花桥国际商务城区域价值分析
花桥规划方案
花桥规划方案综述花桥是一个位于上海市嘉定区的重点城市发展项目，旨在推动该地区的经济发展、城市建设和人居环境改善。
本文档将介绍花桥规划方案，包括其背景、目标、内容、实施计划和预期效益。
一、背景随着上海市经济的快速发展，周边地区的城市化进程日益加快。
花桥作为上海市嘉定区的核心区域，具有得天独厚的地理位置和丰富的资源，成为该地区城市发展的重要节点。
然而，由于过去的规划不够完善和市政设施的滞后，花桥地区存在许多问题，如交通拥堵、环境污染和基础设施不足。
因此，制定一项科学合理的规划方案对于推动花桥地区的可持续发展至关重要。
二、目标花桥规划方案的总体目标是打造一个现代化、宜居宜业的城市，提升该地区的发展潜力和吸引力。
具体目标如下：1. 优化城市布局：合理规划城市功能区，提高土地利用效率，促进城市的均衡发展。
2. 改善交通状况：提升道路网络和公共交通系统，减轻交通拥堵，提高出行效率和便利性。
3. 保护环境资源：加强环境保护和生态修复，提高生态环境质量，打造绿色生态城市。
4. 发展产业经济：优化产业结构，引进高端产业和创新型企业，推动经济的创新和可持续发展。
三、内容花桥规划方案主要包括以下几个方面的内容：1. 空间规划：合理划定城市功能区，包括商业中心、住宅区、工业区和生态保护区等，确保城市发展的协调性和可持续性。
2. 交通规划：提升道路网络建设，规划轨道交通线路，推广公共交通工具，优化交通流动，改善交通拥堵问题。
3. 环境规划：加强污染治理，推进生态修复工作，建设城市公园和绿化带，提高居民的生活品质和环境质量。
4. 基础设施规划：加强城市基础设施建设，包括供水、供电、供气等，提升城市的发展能力和服务水平。
5. 经济发展规划：调整产业结构，引进高端产业和创新型企业，培育新的经济增长点，提升花桥地区的经济实力。
四、实施计划为了有效推进花桥规划方案的实施，制定了以下的实施计划：1. 制定详细的行动计划：明确各项任务的时间节点、责任部门和实施步骤，确保规划方案的顺利实施。
花桥国际商务城区域价值分析报告
硅湖学院 鑫苑国际花园
福美来代理
福美来代理·市场部
核心商务区区域现状
建滔广场
商
同城 虹桥印象
天骏 务
金融服务中心
同城
中华爱心基金会 国际基金会总部基地
中城 商务广场
道 大
苏豪 国际广场
天工 国际大厦 汇金大厦
中信 产业园
恩格斯（中国） 总部基地
中茵商务 广场
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优势决定区域发展
上海轨道交通11号线北段工程是全国首例跨省建设的城市轨道交通工程，该工程的建设将有力推动长三角交通和经济一体 化进程，提升地区综合竞争力，强化苏沪间的经贸合作，对促进昆山和上海的错位互补发展起到积极作用。
轻轨时代的到来，不仅延伸了人们的居住空间，改变人们的居住与置业的理念，而且扩展了城市的发展空间，牵引着城市与 产业的精彩变局。
花桥商务城与上海的关系
花桥商务城与江苏省的关系来自 长三角地区具有竞争力(交通、经济交汇)的现代服务业示范区; 上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市; 江苏省未来三大商务中心（连云港、南京、花桥商务城）之一;
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空间格局 ：“一轴、两心、三片区、多组团”
不是上海 就是上海
没有机器轰鸣，不见繁忙的流水线，就经济“性格” 而言，50平方公里的花桥在有着“世界工厂”之称的昆 山显得有些“另类”.服务业占GDP比重逼近60%，实现 了产业结构“三二一”的根本性转变，在江苏乃至全国 独树一帜。
作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区 花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势……
为核心办公区和先 导区商务、生活生 活延伸配套设施。
解读昆山花桥商务区总体规划
解读昆⼭花桥商务区总体规划解读昆⼭花桥国际商务区总体规划引⾔：昆⼭花桥国际商务区总体规划背景制造业作为昆⼭乃⾄江苏省的经济增长引擎将难以长期持续，发展现代服务业是江苏省保持长期竞争⼒的重要战略，拓展⽣产性服务业是昆⼭发展现代服务业的核⼼内容，昆⼭毗邻上海，具有显著的区位优势，雄厚的制造业基础，便捷的交通条件，有保证的⼟地⽀撑，可靠的政府，⾼效的服务，可预见的市场需求。
花桥国际商务城与上海及其商务业发展的关系⽽⾔，花桥国际商务城树⽴“是上海⼜不是上海”的定位理念。
⼀．规划范围与指导思想本次总体规划将原花桥镇范围作为花桥国际商务城的规划区范围进⾏建设控制，总⾯积为49.95平⽅公⾥。
1、合理定位2、近远期结合，突出重点3、合理安排各项基础设施建设4、突出⽣态理念⼆、现状概况和发展规模1、⽤地规模合计城镇建设⽤地规模将达到31.22平⽅公⾥，⼈均城镇建设⽤地104平⽅⽶。
商务综合区总⾯积10.97平⽅公⾥，可建设⽤地530公顷，占总⽤地的48％。
国内外案例研究表明，在⼀般集中式的商务办公园区中，绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地呈现40%、20%、40%的⽐例布局。
花桥国际商务城的商务综合区的绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地也将按这个基本⽐例安排。
