中梁地产-河北沧州城市准入

【消费收入】 城市居民收入及消费水平较低，15年城镇收入及消费分别为26350、 10389元。可支配收入呈稳步增长态势！
1200 1000
800 600 400 200
0
零售总额 限额以下企业 限额以上企业 城镇零售总额 乡村零售总额
沧州历年零售总额
2010 573 487 86 406.9 166.1
沧州各县市2015年GDP
600 565
பைடு நூலகம்
500
400 300 200 100
265246232230227196192174142140140135 92 85 72 40
0
任河 丘间 市市
黄 骅 市
沧 县
渤 海 新 区
运泊 河头 区市
献 县
青 县
新 华 区
东 光
肃 宁 县
盐 山 县
南 皮 县
吴海 桥兴 县县
历年沧州市三产比重
100%
90% 80% 833.3 945.5 1014.17 1088.76 1189.12 1316.8
70%
60%
50%
40% 1117.1 1358.66 1479.05 1578.27 1626.52 1602.5
30%
20%
10%
0% 第三产业 第二产业 第一产业
252.6
区划:沧州市辖5市辖区、2县、1自治县和3县级市，分别为运河区、新华区、青州区、黄骅区、渤海区、东光县、 献县、孟山回族自治县、河间市、泊头市和任丘市； 面积:陆地总面积13419平方千米 人口:户籍总人口774.4万人，常驻人口744.30万人，市区常住人口约47.16万人，人口呈外溢状态。
交通区位
距首都北京240公里，距 天津120公里，距省会石 家庄221公里。
客运铁路情况：京沪铁 路、京沪高铁
高速公路情况：S11-海滨 高速公路，G2-京沪高速 公路，G2-沧州环城高速 公路，S3-沧州环城高速 公路，S3-廊沧高速公路 。
沧州水上交通便利：京 杭大运河，渤海海上运 输。 空运交通相对便利
2015年GDP(亿元) 6100 2402 5441 3241 1250 1359 3145 1364 1220 3000 1760
3300 3200 3100 3000 2900 2800 2700 2600 2500
沧州
沧州历年GDP对比
2012 2811.89
2013 3013
2014 3133.38
2010 833.3 1117.1 252.6
295.8 318.67 345.96 317.74
2011 945.5 1358.66 295.8
2012 1014.17 1479.05 318.67
2013 1088.76 1578.27 345.96
2014 1189.12 1626.52 317.74
2015 3240.6
河北各县市2015人均GDP(元)
100000 80000 60000 40000 20000 0
唐 山
廊 坊
石 家 庄
沧 州
秦 皇 岛
承 德
邯 郸
张 家 口
衡 水
保 定
邢 台
人均GDP(元) 7852 5311 5124 4394 4080 3851 3355 3084 2758 2611 2425
河北2014-2015年各县市GDP对比
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
唐 山
廊 坊
石 家 庄
沧 州
秦 皇 岛
承 德
邯 郸
张 家 口
衡 水
保 定
邢 台
2014年GDP(亿元) 6225 2056 5100 3133 1200 1343 3080 1359 1139 2758 1668
2011 674.4 616.06 58.345 480.7 193.7
2012 779.5 650.632 128.868 559.3 220.2
2013 886.2 726.82 159.38 636.9 249.3
2014 996.99 815.43 181.56 724.06 272.93
2015 1104.3 886.27 218.03 807.3
2015 3103.3 238.1 7.67%
房地产投资/GDP
异常 <5%
基本正常
正常运行
临界点
5%-10%
10%-15%
15%-20%
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%-15%
异常 >20%
【城市交通】 对外至天津、北京主要城市1小时交通圈，同城效应显现； 对外高速路网已开通，交通便捷；
