张浦镇市场调研报告2013

业态丰富阶段
•市场需求多元化，主流 产品面临激烈竞争 •随传统商业业态不断丰 富，市场开始细分出服务 于不同人群、经营不同门 类的专业市场，并带动起 上下游产业链得以共同发 展 •市场信息和市场机会被 充分关注，商家有比较明 确的市场目标，经营同类 产品的商家群体汇集在一 起形成行业整体竞争力
业态替代阶段
高收入人群
昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量
昆山城人口及消费研究
昆山消费人群划分 高端消费人群：在昆山工作的外资企业高层白领（特别是台湾人）、本地私营企 业老总、政府机关领导等高收入人群 中端消费人群：此类人群主要集中于昆山市区中小工商户、外资企业、中层管理 人员及昆山郊区富有农民 低端消费人群：昆山大量外来务工人员及周边农村农民等低收入人群
昆山城市概述
国家统计局公布： 全国百强县（市）排名中，昆山连年位居前二 中国中小城市科学发展三项评测中，昆山位列全国中小城市综合实力100强第一位 全国最具投资潜力中小城市50强前列 全国十佳节约型中小城市
昆山城市性质
长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市 和具有江南水乡特色的生态园林城市
核心层
依靠便捷的交通枢纽、 优良的社会环境、高级 人才的聚集、与国际接 轨的大平台建设，提高 凝聚与展示优势
昆山城市经济研究
经济位于全国各县级市前列，增长迅速，GPD年增长率超过15%
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1500.26 1151.8 1750.08 2725.32 2920.08
项目周边商业分布
主要以传统零售及配套商业为主，档次不高，缺乏规划
空间分布：主要分布新吴街两侧，以外向型社区商业为主； 辐射范围：主要服务于周边小区； 主要业态：以中低端零售、餐饮、休闲娱乐、中介咨询、生活配套等为主； 经营情况：中心商业区经营较好
人口规模38万人，城市建设用地规模55平方公里
4 张浦将成为昆山南部副 中心，商业和居住能级 将大大提升
张浦分区
人口规模24万人，城市建设用地规模30平方公里
5
周市分区
人口规模35万人，城市建设用地规模40平方公里
昆山城市经济研究
湖州 镇江 泰州 绍兴 苏州 无锡 舟山
核心 —— 对外窗口
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、 信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综 合服务器中心；同时上海国际大都市的地位得到 加强，承担长三角对外窗口的功能
城市发展潜力
•昆山目前处于经济快速发展时期，众多外资入驻，城市发展潜力大
商业业态发展水平
•昆山商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位
产业机构
•昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始进行过渡的趋势，三产目前发展相对滞 后，但有发展潜力，商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军
易家福 大宁购 物广场
顺城 名湾
张浦 中学
在售商 业项目 售完商 业项目
在售住 宅项目 待售住 宅项目
配套
项目本体现状
项目本体 内部现状 项目本 体外部 项目本 体规划
项目东侧及南侧 馨园小区
项目西侧
项目北侧
项目SWOT分析
优势
地处张浦行政文化中心 位于张浦主要商业聚集街上 周边在售项目较多，多为现房且体量较大
劣势
周边商业氛围较弱且张浦消费人群档次不高 项目不远处就有一新建大型综合商业体项 目，已经动工且即将开盘 周边小区去化率不高，完全成熟尚需时日 项目周边公共交通还未通车
机会
本案所处的新吴街为张浦商业主要街区， 容易形成呼应 区域市场认可度较高，未来发展前景客观
威胁
张浦在售商业项目较多，同质化竞争不可避免
文化娱乐
昆山城市规划研究
城市和分区规模 ——据《昆山市城市总体 规划2009-2030》估算， 至规划期末: 昆山城市人口规模270万 人，城市建设用地规模 310平方公里 1 昆山高新区（玉山分区)
人口规模90万人，城市建设用地规模95平方公里
2 3
昆山经济技术开发区 花桥商务城
人口规模83万人，城市建设用地规模90平方公里
均GDP
形成过程
