花桥国际商务区定位及规划
江苏昆山花桥永泰大厦项目可研报告._图文
项目实勘
本项目位于 昆山市花桥镇 花桥国际商务城
核心区位 左拥昆山，右揽上海 地位得天独厚，傲视群伦
项目实勘
项目实勘
证照
市场分析
昆山概况
城市概况
昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓:是江苏省的东大 门。1989年撤县设市，总面积927平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤 肥沃，物产富饶。盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡” 美称。
➢ 装修要求：注重改善型需求
➢ 地段要求：轨道或公共交通沿 线，方便工作出行
➢ 社区要求：可以接受改善型居 住型需求及相应的价格付出
饮食习惯：可以自己做饭， 也可以接受相应的品质品牌 餐点，对饮食有需求
消费习惯：以中档消费品为 主，注重产品的实用性及相 应价格，对品牌有一定追求， 对消费有要求
出行方式：以公交及地铁为 主，无奈之下才会选择打车
江苏昆山花桥永泰大厦项目可研报告._图文 .pptx
目录
CONTENTS 项目概况
市场介绍
测算评估
结论
SWOT分析，综合建议
项目概况
证照
土地性质
土地规划用途 总建面（平）
地上 地下 承租面积（平） 地上 地下 计租面积（平） 地上 地下 房间数（间） 车位（个） 电梯（部） 层高 物业总楼层 拟承租楼层 装修情况 物业在营业态 抵押/查封等权利限制 其他楼层业态（未承租楼层） 承租范围内是否存在加建或违建
出让
商办 27100 27100 有地下车库，不计租
27100 /
27100 /
558间 /
2部独用 3.5米/层
19层 19层 内部装修不计固定资产 商业+公寓
昆山市城市规划“十一五”规划
昆山市城市规划“十一五”规划昆山市规划局2005年10月一、“十五”期间城市规划回顾（一）积极应对国际国内新形势，调整城市发展战略和总体部署1、高起点、高标准编制《昆山概念性城市总体规划》和《昆山市城市总体规划（2002—2020）》随着昆山的超常规发展，至上世纪九十年代末，第一轮《昆山市城市总体规划（1992—2010）》所确定的各项发展目标都已基本实现，并在人口（30万）、用地规模（32平方公里）等方面有很大程度的突破，越来越显示出滞后性。
为应对这一情况，2000年我市编制了《城市总体规划咨询》，对第一轮城市进行了部分调整。
紧接着2001年10月市政府成立规划局，开始着手准备新一轮总体规划的修编；2002年初，我市邀请上海华汇设计公司和台湾境群规划设计顾问公司联合编制《昆山市概念性城市总体规划》；2002年7月，在概念性总体规划成果基础上，委托上海城市规划设计研究院修编《昆山市城市总体规划（2002—2020）》，于2003年6月底完成省建设厅组织的总体规划纲要的论证，同年12月底通过省建设厅组织的最终成果专家评审。
2、重新定位城市职能和性质新一轮城市总体规划将昆山的城市职能定位为：（1）长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地；（2）苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市；（3）适宜居住的现代化园林城市；（4）苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一。
城市的性质定位为长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市，具有江南水乡特色的生态园林城市。
3、确立城市发展新理念城市总体规划确立了大区域发展、市域全覆盖、片区发展三个新理念，得到了省建设厅的好评，国家建设部的关注。
（1）大区域发展理念充分考虑苏锡常都市圈、上海经济圈和长三角发展的大背景，全球经济一体化和全球制造业转移的大趋势，将昆山作为区域乃至全球的一分子进行规划和宏观考虑。
就昆山与周边各城市的关系进行了专题研究，明确提出了与上海—互利、服务、依托；与苏州—合作、融合；与周边县市—分工的战略选择。
昆山花桥国际商务城人才公寓可行性研究报告
昆山花桥国际商务城人才公寓可行性研究报告目录第一章项目概况第二章项目建设基地条件第三章规划设计方案第四章环境保护、节能及消防第五章技术经济第六章投资效益评价第七章项目的结论附件：1、昆山市计划经济委员会号文“关于同意昆山花桥国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。
2、昆山市规划局号文核发昆山花桥国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。
概述项目名称：昆山花桥国际商务城人才公寓建设单位：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司项目位置：江苏省昆山市花桥开发区项目性质：公寓、商业用地面积： 15443.5平方米总建筑面积： 61475.77平方米总投资： 16954.2万元项目评价：可行第一章项目概况1.1 项目名称本项目的名称为：昆山花桥国际商务城人才公寓1.2 建设单位建设单位即项目法人为：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司地址：法定代表人/负责人：公司类型：有限责任公司注册资金：万元1.3 建设地点本项目位于江苏省昆山市花桥开发区建设用地面积：15443.5平方米。
1.4 项目建设内容本项目建设地点为昆山市花桥国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：约15443.5平方米。
昆山花桥国际商务城人才公寓，总建筑面积：61475.77平方米，其中： A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。