2、⼈⼝规模花桥国际商务城的总⼈⼝由商务⼈⼝、镇区⼈⼝、⼆产⼈⼝和其他⼈⼝组成。
商务⼈⼝：合计约16万⼈。
镇区⼈⼝：合计约9万⼈。
⼆产⼈⼝：将吸引4万左右的产业⼯⼈。
其他⼈⼝：主要是硅湖⼤学约1万⼈左右的师⽣。
结论：远期花桥国际商务城总⼈⼝将达到约30万⼈。
花桥国际商务城实际居住⼈⼝= 总⼈⼝—通勤⼈⼝，约25万⼈三、空间布局1、“⼀轴、两⼼、三⽚区、多组团”的城市空间格局总体结构规划图2、西部⽣活配套区、北部产业集聚区和东部商务综合区四、综合交通规划提出“公交优先”的策略。
建设⾼密度的公共交通运营系统；在主要城市道路上规划公共交通专⽤道系统；规划花桥到上海、苏州、昆⼭之间的⾼速公路公交专线，在商务城内停靠四⾄五站连接各主要商务分区，与商务城内的公交系统相互连接，离开商务城之后经由⾼速公路直达上海市区。
精品-昆山花桥国际商务城C-25地块项目品牌策划推广
开发建设步伐，高水平地实施开发建设。一是形成
区域内比较完善的交通框架（重点完成绿地大道东 延伸段、商务大道、312国道曹安段改造，沪宁高 速花桥互通改造等工程）。二是形成高标准的基础 设施体系。上海电信区号“021”已经接入花桥。 目前正规划建设国内领先的“四位一体”新型数字 化生态环境，实现“花桥E桥通”。三是形成功能完 备的配套设施和生态环境系统。 花桥国际商务城的开发建设已引起国内外客商广泛关注。目前已引进60多个较具规模 的现代服务业项目，总投资达200多亿元。绿地国际家园、亚太广场等一批项目已陆续 交付使用；港汇国际广场、天天国际展览中心、中寰国际广场、深圳宝湾物流等一批项 目已签约并开工建设，一些国内外著名公司也看好商务城发展前景，正在洽谈合作事宜。
1147
445
1169
390
889
567 719
553 462
394 去化量 推案量
绿 地 总 部
太 平 洋 商 务 广 亚 场 太 广 场 （ 一 期 ）
中 茵 国 际 商 务 城
中 寰 广 场
推案量 去化量
说明：花桥当地办公楼市场异常火爆，代理公司压推案量，形成快卖光的架势， 逐步推案，提高价格。
花桥商务城住宅市场分析 — 市场发展思考
今年上半年上海楼市推案量不足，市场需求成逐步放大趋势，同时一些地王的涌
现和豪宅的热销，使得市场逐步接受又一次房产升值期降临。上海地区房价升值的
同时，处于价格洼地的花桥房产更是涨势连连，普遍高于上海同期涨幅。 下半年市场继续看好花桥楼市，更多的上海人和长三角投资客涌向花桥，选购投 资类产品。 近期花桥楼市处于稳定发展阶段，市场不断有推案，但同时去化速度相当惊人。 值得注意的是今年上半年大量开发商征地开展新项目，明年年期预计会有大量新 房上市，市场竞争压力增强，对于花桥楼市的稳定增长可能会有一定的压力。
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
【花桥价值】1、距离：花桥----身在上海花桥距离上海虹桥机场20公里，距离上海市中心30公里，如果在上海市中心以30公里为半径画一个圈，我们发现，奉贤不在其中、金山不在其中、松江崇明也不在其中。
然而，花桥就在其中。
所以，花桥身在上海。
2：交通：花桥----就是上海有上海轨道11号线花桥站现已通车，G2高速，城际高铁.312国道，上海外环高速等形成了进入上海的咽喉之势，（控制花桥就控制的上海的补给之源）所以上海市政府出巨资17个亿修建11号线的最终目的是要将花桥收入囊中，与安亭合并，形成上海的另一个区，传说中的花安区。
（现昆山的蓬朗与陆家的部分区域已划入花桥）。
3、产业：花桥----联动上海l产业基地一：服务外包基地由位于商务城西南片（也就是我们项目的旁边），规划总面积10平方公里，其中一期规划面积2.5平方公里。
(为国际金融BPO示范区，此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。
）大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业，将主动承接国内外公司的外包业务，重点发展信息技术、软件研发、生物医药、物流和金融等领域的服务外包。
目前世界500强企业远洋数据，华道数据，华拓数码，法国凯捷，易方科技及戴尔电脑等已进入营业，现有从业人员已近3万人。
现金融园区已建好，将承接上海金融中心的部分业务，河北保定承接北京的部分行政事务，房价飞涨，花桥金融园承接上海金融中心的部分业务，房价将如何？这您懂的……！未来本区域将有近10万名从业人员，而距离他们工作地点最近的就只有我们裕花园，不难想象未来的租金及上涨的潜力。
产业基地二：区域性企业总部基地由规划总建筑面积360万平方米，能提供15—17万人的就业岗位。
大力引进以研发中心、销售中心为主的复合型企业总部，加快形成一批销售规模20亿元、50亿元、100亿元的总部企业；规划起点比浦东陆家嘴还高，最关键的是总部基地内的从业人员都是高管及以上高收入群体，未来这部分人的购买力将直接推高房价。
花桥商务城服务外包产业集群优势凸显
融 Ｂ Ｏ 巨头纷至 沓来 ， Ｐ 产业集 群优 势 凸显 ， 务外包 已经成 为 商务城 发展 空 间最 大 的产业 。 服
法 国凯捷是 全球 最具影 响力 的服 务外包 企业 ， 花 桥将 是 凯捷 在 亚 太 区重 点 发展 的 区 而
域， 商务城 将继 续 以凯捷 为 重 点 ， 高 服 务 外包 产 业 层 次 。凯捷 全球 交 付 与共 享 中心 已于 做 ２０ ０ ８年 ４月 在商务 城亚 太广场 内投人 运 营 ， 凯捷 服 务外 包 园 区也 已启 动 建设 ， 建成 后 将 成 为 凯捷大 中华 区最 大 的服务 外包 中心 ， 将达 到 １ ０ 的规模 。 ０ ０人 中金 数据作 为 国 内规模 最大 、 用性等级 最 高 的专 业化 数 据 中 心将 在商 务 城 建设 华 东 可
