区域价值定位分析
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
深圳的富豪人群膨胀，华侨城走 出打造豪宅片区的第一步，香蜜 湖片区紧随其后，但是无论是从 豪宅所需的硬件还是片区发展投 入都未能达到真正区定义深圳所 需要的豪宅片区。
深圳本无豪宅，后海湾填补了这
一大空白，后海湾豪宅片区的横 空出世满足了新兴富裕阶层对于 高品质生活的追求，获得了最大 的区域价值提升。
我们常常面临这样的问题：
˃ 远郊，陌生区域，未被定义； ˃ 形象老旧，在市民心中已经没落； ˃ 新城区，刚刚发展起来，尚未得到大家的认同； ˃ 热点片区，却位于边缘化的地带； ˃ 大家都公认的好区域，所有人都知道他的价值；
……………….
˃ 这个区域的价值是什么，怎样为他找个说法？ ˃ 怎样重新塑造区域的形象，改变公众对他的认识？ ˃ 如何从众多热点片区中脱颖而出？ ˃ 项目价格远高于周边地区，如何突破区域价值？
项目区域价值专题研究
华南策略中心 2012年9月
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
如何看待项目的区域价值？
我们经常碰到的项目会位于这样的区域：
……………………………
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
报告思维导图
市场环境分析 地块定位解析 价值挖掘方略
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
Code of this report | 6
Part 1.2 区域整体经济运行状况——经济环境挖掘——上海浦东价值演变
经济环境挖掘是对区域未来发展形式的预判，城市成熟化的中心转移往往是经济环境挖掘的常用依据
案例：
从“宁要浦西一张床，不要浦东一P间ar房t”到 中国最贵楼盘“汤臣一品”（17万/平1米.）2 演变。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
Part 1.1 宏观政策环境——区域打造挖掘
区域打造是对区域整体形象的包装与升华。好的区域包装能够引起行业内的附和与 追捧，甚至让客户忽略地段、配套等不利因素
案例： 深圳后海湾，作为政府重点规划打造的填海区，
案例：
2011年3月24日，中国财政部了《关 于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的 公告》。对于以旅游地产为主的海南来说， “离岛免税”正式实施，给海南房地产注 入了一剂“强心剂”，前来海南旅游的游 客将会增多，这对于低迷的楼市来说是一 次历史性的机遇。
2012年6、7月全国40个城市商品房成 交均价调查统计，海南三亚凭借每平方米 26000元的成交均价远超北上广深等四大 一线城市，成为目前全国房价最高的城市。
1 PART
市场环境分析
宏观政策环境 区域整体经济运营状况 区域房地产供求状况
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
Part 1.1 宏观政策环境——经济政策挖掘
区域偏向性政策的出台，对区域房地产的发展起着至关重 要的作用，对政策的挖掘和解读甚至预判，是做区域价值 分析时一个很重要的思维方向
供应
本片区供求紧张
供应 本片区供求充裕，中心区域供求紧张
地价
本片区地价上涨
需求 市场供应一定，但中心区供求紧张
房价 本片区房价随地价上涨
地价
本区域的地价随之上浮
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
Part 1.3 区域房地产供求状况——特色楼盘缺失
➢80年代 ，黄浦江把上海分成了两个世界：浦西就是上 海，浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。 ➢1990年4月18日，党中央、国务院宣布开发开放上海浦 东。 ➢短短19年间，浦东发生了翻天覆地变化，从 阡陌农 田到高楼林立、从冷僻乡间到繁荣市区，被誉为“上海 现代化建设的缩影”、“中国改革开放的象征”
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 10
2 PART
地块定位分析
交通网络 区域配套 地区规划
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
Part 2.1 地块解析定位——交通网络
案例：
中关村国家自主创新示范区是中国高科技产业中心，是中国 第一个国家级高新技术开发区，第一个国家自主创新示范区，第一个 “国家级”人才特区，是我国体制机制创新的试验田，它也被誉为 “中国的硅谷”。
中关村的发展吸引来大批高新技术人才的到来，并使片区逐 步形成以“特殊经济体（高新技术带动的经济发展）”为载体的区域 模式。
不仅拥有丰富的海资源，良好的生态环境和多重休闲娱 乐设施，还是西部通道进出深港的门户。根据政府规划， 这里将建成深圳又一城市中心，珠三角重要战略枢纽并 将被打造成媲美香港中环的大型综合性区域。
后海湾已被打造成为港深闻名 的豪宅片区，区域楼盘均价在 45000万/平左右，区域价值被最 大化挖掘。
© Copyright Centaline Group, 2010
经济发展决定区域未来价值
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
Part 1.2 区域整体经济运行状况—占据枢纽与核心地位的经济体。特 殊经济集合体决定了区域价值的特殊性与独有性
© Copyright Centaline Group, 2010
北京均价18000/平 中关村住房 均价30000/平
Code of this report | 8
Part 1.3 区域房地产供求状况——供应的减少和需求的定量
供应的不断减少和需求的定量是推动高地价的重要因素。 地块供应的解析维度可以分为两种：
深圳本无豪宅，后海湾填补了这
一大空白，后海湾豪宅片区的横 空出世满足了新兴富裕阶层对于 高品质生活的追求，获得了最大 的区域价值提升。
我们常常面临这样的问题：
˃ 远郊，陌生区域，未被定义； ˃ 形象老旧，在市民心中已经没落； ˃ 新城区，刚刚发展起来，尚未得到大家的认同； ˃ 热点片区，却位于边缘化的地带； ˃ 大家都公认的好区域，所有人都知道他的价值；
……………….