B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。
1.5 项目建设进度本项目前期咨询工作已于 2008 年初开始，本项目建设周期计划为 24 个月，其中现场施工周期为20 个月，计划在2008 年12 月开工，于2010 年 11 月底全部竣工。
1.6 项目投资估算本可行性研究对工程建设投资进行了估算，经估算：本项目建设总投资为16954.2 万元，投资分配表单位：万元本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。
1.7 项目可行性研究报告编制依据及范围1.7.1. 编制依据国家、地方相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版建设单位提供的有关技术基础资料设计单位提供的初步建设方案1.7.2. 编制范围项目的主要建设规模及建设内容项目总体建设方案项目投资估算和项目资金筹措项目经济效益分析项目社会和环境效益分析第二章项目建设基地条件2.1 概况本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；整体形象要求现代简洁，可识别性强。
花桥国际商务城博览中心新展馆建筑设计特点分析
花桥国际商务城博览中心新展馆建筑设计特点分析发表时间：2018-05-17T13:57:49.260Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第34期作者：周寅昆[导读] 本文笔者结合花桥国际商务城博览中心实例，就其相关的建筑设计特点进行了分析和总结。
同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 200092摘要：本文笔者结合花桥国际商务城博览中心实例，就其相关的建筑设计特点进行了分析和总结，力求探索此类场馆设计手法及发展趋势，为同类型大型展览建筑的设计提供参考。
关键词：博览中心；展览馆；建筑设计；特点；发展趋势花桥国际商务城博览中心位于江苏省昆山市花桥镇，花桥地处苏沪交界处，是江苏与上海的首位交融区。
新展馆所在的花桥国际商务城东依上海国际汽车城，西邻昆山国家级开发区，是江苏省三大商务聚集区之一，同时也是中国目前唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。
新展馆紧邻花桥国际商务城核心区，基地东至规划路，南隔规划道路与主展馆相望，西临薛赵路，北至安博路。
一、工程概况“花桥国际商务城博览中心新展馆” 项目位于江苏省昆山市花桥镇，毗邻上海嘉定区安亭镇上海国际汽车城，是昆山市花桥国际商务城重点建设的功能性项目，着力打造国内外产品展览展示贸易中心。
项目采取展贸结合、以展带会、以贸促展的商业业态，集技术服务、广告服务、商务服务、停车场、物业服务等功能设施，融展览功能、会议功能、文化活动功能于一体，定位为上海虹桥国家会展中心西部副中心和华东地区具有影响力的会展产业集聚区，着力打造展、贸、商、办、会五位一体的多功能综合服务区。
（如图 1）5.5.1 自然采光新展馆四个大展厅和中展厅采光效果极佳。
展厅部分虽进深较大，但以采光天窗的方式改善了其内部的采光效果。
卫生间、楼梯间、配电间等区域对自然采光效果没有特别需求，故未设置足够的窗户进行自然采光，该类房间可根据使用情况辅以人工照明。
为体现采光天窗对室内采光效果的影响，对天窗安装前后的采光效果分别做模拟，并进行比较。
展板解说词
展板解说词展板解说词【展板2：总定位、总要求、总目标】花桥国际商务城自启动建设以来，按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，充分发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势，围绕“高于一般城市的规划设计，好于工业园的基础设施，低于上海的商务成本，强于一般开发区的服务体系，优于其他地区的体制机制”的总要求，全面加快开发建设进程，取得了显著成效。
商务城将力争用8～10年的时间，实现“建设成为拥有1000万平方米商务及配套建筑面积，30万商务和服务人口，产能规模达1000亿元，商务集中、商贸配套、商住齐全、环境优美的国际大都市的卫星商务城”的总目标。
【展板3：区位交通】花桥国际商务城距上海市中心不到25公里，虹桥交通枢纽20公里，浦东机场80公里。
2021年通车的上海轨道交通11号线墨玉路站距离商务城不到400米，并将向商务城延伸；去年通车的沪宁城际铁路设有花桥站；今年6月30日通车的京沪高速铁路设有昆山站。
312国道、沪宁高速、同三高速、轨道交通、城际铁路构建了商务城现代立体便捷的交通体系，凸显了商务城与上海的“同城效应”。
1【展板3：产业布局】花桥国际商务城坚持“规划领先，有序建设”原则，先后聘请美国麦肯锡、新加坡邦城、日本野村、英国阿特金斯等国内外知名机构进行商务策划及产业规划，完成了具有前瞻性和国际水准的总体规划、功能分区规划、控制性规划和城市设计等各类规划30余项，基本做到了规划全覆盖，为商务城空间布局、产业发展、基础设施建设提供科学指导。
抓住当前国际金融业调整重组、上海国际金融中心加快建设，海峡两岸经贸关系不断改善等发展机遇，商务城正在全力推进“一城三区”，即中国金融服务外包先行区、生产性服务业集聚区和海峡两岸商贸合作区建设，不断增创新的发展优势。
经过近五年的努力，商务城服务外包、总部经济、物流展示、商贸服务四大产业集群初具规模。
截至目前，累计引进各类服务业项目600多个，其中较具规模的现代服务业项目100多个，总投资超过600亿元。
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业务流程外包的简称 ，与 ＩＯ （ Ｔ 信息技术外包） 和
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件 与 信 息服 务 外 包人 才培 养 标 准 ”评 审委 员会 《 息化 观 察 》 者 ： 么 是 Ｂ Ｏ？ 信 记 什 Ｐ