又考 察 了 固城镇 食用 菌科技示 范 园和位 于溧水 县 白马镇 的 江苏省 农科 院植物 科学 基地 。
２ ８
可 以在企 业所 得税 前扣 除 ， 当年提 取并 实际使 用 的职工 教 育经 费 ， 不超 过 工资 总额 ８ 其 在 ％ 以 内的部分 ， 据实 在企业所 得 税前扣 除 ； 免征 营业税 ； 享受 特殊 劳动 工时 等 。（ 厅外 资处 ）
花 桥 商 务 城 服 务 外 包 产 业 集 群 优 势 凸 显 。作为目 前国内 一一 现 唯 个以
昆山花桥未来规划方案
昆山花桥未来规划方案昆山花桥是江苏省昆山市的一个重要区域，因其地理位置优越、交通便利而备受关注。
随着城市化的快速发展，人们对于昆山花桥未来规划方案的探讨日益增加。
首先，我们可以从城市基础设施的发展角度来谈昆山花桥的未来规划。
随着人口的流入和城市功能的不断完善，提升交通运输系统的效率成为重中之重。
在未来，应加大投资力度，完善公路、铁路、水路等交通网络，以缓解交通拥堵的问题。
此外，还应充分利用现代科技手段，打造智能交通系统，提高出行的便利性和舒适度。
其次，关注城市空间规划也是昆山花桥未来规划方案的必要内容。
为了实现城市的可持续发展，应注重土地利用的合理化和生态环境的保护。
通过科学规划，合理布局各项设施，可以提高土地利用效益和资源利用率。
此外，保护绿地、湿地和水源地等生态系统，提高城市的宜居性和可持续性。
在昆山花桥的未来规划中，产业结构的优化和升级也是一个重要的方面。
随着经济的发展和科技的进步，传统制造业正在不断面临挑战。
因此，应当积极引导和支持新兴产业的发展，推动经济转型升级。
鼓励科技创新、智能制造、生态农业等高附加值产业的发展，以提高经济增长的质量和效益。
昆山花桥还应注重文化与旅游产业的发展。
作为一个历史文化名城，昆山花桥拥有丰富的文化遗产和旅游资源。
未来规划中，可以加大文化保护和文化创意产业的扶持力度，提升文化品质和旅游体验。
同时，加强旅游基础设施建设，提供更好的旅游服务，吸引更多的游客和投资。
最后，昆山花桥的未来规划还需要关注社会公共服务的提升。
包括教育、医疗、社区建设等方面的改善，以提高居民的生活质量和幸福感。
教育资源公平分配，医疗服务均衡发展，社区设施完善，将为居民提供更加便捷的生活环境。
总之，昆山花桥的未来规划应当以城市基础设施建设、城市空间规划、产业结构升级、文化与旅游产业发展以及社会公共服务提升为重点。
通过科学规划和创新思维，可以为昆山花桥的发展注入新的活力和动力，使之成为一个宜居、宜业、宜游的现代化城市。
昆山花桥在售楼盘现状分析154553082
中寰广场公寓户型
A户型63㎡
B户型45㎡
C户型53㎡
E户型52㎡
I户型58㎡
壹克拉
苏州佳福娱乐有限公司昆 山分公司开发, 29层单体 高层建筑，总面积5万平方 米，总户数820户，其中13层为商业用房，4-28层为 住宅。主力户型在48-72平 米之间，3.15米层高,外墙 为玻璃幕墙，有61.6％的 绿化率。 70年产权MINI公寓 售价5800元/㎡， 不含装修 2009年6月底开盘，2010年 底竣工，2011年5、6月间 交房
• 全玻璃幕墙，1500平超豪华办公大堂。
绿地· 总部大道
• 绿地· 总部大道享有江苏优厚的政策扶持,增值税、营业税、所得税和 其他税费形成的财力部分，三年内给予100%奖励，后两年给予50%奖 励。契税地方部分全免，维修基金缓交。同时享有人才引进、租房补 贴等多项鼓励政策。 • 商业部分目前除剩余的2间退铺外其余全部售完，已售楼层的售价为： 1.4-1.5万元/㎡，10年包租，年6%回报，剩余的2间铺都是3层，目前 售价为1.1-1.2万元/㎡。 • 写字楼售价 8000元左右/㎡,40年产权。
价格/元 5400 - 6000 5800 8000 5500 6800 - 7000 7400 - 8500 5400 13000
物业形态 公寓 单身公寓 写字楼 住宅 住宅 写字楼 住宅 酒店+商务公馆
装修标准 精装修 无 精装修 无 无 精装修 无 精装修
启 航 社 启 航
U 世代 社 晶 彩
汇尊国际
酒店平面图
写字楼平面图
嘉正国际大厦 - 嘉正国际安内吉酒店
嘉正国际大厦集办公、酒店和商业 于一体 ，总建筑面积43000多平方 米。嘉正国际安内吉酒店在嘉正国 际大厦的17-23层，建筑面积为1万 多平方米，为精品产权式酒店，单 层面积1500平方米，层高3.6米， 55-108㎡的中小户型，已于2009年 4月25日开业。 售价：11000-15000元/㎡ 物业费：15元/㎡/月 50年产权
花桥国际商务区定位及规划
水域
发展备用地 生态结构绿地 总用地
460
1037 376 4995
-
-
六、土地使用
居住及公建分析图
六、土地使用
用地面积（ha）
一、规划范围
本次总体规划将原花桥镇范围 作为花桥国际商务城的规划区 范围进行建设控制，总面积为 49.95平方公里。
二、规划指导思想
• • • • 合理定位。 近远期结合，突出重点。 合理安排各项基础设施建设。 突出生态理念。
三、现状概况
土地利用现状图
三、现状概况
花桥国际商务城综合商务区2005年末现状用地平衡表
花桥国际商务城在在苏州市的角色
花桥国际商务城在在昆山市的角色
一、花桥国际商务城功能定位
