地块产品定位建议报告

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立体交通体系——地铁+公交枢纽+五纵五横道路体系
竞品分析——福星惠誉·东澜岸
价值体系：稀缺景观资源（两湖一公园）+园林（旋转绿洲）+商业（9.4万方配套
商业)+人文价值（黄家湖大学城）
1 景观资源——黄家湖与青菱湖之间，黄 家湖生态湿地公园之上，独揽两湖一公园 稀缺自然景观
2
旋转绿洲——园林集艺术美和现代自然
超过 600万方
湘龙鑫城，纯高层经济适用房，39万㎡
本项目，纯高层住宅、综合体，130万㎡
融科花满庭，规划中，19万㎡
复地项目，规划中，50万㎡
在售
待售
竞品分析——万科·金色城市
价值体系：万科品牌+超大规模+完善配套+精装修+二线临江资源
1 超大规模——万科一生之城200万方， 后期可能扩容至400万方
33F 3F
青菱湖
(2)
K2地块
（2）K1地块南部看湖方向观
33F
(3)
景示意
3F
K1地块一线临青菱湖，观景线无遮挡，前 （3）K2地块西向看湖观景
排排布低密度对后排高层影响不大；
示意
33F
33F
K2地块由于离湖较远，并且中间有公路及 湿地公园阻隔，观景有一定程度影响，若 K2地块西侧前排全排高层，则后排高层全 无观湖视野。
白沙洲地区可供开发利用的土地资源极为 丰富。区内土地存量资源丰富，无需征用 农用地。同时，区内一批中小型企业因国 有资产重组和改制而闲置大量厂房、场地， 可用于招商的土地有1520亩，厂房31万 平方米。白沙洲由工业区向住宅区的转变 不乏土地供应。
纯商业用地 商住混合用地 纯住宅用地
（20（1P1）(2205192号)035号
湿地公园 107国道
湖景观景面分析 最佳湖景观景面集中分布在K1地块南部， K1北部及K2地块则以高层瞰湖面为主
K1
观湖景区约占两个地块
地块面积的2/3，K2地
块由于二线临湖，且中
间有告诉公路区隔，仅
地块西侧对湖可视。
青菱湖
K2
最佳观湖景区
二线观湖景区
高层观湖景区
噪音分析
K1地块
噪音来源主要为K1地块北部规划学校、贯 穿用地的国道，以及K2地块周边产业用地
噪音直接影响区域
青菱湖
规划 学校
产业用地
K2地块
K1地块
产业用地
K2地块
宗地综合景观分析
价值最高区： 近享湿地公园景观，一线无遮挡湖 景，基本无任何视线障碍
价值高区1： 离湖相对较远，但是观湖视线 未受遮挡
K1
价值高区2：
二线临湖，处于地块中心 部位，社区环境相对较好
价值高区3：
非一线临湖，受高速公路区青菱湖
隔，但有较好的湿地公园视 野，能远眺湖景。
价值中区2： 底层受前排建筑遮挡，高层 有部分观湖视野
价值中区1： 受周边学校及公路等因 素影响存在噪音干扰； 但通过建筑排布，高层 仍有较好的湖景视野。
K2
价值低区： 在地块西侧排布高层的情况 下，几乎没有景观资源，同 时还受噪音影响
区域市场
09年土以地供应来土地供应超过15宗，集中 于三环线内白沙洲沿线 白沙洲土地供应现状——
3 社区配套——25000方综合商业、 20000方中央景观带、150米超宽楼间 距、豪华双会所及户外泳池
竞品分析——清能·清江锦城
价值体系：40万方商业+12年教育体系+立体交通体系+3万方公园
1 40万方商业——片区最大体量
2
12年教育体系——片区最长教育体系
3 3万方市政公园——片区唯一公园社区
力 万科金色城市，纯高层住宅，150万㎡（可能扩容到400万方）
中大长江紫都，纯高层住宅，110万㎡
福星惠誉东澜岸，叠拼+小高+高层多产品线住宅，约30万㎡ 天地源荷景苑，纯高层住宅，6.2万㎡
金鑫御江名苑，纯高层住宅、公寓，3.7万㎡
天地源城际花园，纯高层经济适用房，15万㎡
万象新高层、多层洋房，50万㎡ 瑞鑫花园，纯高层经济适用房，50万㎡
报告结构
1 地块介绍 2 市场调研 3 核心价值 4 客户调研 5 产品建议
1
地块介绍
2
宗地地势分析
K1、K2两地块及地块周边，皆为平整土地，视野开阔 无遮挡
青菱湖
K1
联通两地块的 时空隧道
K2
湖景观景线分析
K1地块部分亲湖观景线及高层瞰湖景观线，K2湖景观
K1地块
(1)
景受地理条件略有影响 （1）K1地块北部看湖方向观景 示意 3F 3F
2
优质配 套——首
期10万方自 带商业知名 小学、商超 引进、公交 564线路引 进
3
精装 修——
全家居解 决方案， 从客厅到 厨房、卫 浴间、卧 室，实现 完美收纳
4
临江物业——长江南岸崭新天际线; 浩瀚江景尽收眼底
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竞品分析——佳兆业·金域天下
价值体系：佳兆业品牌+完善社区配套+区位优势
1 品牌影响力——香港上市房企，全国房 产15强 2 区位优势——白沙洲片区离二环线最近的 名企开发楼盘
融科花满庭
福星惠誉东澜岸
区域市场
刚产品需竞争 产品居多，同质化严重
200平以上 160平米 130平米 120平米 110平米 100平米 90平米 70平米 50平米以下
项目
万科 金色
中大 长江
福星 惠誉
天地 源荷
金鑫 御江
天地 源国
城市 紫都 东澜 景苑 名苑 际花
岸
园
万象 新城
湘龙 鑫城
瑞鑫 花园
佳兆 业金 域天 下
清能 清江 锦城
区域市场
片区未内来供应总建筑面积超过600万方，
其中以纯高层的刚需产品占绝对主 2012年
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 ·4季·度 ····························
区域市场
竞全争格局国知名房企云集白沙洲
世联服务的保利、华润等开发商均已在白沙洲片区拿地
区域市场
三环竞内争格局高层项目为主，三环外依托
湖景资源产生部分低密中大长度江紫都 产品，供 金鑫御江名苑 应相对较小 复地项目
天地源城际花园 万科金色城市
湘龙华
瑞鑫花园
万象新城 佳兆业金域天下
荷景苑
在售 经适房 待售
风格于一体，舒适度高
3
人文价值——地处黄家湖大学城腹地，
学院环境塑造人文价值
4
商业配套——9.4万方商业配套，集大型商业、社区商业
于一体，带动区域市场商业升级;其商业主要集大型商业、 社区日常生活密切相关的购物和生活服务商业、沿街商铺；
建成后将弥补周边商业的市场空白，更好的服务小区业主。