专 家 ， 中 国服 务外 包企 业 最佳 实践 五 十 强” “ “ 、 在 华 跨 国服 务 外 包企 业 最佳 实践 二 十 强 ” 及 “ 以 中 国服 务 外 包最 佳 园 区十 强 ” Ｔ （ ｏＰ 系列 评 选 ） 评 选委 员会 首席 专 家 ， 国商 务 出版 社 出版 的《 中 服
力 ， ５月 １ 、 ３日。 在 ２１ 连续 两次对该 公 司的 ＣＥ 齐海涛进 行 了电话 采访。 Ｏ
算是对 前述“ 题作 文” 命 的一个 专业 交代 。
《 息化 观 察 》 者 ： 介 绍 一 下 由鼎 韬 咨 询 公 司 （ 下 信 记 请 以
简 称 鼎 韬 ） 定 的 《 川 金 融 服 务 外 包 产 业 规 划 （ 制 永 以下 简
未来发展中存在的问题制定专业 的解决方案及发展规划 ， 为
其进一步 发展指明方向。 同时 ， 我们还和花桥开 发区联合制定 并发布了 《 中国服务外包园区竞争力分析报告 》 。除此之外 ， 鼎韬受邀参加编写的 《 天津服 务外包产业十二五规划 》、 天 《
津河东 区服 务外 包产业发展规 划 》 ， 中 均对金融外包产业 发 《 息化观 察 》 者 ： 融服 务外包 同 “ 信 记 金 结算 型金 融 中 展定位及方 向做了科学而客观 的定位 。目前还有几个金融外
解读昆山花桥商务区总体规划
解读昆⼭花桥商务区总体规划解读昆⼭花桥国际商务区总体规划引⾔：昆⼭花桥国际商务区总体规划背景制造业作为昆⼭乃⾄江苏省的经济增长引擎将难以长期持续，发展现代服务业是江苏省保持长期竞争⼒的重要战略，拓展⽣产性服务业是昆⼭发展现代服务业的核⼼内容，昆⼭毗邻上海，具有显著的区位优势，雄厚的制造业基础，便捷的交通条件，有保证的⼟地⽀撑，可靠的政府，⾼效的服务，可预见的市场需求。
花桥国际商务城与上海及其商务业发展的关系⽽⾔，花桥国际商务城树⽴“是上海⼜不是上海”的定位理念。
⼀．规划范围与指导思想本次总体规划将原花桥镇范围作为花桥国际商务城的规划区范围进⾏建设控制，总⾯积为49.95平⽅公⾥。
1、合理定位2、近远期结合，突出重点3、合理安排各项基础设施建设4、突出⽣态理念⼆、现状概况和发展规模1、⽤地规模合计城镇建设⽤地规模将达到31.22平⽅公⾥，⼈均城镇建设⽤地104平⽅⽶。
商务综合区总⾯积10.97平⽅公⾥，可建设⽤地530公顷，占总⽤地的48％。
国内外案例研究表明，在⼀般集中式的商务办公园区中，绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地呈现40%、20%、40%的⽐例布局。
花桥国际商务城的商务综合区的绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地也将按这个基本⽐例安排。
2、⼈⼝规模花桥国际商务城的总⼈⼝由商务⼈⼝、镇区⼈⼝、⼆产⼈⼝和其他⼈⼝组成。
商务⼈⼝：合计约16万⼈。
镇区⼈⼝：合计约9万⼈。
⼆产⼈⼝：将吸引4万左右的产业⼯⼈。
其他⼈⼝：主要是硅湖⼤学约1万⼈左右的师⽣。
结论：远期花桥国际商务城总⼈⼝将达到约30万⼈。
花桥国际商务城实际居住⼈⼝= 总⼈⼝—通勤⼈⼝，约25万⼈三、空间布局1、“⼀轴、两⼼、三⽚区、多组团”的城市空间格局总体结构规划图2、西部⽣活配套区、北部产业集聚区和东部商务综合区四、综合交通规划提出“公交优先”的策略。
建设⾼密度的公共交通运营系统；在主要城市道路上规划公共交通专⽤道系统；规划花桥到上海、苏州、昆⼭之间的⾼速公路公交专线，在商务城内停靠四⾄五站连接各主要商务分区，与商务城内的公交系统相互连接，离开商务城之后经由⾼速公路直达上海市区。
昆山经济技术开发区东部新城核心区规划设计
生态和 水乡特色
行政办公集群
2、三大公园为休闲体验经济创造发展条件
夏驾河景观公园、水上公园与体育文化公园构筑东 部新城城市功能与空间联系的纽带，突显休闲型产业发 展的特色。
文化休闲集群
大型商贸集群
3、生态和水乡特色形成核心资源
优良的生态条件和水乡基底是塑造城区特色不可多 得的资源，东部新城可打造独具文化底蕴和空间特色的 城市空间，展现昆山新魅力，吸引周边要素积聚。
东部新城是昆山主城向东发展的空间载体
2、城市多中心结构中的东部副中心
随着城市空间规模不断扩大，以单中心城市 结构已无法承载城市功能需求，昆山未来将形成 “一主四副+花桥”的格局。
昆山主城空间不断向东、向上海扩展
3、东部片区城市化催生服务极核
随着昆山东部的发展，兵希、蓬朗等乡镇产 业类别已逐步实现由农业向工业的转变，随之而 来的是这些乡镇的城市化需求，第三产业发展、 生活环境升级等需求变得越来越迫切。
昆山经济技术开发区
东部新城核心区规划设计
上海同济城市规划设计研究院
项目背景
1、规划背景
昆山经济技术开发区位于昆山市域中部偏东，从1985年设立以来，基本主导了昆山的城市经济增长。 目前，开发区规划面积达115平方公里，已成为昆山城市空间拓展的主导因素。 东部新城核心区是开发区向东拓展的新兴增长极，也是开发区具有综合性城市功能的城市副中心， 其发展对于开发区和整个昆山市来说都具有举足轻重的地位和作用。
空间： 核心空间集聚化发展
广州珠江新城检讨的 启示：
1、大幅增加商业和公共
新加坡玛瑞纳湾 金融、商 新城中心区 务 文化娱乐 香港将军澳 高科技产 业 文化娱乐 商务 综合服务 商业 公共服务
昆山花桥国际商务城
花桥国际商务城花桥---随着上海11号线的开通被越来越多的人所了解。
2011年6月11号线花桥段奠基2013年4月26号11号线缓缓驶入花桥2013年9月正式通车-----全国唯一一条，也是第一条跨省对铁，开启长三角立体轨道体系新时代！融入上海、服务江苏、面向世界------这是花桥对世界的宣言。
江苏省省级经济开发区、花桥国际商务城，承接上海产业转移，打造江苏面向全国，面向世界的窗口。
这是花桥对自己的定位！片区简介篇花桥国际商务城地处苏沪交界处——昆山花桥经济开发区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。
