花桥国际商务城区域价值分析报告
同策昆山花桥徐公桥路地块市场定位报告
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规划分析——花桥国际商务城四大发展产业
一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业 集团的IT服务、客户服务等外移外包。
二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、 保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡 服务和客户呼叫中心等。
三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、 研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中 心等。
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昆山宏观市场环境
2009年昆山楼市全市共实现成交68584 套，与08年相比增加41306套，增幅为 151.4%。这也是昆山商品房交易历史上 的新高。
2009年昆山楼市全市楼盘供应73个，房 源批准销售总量为201295套，与去年相 比增加50959套，增幅为33.9%。
从区域成交情况来看，2009的昆山成交 前三名区域是花桥、玉山和开发区。花 桥2009年总成交16980套，比08年上涨 了206.4%，成交量占全市总成交24.8%。 地理位置使花桥俨然成了上海客投资置 业的首选地。
11号线延伸段有望2012年建成通车 ，届时35分钟直达上海徐家汇。
先导区接驳站位于花桥商务中心核心区。
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交通分析——完善立体交通，纳入上海半小时经济圈
同三高速、沪宁高速、312国道、外青凇公路，便 捷连通上海、苏州、南京等城市。
商务城距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里， 便捷通达全国和世界各地。
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区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷
地铁11号线延伸段在上海境内长约0.44公里，由上海安亭墨玉路站向西延伸 5.76公里至昆山花桥，设置3个站点 ，沿途经过花桥国际商务城。
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区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷
昆山花桥国际商务城人才公寓可行性研究报告
昆山花桥国际商务城人才公寓可行性研究报告目录第一章项目概况第二章项目建设基地条件第三章规划设计方案第四章环境保护、节能及消防第五章技术经济第六章投资效益评价第七章项目的结论附件：1、昆山市计划经济委员会号文“关于同意昆山花桥国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。
2、昆山市规划局号文核发昆山花桥国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。
概述项目名称：昆山花桥国际商务城人才公寓建设单位：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司项目位置：江苏省昆山市花桥开发区项目性质：公寓、商业用地面积： 15443.5平方米总建筑面积： 61475.77平方米总投资： 16954.2万元项目评价：可行第一章项目概况1.1 项目名称本项目的名称为：昆山花桥国际商务城人才公寓1.2 建设单位建设单位即项目法人为：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司地址：法定代表人/负责人：公司类型：有限责任公司注册资金：万元1.3 建设地点本项目位于江苏省昆山市花桥开发区建设用地面积：15443.5平方米。
1.4 项目建设内容本项目建设地点为昆山市花桥国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：约15443.5平方米。
昆山花桥国际商务城人才公寓，总建筑面积：61475.77平方米，其中： A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。
B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。
1.5 项目建设进度本项目前期咨询工作已于 2008 年初开始，本项目建设周期计划为 24 个月，其中现场施工周期为20 个月，计划在2008 年12 月开工，于2010 年 11 月底全部竣工。
1.6 项目投资估算本可行性研究对工程建设投资进行了估算，经估算：本项目建设总投资为16954.2 万元，投资分配表单位：万元本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。