• 花桥国际商务城是江苏省未来三大区域 性商务中心之一、具有竞争力的现代服 务业示范区、上海经济圈内的国际性商 务服务卫星城，将成为“融入上海、面 向世界、服务江苏”的长三角独具特色 的现代展背景
历史上制造基地的转移
• 发展需求 • 制造业作为昆山乃至江苏省 的经济增长引擎将难以长期 持续 • 发展现代服务业是江苏省保 持长期竞争力的重要战略 • 拓展生产性服务业是昆山发 展现代服务业的核心内容
1 2 6 5 4 3
£ ¿
各地区第三产业分布比例（%）
19 35
传统服务业
青浦区政府 上海市园林绿化管理局 淀山湖发展有限公司 华东师范大学
第一部分：背景研究篇
一、国内外商务区案例研究 二、花桥国际商务城发展背景 三、花桥国际商务城发展条件 四、结论
一、国内外商务区案例研究
• 芝加哥蒙特利尔村 Rosemont Village, Chicago • 总面积6.5平方公里，25% 为住宅开发，75%为商业开 发。开发主要依托商业园、 住宅、酒店、赛事设施、 教育、生活风尚区以及娱 乐业，顶级会议、贸易展 示和娱乐中心。
昆山花桥地块市场分析报告
昆山花桥地块市场分析报告―――东方海外集团住宅项目2009年6月4日星期四亲爱的曹董事长：您好！感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会，深感荣幸。
市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。
他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩，因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等，从销售和市场角度，着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化，对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议，供贵司参阅。
本项目具有相当的市场机会，但是机遇和风险并存。
上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念，力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。
前言 (2)第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述 (5)一、昆山宏观经济环境 (5)二、区域房地产市场综述 (12)第二部分项目地块特征分析 (19)一、地块分析 (19)二、周边未来规划 (25)第三部分项目SWOT分析 (29)第四部分竞争分析 (31)第五部分项目开发建议及定价 (39)第六部分项目综合评价 (46)结语 (47)【董事长提要】一、本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机❖近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成。
❖昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力，这将带动区域住房消费热。
❖花桥建设日新月异，特别是轨道交通的建设，使花桥的交通条件得以进一步改善，与上海市区的距离也在“缩小”，昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。
二、本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层❖社区核心文化：具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。
❖总概念：生态居家，健康生活。
❖产品定位：花桥国际商务城精品生活社区❖消费者定位：花桥国际商务城精英阶层的居家之梦三、市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带❖竞争优势：与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品质定位。
商墅运营
花桥年度商品房成交面积对比
200 100 0
130.33
82.05
2013年
2014年
数据来源：花桥管委会房产科
花桥房地产市场
3、花桥2014年住宅供销
全年新增供应住宅13233套，销售7738套，存量8092套，目前存销周期约1.05年 未来供应量约330万方，按花桥年均去化80-85万方，去化周期需要4-5年时间
总结：
处于发展中较受关注区域， 小规模、低容积率的优质房产项目
区位 属性
昆山地区的开发热点 城市未来交通枢纽 无缝对接上海 小规模的低容积率开发项目 无政策限制 可达性好、交通便利 周边2公里内无生活配，5公里生活配套较全，目前仍为
项目 属性
镇级商业形态
小结：
区域市场：花桥为昆山地区重点发展区域，零距离链接上海，交通优势明显，未
来发展潜力巨大
土地市场：2013年火爆，高溢价；2014年宅地零成交
2013年昆山土地市场搭上全国楼市热销的浪潮，宅地成交火爆，高溢价频现；2014年开 发商热情度低，同时政府为调整楼市结构未公开推宅地，首现近几年的“零”成交；预 计2013年成交的土地将于2014年下半年局部入市、2015年全面入市，届时供应量的激增 将导致局部市场风险呈几何级上升
花桥房地产市场
1、花桥房地产市场分布