2005年8月，江苏省委、省政府提出把商务城建成江苏省发展现代服务业的示范区，并列入省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务集聚区之一，2006年8月被批准为省级开发区。
2007年6月又被列为江苏省国际服务外包示范基地。
根据功能策划和总定位，花桥国际商务城将充分发挥靠近上海的区位优势，主动融入上海，接受上海辐射，承接上海商务外溢，着力打造服务外包基地和国家级金融服务外包示范区，大力发展四大产业：一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。
二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。
三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。
四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目，力争通过5—10年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口、1000万平方米建筑面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山办公”品牌，建设成为上海国际大都市的卫星商务城。
作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区，花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势：一、区位交通优势。
花桥国际商务城东依上海国际汽车城，西邻苏州工业园区，西距昆山市中心16公里，东离上海市中心人民广场20公里，距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里，浦东国际机场80公里。
昆山产业发展与空间布局专题研究
昆⼭产业发展与空间布局专题研究昆⼭产业发展与空间布局专题研究⽬录1 导⾔ (1)1.1 研究⽬标 (1)1.1.1 探讨未来经济发展模式 (1)1.1.2 产业发展规模预测 (1)1.1.3 产业转型升级的总体⽅向 (1)1.1.4 产业空间布局 (1)1.1.5 产业发展的合理路径及策略 (1)1.2 研究思路 (1)1.3 研究框架 (2)2 产业发展现状特点与问题 (2)2.1 发展历程 (2)2.1.1 总量快速持续增长——农业县到全国百强县之⾸ (2)2.1.2 四次重要转型——产业发展⽔平不断提升 (4)2.1.3 产品结构趋于⾼端——国际价值链上不断攀升 (6)2.2 现状特点 (6)2.2.1 总体概述 (6)2.2.2 与周边主要城市（区）的⽐较 (9)2.2.3 各项产业发展现状 (10)2.2.4 地均产出 (13)2.2.5 各镇产业发展 (14)2.3 外部环境 (16)2.3.1 国际价值链分⼯与产业梯度转移趋势 (16)2.3.2 长三⾓区域协作与竞争 (18)2.3.3 国际⾦融危机的影响 (19)2.4 ⾯临的问题 (20)2.4.1产业结构有待优化 (20)2.4.2产业层次有待提升 (20)2.4.3 对富民强市的带动作⽤有待增强 (20)2.4.4 产业⽤地增长过快 (21)3 产业发展的定位、路径和规模 (21)3.1 国内外案例研究 (21)3.1.1 台湾地区产业发展转型案例 (21)3.1.2 韩国产业发展转型案例 (23)3.2 经济发展⽬标与产业定位 (24)3.2.1 经济发展⽬标 (24)3.2.2 产业发展定位 (25)3.3 产业发展原则与⽅向 (25)3.3.1 产业发展原则 (25)3.3.2 产业发展⽅向 (26)3.4 产业发展的路径探索 (27)3.4.1 ⾯临的影响因素 (27)3.4.2 渐进式的产业发展路径 (27)3.4.3 产业空间发展和管理模式 (28) 3.5 产业发展的规模预测 (29)3.5.1 产业发展规模 (29)3.5.2 基于产业发展的就业⼈⼝预测 (30)3.5.3 基于产业发展的⽤地规模预测 (30)4 产业空间导向与布局结构 (31)4.1 布局原则 (31)4.2 布局结构 (31)4.2.1 农业 (31)4.2.2 制造业 (32)4.2.3 ⽣产性服务业 (32)5 产业转型升级的思路和策略 (33)5.1 产业转型升级的思路 (33)5.1.1 ⼆产与三产融合发展 (33)5.1.2 内资与外资竞争发展 (33)5.1.3 集聚与辐射互动发展 (34)5.1.4 承接与创新共同发展 (34)5.1.5 分⼯与协作良性发展 (34)5.2 产业转型升级的策略 (34)5.2.1 产业转型策略 (34)5.2.2 阶梯式滚动升级策略 (37)5.2.3 产业园区发展策略 (39)1 导⾔1.1 研究⽬标1.1.1 探讨未来经济发展模式客观分析国内外经济环境变化给昆⼭带来的影响，研究新背景下增强经济发展抗风险能⼒与持续竞争⼒的发展道路。
潜在需求270万平方米
潜在需求270万平方米、上海老年公寓前景看好到2015年，在上海，入住老年公寓的人数将达到9万人。
按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。
巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点，已有不少海内外资本暗中觊觎这一创新商机。
而业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的研究和规划。
目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”。
目前，公寓仍是绝大多数被访者购买养老型住宅的首选物业形态。
根据上海退管会办公室提供的2005年养老型住宅购买意愿调研结果，月收入8000元以上的人群中，55％的被访者表示愿意购买养老型住宅，其中，40岁以上的中年人购买意愿尤为强烈。