1.7 项目可行性研究报告编制依据及范围1.7.1. 编制依据国家、地方相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版建设单位提供的有关技术基础资料设计单位提供的初步建设方案1.7.2. 编制范围项目的主要建设规模及建设内容项目总体建设方案项目投资估算和项目资金筹措项目经济效益分析项目社会和环境效益分析第二章项目建设基地条件2.1 概况本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；整体形象要求现代简洁，可识别性强。
花桥国际商务城博览中心新展馆建筑设计特点分析
花桥国际商务城博览中心新展馆建筑设计特点分析发表时间：2018-05-17T13:57:49.260Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第34期作者：周寅昆[导读] 本文笔者结合花桥国际商务城博览中心实例，就其相关的建筑设计特点进行了分析和总结。
同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 200092摘要：本文笔者结合花桥国际商务城博览中心实例，就其相关的建筑设计特点进行了分析和总结，力求探索此类场馆设计手法及发展趋势，为同类型大型展览建筑的设计提供参考。
关键词：博览中心；展览馆；建筑设计；特点；发展趋势花桥国际商务城博览中心位于江苏省昆山市花桥镇，花桥地处苏沪交界处，是江苏与上海的首位交融区。
新展馆所在的花桥国际商务城东依上海国际汽车城，西邻昆山国家级开发区，是江苏省三大商务聚集区之一，同时也是中国目前唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。
新展馆紧邻花桥国际商务城核心区，基地东至规划路，南隔规划道路与主展馆相望，西临薛赵路，北至安博路。
一、工程概况“花桥国际商务城博览中心新展馆” 项目位于江苏省昆山市花桥镇，毗邻上海嘉定区安亭镇上海国际汽车城，是昆山市花桥国际商务城重点建设的功能性项目，着力打造国内外产品展览展示贸易中心。
项目采取展贸结合、以展带会、以贸促展的商业业态，集技术服务、广告服务、商务服务、停车场、物业服务等功能设施，融展览功能、会议功能、文化活动功能于一体，定位为上海虹桥国家会展中心西部副中心和华东地区具有影响力的会展产业集聚区，着力打造展、贸、商、办、会五位一体的多功能综合服务区。
（如图 1）5.5.1 自然采光新展馆四个大展厅和中展厅采光效果极佳。
展厅部分虽进深较大，但以采光天窗的方式改善了其内部的采光效果。
卫生间、楼梯间、配电间等区域对自然采光效果没有特别需求，故未设置足够的窗户进行自然采光，该类房间可根据使用情况辅以人工照明。
为体现采光天窗对室内采光效果的影响，对天窗安装前后的采光效果分别做模拟，并进行比较。
凯德都会新峰楼盘评析
朝向：朝南
层高：2.90m
餐厅：餐厅与厨房相连，方便主妇上菜 卫生间：卫浴干湿分离，互不干扰 卧室：卧室带飘窗，视野开阔风景好
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
凯德都会新峰户型分析
3室2厅2卫1厨， 建筑面积约137.00㎡
户型评析:
朝向：朝南
层高：2.90m
客厅：客厅与餐厅相连，宽敞舒适，外连一个朝 南阳台，充分采光。 餐厅：一个餐厅位于客厅北侧，与厨房相连。
凯德都会新峰项目优势
规模：社区规模较大，物业类型较为丰富； 交通：轨道交通11号线，交通便捷； 配套：地处华侨国际商务中心，坐享安亭、花桥、绿地大道三大成熟 生活配套圈； 环境：周边环境较好，道路宽阔，绿化率高。
Thanks.
凯德都会新峰交通分析
凯德都会新峰所在位置，公共交通特别是轨道交通的资源优势很明显。项目 距离最近的11号线安亭站与兆丰站站约步行5分钟便可以到达。自驾出行更 便捷，可以很轻易地转接到绕城高速和京沪高速，前往昆山市区或上海市区。
凯德都会新峰交通分析
项目距离轨交11号线安亭站/兆 丰路站均只有500米的距离，基 本在一个小时内可以到达上海市
安亭幼儿园、花桥幼儿园、中福 绿地幼儿园、安亭中学、安亭小 学、花桥中学、花桥小学、硅湖 学院、康桥国际学校、硅湖大学 等10余所学校 大型综合商场有嘉亭荟商业中 心、大润发大卖场、世纪联华 大卖场、好又多大卖场、易买 得大卖场、农工商超市、华联 超市、联华超市等；小区内配 有超市、便利店。
学校
商场
凯德都会新峰户型分析
1室2厅1卫1厨， 建筑面积约75.00㎡
户型评析:
朝向：朝南
层高：3m
客厅：大面积客厅，连接朝阳阳台，视野开阔 卫生间：独立卫生间，空间较大，享受舒适沐浴 时光 卧室：单卧室设计，面积宽裕，适合情侣及单身 贵族居住；