住宅市场分布绿地大道以南区域，商业办公及类住宅产品集中分布于11号地铁线兆丰路站、光 明路站、花桥站周边；项目所在的国道以北区域整体开发氛围弱。
花桥区域，居住属性大于商业氛围，住宅产品是目前整个市场的需求主力； 商办类项目市场
活跃度不高，缺乏高品质产品，同质化竞争明显。
用途
226507.61 93667.1 121577. 179040. 165198. 120667. 60000.00 86540.10 68451.90 0 20 30 10 30 商住 住宅 住宅 商住 商住 商住 商住 住宅、商 住宅 业（办公、 酒店及配 套商业）
这几年买昆山花桥的，都亏得一塌糊涂？
这⼏年买昆⼭花桥的，都亏得⼀塌糊涂？转⾃⽶宅长三⾓1如你就在上海11号线沿线上班，⾮买花桥不可，请优先买⼆⼿房笔者此前已多次阐述我的观点，花桥所有的利好，都已经兑现，也没有新开发供应量⽀撑后市持续上涨了。
因此，早在2017年年中，花桥就已经到达了它的天花板价格，新房均价22000元/㎡，⼆⼿房均价18000元/㎡，CEO盘浦西玫瑰园30000+元/㎡，甚⾄超过了邻居上海安亭的新房价，这三年来，花桥⼀直处在新房滞涨、⼆⼿房微跌的横盘状态下。
要清醒的意识到，花桥，毕竟只是⼀个镇，太仓与上海市中⼼等距离、等通勤时间，类似花桥的板块浏河，新房均价15000元/㎡，⽐花桥便宜1/3，只是离地铁还差⼀⼝⽓！既然花桥是⼀个镇，能有慢速、绕弯、站站停的上海11号线、苏州S1线，已经相当幸运了，它不会有像昆⼭南、太仓南（天镜湖科教新城）、嘉善南（新西塘孔雀城）那样，成为⾼铁枢纽，甚⾄⼀旁的上海邻居安亭北站，未来都能成为3条城际铁路（沪宁、沪通、嘉青松⾦）的交汇枢纽，但是花桥不会有。
关于花桥，我想再衍伸开来，说三个案例：【案例1】2017年以后买了花桥新房的，现在如果你想卖出（感觉就像昨天刚买了IPONE新款⼿机，今天就想卖掉⼀样），不打个85折，做好⾃⾏降价4000元/㎡的准备，是卖不出去的！去年11⽉，笔者就碰到⼀个真实案例，⼀个⽶宅粉丝想卖掉花桥1套房，换⼿希腊1套房，给全家办个欧盟绿卡。
他2018年底买的嘉宝梦之悦89平⽶，总价184万元（在建苏州S1线展览中⼼站旁，⽬前售楼处新房期房均价22000元/㎡），⼆⼿房市场上⽬前该⼩区全新交房的现房挂牌价17864元/㎡，他的房⼦最多也只值159万，还不算贷款利息、交易税费，就已经尽亏了25万元。
花桥区域新房推荐：象屿西郊御府（上海郊环边上，到11号线兆丰路站1公⾥左右，离上海近，适合每天往返上海上班的）、象屿都城（花桥新城区适合中央绿轴旁，康桥国际学校对⾯），均价都在22000-23000元/㎡之间，售楼处适合新房癌去买，要想便宜⼀些的，可以到⼩区周边的中介门店淘，⽐售楼处便宜2000-4000元/㎡。
花桥区域价值及周边竞品
公寓部分
商业部分
会所部分
福美来代理
本报告保密
竞案分析
在售竞案
游站商业中心
• • • • • • 占地面积：34223㎡ 总建筑面积：106100.92㎡ 项目地址： 花桥经济开发区绿地大道258号企 业名称： 昆山城开锦亭置业有限公司 当前批准销售总面积： 30188.470平方米 当前批准销售套数： 601套（一期351套） 参考平均价： 13000元/每平方
曹安公路 兆 丰 路
亚太广场
绿地花桥21城
中宇国际中心
鑫苑国际
先导区 区域总部基地 居住区
福美来代理
本报告保密
花桥区域在售楼盘价格
楼盘名称 产品类型 最小面积 单价 先导区楼盘 都会新峰 赛格国际公寓 办公楼 亚太国际 中宇国际中心 40年公寓 70年住宅 50平米 50平米 50多平米 15000元/平方米 14000元/平方米 —— 绿地大道南 常发香城湾 国基城邦 70年住宅 70年住宅 74平米 68平米 9200元/平方米 9000元/平方米 毛坯 毛坯 68-70万/套 赠送面积8-9平米，7月份开盘 精装修1500 —— 5年7%扣总价，剩下首付一半 4.8米挑高，特价房85折 酒店式公寓，预计下半年开盘 70年住宅 70年住宅 72平米 50平米 12000元/平方米 12500元/平方米 精装修1500 精装修1500 90万/套起，97折 装修情况 备注
楼栋公安幢号 3幢 5幢 4幢 8幢 11幢 9幢 12幢 13幢
楼栋施工幢号 9幢 7幢 8幢 5幢 3幢 4幢 2幢 1幢 6幢
批准销售套数 196 224 222 100 112 112 224 336 222
已售套数 170 212 216 96 110 108 221 333 159
花桥国际商务城介绍
商务新城金融硅谷产业升级、人材集聚的先导城市—江苏昆山花桥经济开发区花桥国际商务城自2006年启动建设以来，在中央和省市领导及有关部委的关切支持下，围绕“融入上海、面向世界、效劳江苏”的定位，对准“新城市、新产业、新人材”的目标，充分发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的本钱优势，踊跃应付国内外宏观环境的转变，全面加速开发建设。
通过五年的进展，商务城大体实现了“五个转变”，即产业结构从二三一贯三二一转变、区域形态从乡镇向城市转变、人材结构从蓝领向白领转变、进展环境从单一竞争向综合竞争转变、百姓生活从农人向居民转变。
一、加速载体建设，提升产业承载能力。
依照建设“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化商务城市的总要求，高标准推动金融效劳外包区、企业总部区和海峡两岸商贸合作区建设，全面提升产业承载能力。
