某房地产产品分析报告

未来域产品分析报告

本篇框架

一．前言

二．产品开发

三．项目所在位置

四．项目概况

五．楼盘定位背景

1．打造未来概念产品的初衷

2．“三湾一岸”园区布局的设计思路

3．接待中心建筑的强烈冲击性感受

六．产品定位遇到的问题及解决方式

1．如何使弧板状建筑的外观更加充满变化

2．如何使园区景观空间最大化

七. 产品表现力的经典部分及分析

1．园区的精神标志——无尽的面

2．“三湾一岸”的景观规划

3．半开放的弧形组团

4．弧板建筑立面

5．充满想象的接待中心

6．南北双入口房型设计

八．专家点评

●前言

该案位于上海世博会辐射区域，是金地集团进军上海以来打造的首个市区项目。

该案在建筑造型和环境设计等方面运用了大胆新颖的设计手法，以点、直线、曲线和面等最基本的造型元素为基础，将社区的建筑和环境进行整体统筹设计，展现出无限自由的想象空间。是一件值得我们学习与思考的优秀作品。

●产品开发

开发商：上海浦发集团、金地集团上海公司

建筑规划：上海日清建筑设计有限公司

景观设计：深圳市奥斯本环境艺术设计有限公司

●项目所在位置

项目位于浦东三林地区，属世博会辐射区域。项目地

块北临三林路，西至环西路，南靠永奉路，东临汾泾河。

区域内的南浦大桥、卢浦大桥、徐浦大桥、规划中的

8号线、6号线共同构成了便捷的交通体系。依托世博场

馆的建设，未来整个区域的人居及人文环境将得到极大的

提升。

秉承“步步创新，突破常规”的开发理念，开发商着力将该案打造成一件充满创新及想象的作品。摒弃了传统兵营式的建筑布局，借助地块的天然优势，巧妙规划出“三湾一岸”的建筑形态。将建筑根植于自然之中，成功塑造出一处充满情趣、创新和灵感的居所。该案跳脱本区域其他楼盘的一贯风格，成为该区域乃至上海地区内的一件创新产品。

目前周边竞争个案仅东方滨港园一处，因产品类型普通，故基本无可比性，基本数据如下。

楼盘名称产品型式项目规模主力面积目前价位工程进度产品档次

东方滨港园13幢多层建面4万平

方米96~105平方

米

5810-7200

元/平方米

预售普通

●项目概况

项目地块形状呈长方形，三面临路一面临水。地块北临三林路，

西至环西路，南靠永奉路，东临汾泾河。

项目总占地面积11万平方米，总建筑面积16万平方米，容积率

1.4，绿化率47.3％，总共归划有1055家住户。项目共分五期开发，

预计至2009年开发完毕，目前为首期。

园区内以多层，小高层建筑为主。通过独特的建筑排布形成3个

弧形建筑组团。房型面积由80平方米左右的二房至120-140平方米

左右的三房不等。

楼盘定位背景

一．打造未来概念产品的初衷

1．依托世博会辐射效应，打造特色产品

该案位于世博会辐射区域内，具有极强的区域发展潜力。世博会这一世界著名的盛会，将使世界各地文化汇集一处，形成空前的文化交流。该案富有创意的未来概念主题建筑，依托世博会所带来的宣传效应，必将焕发出更大的光彩。

2．市场差异化竞争的需要

项目周边有多处高档楼盘，多属传统豪华型楼盘。为了规避市场风险，采取差异化竞争，该案必须与周边个案具有显著的差异性。定位为未来概念住宅，将使同质化楼盘数降到最低，较大幅度的规避市场风险。

3．树立企业形象的需要

该案是金地集团打造的首个市区项目，项目成功与否将会影响到公司的形象及品牌。金地公司在上海开发的金地格林春晓，金地格林春岸均以赶超市场潮流的设计而获成功。秉承金地的一贯宗旨，该案的未来概念设计理念必将引领市场潮流，进一步提升公司的品牌形象。

二．“三湾一岸”园区布局的设计思路

“三湾一岸”园区布局形态的形成综合了包括园区周边自然景观和园区建筑精神方面的考虑。以下将就其形成过程及思路作一简要阐述。

1．“三湾”建筑布局的来由

“三湾”指的是园区内三处“U”形弧板状建筑组团，分别以“水”，“风”，“光”作为各自的园区景观主题。其“U”型的建筑设计思路灵感来自于未来域的标志——《无尽的面》（未来派雕塑家毕尔的名作）。代表了园区的未来概念精神，并将此标志的形态融入园区建筑形态并非常直观的外化和表现了出来。

2．“三湾”与“一岸”的完美融合

“三湾一岸”的园区景观空间依据弧板状建筑的排布以及自然河道的走向而形成。依托东部的天然河道自然形成的绿岸，将三处弧板状建筑组团朝向东面绿岸开口。在保持组团相对独立的前提下，将自然景观最大限度的引入小区，将绿色延伸到每家的房前屋后。

三．接待中心建筑所带来的强烈冲击性感受

1．园区精神的外化及涵盖

接待中心建筑是园区精神的直接外化。其外部形态充满变化和想象，非常直观的表达出建筑的深层内涵。使人在对接待中心建筑有了第一映象之后，就能够非常客观理性的理解建筑所要表达的深层内涵。

2．冲击性外观带来广告效应

接待中心通过弧形立面—大红色系—玻璃幕墙—气泡圆窗的组合运用，在形成极具冲击性的建筑外观的同时，也带来了一定的广告效应。基于项目周边目前不太旺的人气，这一异常显眼及出挑的建筑必将引人注目。

产品定位遇到的问题及解决方式

一．如何使弧板状建筑的整体外观更加充满变化

三处“U”形的弧板状建筑组团，朝向东面绿岸开口，造就了“三湾一岸”的园区空间。在对“U”形组团建筑的运用上，为了体现建筑充满变化及灵动的外部效果，从以下几方面对建筑本身作了一系列充满创新的设计。

1．层次分明的“U”形建筑空间

组成“U”形建筑组团空间的建筑呈现出高低错落的外部形态。建筑高度依据“U”形的建筑排布，以“U”形开口处向“U”形底部依次跌落，至“U”形底部建筑高度降至四层，使整个“U”形建筑组团呈现出层次分明，富于变化的空间形态。

2．富于“流动感”的立面形态

依据“U”形组团的排布方式，外立面呈现出流畅的弧形动线。简洁却不失变化的立面形态，强调横向线条的运用，加强了建筑的横向流动感，使建筑如同行云流水一般与东面的河岸融为一体。富于“流动感”的立面形态，使建筑立面更加充满变化。

3．穿插于“U”形建筑组团之间的板式建筑

穿插在弧形组团之间的板式小高层，与弧形组团共同形成一个有机的整体，并成为弧形组团之间的联系及纽带。

二．如何使园区景观空间最大化