江苏花桥国际商务城博览中心有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告江苏花桥国际商务城博览中心有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:江苏花桥国际商务城博览中心有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分江苏花桥国际商务城博览中心有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务览展示服务、会务服务、礼仪服务，物业管理，1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
解读昆山花桥商务区总体规划
解读昆⼭花桥商务区总体规划解读昆⼭花桥国际商务区总体规划引⾔：昆⼭花桥国际商务区总体规划背景制造业作为昆⼭乃⾄江苏省的经济增长引擎将难以长期持续，发展现代服务业是江苏省保持长期竞争⼒的重要战略，拓展⽣产性服务业是昆⼭发展现代服务业的核⼼内容，昆⼭毗邻上海，具有显著的区位优势，雄厚的制造业基础，便捷的交通条件，有保证的⼟地⽀撑，可靠的政府，⾼效的服务，可预见的市场需求。
花桥国际商务城与上海及其商务业发展的关系⽽⾔，花桥国际商务城树⽴“是上海⼜不是上海”的定位理念。
⼀．规划范围与指导思想本次总体规划将原花桥镇范围作为花桥国际商务城的规划区范围进⾏建设控制，总⾯积为49.95平⽅公⾥。
1、合理定位2、近远期结合，突出重点3、合理安排各项基础设施建设4、突出⽣态理念⼆、现状概况和发展规模1、⽤地规模合计城镇建设⽤地规模将达到31.22平⽅公⾥，⼈均城镇建设⽤地104平⽅⽶。
商务综合区总⾯积10.97平⽅公⾥，可建设⽤地530公顷，占总⽤地的48％。
国内外案例研究表明，在⼀般集中式的商务办公园区中，绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地呈现40%、20%、40%的⽐例布局。
花桥国际商务城的商务综合区的绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地也将按这个基本⽐例安排。
2、⼈⼝规模花桥国际商务城的总⼈⼝由商务⼈⼝、镇区⼈⼝、⼆产⼈⼝和其他⼈⼝组成。
商务⼈⼝：合计约16万⼈。
镇区⼈⼝：合计约9万⼈。
⼆产⼈⼝：将吸引4万左右的产业⼯⼈。
其他⼈⼝：主要是硅湖⼤学约1万⼈左右的师⽣。
结论：远期花桥国际商务城总⼈⼝将达到约30万⼈。
花桥国际商务城实际居住⼈⼝= 总⼈⼝—通勤⼈⼝，约25万⼈三、空间布局1、“⼀轴、两⼼、三⽚区、多组团”的城市空间格局总体结构规划图2、西部⽣活配套区、北部产业集聚区和东部商务综合区四、综合交通规划提出“公交优先”的策略。
建设⾼密度的公共交通运营系统；在主要城市道路上规划公共交通专⽤道系统；规划花桥到上海、苏州、昆⼭之间的⾼速公路公交专线，在商务城内停靠四⾄五站连接各主要商务分区，与商务城内的公交系统相互连接，离开商务城之后经由⾼速公路直达上海市区。
精品-昆山花桥国际商务城C-25地块项目品牌策划推广
开发建设步伐，高水平地实施开发建设。一是形成
区域内比较完善的交通框架（重点完成绿地大道东 延伸段、商务大道、312国道曹安段改造，沪宁高 速花桥互通改造等工程）。二是形成高标准的基础 设施体系。上海电信区号“021”已经接入花桥。 目前正规划建设国内领先的“四位一体”新型数字 化生态环境，实现“花桥E桥通”。三是形成功能完 备的配套设施和生态环境系统。 花桥国际商务城的开发建设已引起国内外客商广泛关注。目前已引进60多个较具规模 的现代服务业项目，总投资达200多亿元。绿地国际家园、亚太广场等一批项目已陆续 交付使用；港汇国际广场、天天国际展览中心、中寰国际广场、深圳宝湾物流等一批项 目已签约并开工建设，一些国内外著名公司也看好商务城发展前景，正在洽谈合作事宜。
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394 去化量 推案量
绿 地 总 部
太 平 洋 商 务 广 亚 场 太 广 场 （ 一 期 ）
中 茵 国 际 商 务 城
中 寰 广 场
推案量 去化量
说明：花桥当地办公楼市场异常火爆，代理公司压推案量，形成快卖光的架势， 逐步推案，提高价格。
花桥商务城住宅市场分析 — 市场发展思考
今年上半年上海楼市推案量不足，市场需求成逐步放大趋势，同时一些地王的涌
现和豪宅的热销，使得市场逐步接受又一次房产升值期降临。上海地区房价升值的
同时，处于价格洼地的花桥房产更是涨势连连，普遍高于上海同期涨幅。 下半年市场继续看好花桥楼市，更多的上海人和长三角投资客涌向花桥，选购投 资类产品。 近期花桥楼市处于稳定发展阶段，市场不断有推案，但同时去化速度相当惊人。 值得注意的是今年上半年大量开发商征地开展新项目，明年年期预计会有大量新 房上市，市场竞争压力增强，对于花桥楼市的稳定增长可能会有一定的压力。
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
【花桥价值】1、距离：花桥----身在上海花桥距离上海虹桥机场20公里，距离上海市中心30公里，如果在上海市中心以30公里为半径画一个圈，我们发现，奉贤不在其中、金山不在其中、松江崇明也不在其中。
然而，花桥就在其中。
所以，花桥身在上海。
2：交通：花桥----就是上海有上海轨道11号线花桥站现已通车，G2高速，城际高铁.312国道，上海外环高速等形成了进入上海的咽喉之势，（控制花桥就控制的上海的补给之源）所以上海市政府出巨资17个亿修建11号线的最终目的是要将花桥收入囊中，与安亭合并，形成上海的另一个区，传说中的花安区。