大力构筑综合交通体系。
大体完成城市框架道路建设，全面推动以轨道交通、快速交通、BRT公交等为主的现代交通支撑体系建设。
上海轨道交通与花桥一路之隔、花桥延伸线2021年贯通运营后，花桥与虹桥枢纽仅20分钟的路程，与上海的同城效应将加倍明显。
大力构筑先进的基础设施。
制定超前的电网计划，加速建设电力设施，实现双电源、双回路供电，确保用电的平安性、靠得住性。
开通中国电信、中国联通国际互联网专用通道，多家运营商提供双路由、大容量电信网络效劳。
大力构筑城市综合功能。
易买得购物中心、希尔顿逸林酒店、中影电影城、美格菲运动城等一批功能项目前后投运；国际居住社区、国际会议中心、国际学校、绿地泰和医院等生活功能加速建设；每一年新增绿化面积超过100万平方米，建成一批三星级生态办公项目和二星级生态居住项目，初步形成宜居宜业的环境。
二、加大产业集聚，形成主导产业集群。
目前，商务城初步形成效劳外包、总部经济、物流展现、商贸效劳四大产业集群。
以金融外包为特色的效劳外包产业层次显著提升。
法国凯捷、华道数据、中银商务、远洋数据、万国数据等企业实现基地化运营，美国简柏特，中国排名前10位的外包企业东南融通、上海微创、浙大网新等一批知名外包企业前后进驻。
同策昆山花桥徐公桥路地块市场定位报告
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规划分析——花桥国际商务城四大发展产业
一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业 集团的IT服务、客户服务等外移外包。
二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、 保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡 服务和客户呼叫中心等。
三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、 研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中 心等。
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昆山宏观市场环境
2009年昆山楼市全市共实现成交68584 套，与08年相比增加41306套，增幅为 151.4%。这也是昆山商品房交易历史上 的新高。
2009年昆山楼市全市楼盘供应73个，房 源批准销售总量为201295套，与去年相 比增加50959套，增幅为33.9%。
从区域成交情况来看，2009的昆山成交 前三名区域是花桥、玉山和开发区。花 桥2009年总成交16980套，比08年上涨 了206.4%，成交量占全市总成交24.8%。 地理位置使花桥俨然成了上海客投资置 业的首选地。
11号线延伸段有望2012年建成通车 ，届时35分钟直达上海徐家汇。
先导区接驳站位于花桥商务中心核心区。
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交通分析——完善立体交通，纳入上海半小时经济圈
同三高速、沪宁高速、312国道、外青凇公路，便 捷连通上海、苏州、南京等城市。
商务城距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里， 便捷通达全国和世界各地。
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区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷
地铁11号线延伸段在上海境内长约0.44公里，由上海安亭墨玉路站向西延伸 5.76公里至昆山花桥，设置3个站点 ，沿途经过花桥国际商务城。
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区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷
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拓展配套区
为核心办公区和先
导区商务、生活生 活延伸配套设施。
先导区
紧靠上海，承载
上海国际性大都 市商务溢出效应。
配套相应设施，缓解旧城保护的压力。
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先导区现状
赛格电子市场 中寰广场 希尔顿酒店
壹克拉
亚 太 广 场
中宇国际大厦
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拓展配套区现 状
心、物流分拨中心和高科技产品为主导的采购配送中心，作为承接台资新一轮转移的重要载体。
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三大产业基地三：服务外包产业基地
位于商务城西南片，规划总面积10平方公 里，其中一期规划面积2.5平方公里。(规划为国际金
融BPO示范区，此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。）
大力发展以金融BPO为主要特色的服务外 包产业，将主动承接国内外公司的外包业务，重 点发展信息技术、软件研发、生物医药、物流和