阶段特征
wk.baidu.com山城市经济研究
城市经济总结 城市角色
•昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上海和苏 州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地
经济地位
•昆山发展速度较快，吸引外资和世界500企业在全国县级市排列前二
第三层圈 —— 原材料基地
为产业基地提供原材料，并形成专业市场
第三层圈
原材料基地，以廉价 的人力、物力、丰富 的自然资源为核心竞 争力
第二层圈
依靠廉价的人力资源， 对原材料进行低附加值 的粗加工，以集群优势、 低成本、低利润取胜
第一层圈
依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的 深加工，提高产品的附 加值
张浦区位解析
位于苏、沪之间区位优越，总消费人群约20万
区位—张浦镇位于上海、苏州、昆山之间的黄金三角地带，地处长江三角洲中心腹地，东邻上海， 西依苏州，区位优势明显，水陆空交通便捷； 人口—全镇本地人口6.5万，外来人口12万 ，总消费人群约20万； 经济产业—目前，已吸引了500多家外资企业注册落户，总投资40亿美元，民营企业1995家，总投 资60.4亿元，形成了电子资讯、精密模具、新材料、民生用品等四大支柱产业
•商业业态细分完全，总 昆山人 量饱和 •随市场不断细分，寻找 空隙日益艰难，这是出现 在一定辐射范围内经营相 同门类、且档次有重合的 不同商圈，相互分流客户， 产生替代性竞争 •相互具有替代性的不同 商圈以整体规模、经营档 次、价格和服务的相对优 势，通过更好满足消费者 需求而抢占市场份额
昆山业态
本案
项目区位解析
本案位于新吴商业街上，周边小区林立，未来张浦镇行政文化中心区域， 发展潜力大
碧悦湾
舜江 首府
舜江碧 水豪园 亲水佳苑
海上印 象花园
中心 小学
英伦 尊邸中心幼
儿园
第二 中心 小学
森隆 满园
新都汇 淘宝城 首席 MALL
本 案 馨园小区
张浦裕 花园
银都商 业广场 银河 新都
苏宁生 活广场
昆山城市经济研究
敏感因素 人均GDP
生存需求 $500以下
集市＆沿 街商业
昆山市业态发展进程与人均GDP水平存在明显错位，可能受其地理位置、人 口结构和消费习惯影响
价格 $5001000 $1000 -3000
品质 $3000 -5000
便利 $50007000
便利店
文化、情感需求 $700010000
的空间结构
镇中心 行政文 化中心 新吴路
一轴主要是依托轨道线所形成的公共服务设施发 展轴；两心是分别指新城商业中心与行政文化中 心，四片是指结合不同功能布局所形成的商业片 区、居住片区、专业公园区以及弹性发展片区 （二）居住用地 规划居住用地约600万㎡，其中一类居住用地约 7万㎡，二类居住用地约500万㎡，学校用地约 90万㎡
昆山城市规划研究
城市中心体系 ————形成“一主一特四副”的城市中心体系
一主：新昆山站至旧城中心地区
承担综合性商业、商务中心功能的城市主中心
一特：指花桥国际商务中心
以总部办公、服务外包、物流等现代商务功能为主、兼 具综合功能的特色中心
商业零售
四副：东西南北四个城市副中心
东部副中心承担科技研发、文化展示、商务金融等综 合功能 西部副中心以行政办公、教育科研、文化、体育、会 展为主导功能 北部副中心承担商业零售、商务办公、商贸物流、文 化娱乐等综合功能 南部副中心承担商业零售、文化娱乐等综合功能
项目本体小结
项目地处张浦主要商业街新吴街上，属于张浦分区新行政文化中心区域，未来发展潜力 巨大 项目周边小区较多，除了馨园小区为动迁小区，其余均为张浦当地较高端的商品小区 现阶段项目周边商业氛围弱，小区还未交付入住 项目周边现有待售或现售的商业项目有2个，客源竞争激烈 项目周边配套还有待改善，特别是现尚无公共交通，短期内会对项目产生不利影响
第一层圈 —— 次级辐射中心
次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产 业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自 己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域专 业产业，带动低一等级区域的经济发展
昆山 上海 宁波 南京 常州 杭州 嘉兴 扬州 南通
台州
第二层圈 —— 专业产业基地、专业市场
集中发展优势产业，形成专业性的产业基地