（现昆山的蓬朗与陆家的部分区域已划入花桥）。
3、产业：花桥----联动上海l产业基地一：服务外包基地由位于商务城西南片（也就是我们项目的旁边），规划总面积10平方公里，其中一期规划面积2.5平方公里。
(为国际金融BPO示范区，此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。
）大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业，将主动承接国内外公司的外包业务，重点发展信息技术、软件研发、生物医药、物流和金融等领域的服务外包。
目前世界500强企业远洋数据，华道数据，华拓数码，法国凯捷，易方科技及戴尔电脑等已进入营业，现有从业人员已近3万人。
现金融园区已建好，将承接上海金融中心的部分业务，河北保定承接北京的部分行政事务，房价飞涨，花桥金融园承接上海金融中心的部分业务，房价将如何？这您懂的……！未来本区域将有近10万名从业人员，而距离他们工作地点最近的就只有我们裕花园，不难想象未来的租金及上涨的潜力。
产业基地二：区域性企业总部基地由规划总建筑面积360万平方米，能提供15—17万人的就业岗位。
大力引进以研发中心、销售中心为主的复合型企业总部，加快形成一批销售规模20亿元、50亿元、100亿元的总部企业；规划起点比浦东陆家嘴还高，最关键的是总部基地内的从业人员都是高管及以上高收入群体，未来这部分人的购买力将直接推高房价。
花桥项目前期市场报告
花桥项目前期市场报告一、花桥镇整体环境研究1、花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。
素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。
花桥镇规划总面积50平方公里，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。
2、花桥镇交通环境花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。
依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。
3、花桥镇投资成本（1）土地费用用地性质用地方式使用年限（年）价格（元/平方米）工业用地批租50租赁～12（元/平方米·年）住宅用地批租70 需竞拍商业公建用地批租40 需竞拍另需收取：元/平方米·年的土地权属管理费（2）工商注册费注册资本在1000万元人民币(含1000万元)以下的收%；1000万元以上的超出部分收%；1亿元以上的超出部分不再收取。
4、花桥镇发展潜力（1）区位优势：曹安经济技术开发区位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。
依托上海安亭国际汽车城（亚洲最大的汽车贸易、汽车博览、汽车物流信息服务中心），紧靠F1国际赛车场和即将崛起的上海安亭新镇区（德国人投资兴建）。
将作为江苏省重点投资商贸建设的地区，未来的江苏国际商务中心。
（2）区域发展：68万平方公里的汽车城：建设总规模投入将达500亿人民币，将建成为亚太地区汽车工业的核心基地，并且兴建F1赛车场、国际汽车博览中心、汽车主题公园等。
花桥楼市现状分析报告
花桥楼市现状分析报告1. 引言花桥是上海市嘉定区的一个发展迅速的镇，近年来，其楼市发展呈现出一定的特点和趋势。
本报告旨在通过对花桥楼市现状的分析，帮助人们更好地了解该地区的房地产市场。
2. 市场概况花桥地区的楼市规模庞大，涉及住宅、商业、写字楼等多个领域。
根据统计数据显示，花桥的房地产销售额在过去5年中呈现逐年上升的趋势，其中以住宅销售额占比最大。
3. 价格走势在过去几年中，花桥地区的楼市价格保持着稳中有升的态势。
尤其是近两年来，由于地理位置优势和交通配套的不断完善，花桥房价逐渐上涨。
4. 土地供应作为一个发展中的地区，花桥的土地供应一直保持着旺盛的态势。
各大房地产开发商纷纷涌入花桥，争相竞购土地，以满足市场需求。
目前，花桥地区的土地开发程度相对较低，未来还有较大的发展潜力。
5. 政策影响近年来，政府对花桥楼市的调控政策不断加强。
例如，限购政策的实施以及房屋贷款利率的上调等措施，显著影响了购房者的购买能力和意愿。
同时，政府也加大了对房地产开发商的监管力度，以遏制可能存在的楼市泡沫风险。
6. 市场趋势从当前的市场表现来看，花桥的楼市趋势仍然向上。
由于外部因素的影响，购房者对房地产的需求依然较高。
而且，花桥的地理位置和优质的教育资源等优势，使得该地区的楼市有望继续保持稳定增长。
然而，也存在一些潜在的风险。
一方面，政策的不确定性可能会对楼市产生一定的影响；另一方面，房地产市场的风险随时可能引发市场波动。
7. 建议针对花桥楼市的现状和市场趋势，我们提出以下建议：1. 个人购房者应该根据自身需求和经济状况，理性购房，避免盲目追求短期收益。
2. 开发商应该注重产品品质和服务，以提高市场竞争力。
3. 政府应继续加强对楼市的监管，倡导房地产市场的健康发展。
8. 结论花桥楼市在过去几年中保持着稳定增长的态势，地区的优势和政府的发展政策也为其提供了发展的良好环境。