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功能配套看花桥——创业、生活两相宜
针对商务人士对居住和生活配套设施的高层次、多样化 需求，商务城规划建设高质量的城市服务设施体系。 商务城将在三年左右的时间内，建成国内领先的新型数 字化生态环境，实现政务信息化、社会与公众服务信息化、经 济与企业发展服务信息化三位一体的“E城通”。
学约1万人左右的师生。）、1000万平方米建筑
面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山 办公”品牌。
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区域关系：服务江苏、融入上海、面向世界
花桥商务城与长三角的关系
花桥商务城与上海的关系
花桥商务城与江苏省的关系
长三角地区具有竞争力(交通、经济交汇)的现代服务业示范区; 上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市; 江苏省未来三大商务中心（连云港、南京、花桥商务城）之一;
化商务园区和区域城市中心复合体。
规划总建筑面积360万平方米，能提供15—17万人的就业岗位。大力引进以研发中心、销售中心为主的复合型企业 总部，加快形成一批销售规模20亿元、50亿元、100亿元的总部企业； 2008年，日本最大、全球第二的轴承制造商 NSK中国区总部落户花桥，其本土以外规模最大的技术中心同时运营。 目前，花桥已引进总部企业25家，其中外资总部6家，投资总额超4亿美元；内资总部19家，投资总额超25亿元；
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核心商务区用地平面规划
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核心商务区效果图
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三大产业基地二—海峡两岸商贸合作区（现代物流基地）
项目位于花桥国际商务城顺陈路东侧，沪宁高速 南侧，绿地大道北侧，规划总面积3.6平方公里，一期 用地2平方公里。 主要建设台湾产品商品交易区、产品展示区、保 税物流仓储区、商务办公区、综合配套区等五个区域。
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路、花桥站三个站点。
“1030”交通工程
注：1030交通工程—10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心
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交通优势看花桥——交通枢纽上的一颗明珠
上海市轨道交通11号线北段工程走向图
梦想照进现实——轻轨经济引发精彩变局
上海轨道交通11号线北段工程（安亭站-花桥站） 全长约6公里，工程投资总额16.95亿元，全线均为高架 线，在昆山花桥共设立3座高架车站，分别为兆丰路站、 核心商务办公区 光明路站、花桥站。预计于2012年12月通车试运营。
上海裕花园 游站 硅湖学院
易买得购物中心
中影国际影城等 娱乐配套 绿地21城
鑫苑国际花园 麦当劳等 餐饮配套
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核心商务区区域现状
建滔广场
中华爱心基金会 国际基金会总部基地
商 同城 虹桥印象
中城 商务广场
天工 国际大厦 汇金大厦
金融服务中心
天骏
务 同城 大
道
苏豪 国际广场
中信 产业园
恩格斯（中国） 总部基地
中茵商务 广场
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优势决定区域发展
不是上海 就是上海
没有机器轰鸣，不见繁忙的流水线，就经济“性格” 而言，50平方公里的花桥在有着“世界工厂”之称的昆 山显得有些“另类”.服务业占GDP比重逼近60%，实现 了产业结构“三二一”的根本性转变，在江苏乃至全国 独树一帜。
花桥市场
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昆山花桥经济开发区： 地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里； 西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城；
花桥
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定位：以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市
花桥经济开发区是江苏省未来三大商务中心之一， 长三角地区具有竞争力的现代服务业示范区，上海经济圈 内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。
沪宁高速公路花桥、陆家互通，苏沪高速公路机场路互通可从东、 南、北三个方向为商务城提供便捷的交通服务。
铁路方面，昆山与上海之间对开的城际快速列车，仅需18分钟就可
以互达。沪宁城际线、京沪高速铁路也将在昆山设立站点。 公路方面，312国道东西向穿越全境，沪宁高速公路、同三高速公 路在此交汇，并有互通出入。 上海轨道11号线墨玉路站近在咫尺，并在商务城设有兆丰路、光明