˃ 这个区域的价值是什么，怎样为他找个说法？ ˃ 怎样重新塑造区域的形象，改变公众对他的认识？ ˃ 如何从众多热点片区中脱颖而出？ ˃ 项目价格远高于周边地区，如何突破区域价值？
项目区域价值专题研究
华南策略中心 2012年9月
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
如何看待项目的区域价值？
我们经常碰到的项目会位于这样的区域：
……………………………
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
报告思维导图
市场环境分析 地块定位解析 价值挖掘方略
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
Code of this report | 6
Part 1.2 区域整体经济运行状况——经济环境挖掘——上海浦东价值演变
经济环境挖掘是对区域未来发展形式的预判，城市成熟化的中心转移往往是经济环境挖掘的常用依据
案例：
从“宁要浦西一张床，不要浦东一P间ar房t”到 中国最贵楼盘“汤臣一品”（17万/平1米.）2 演变。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
Part 1.1 宏观政策环境——区域打造挖掘
区域打造是对区域整体形象的包装与升华。好的区域包装能够引起行业内的附和与 追捧，甚至让客户忽略地段、配套等不利因素
案例： 深圳后海湾，作为政府重点规划打造的填海区，
案例：
2011年3月24日，中国财政部了《关 于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的 公告》。对于以旅游地产为主的海南来说， “离岛免税”正式实施，给海南房地产注 入了一剂“强心剂”，前来海南旅游的游 客将会增多，这对于低迷的楼市来说是一 次历史性的机遇。
2012年6、7月全国40个城市商品房成 交均价调查统计，海南三亚凭借每平方米 26000元的成交均价远超北上广深等四大 一线城市，成为目前全国房价最高的城市。
1 PART
市场环境分析
宏观政策环境 区域整体经济运营状况 区域房地产供求状况
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
Part 1.1 宏观政策环境——经济政策挖掘
区域偏向性政策的出台，对区域房地产的发展起着至关重 要的作用，对政策的挖掘和解读甚至预判，是做区域价值 分析时一个很重要的思维方向
供应
本片区供求紧张
供应 本片区供求充裕，中心区域供求紧张
地价
本片区地价上涨
需求 市场供应一定，但中心区供求紧张
房价 本片区房价随地价上涨
地价
本区域的地价随之上浮
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
Part 1.3 区域房地产供求状况——特色楼盘缺失
➢80年代 ，黄浦江把上海分成了两个世界：浦西就是上 海，浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。 ➢1990年4月18日，党中央、国务院宣布开发开放上海浦 东。 ➢短短19年间，浦东发生了翻天覆地变化，从 阡陌农 田到高楼林立、从冷僻乡间到繁荣市区，被誉为“上海 现代化建设的缩影”、“中国改革开放的象征”
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 10
2 PART
地块定位分析
交通网络 区域配套 地区规划
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
Part 2.1 地块解析定位——交通网络
案例：
中关村国家自主创新示范区是中国高科技产业中心，是中国 第一个国家级高新技术开发区，第一个国家自主创新示范区，第一个 “国家级”人才特区，是我国体制机制创新的试验田，它也被誉为 “中国的硅谷”。
中关村的发展吸引来大批高新技术人才的到来，并使片区逐 步形成以“特殊经济体（高新技术带动的经济发展）”为载体的区域 模式。
不仅拥有丰富的海资源，良好的生态环境和多重休闲娱 乐设施，还是西部通道进出深港的门户。根据政府规划， 这里将建成深圳又一城市中心，珠三角重要战略枢纽并 将被打造成媲美香港中环的大型综合性区域。
后海湾已被打造成为港深闻名 的豪宅片区，区域楼盘均价在 45000万/平左右，区域价值被最 大化挖掘。
© Copyright Centaline Group, 2010
经济发展决定区域未来价值
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
Part 1.2 区域整体经济运行状况—占据枢纽与核心地位的经济体。特 殊经济集合体决定了区域价值的特殊性与独有性
© Copyright Centaline Group, 2010
北京均价18000/平 中关村住房 均价30000/平
Code of this report | 8
Part 1.3 区域房地产供求状况——供应的减少和需求的定量
供应的不断减少和需求的定量是推动高地价的重要因素。 地块供应的解析维度可以分为两种：