46000 44000 42000 40000 38000 36000 34000
沧州
沧州历年人均GDP对比
38266.38
40571.77
42676
2012 38266.38
2013 40571.77
2014 42676
43940.34
2015 43940.34
【产业发展】 第二产业比重放大，现阶段以石油化工产业为主导，第三产业持续发展， 但整体占比仍不及南方城市！
321.3
2015 1316.8 1602.5 321.3
沧州以石油化工、管道装备及冶金、机械制造、纺织 服装、食品加工等主导行业占全市规上工业的 85.3%。 石油化工业完成增加值343.7亿元，增长5.9%； 管道装备及冶金业完成292.7亿元，增长23.3%； 机械制造业完成338.7亿元，增长26.9%； 服装纺织类完成57.7亿元，增长4.6%； 食品加工业完成39.4亿元，增长3.1%。 石油化工、管道装备及冶金、机械制造、纺织服装、 食品加工在规模以上工业增加值中所占比重分别为 27.3%、23.3%、26.9%、4.6%和3.1%。
【城市职能】
沧州中心城区：京津冀城市群重要的产业支撑基地，环渤海地区重要的交通枢纽和现代化港口城市，沧州市域政 治、经济、文化中心，京津冀以运河、武术、杂技为特征的文化旅游服务基地。 黄骅中心城区：河北省现代制造基地及港口服务中心，沧州市新型制造业基地、职业教育中心，黄骅市域的政治、 经济、文化、科教中心。 任丘中心城区：京津冀城市群特色节点城市，河北省新兴区域中心城市，重要的石油化工基地。 泊头中心城区：沧州南部区域的中心城市，以运河文化为特色、以机械装备制造业为主导产业的现代化工贸城市， 中国铸造之乡，中国汽车模具之乡，河北省大气污染处理设备制造基地，河北省农产品加工示范基地。 河间中心城区：全国重要的电线电缆、汽车配件和新材料生产基地，京津冀新兴的生态文化旅游城市，冀中地区商 贸物流中心。 青县县城：沧州中心城市北部综合组团，京津产业梯度转移的承接地，京津冀重要加工制造业基地，北方田园水乡 城市。 盐山县城：国家管道装备产业制造、研发、物流基地，沧州东南部重要中等城市，临港经济配套区，宜居宜业生态 城。 献县县城：石黄经济发展轴重要节点，市域西部以发展装备制造业、食品饮料、新能源和现代服务业为主的城市。 东光县城：沧南地区生产服务中心之一，以商贸服务、现代制造业为主的生态园林城市。 肃宁县城：中国裘皮之都，冀中南区域性交通枢纽和商贸物流中心，生态园林城市。 吴桥县城：世界著名的杂技之乡，京沪产业发展带节点城市，以发展加工业为主的生态型旅游城市。 南皮县城：中国五金机电产品生产基地，纺织制衣加工基地，玻璃制品生产进出口基地。 孟村县城：中国重要的管道管件研发及制造基地，清真农产品供应基地，穆斯林和八极拳等地域文化突出、城市特 色明显的小城市。 海兴县城：以特色轻工业和商贸物流为主导的滨海城市。
【城市交通】
（1）全面对接京津和沿 海地区，积极引导区域 空间一体化发展。 （2）完善疏港交通体 系，加快区域交通枢纽 地位的提升。 （3）采取差别化、分层 次的交通组织，加快区 域一体化发展。 （4）完善都市区公交服 务体系，促进同城化发 展。
交通规划目标：以“东出西联、南北贯通、内网加密、外部连接”为总体目标，加强交通 枢纽和黄骅港综合大港的建设，构建以空港、黄骅港、高速公路、高速铁路为主骨架， 以市域道路系统与客货运系统为后盾，具有良好的多式联运枢纽设施，足以支撑大客货 集散量的“外通内畅”的立体交通运输网络格局。实现依托高速公路陆路运输“15·30·60”的 目标，沧州市中心城区和各县市中心城区15分内可进入高速公路网，沧州中心城区以高 速出入口为起点30分钟达到市域相邻县市、60分钟通达市域内全部县市。
沧州房地产市场准入研究
市场策划部 2017.3.2
团结务实专业高效
壹
城市背景
【区域概况】 沧州，河北所辖的地级市；是国务院确定的经济开放区、沿海开放城市之 一，也是石油化工基地和北方重要陆海交通枢纽，是环渤海经济区和京津 冀都市圈重要组成部分。
区位: 沧州市是河北省的一个地级市，地处 河北省东南，东临渤海，北靠天津， 与山东半岛及辽东半岛隔海相望，距 北京200公里，距天津100公里，距 石家庄和济南均为220公里。
GDP 565265246232230227196192174142140140135 92 85 72 40
