡湖西岸板块市场 3、目标消费者需求
（1）项目自身优势之一
核心生态人文价值——7.4平方公里金鸡湖（一）
◇ 中国最大的城市湖泊公园 ——堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”。
3、策略卖点整合
◇ 绝版亲水，三大人文价值（生态人文、CBD国际人文、苏州人文） ◇ 7.4平方公里金鸡湖 ◇ 三面环水的生态社区
◇ 别墅级别的公寓
◇ 三层递进式亲水规划
◇国际建筑风格——简约、现代设计之美 ◇国际管家标准服务
◇ 新加坡发展商——晋合置业（苏州）有限公司
/
价 （值 元上 平扬 方线
（2）CBD国际人文价值—苏州工业园CBD之二
◇ CBD国际成熟——11年规划的发展，CBD区域初步成熟，不仅有金融大厦、 国际大厦、中银大厦高档写字楼，还有尼盛万丽和新苏国际两个五星级酒 店，以及左岸商业街、师惠商业街、星海艺术中心、湖滨新天地、左岸商 街二期、星都商业中心、湖畔广场等。
◇ CBD超前交通——交通基础设施的超前 规划建设，道路宽敞、出行便捷，借助 沪宁高速、机场路和苏嘉杭高速，可直 达上海、南京、杭州等地。
米 ） 23000
20000
17000
4、卖点与价值演绎
新加坡 发展商
绝版亲水
国际管家标准
建筑简约、现代、和谐之美
三层递进式亲水规划 别墅级别的公寓
15000
三面环水的生态社区
12000
7.4平方公里金鸡湖
10000
三大人文价值
（生态人文、CBD国际人文、苏州人文）
项目卖点
第四部分、整合营销推广
一、分阶段推广 二、媒体组合 三、事件营销 四、品牌营销
一、整体特征：
苏州湖西绝版地块的最高端地产项目。项目占地近一万平方米，坐西向东， 面湖依河三层规划，东南环绕护城河。
二、具体特征：
第一排：精装修28套独栋别墅（带电梯、户型面积300—400平方米） 第二排：洋房（10--14层、户型面积125--180平方米） 第三排：小高层公寓（18层、户型面积50--180平方米）
三、苏州认知：
上有天堂，下有苏杭 ，全国最好的苏州工业园
四、建筑立面：
建筑以框架式简约设计感之美，外立面主色调以奶白色墙面与蓝色玻璃组合。
五、板块概况：
7.4平方公里金鸡湖西面地产板块，湖东处于地产开发新区，湖西板块为老区，周边 配套相对齐全，地产巨头开发项目林立，地产价值一路攀升。
六、பைடு நூலகம்展商：
新加坡“晋合置业（苏州）有限公司”，新加坡开发商背景
产品层面：私家心灵湖岸
阐述
买项目，就等于365天拥有一个大湖。 “私家心灵湖岸”深入触动买家拥有美好生态资源的心 灵需求。产生丰富的依水而居大湖生活的美好联想，从 而产生强烈的购买欲。
区域层面：发现新苏州之美
阐述
◇ “新苏州”让人很自然地想到一个新天堂的形象，同时也 把
项目的“新加坡”发展商国度很好的融合在了一起。 ◇ 另一方面，“发现新苏州之美”把项目集苏州的国际化和 苏
二、目标购买群比例分析
目标人群 港澳台人士+新加坡人士
华东地区上层人士 外地（包括投资客）
比例分配 55% 25% 20%
三、目标购买群的价值取向
1、高学历、国际文化生活背 景，具有东西方文化交融 特点。
2、生活讲究格调、品味， 具有高雅的人文追求。
3、处于事业和财富金字塔的高端， 渴望拥有最好的生活品质。
核心生态人文价值
三
项
大
目
人
CBD人文价值
文 资
形 象 定
源
位
价
苏州独特人文价值
值
——
国
苏州金鸡湖西板块景
际
观绝佳的最高端项目
亚
国
洲
国际品牌发展商
际 品
、 人
质
文
建筑风格国际化 （简约、现代）
生 态
居
目标受众需求——追求国际高尚的生态休闲度假居住地
住
地
二、策略整合探讨
1、三种沟通层面探讨 2、三个方向案名探讨 3、策略卖点整合 4、卖点与价值演绎
◇ 国际水上体育赛事盛行：2006年“金鸡湖杯”假日体育的新尝试 。
◇ 景观设计内涵的二元性概念：一方面，苏州古城的历史文化内涵； 另一方面，现代化国际都市。
◇ 夜景国内少有 ——湖景+CBD夜景。
核心生态人文价值——7.4平方公里金鸡湖（三）
◇ 人文金鸡湖——中国电影金鸡奖评奖基地位于苏州工业 园区金鸡湖东，包括科技文化艺术中心、苏州国际博览 中心以及金鸡湖文化水廊的大片区域。
◇ 私享金鸡湖——景点一律免费开放，走的是休闲消费的 路子，旨在开发与国际接轨的度假型旅游。
◇ 国际高尚湖区——大量企业的进驻带动了众多外商、外 企管理者、海归人士等在湖区安居乐业，环金鸡湖区域 的国际高尚住宅区已经逐步形成。
私人享有的——集商务、金融、商业购物、科技会展、影视文化、 休闲娱乐、旅游观光、国际高尚住宅于一体的大型城市湖泊公园。
项目整体规划鸟瞰图
第二部分、项目卖给谁?