然而，市场仍然面临一些风险和挑战。
我们相信，在政府、开发商和购房者的共同努力下，花桥楼市将会继续保持稳定增长，并为地区经济的发展做出更大贡献。
昆山花桥在售楼盘现状分析154553082
中寰广场公寓户型
A户型63㎡
B户型45㎡
C户型53㎡
E户型52㎡
I户型58㎡
壹克拉
苏州佳福娱乐有限公司昆 山分公司开发, 29层单体 高层建筑，总面积5万平方 米，总户数820户，其中13层为商业用房，4-28层为 住宅。主力户型在48-72平 米之间，3.15米层高,外墙 为玻璃幕墙，有61.6％的 绿化率。 70年产权MINI公寓 售价5800元/㎡， 不含装修 2009年6月底开盘，2010年 底竣工，2011年5、6月间 交房
• 全玻璃幕墙，1500平超豪华办公大堂。
绿地· 总部大道
• 绿地· 总部大道享有江苏优厚的政策扶持,增值税、营业税、所得税和 其他税费形成的财力部分，三年内给予100%奖励，后两年给予50%奖 励。契税地方部分全免，维修基金缓交。同时享有人才引进、租房补 贴等多项鼓励政策。 • 商业部分目前除剩余的2间退铺外其余全部售完，已售楼层的售价为： 1.4-1.5万元/㎡，10年包租，年6%回报，剩余的2间铺都是3层，目前 售价为1.1-1.2万元/㎡。 • 写字楼售价 8000元左右/㎡,40年产权。
价格/元 5400 - 6000 5800 8000 5500 6800 - 7000 7400 - 8500 5400 13000
物业形态 公寓 单身公寓 写字楼 住宅 住宅 写字楼 住宅 酒店+商务公馆
装修标准 精装修 无 精装修 无 无 精装修 无 精装修
启 航 社 启 航
U 世代 社 晶 彩
汇尊国际
酒店平面图
写字楼平面图
嘉正国际大厦 - 嘉正国际安内吉酒店
嘉正国际大厦集办公、酒店和商业 于一体 ，总建筑面积43000多平方 米。嘉正国际安内吉酒店在嘉正国 际大厦的17-23层，建筑面积为1万 多平方米，为精品产权式酒店，单 层面积1500平方米，层高3.6米， 55-108㎡的中小户型，已于2009年 4月25日开业。 售价：11000-15000元/㎡ 物业费：15元/㎡/月 50年产权
花桥国际商务区定位及规划
水域
发展备用地 生态结构绿地 总用地
460
1037 376 4995
-
-
六、土地使用
居住及公建分析图
六、土地使用
用地面积（ha）
一、规划范围
本次总体规划将原花桥镇范围 作为花桥国际商务城的规划区 范围进行建设控制，总面积为 49.95平方公里。
二、规划指导思想
• • • • 合理定位。 近远期结合，突出重点。 合理安排各项基础设施建设。 突出生态理念。
三、现状概况
土地利用现状图
三、现状概况
花桥国际商务城综合商务区2005年末现状用地平衡表
花桥国际商务城在在苏州市的角色
花桥国际商务城在在昆山市的角色
一、花桥国际商务城功能定位
• 花桥国际商务城是江苏省未来三大区域 性商务中心之一、具有竞争力的现代服 务业示范区、上海经济圈内的国际性商 务服务卫星城，将成为“融入上海、面 向世界、服务江苏”的长三角独具特色 的现代展背景
历史上制造基地的转移
• 发展需求 • 制造业作为昆山乃至江苏省 的经济增长引擎将难以长期 持续 • 发展现代服务业是江苏省保 持长期竞争力的重要战略 • 拓展生产性服务业是昆山发 展现代服务业的核心内容
1 2 6 5 4 3
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各地区第三产业分布比例（%）
19 35
传统服务业
青浦区政府 上海市园林绿化管理局 淀山湖发展有限公司 华东师范大学
第一部分：背景研究篇
一、国内外商务区案例研究 二、花桥国际商务城发展背景 三、花桥国际商务城发展条件 四、结论
一、国内外商务区案例研究
• 芝加哥蒙特利尔村 Rosemont Village, Chicago • 总面积6.5平方公里，25% 为住宅开发，75%为商业开 发。开发主要依托商业园、 住宅、酒店、赛事设施、 教育、生活风尚区以及娱 乐业，顶级会议、贸易展 示和娱乐中心。
昆山花桥地块市场分析报告
昆山花桥地块市场分析报告―――东方海外集团住宅项目2009年6月4日星期四亲爱的曹董事长：您好！感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会，深感荣幸。
市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。
他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩，因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等，从销售和市场角度，着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化，对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议，供贵司参阅。
本项目具有相当的市场机会，但是机遇和风险并存。
上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念，力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。