带电梯的多层公寓、两房一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为中老年被访者选择最多的物业类型。
老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测，到2015年，按老年人口的3%计算，入住老年公寓的人数将达到9万人。
按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。
据介绍，老年公寓可分三种类型，按7：2：1的比例划分，即分散建设的老年公寓组团占70%(约189万平方米)，集中建设的老年公寓小区占20%(约54万平方米)，综合建设的“老年城”占10%(约27万平方米)。
巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点。
尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成，但早已有海内外资本暗中觊觎这一创新商机。
上海市房产经济学会相关负责人表示，不久前接待的一个美资地产投资集团，瞄准的就是上海老年社区、老年公寓的开发项目。
而不少业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的研究和规划。
“上海正在与欧盟合作，尝试建立一个评估体系，评估哪些老人可以进入由公共财政支持的养老机构。
昆山花桥在售楼盘现状分析154553082
中寰广场公寓户型
A户型63㎡
B户型45㎡
C户型53㎡
E户型52㎡
I户型58㎡
壹克拉
苏州佳福娱乐有限公司昆 山分公司开发, 29层单体 高层建筑，总面积5万平方 米，总户数820户，其中13层为商业用房，4-28层为 住宅。主力户型在48-72平 米之间，3.15米层高,外墙 为玻璃幕墙，有61.6％的 绿化率。 70年产权MINI公寓 售价5800元/㎡， 不含装修 2009年6月底开盘，2010年 底竣工，2011年5、6月间 交房
• 全玻璃幕墙，1500平超豪华办公大堂。
绿地· 总部大道
• 绿地· 总部大道享有江苏优厚的政策扶持,增值税、营业税、所得税和 其他税费形成的财力部分，三年内给予100%奖励，后两年给予50%奖 励。契税地方部分全免，维修基金缓交。同时享有人才引进、租房补 贴等多项鼓励政策。 • 商业部分目前除剩余的2间退铺外其余全部售完，已售楼层的售价为： 1.4-1.5万元/㎡，10年包租，年6%回报，剩余的2间铺都是3层，目前 售价为1.1-1.2万元/㎡。 • 写字楼售价 8000元左右/㎡,40年产权。
价格/元 5400 - 6000 5800 8000 5500 6800 - 7000 7400 - 8500 5400 13000
物业形态 公寓 单身公寓 写字楼 住宅 住宅 写字楼 住宅 酒店+商务公馆
装修标准 精装修 无 精装修 无 无 精装修 无 精装修
启 航 社 启 航
U 世代 社 晶 彩
汇尊国际
酒店平面图
写字楼平面图
嘉正国际大厦 - 嘉正国际安内吉酒店
嘉正国际大厦集办公、酒店和商业 于一体 ，总建筑面积43000多平方 米。嘉正国际安内吉酒店在嘉正国 际大厦的17-23层，建筑面积为1万 多平方米，为精品产权式酒店，单 层面积1500平方米，层高3.6米， 55-108㎡的中小户型，已于2009年 4月25日开业。 售价：11000-15000元/㎡ 物业费：15元/㎡/月 50年产权
豪斯：商墅专题报告2012.1.16讲义
项目产品规划
项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.
2#、3#、4# 为SOHO,在最 顶层是两房摩 天轮户型； SOHO600多 套；摩天轮20 几套； 11层；
1#为开发商自持 综合楼，用作经营 餐饮、休闲娱乐商 业； 12层；
5#、6#、 7#、8#为 商墅,共 110套； 5层；
BOVO商墅
BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综 合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。 区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城； 区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”
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BOVO商墅--规划
SOHO办公
项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
商墅产品规划
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层 做居家别墅性质使用.
五层
三层 四层 五层 为别墅
四层
三层
分层规划，达到动静 分离效果； 多功能使用，是商业 也是别墅；
一层 二层 为商业
二层 一层
商业与别墅组合
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商墅产品规划
商墅专题报告
豪斯（中国）地产机构 厦门豪斯房屋 2012.01
®
本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格 1 保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
昆山市五线规划
第一部分总论第一章各种区划概述1、昆山市或昆山本规划中所述“昆山”或“昆山市”均指昆山市927km2的全域。
经过最近的行政区划调整，昆山市包括昆山经济技术开发区、花桥经济开发区１以及玉山、巴城、周市、张浦、千灯、陆家、锦溪、周庄和淀山湖9个镇。