一、目标购买群特征 二、目标购买群比例分析 三、目标购买群的价值取向
一、项目目标购买群特征
◇ 别墅与公寓整体购买群年龄：30岁-55岁 ◇ 职业特征：工业园外资企业的CEO、高层
港澳台人士、海归派、新加坡人士等 ◇ 其次是华东地区社会各界精英与江浙地区投资客等
（3）苏州独特人文价值——上有天堂，下有苏杭
◇ 美誉人文——东方威尼斯之称誉满海内外。
◇ 经典人文——苏州是国务院首批命名的全国历史
文化名城，也是著名的风景旅游城市。
寒 山
寺
◇ 珍藏人文——苏州的城址至今仍保留了“河街相
邻，水陆平行”的特有风貌。久负盛名的“园
林之都”、“丝绸之府”、“工艺之市”，拥
区域层面：发现新苏州之美
案名：
上善若水
阐述：
◇ “上善若水”语出老子《道德经》：“上善若水，水利 万物
而不争。”意思是说，最高境界的善行就像水的品性一 样，泽被万物而不争名利。
◇ 最高境界的善行就像水的品性一样，这与项目三面环水 的居住环境很巧妙地融合在一起。
产品层面：私家心灵湖岸
案名：
金湖御景园
州古典性以及金鸡湖之美的特征很好的蕴涵在一起，全面 阐述了一个“新”的概念。
国际层面：新亚洲人文之美
阐述
◇ “新亚洲”彰显项目的国际化特征，同时也把项目的“新加 坡”
发展商国度很好的融合在了一起。 ◇ 另一方面，“新亚洲人文之美”把项目的国际化人文和苏州 古
典人文以及生态人文，这种兼收并蓄的特征很好流露出 来，全面阐述了一个“新”的概念。
1、三种沟通层面探讨
产品层面诉求点在7.4平 方公里的金鸡湖，它是 每个人的私家湖。
新是因为传统的苏州赋予 国际化的内涵。站在新苏 州地产区域高度，塑造项 目的高度。
亚洲的也是国际的，寓意 新加坡与亚洲人文气息最 最美好的项目。
国际层面：新亚洲人文之美
区域层面：发现新苏州之美
产品层面：私家心灵湖岸
（1）项目自身优势之二
国际品质
◇ 国际背景发展商——新加坡晋合控股有限公司，为新加 坡知名品牌，同时也在国内树立了良好的口碑，成功开 发了多个项目。
◇ 人性规划——依河三层规划，阶梯式、环抱式布局让景 观视觉最大化，层次错落。
◇ 国际建筑风格——简约、现代之美。
（2）CBD国际人文价值—苏州工业园CBD之一
2、三个方向案名探讨
国际层面：新亚洲人文之美
案名：
一品天下
阐述：
◇ “一品”符合项目的最高端的目标受众的特征，同时也反映 了项目是无可比拟的最高端的产品品质。
◇ “一品天下”把目标受众所处事业颠峰的特征彰显无遗，同 时也把项目的最唯美的自然境界展现出来。另一方面， 此案名也把目标受众豪放的品味心理自然流露。
◇ 巨资规划，八大景区 ——11亿元投资工程，由国际著名 的景观公司美国泛亚易 道公司（EDAW）环绕金鸡湖设计规划湖滨大道、城市广 场、玲珑湾、波心岛、文化水 乡、金姬墩、望湖角、水巷 邻里等8个特色景区。
◇ 苏州首家27洞标准高尔夫球场 ——政府规划，即将建设位于独墅湖与金鸡湖之间的苏州首家27洞标准高尔夫球场。
公关活动配合
主题一：红酒品鉴会 主题二：名模时装展 主题三：名车名表展
3、强销期
以项目所处人文价值氛围，一一展示项目的具体质素，为推广提 供强有力的支撑，打动买家。
晋合置业苏州项目
整合推广方案
2006年11月17日
目录
第一部分、项目是什么？ 第二部分、项目卖给谁？ 第三部分、项目卖什么？ 第四部分、整合营销推广 第五部分、项目小组简介 第六部分、平面创意表现
第一部分、项目是什么？
一、整体特征 二、具体特征 三、苏州认知 四、建筑立面 五、板块概况 六、发 展 商