约12公里 项目所在地
张浦镇规划解析
城市向西发展，周边未来将推住宅用地约600万㎡
项目处于张浦镇西侧，行政文化中心，未来
江 浦 路
花 苑 路
镇区行政办公机构都将搬迁于此区域； 项目周边分布着大量的住宅用地，是未来居 住人口集中区域
（一）布局结构 规划形成“一轴两心四片、廊带相依、水绿串 联”
新城商 业中心
仓储式购物 中心
$700010000
郊区MALL
出现业态
形成条件
百货商店＆ 大型综合超 都市MALL 批发市场 市＆专业店
传统形态阶段 •刚刚走出农业社会的自 给自足，商贸交易信息不 充分 •伴随生活资料相对过剩， 各种商业业态在城市中心 混杂聚集，车水马龙、镜 像繁华，形成人们共同认 知的生活服务和商贸交易 的聚集区 •城市原始上麦的发展和 延续，民间自发形成，具 备相对集中的商业设施和 综合性的商业业态，承租 城市商品流通中心的基本 功能
2432.25
2100.28
昆山GDP总量（亿元）
昆山城市经济研究
昆山市人均GPD目前属于国内较高水平
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 10.1 16.53 14.5 17.79
12.1
13.5
14.7
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
昆山人均GDP（万元）
城市职能定位 ① 长江三角洲地区核心城市，上海周边的 重要的制造业基地 ② 苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济 发达的城市 ③ 适宜居住的现代化园林城市 ④ 苏南地区休闲度假，旅游观光基地之一
城市的发展方向 东拓：整合花桥、融入上海 西育：联合苏州、保育阳澄 南优：优化吴淞、转型升级 北延：昆太联动、提升二产
昆山城人口及消费研究
第二产业制造加工型低端企业的技术工人 （主要劳动力） 商业外来打工经营人员 第三产业企业的普通员工（本地外地人士 均有 第二产业制造加工型低端企业的中基层管 理者（本地外地人士均有）
低收入人群
第三产业企业的中高层
平均收入 中产阶级 人群
第二产业制造加工型低端企业的高层管理 人员及家属（台商及其家属为主） 各类商业企业主及投资者 昆山市政府公务员
张浦镇概述
人文张浦
拓展城市发展空间： 加速建成镇区内完善的交通网络，全 面拉开城市发展框架。加快“退二进 三”步伐，全面改造南港集镇区，有 效提升镇区形象 建设城市生态文化： 建设富有人文精神的城市景观。加快 新城区房产、高档商务酒店等商贸服 务项目的推进。整合各种资源，积极 探索振苏地区的改造开发，加快推进 丹桂园整体改造建设步伐，打造一流 的休闲旅游主题公园 增强城市承载能力： 全面提升城市服务功能，加强城市配 套
7% 7%
17%
47%
•外来人口已成为昆山消费群体的重要支撑部 分，其中众多的外商及台商已成为昆山消费 群体中的高端人群 •从昆山人消费支出的划分构成看，除住房 外，休闲娱乐、服装等日常性购买支出占据 了很大的比例
17%
5% 住房 朋友交际 休闲娱乐 服装 化妆品 其他
昆山城人口及消费研究
城市人口及消费总结 人口结构 •受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多，并有持续上升趋势。目前人口结 构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口的大量进入为昆山的 商业发展提供了机会和市场，同时为第三产业的发展奠定良好的需求基础 人民消费习惯及潜在消费能力 •昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯 •昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主，经商和务工人员中的高层人员具有 较高消费力，会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展 人民消费重点 •昆山家庭机构为两三口之家，整体年龄偏向年轻，支出均集中于衣着、交通通讯、 娱乐教育文化服务方面 •昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，为商业业态升级和新业态的出现提供 了市场基础 商业聚集需求 •昆山常住居民对集中型商业的需求有所增长，但目前昆山商业依然规模普遍过小， 集中和连锁水平落后，不能有效满足需求