2、昆山市域片区根据《昆山市城市总体规划》（以下简称昆山市总体规划或总体规划），昆山市域划分为7个片区，详见表1。
3、昆山老城区从明清至上世纪70年代止，昆山的老城区大致为北至北环城河、南至娄江、西至仓基河、东至东环城河的区域。
本规划所指的老城区（又称旧城区），系指北至北环城河、南至沪宁铁路、西至叶荷河-小澞河、东至柏庐路的区域，与正在进行中的昆山市旧城区规划范围一致。
4、昆山市区昆山市区没有明确地理界线，其范围随着城市建设发展在不断变化。
本规划中的“昆山市区”或“市区”系指老城区及其东部至青阳港的区域。
5、昆山经济技术开发区昆山经济技术开发区位于昆山老城区以东（即柏庐路以东）。
1985年初，昆山自费创办个经济技术开发区。
1991年1月，被江苏省人民政府列为省重点开发区。
1992年8月，经国务院批准，成为国家级开发区。
区域面积也从开始的3.75 km2，逐步扩展至6.18 km2、28 km2。
至2000年辖区面积60 km2。
6、中心城综合片区昆山市总体规划确定的城市规划区，即顺陈路、苏州绕城高速公路、沪宁高速１2005年原江苏国际商务中心与花桥镇合并，建立了花桥经济开发区。
公路和城北路围合的168km2的区域，通常又称作中心城区。
7、组团在昆山市总体规划中，将中心城区分为中心组团、东组团和西组团，但是，这3个组团间没有明确的界线。
另一方面，在总体规划的居住用地规划中，形成城中、城西、城北、玉山、亭林、开发区和铁南7个居住组团。
同样，这7个组团也没有明确的界线，且未覆盖整个中心城区。
本次规划以上述7个居住组团的概念为基础，将中心城区划分为以下9个界限明确的组团，详见表2。
花桥区域价值及周边竞品
公寓部分
商业部分
会所部分
福美来代理
本报告保密
竞案分析
在售竞案
游站商业中心
• • • • • • 占地面积：34223㎡ 总建筑面积：106100.92㎡ 项目地址： 花桥经济开发区绿地大道258号企 业名称： 昆山城开锦亭置业有限公司 当前批准销售总面积： 30188.470平方米 当前批准销售套数： 601套（一期351套） 参考平均价： 13000元/每平方
曹安公路 兆 丰 路
亚太广场
绿地花桥21城
中宇国际中心
鑫苑国际
先导区 区域总部基地 居住区
福美来代理
本报告保密
花桥区域在售楼盘价格
楼盘名称 产品类型 最小面积 单价 先导区楼盘 都会新峰 赛格国际公寓 办公楼 亚太国际 中宇国际中心 40年公寓 70年住宅 50平米 50平米 50多平米 15000元/平方米 14000元/平方米 —— 绿地大道南 常发香城湾 国基城邦 70年住宅 70年住宅 74平米 68平米 9200元/平方米 9000元/平方米 毛坯 毛坯 68-70万/套 赠送面积8-9平米，7月份开盘 精装修1500 —— 5年7%扣总价，剩下首付一半 4.8米挑高，特价房85折 酒店式公寓，预计下半年开盘 70年住宅 70年住宅 72平米 50平米 12000元/平方米 12500元/平方米 精装修1500 精装修1500 90万/套起，97折 装修情况 备注
楼栋公安幢号 3幢 5幢 4幢 8幢 11幢 9幢 12幢 13幢
楼栋施工幢号 9幢 7幢 8幢 5幢 3幢 4幢 2幢 1幢 6幢
批准销售套数 196 224 222 100 112 112 224 336 222
已售套数 170 212 216 96 110 108 221 333 159
江苏中业慧谷
公司简介中业慧谷集团，是中国一家涉足于软件园开发建设、房地产业、科技地产、体育场地施工等多个领域的集团化的投资公司。
中业慧谷集团自创立以来，始终坚持“科技、和谐、创新、拼搏”的企业宗旨，坚持“做人重品德，做事重品质”的经营理念，心系责任，情甘奉献，锐意进取，不断超越。
通过产业经营与资本经营并举发展，不断践行员工成长与企业成长双赢的理念，为一个全新的综合企业模式提供了坚实的基础，代表着能量、挑战与希望，形成了集团综合性发展的布局，造就了我们集团“创新、图强”的企业精神和团结拼搏的员工团队。
中业慧谷集团注重以人为本，充分发挥人才优势，拥有一支素质优良、善打硬战、精诚团结的专业化团队。
集团在谋求企业经济效益、推进品牌建设和企业文化建设的同时，不忘慈善和公益事业，集团深知企业的发展离不开社会的支持，企业的财富来源于社会，更要回馈于社会，做慈善、社会公益事业将是我们集团一直坚持的事业。
我们集团以及我们集团的每一位同仁，都将会担负起这样的社会责任。
中业慧谷集团将坚持经济效益与社会效益并重的原则，继续专注于开发优质科技地产，保持持续稳健的企业发展之路，努力成为中国最优秀的集团化综合性企业之一。
志存高远的中业慧谷人将以中业慧谷的伟大目标，用自己的智慧与勤奋支撑“中业慧谷”展翅腾飞，愿与所有志在未来的中业慧谷人，以及所有的合作者精诚合作，共同奋斗，开创中业慧谷从平凡走向卓越的新航程。
通过多年的努力、拼搏和奋斗，中业慧谷集团成功打造了淮阴软件园、镇江软件园，成功承建了如南京奥体、济南奥体、常州体育馆、嘉兴体育馆、合肥体育馆等一批大型体育场地跑道的施工安装，并多次获得国家以及国际一类田径场地的认证。
产品品牌通过多年的努力、拼搏，中业慧谷集团辗转淮安、镇江投资运营科技产业园区，并与泰州、常州、徐州、盐城等地处于积极接洽中。
集团规划未来5年，以江苏地区为基点投资建设运营10家产业园区，逐步成为华东地区乃至全国产业园区第一运营集团。
花桥商务城组织机构及领导名单
花桥国际商务城组织机构及领导名单
1、中共昆山市委江苏昆山花桥经济开发区工作委员会（正处级建制）：书记张国华（昆山市委书记）
副书记任雪元（昆山市委常委）
副书记杜立新
副书记沈华飞
委员张建文
委员唐乃新
委员程文荣
2、中共江苏昆山花桥经济开发区纪律检查工作委员会：
书记唐乃新
3、江苏昆山花桥经济开发区管理委员会（正处级建制）：
主任任雪元（昆山市委常委）
副主任杜立新
副主任沈华飞
副主任束芬荣
副主任张建文
副主任唐乃新
副主任程文荣
4、党政办公室：
主任谷文华
副主任王中民：分管文秘科、宣传科
副主任孙信毅：分管综合科、接待科
副主任马炎：分管政策研究室、信息科