前言 (2)第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述 (5)一、昆山宏观经济环境 (5)二、区域房地产市场综述 (12)第二部分项目地块特征分析 (19)一、地块分析 (19)二、周边未来规划 (25)第三部分项目SWOT分析 (29)第四部分竞争分析 (31)第五部分项目开发建议及定价 (39)第六部分项目综合评价 (46)结语 (47)【董事长提要】一、本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机❖近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成。
❖昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力，这将带动区域住房消费热。
❖花桥建设日新月异，特别是轨道交通的建设，使花桥的交通条件得以进一步改善，与上海市区的距离也在“缩小”，昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。
二、本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层❖社区核心文化：具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。
❖总概念：生态居家，健康生活。
❖产品定位：花桥国际商务城精品生活社区❖消费者定位：花桥国际商务城精英阶层的居家之梦三、市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带❖竞争优势：与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品质定位。
商墅运营
花桥年度商品房成交面积对比
200 100 0
130.33
82.05
2013年
2014年
数据来源：花桥管委会房产科
花桥房地产市场
3、花桥2014年住宅供销
全年新增供应住宅13233套，销售7738套，存量8092套，目前存销周期约1.05年 未来供应量约330万方，按花桥年均去化80-85万方，去化周期需要4-5年时间
总结：
处于发展中较受关注区域， 小规模、低容积率的优质房产项目
区位 属性
昆山地区的开发热点 城市未来交通枢纽 无缝对接上海 小规模的低容积率开发项目 无政策限制 可达性好、交通便利 周边2公里内无生活配，5公里生活配套较全，目前仍为
项目 属性
镇级商业形态
小结：
区域市场：花桥为昆山地区重点发展区域，零距离链接上海，交通优势明显，未
来发展潜力巨大
土地市场：2013年火爆，高溢价；2014年宅地零成交
2013年昆山土地市场搭上全国楼市热销的浪潮，宅地成交火爆，高溢价频现；2014年开 发商热情度低，同时政府为调整楼市结构未公开推宅地，首现近几年的“零”成交；预 计2013年成交的土地将于2014年下半年局部入市、2015年全面入市，届时供应量的激增 将导致局部市场风险呈几何级上升
花桥房地产市场
1、花桥房地产市场分布
住宅市场分布绿地大道以南区域，商业办公及类住宅产品集中分布于11号地铁线兆丰路站、光 明路站、花桥站周边；项目所在的国道以北区域整体开发氛围弱。
花桥区域，居住属性大于商业氛围，住宅产品是目前整个市场的需求主力； 商办类项目市场
活跃度不高，缺乏高品质产品，同质化竞争明显。
用途
226507.61 93667.1 121577. 179040. 165198. 120667. 60000.00 86540.10 68451.90 0 20 30 10 30 商住 住宅 住宅 商住 商住 商住 商住 住宅、商 住宅 业（办公、 酒店及配 套商业）
豪斯：商墅专题报告2012.1.16讲义
项目产品规划
项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.
2#、3#、4# 为SOHO,在最 顶层是两房摩 天轮户型； SOHO600多 套；摩天轮20 几套； 11层；
1#为开发商自持 综合楼，用作经营 餐饮、休闲娱乐商 业； 12层；
5#、6#、 7#、8#为 商墅,共 110套； 5层；
BOVO商墅
BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综 合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。 区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城； 区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”
29
BOVO商墅--规划
SOHO办公
项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
商墅产品规划
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层 做居家别墅性质使用.