作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区
花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势……
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交通优势看花桥——交通枢纽上的一颗明珠
花桥商务城综合交通
小城 “融入”长三角大公共交通网
花桥国际商务城融入上海的“半小时经济圈”和 “1030”交通时空效应，与周边地区的联系将更加紧密。
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未来漫步花桥，是一种身心愉悦的享受。
别致的建筑镶嵌在大片的绿地上 交通系统甚至比很多大城市还要发达 生活区、生产区、休闲区、生态区均衡分布
三级甲等医院、国际学校、国际社区等公共服务机构应有尽有
公共场所的多国语言提示牌提醒人们—— 这里已然是一座具有浓郁国际化色彩的现代城市
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空间格局 ：“一轴、两心、三片区、多组团”
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功能结构布局 ：由东至西“四区”划分
老镇区
着眼于区域协调发展与城镇可持续发展，为其提 供空间与设施的支持。集中建设中心区及居住区，并
核心商务区
以研发、销售为主的复合 型企业总部中心为主。促进二 三产业双轮驱动、产业转型、 叠加发展的重要连接点。
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产业集聚看花桥——三大产业基地蓄势腾飞
长三角地区制造业的强势发展，对现 代服务业的需求也不断增强，必将促进生产
性服务业超常规发展，为商务城提供了前所
未有的发展机遇。 昆山是重要的加工制造业基地，雄厚 的制造业基础，为花桥国际商务城发展创造 了广阔的空间。
商务城着力推进的国际服务外包基地、区域性企业总部基地、现代物流基地三大产业基地建设已经取得了阶段性成果。 国际服务外包基地：已引进法国凯捷、中金数据、上海信源张江、江苏远洋资料等服务外包项目，其中江苏远洋数据有 限公司跻身省服务外包重点企业，并已正式开工建设。 区域性企业总部基地：亚太广场将有10家企业总部正式投入运行，目前，已吸引七匹狼、玉源等4家国内上市公司进驻。
今后生活在商务城将享受到吃、住、娱、购等一条龙配套服务，生活无忧。这里 将出现单身公寓、专家公寓、高档别墅等多种物业形态以及星级酒店、餐饮中心、
健身中心、休闲中心、便利店等生活配套设施的建设。
商务城为符合现代服务业为主的产业特征和产业需要，规划建设的十大功能性配 套设施：东方海外希尔顿酒店、易买得商业中心、安博实训基地、美格菲运动城、 单身公寓、娱乐中心等。
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政策优势看花桥——花桥服务先声夺人
随着上海商务成本的攀升，花桥国际商务城在地价、房价、劳动力等要素成本，基础设 施、项目建设等硬成本，以及政府服务的软成本等方面的综合优势更加凸显。 秉承“亲商、安商、富商”的理念，花桥国际商务城着力建立与国际惯例接轨的管理网 络和办事程序，全力打造三大服务平台，为入驻企业提供高效、便捷、全过程的服务。
以第三方物流为主要特色的现代物流产业，将延伸昆山出口加工区物流保税叠加功能，充分发挥区内现有项目的 辐射作用，将展览展示、国际采购等物流业的高端部分吸引到商务城，努力成为沪宁线上重要的物流配送集聚区。
通过整合并充分发挥昆山及周边地区海港、空港优势以及自身经济发展资源和条件，打造海峡两岸的国际贸易中
2006 年此间被批准为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区；一年后商务城又被首批列为江苏 省服务外包示范区。 除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，江苏省政府已同意在资金、土地、税收等方面给 予商务城最大的支持。昆山出口加工区物流保税迭加功能也将向商务城延伸。对具有龙头带动作用的服务业 项目，采取“一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持。 三大服务平台支持：一是专业化服务平台。二是公共技术服务和信息服务平台。三是人力资源平台。
“ 国际化 ”主要体现在未来花桥经济开发区将成为“融入上海、
面向世界、服务江苏”的长三角独具特色的现代服务业中心。 “ 商务 ”主要体现在花桥经济开发区以商务性质为城市空间的 核心功能，以生产性服务业为商务城的主导产业，利用地区优势， 提供多元化的商务办公空间和场所，以形成良好的商务投资环境。 力争通过5—10年的努力，基本形成拥有30万商 务和服务人口（远期花桥国际商务城总人口30 万人的消费潜力迸发：商务人口约16万人。镇 区人口约9万人。4万左右的产业工人。硅湖大 “生 态”主要体现在花桥经济开发区以生态系统的建设和绿地水 系景观系统的塑造为首要任务。明确多元的生态目标，创造有特 色的城市人文景观。 “综合性城市”主要体现在未来花桥将成为集办公、住宅、商业 功能为一体的多功能新型卫星城，针对核心行业的专业人才提供 较高层次的文化休闲设施和完善的城市化配套设施及服务，营造 满足不同类型商务人才需求的环境。