副主任朱建平：分管客商（企业）服务中心
5、组织人事局:
局长陆泉元
副局长黄定会：分管老干部、办公室、组织人事科工作
副局长赵海蓉：分管团委、妇联工作
副局长李欣：分管劳动和社会保障所工作
6、规划建设局:
局长曾于祥
朱光明主持动迁管理办公室工作
石建刚主持建设管理办公室、动迁安置房建设及村镇管理办公室工作李铭主持规划管理办公室工作
张强主持综合管理办公室工作
王建华协助建设管理办公室及村镇管理办公室工作
徐挺主持总师办、项目管理科工作
曾于祥主持局全面工作，分管办公室。
城开昆山花桥游站
项目功能分析
PROGRAM 功能的分类
行为的分类
分解 再分类
DIAGRAM
根据人的行为将功能再次分类， 公用的一部分功能形成公共空间，这样 可以使得年轻人的活动场所更加丰富。
一般人的生活状态是8小时上班， 8小时睡眠，还有8小时是定义模糊的。 针对呼叫中心的产业特性，设计师的目 标是创造8小时工作与8小时生活中间的 联系。上班后有更多的目的型活动，使 时间有相乘效应，增加有效时间。
同特性的两个很有代表性的事物。景观设计由此引发出 “Lomoscape”与“Lohascape”两个主要概念。
本案基地在景观上主要分为两大块，一为内部 商业景观部分；二为滨河景观带。针对内部商业景 观提出“Lomoscape”的概念，针对滨河景观提出以 “Lohascape”为主穿插“Lomoscape”的景观元素。
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沿街景观
中心广场景观
A区 滨河景观
充分利用基地东南两侧的自然 河道来组织景观，创造小中见大的 绿化景观系统。
B区广场景观
建筑与建筑围合的中心广场， 设置了地下开放空间，布置了80后 喜爱的街头篮球场，成为年轻人展 示自己的舞台。
在桥的设计概念上进行突破， 把桥进行场地化设计，形态语言更 为80后缩短桥的交通性功能的长 度。但是同时扩大了桥的场地空间 的延展面，提供更多样化的体验过 程，与河道景观带融为一个整体的 同时形成一个强有力的磁性中心。
功能布局
规划基地内一共布置了三幢高层建筑，分别位于用地的东北 角、西北角和南侧，三幢建筑摒弃了常规的设计方式，采用了开 放型的布置，底层商业与沿街道路有多个接口，最大程度引入人 流，创造商业气氛。两个主要出入口和中心广场处均设置地下商 业的开放空间，不但在狭小的场地里丰富了空间，同时也带动了 地下商业的气氛。北角95米高的建筑底层为商业，二层到十八层 为LOFT办公与SOHO办公综合体，将SOHO布置在采光、通风良好的 南侧表面上；东北角65.8米高的建筑底层为商业，二层到十一层 为SOHO办公与HOTEL的综合体，SOHO位于景观、采光良好的南端； 南侧63.4米高的建筑底层为商业，二层到十二层均为SOHO办公。 三幢建筑的形态都呈面向中心广场退台布置，形成了三位一体的 有序整体。
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• 北京总部基地 • 总占地约39公顷，总建筑 规模近45万平方米，容积 率低至0.9，是集商务办公、 商业、酒店、展览、休闲 娱乐于一体的低层、低容 积率、花园式、生态化商 务办公园区，包括30万平 米商务办公、10万平方米 商业会展中心、26500平米 超级商务会所。
北京总部基地
一、国内外商务区案例研究
一、国内外商务区案例研究
• 国内外商务城发展经验总结 • 功能类型——办公及研发、酒店及零售等服务设施、 功能类型 休闲娱乐、康体健身、教育培训、展示会议中心、以 及公寓居住等设施。 • 用地规模 用地规模——生态型商务办公园区各类用地规模基本 按照绿化用地40%，道路用地20%，商务办公综合用地 40%的比例布局。 • 建筑容量 建筑容量——开发强度一般在0.8-2.0。整个商务办 公区的建筑容量，办公比重一般在50%以上，公寓比 重25%以上，其它为基础设施和配套服务。
50%
总部型科研办公区 区域性现代物流区
新 增 配套 服务 建筑
商住综合区商业配套 酒店 商业金融 文化娱乐 医疗卫生 住宅 建筑 其他 商业
140.0
25%
140.0 130.0
25%
保 留
曹安动迁区 硅湖大学 合计
100.0 30.0
700.0
四、发展规模
• 人口规模 • 花桥国际商务城的总人口由商务人口、镇区人口、二 产人口和其他人口组成。 • 商务人口：合计约16万人。 • 镇区人口：合计约9万人。 • 二产人口：将吸引4万左右的产业工人。 • 其他人口：主要是硅湖大学约1万人左右的师生。 • 结论：远期花桥国际商务城总人口将达到约30万人。 • 花桥国际商务城实际居住人口 = 总人口—通勤人口， 约25万人
一、规划范围
本次总体规划将原花桥镇范围 作为花桥国际商务城的规划区 范围进行建设控制，总面积为 49.95平方公里。
二、规划指导思想
• • • • 合理定位。 近远期结合，突出重点。 合理安排各项基础设施建设。 突出生态理念。
三、现状概况
土地利用现状图
三、现状概况
花桥国际商务城综合商务区2005年末现状用地平衡表 花桥国际商务城综合商务区2005年末现状用地平衡表 2005
二、花桥国际商务城功能特征
• • • • • • • • 商务功能 大力发展现代服务业，将其作为商务城的主导产业； 大力发展现代服务业，将其作为商务城的主导产业； 利用地区优势，提供多元化的商务办公空间和场所； 利用地区优势，提供多元化的商务办公空间和场所； 就近安排居住，满足不同类型商务人才需求的环境。 就近安排居住，满足不同类型商务人才需求的环境。 2、生态功能 环境的生态化 经济的生态化 社会的生态化 • • • • • • 3、便捷功能 发达的陆路与水路交通网络 合理的地上与地下交通体系 协调的公共与私人交通 完善的公共交通枢纽 齐备的公共交通设施
19 35
传统服务业
45
44
81 55 56 65
现代服务业
昆山 江苏 上海 美国
三、花桥国际商务城发展条件
花桥周边区域关系