五层
三层 四层 五层 为别墅
四层
三层
分层规划，达到动静 分离效果； 多功能使用，是商业 也是别墅；
一层 二层 为商业
二层 一层
商业与别墅组合
9
商墅产品规划
商墅专题报告
豪斯（中国）地产机构 厦门豪斯房屋 2012.01
®
本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格 1 保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
花桥区域价值及周边竞品
公寓部分
商业部分
会所部分
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本报告保密
竞案分析
在售竞案
游站商业中心
• • • • • • 占地面积：34223㎡ 总建筑面积：106100.92㎡ 项目地址： 花桥经济开发区绿地大道258号企 业名称： 昆山城开锦亭置业有限公司 当前批准销售总面积： 30188.470平方米 当前批准销售套数： 601套（一期351套） 参考平均价： 13000元/每平方
曹安公路 兆 丰 路
亚太广场
绿地花桥21城
中宇国际中心
鑫苑国际
先导区 区域总部基地 居住区
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本报告保密
花桥区域在售楼盘价格
楼盘名称 产品类型 最小面积 单价 先导区楼盘 都会新峰 赛格国际公寓 办公楼 亚太国际 中宇国际中心 40年公寓 70年住宅 50平米 50平米 50多平米 15000元/平方米 14000元/平方米 —— 绿地大道南 常发香城湾 国基城邦 70年住宅 70年住宅 74平米 68平米 9200元/平方米 9000元/平方米 毛坯 毛坯 68-70万/套 赠送面积8-9平米，7月份开盘 精装修1500 —— 5年7%扣总价，剩下首付一半 4.8米挑高，特价房85折 酒店式公寓，预计下半年开盘 70年住宅 70年住宅 72平米 50平米 12000元/平方米 12500元/平方米 精装修1500 精装修1500 90万/套起，97折 装修情况 备注
楼栋公安幢号 3幢 5幢 4幢 8幢 11幢 9幢 12幢 13幢
楼栋施工幢号 9幢 7幢 8幢 5幢 3幢 4幢 2幢 1幢 6幢
批准销售套数 196 224 222 100 112 112 224 336 222
已售套数 170 212 216 96 110 108 221 333 159
花桥国际商务城介绍
商务新城金融硅谷产业升级、人材集聚的先导城市—江苏昆山花桥经济开发区花桥国际商务城自2006年启动建设以来，在中央和省市领导及有关部委的关切支持下，围绕“融入上海、面向世界、效劳江苏”的定位，对准“新城市、新产业、新人材”的目标，充分发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的本钱优势，踊跃应付国内外宏观环境的转变，全面加速开发建设。
通过五年的进展，商务城大体实现了“五个转变”，即产业结构从二三一贯三二一转变、区域形态从乡镇向城市转变、人材结构从蓝领向白领转变、进展环境从单一竞争向综合竞争转变、百姓生活从农人向居民转变。
一、加速载体建设，提升产业承载能力。
依照建设“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化商务城市的总要求，高标准推动金融效劳外包区、企业总部区和海峡两岸商贸合作区建设，全面提升产业承载能力。
大力构筑综合交通体系。
大体完成城市框架道路建设，全面推动以轨道交通、快速交通、BRT公交等为主的现代交通支撑体系建设。
上海轨道交通与花桥一路之隔、花桥延伸线2021年贯通运营后，花桥与虹桥枢纽仅20分钟的路程，与上海的同城效应将加倍明显。
大力构筑先进的基础设施。
制定超前的电网计划，加速建设电力设施，实现双电源、双回路供电，确保用电的平安性、靠得住性。
开通中国电信、中国联通国际互联网专用通道，多家运营商提供双路由、大容量电信网络效劳。
大力构筑城市综合功能。
易买得购物中心、希尔顿逸林酒店、中影电影城、美格菲运动城等一批功能项目前后投运；国际居住社区、国际会议中心、国际学校、绿地泰和医院等生活功能加速建设；每一年新增绿化面积超过100万平方米，建成一批三星级生态办公项目和二星级生态居住项目，初步形成宜居宜业的环境。
二、加大产业集聚，形成主导产业集群。
目前，商务城初步形成效劳外包、总部经济、物流展现、商贸效劳四大产业集群。
以金融外包为特色的效劳外包产业层次显著提升。
法国凯捷、华道数据、中银商务、远洋数据、万国数据等企业实现基地化运营，美国简柏特，中国排名前10位的外包企业东南融通、上海微创、浙大网新等一批知名外包企业前后进驻。
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硅湖学院 鑫苑国际花园
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核心商务区区域现状
建滔广场
商
同城 虹桥印象
天骏 务
金融服务中心
同城
中华爱心基金会 国际基金会总部基地
中城 商务广场
道 大
苏豪 国际广场
天工 国际大厦 汇金大厦
中信 产业园
恩格斯（中国） 总部基地
中茵商务 广场
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优势决定区域发展
上海轨道交通11号线北段工程是全国首例跨省建设的城市轨道交通工程，该工程的建设将有力推动长三角交通和经济一体 化进程，提升地区综合竞争力，强化苏沪间的经贸合作，对促进昆山和上海的错位互补发展起到积极作用。
轻轨时代的到来，不仅延伸了人们的居住空间，改变人们的居住与置业的理念，而且扩展了城市的发展空间，牵引着城市与 产业的精彩变局。
花桥商务城与上海的关系
花桥商务城与江苏省的关系来自 长三角地区具有竞争力(交通、经济交汇)的现代服务业示范区; 上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市; 江苏省未来三大商务中心（连云港、南京、花桥商务城）之一;
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空间格局 ：“一轴、两心、三片区、多组团”
不是上海 就是上海
没有机器轰鸣，不见繁忙的流水线，就经济“性格” 而言，50平方公里的花桥在有着“世界工厂”之称的昆 山显得有些“另类”.服务业占GDP比重逼近60%，实现 了产业结构“三二一”的根本性转变，在江苏乃至全国 独树一帜。