人口经济:沧州市县级单位较多，共16个。经济和人口均 集中在城市北部，承接京津冀产业溢出。由于整体环境较 好，市区吸附力较强，是未来城市集中区域。
【经济发展】 经济总量中等，增速稳定！经济总量省内第3，人均产值排名居前；
房地产 投资 固定资产 GDP（ 房产/固 房产 （亿） （亿） 亿） 产 /GDP 568.7 4619.6 6100 12.31% 9.32% 670.9 2166.8 2401.9 30.96% 27.93% 986.3 5727.5 5440.6 17.22% 18.13% 238.1 3103.3 3240.6 7.67% 7.35% 257.23 892.45 1250.44 28.82% 20.57% 131.5 1535.1 1358.6 8.57% 9.68% 341.3 3526.6 3145.4 9.68% 10.85% 211.67 1554.23 1363.54 13.62% 15.52% 158.9 1129.5 1220 14.07% 13.02% 444.6 2499.1 3000.3 17.79% 14.82% 182 1886.6 1760 9.65% 10.34%
沧州固定/房地产投资比对
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 2010
固定资产投资 1448.1
房地产开发投资 112.6
占比
7.78%
2011 1597.8 152.8 9.56%
2012 1950.1
150 7.69%
2013 2357.7 184.51 7.83%
2014 2728.9 201.91 7.40%
22885 8603 10% 14.50%
24174 9442 9.50% 11.50%
26350 10389
9% 10%
增长9.0%；农村人均可支配收 入完成10389元，同比增长 10.0%。
【房产投资】 房产投资规模指标处于基本正常水平，但低于同类型河北各县市！
2015 唐山 廊坊 石家庄 沧州 秦皇岛 承德 邯郸 张家口 衡水 保定 邢台
297
2015年，沧州市实现社会消费 品零售总额1104.3亿元，比上 年增长9.6%。城镇实现零售额 807.3亿元，增长9.4%；
沧州历年人均可支配收入
30000 25000 20000 15000
2015年，城乡居民收入稳步增
20% 15%
长。全体居民人均可支配收入
10% 完成17764元，同比增长
【城市规划】
【城市规划】 按照“集核发展、轴带引领、多点支撑”的空间发展策略，全市构筑“一核多 星、一轴三带”的城乡空间结构。
（1）“一核”指沧州都市区。是市域内城市 建设的重点与密集发展地区，是市域核心 城市功能和产业功能的集中地区。 （2）“多星”指都市区之外的其他各县市城 区和部分中心镇。按照“完善城镇体系、培 育特色城镇”的发展思路，构建大、中、小 城市及小城镇协调发展的城镇格局。 （3）“一轴”指石黄城镇发展轴。依托石黄 高速公路，串联黄骅港、黄骅中心城区、 沧州中心城区和献县县城，形成市域中部 东西向城镇发展主轴。该轴线是石家庄-衡 水-沧州-黄骅城镇发展轴的东段主体和出 海口，是支撑沧州市产业转型和新型城镇 化的重要战略空间。 （4）“三带”指沿海发展带、京沪发展带和 京九发展带。依托长深高速公路、京沪高 速公路、京九客专等区域性交通干道，打 造东、中、西三条南北向城镇发展带。
10000 5000
5% 10.3%。其中城市居民人均可
0 2010
2011
2012
2013
2014
0% 2015
支配收入完成26350元，同比
人均支配收入（城） 人均支配收入（村） 增速 增速
16116 5528 11% 11.60%
18375 6540 14% 18.30%
20805 7514 13.20% 14.90%
数据来源：沧州统计年报
【人口经济】 市辖两区；人口规模中等，GDP值北高南低，市区吸附力较强！
沧州各区县常住人口（万
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
孟村
运河 区
新华 区
泊头 市
任丘 市
黄骅 市
河间 市
沧县
青县
东光 县
海兴 县
盐山 县
肃宁 县
南皮 县
吴桥 县
献县
回族 自治
县
人口 26.6 20.6 58.4 83 42.6 78 66 39 34 22 40.7 33 34 38 57 18.1