• 发展条件 • • • • • • 显著的区位优势 雄厚的制造业基础 便捷的交通条件 有保证的土地支撑 可靠的政府，高效的服务 可预见的市场需求
三、花桥国际商务城发展条件
四、发展规模
• 用地规模 • 合计城镇建设用地规模将达到31.22平方公里，人均 城镇建设用地104平方米。商务综合区总面积10.97 平方公里，可建设用地530公顷，占总用地的48％。 国内外案例研究表明，在一般集中式的商务办公园 区中，绿化用地、道路用地和商务办公综合用地呈 现40%、20%、40%的比例布局。花桥国际商务城的商 务综合区的绿化用地、道路用地和商务办公综合用 地也将按这个基本比例安排。
• 台湾内湖科技园 Neihu Technology Park, Taipei, Taiwan • 结合附近现有轻工业、物 流、商业、娱乐等地区， 串连成为集中产业、住宅、 文教、批发、仓储转运、 商务等各项技能，扩大发 展成为总面积５５０公顷 之大内湖科技园区。
台湾内湖科技园
一、国内外商务区案例研究
第三部分： 第三部分：规划布局篇
一、规划范围 二、规划指导思想 三、现状概况 四、发展规模 五、空间布局 六、土地使用 七、综合交通 八、生态建设 九、环境保护 十、绿地景观与水系 十一、 十一、市政工程 十二、 十二、地下空间
四、发展规模
• 人口规模 • 花桥国际商务城的总人口由商务人口、镇区人口、二 产人口和其他人口组成。 • 商务人口：合计约16万人。 • 镇区人口：合计约9万人。 • 二产人口：将吸引4万左右的产业工人。 • 其他人口：主要是硅湖大学约1万人左右的师生。 • 结论：远期花桥国际商务城总人口将达到约30万人。 • 花桥国际商务城实际居住人口 = 总人口—通勤人口， 约25万人
一、花桥国际商务城功能定位
• 花桥国际商务 城在苏州、 城在苏州、昆 山市的角色 • 花桥国际商务 城的发展使昆 山与苏州的城 市空间结构形 成有机的呼应。 成有机的呼应。
花桥国际商务城在在苏州市的角色
花桥国际商务城在在昆山市的角色
一、花桥国际商务城功能定位
• 花桥国际商务城是江苏省未来三大区域 性商务中心之一、 性商务中心之一、具有竞争力的现代服 务业示范区、 务业示范区、上海经济圈内的国际性商 务服务卫星城，将成为“融入上海、 务服务卫星城，将成为“融入上海、面 向世界、服务江苏” 向世界、服务江苏”的长三角独具特色 的现代服务业中心。 的现代服务业中心。
• 国内外商务城发展经验总结 • 基本特征——（1）高效率（2）高复合（3）高品质 基本特征 （4）高产出 （5）低消耗（6）生态型（7）选址优 （8）规模合理。 • 发展趋势 发展趋势——现代商务办公区整体发展趋向生态型， 并在规划实施的每个环节广泛地运用生态技术。 • 发展模式 发展模式——核型集中模式、区域型网络模式、扩散 复合模式三种发展模式。
青浦区政府 上海市园林绿化管理局 淀山湖发展有限公司 华东师范大学
第一部分： 第一部分：背景研究篇
一、国内外商务区案例研究 二、花桥国际商务城发展背景 三、花桥国际商务城发展条件 四、结论
一、国内外商务区案例研究
• 芝加哥蒙特利尔村 Rosemont Village, Chicago • 总面积6.5平方公里，25% 为住宅开发，75%为商业开 发。开发主要依托商业园、 住宅、酒店、赛事设施、 教育、生活风尚区以及娱 乐业，顶级会议、贸易展 示和娱乐中心。
一、国内外商务区案例研究
• 维吉尼亚州泰森斯角 Tysons Corner, Virginia • 泰森斯角位于华盛顿特区 外的一座著名的“边缘城 市”社区，总占地面积达 12.7平方公里，拥有2560 万平方英尺的办公区，13 座酒店集中区，客房量超 过3700间。
维吉尼亚州 泰森斯角
一、国内外商务区案例研究
• 印度, 卡纳塔克邦, 印度, 卡纳塔克邦, 班加罗尔国际技术园区 Bangalore • 班加罗尔国际技术园区离 机场12公里，市中心18公 里，占地面积为28公顷， 主要开发项目包括以下内 容。5个大厦、住宅大厦 51公寓、基础设施。
印度，卡纳塔克邦， 印度，卡纳塔克邦，班加罗尔国际技术园区
一、国内外商务区案例研究
三、花桥国际商务城建设目标
• 产业发展目标
• 拓展业务流程的外移/外包服务，构筑适 拓展业务流程的外移/外包服务， 合商务城发展的核心产业 • 发展连锁零售行业的区域物流中心，拉动 发展连锁零售行业的区域物流中心， 商务城近期的经济增长引擎 • 推进技术高附加值服务业，提高城市产业 推进技术高附加值服务业， 的可持续发展能力 • 强化产业关联，促进生产性服务业与现代 强化产业关联， 制造业的融合发展
第二部分： 第二部分：功能定位篇
一、花桥国际商务城功能定位 二、花桥国际商务城功能特征 三、花桥国际商务城建设目标
一、花桥国际商务城功能定位
• 花桥国际商务城与 上海的关系 • 就花桥国际商务城 与上海及其商务业 发展的关系而言， 发展的关系而言， 花桥国际商务城要 树立“ 树立“是上海又不 是上海” 是上海”的定位理 念。
花桥在昆山市的区位
• 发展条件 • • • • • • 显著的区位优势 雄厚的制造业基础 便捷的交通条件 有保证的土地支撑 可靠的政府，高效的服务 可预见的市场需求
三、花桥国际商务城发展条件
• 发展条件 • • • • • • 显著的区位优势 雄厚的制造业基础 便捷的交通条件 有保证的土地支撑 可靠的政府，高效的服务 可预见的市场需求
芝加哥蒙特利尔村
一、国内外商务区案例研究
• 巴黎拉德方斯 La Defense,Paris • 拉德方斯地区已建成商务 与办公楼面积近247万平方 米；建成住宅区1.56万套， 可容纳3.93万人，拉德方 斯区内工作人员超过15万。 德方斯商场面积20万平方 米，各种商店超过250个。
巴黎拉德方斯土地利用
花桥国际商务城与上海的关系
一、花桥国际商务城功能定位
• 花桥国际商务城在 江苏省的地位 • 花桥国际商务城与 南京河西中央商务 区、连云港国际商 务中心是江苏省三 大区域性商务中心。 大区域性商务中心。 因此， 因此，花桥国际商 务城的功能定位应 立足于整个江苏省。 立足于整个江苏省。