作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区 花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势……
为核心办公区和先 导区商务、生活生 活延伸配套设施。
紧靠上海，承载 上海国际性大都 市商务溢出效应。
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先导区现状
赛格电子市场
中寰广场
希尔顿酒店
亚
太
壹克拉
广 场
中宇国际大厦
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拓展配套区现 状
游站
易买得购物中心
麦当劳等 餐饮配套
上海裕花园
中影国际影城等 娱乐配套
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注：1030交通工程—10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心
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交通优势看花桥——交通枢纽上的一颗明珠
上海市轨道交通11号线北段工程走向图
梦想照进现实——轻轨经济引发精彩变局
核心商务办公区
上海轨道交通11号线北段工程（安亭站-花桥站） 全长约6公里，工程投资总额16.95亿元，全线均为高架 线，在昆山花桥共设立3座高架车站，分别为兆丰路站、 光明路站、花桥站。预计于2012年12月通车试运营。
“综合性城市”主要体现在未来花桥将成为集办公、住宅、商业 功能为一体的多功能新型卫星城，针对核心行业的专业人才提供 较高层次的文化休闲设施和完善的城市化配套设施及服务，营造 满足不同类型商务人才需求的环境。
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区域关系：服务江苏、融入上海、面向世界
花桥商务城与长三角的关系
力争通过5—10年的努力，基本形成拥有30万商 务和服务人口（远期花桥国际商务城总人口30 万人的消费潜力迸发：商务人口约16万人。镇 区人口约9万人。4万左右的产业工人。硅湖大 学约1万人左右的师生。）、1000万平方米建筑 面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山 办公”品牌。
“ 国际化 ”主要体现在未来花桥经济开发区将成为“融入上海、 面向世界、服务江苏”的长三角独具特色的现代服务业中心。
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花桥市场
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昆山花桥经济开发区： 地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里； 西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城；
花桥
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定位：以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市
花桥经济开发区是江苏省未来三大商务中心之一， 长三角地区具有竞争力的现代服务业示范区，上海经济圈 内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。
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功能结构布局 ：由东至西“四区”划分
老镇区
着眼于区域协调发展与城镇可持续发展，为其提 供空间与设施的支持。集中建设中心区及居住区，并 配套相应设施，缓解旧城保护的压力。
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核心商务区
拓展配套区
先导区
以研发、销售为主的复合 型企业总部中心为主。促进二 三产业双轮驱动、产业转型、 叠加发展的重要连接点。
“ 商务 ”主要体现在花桥经济开发区以商务性质为城市空间的 核心功能，以生产性服务业为商务城的主导产业，利用地区优势， 提供多元化的商务办公空间和场所，以形成良好的商务投资环境。
“生 态”主要体现在花桥经济开发区以生态系统的建设和绿地水 系景观系统的塑造为首要任务。明确多元的生态目标，创造有特 色的城市人文景观。
限公司跻身省服务外包重点企业，并已正式开工建设。 区域性企业总部基地：亚太广场将有10家企业总部正式投入运行，目前，已吸引七匹狼、玉源等4家国内上市公司进驻。 现代物流基地：宝湾物流等4家物流企业即将投入运行，这个投资5亿元、占地超过26万平方米的项目，建成后将成为
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交通优势看花桥——交通枢纽上的一颗明珠
花桥商务城综合交通
小城 “融入”长三角大公共交通网
花桥国际商务城融入上海的“半小时经济圈”和 “1030”交通时空效应，与周边地区的联系将更加紧密。
沪宁高速公路花桥、陆家互通，苏沪高速公路机场路互通可从东、 南、北三个方向为商务城提供便捷的交通服务。
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产业集聚看花桥——三大产业基地蓄势腾飞
长三角地区制造业的强势发展，对现 代服务业的需求也不断增强，必将促进生产 性服务业超常规发展，为商务城提供了前所 未有的发展机遇。
昆山是重要的加工制造业基地，雄厚 的制造业基础，为花桥国际商务城发展创造 了广阔的空间。
商务城着力推进的国际服务外包基地、区域性企业总部基地、现代物流基地三大产业基地建设已经取得了阶段性成果。 国际服务外包基地：已引进法国凯捷、中金数据、上海信源张江、江苏远洋资料等服务外包项目，其中江苏远洋数据有
铁路方面，昆山与上海之间对开的城际快速列车，仅需18分钟就可 以互达。沪宁城际线、京沪高速铁路也将在昆山设立站点。
公路方面，312国道东西向穿越全境，沪宁高速公路、同三高速公 路在此交汇，并有互通出入。
上海轨道11号线墨玉路站近在咫尺，并在商务城设有兆丰路、光明 路、花桥站三个站点。
“1030”交通工程