房地产开发项目投资可行性分析

前言

[案名：硅谷阳光]：

本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。

[自主开发经营]：

1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发

决策，概念性规划方案只是作为参考方案：

2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严

密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。

[股权增值运营]：

1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具

有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原

来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。

一、项目概况与周边环境

本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。

就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产业精英们的学习、工作和生活区。

本项目周边已成功开发的社区、小区有：大型社区奇峰小筑、羊角山小区；为桂林工学院、桂林医学院教职工配套的生活小区——东城小区，为桂林航天专科学校教职工配套的生活区——金刚苑；桂林市区内最早成功开发的别墅区——澳洲花园、东城别墅；近年来相继成功开发的住宅小区——丰泽园、屏风花园；正在开发热售中的居住小区——书香画苑、上东国际。

在本项目周边，有桂林市比较著名的幼儿园——“小太阳幼儿园”，市教育局直属学校——汇通小学、东环路小学，高考名校二附，教育局直属中学——桂林四中；医院主要有桂林市第五人民医院、桂林市第七人民医院；由于是高校林立区，银行、邮局可以说星罗棋布。

综合而言本项目地利优势明显，且完全契合桂林市东片区的开发节奏和开发次序。客观来说，桂林市区内，如本项目可开发、上规模的宗地为数不多了！

二、概念性规划设计

2.1概念性规划设计依据

（1）《中华人民共和国规划法》

（2）《城市居住区规划设计规范》（GBJ137-90）

（3）《住宅建筑设计规范》

（4）桂林市国土资源局2004年核发的“土地使用证宗地红线图”

（5）90平方米占70%的“国六条”

2.2概念性规划设计原则

（1）尊重市场原则

（2）以人为本原则

（3）因地制宜原则

（4）艺术景观原则

（5）经济成本原则

2.3概念性规划设想

（1）概念性规划设计主要产品

根据本项目所处地理环境，结合规划设计依据和概念性规划设计原则，本项目规划建筑总面积为202668.3平方米，建筑密度为25%，容积率为1.80，绿化率为42%。产品户型主要有三种：>130平方米的4.5F叠加别墅54885.6平方米，占总规划建筑面积的27.1%；70～90平方米的6.5F多层住宅61145.1平方米，占总规划建筑面积的30.2%；40～90平方米的17.5F高层商住楼86637.6平方米，占总规划建筑面积的42.7%；产品户型结构符合“国六条”要求。

● 4.5F叠加别墅，约为308户，主要为稳定高收入阶层（家庭月收入8000元

以上），高校教职工、从事IT信息产业者亮身设计的。

● 6.5F多层住宅，约为720户，主要市场购买者为稳定中收入阶层（家庭月收

入4000元以上），如中学、职业中专教职工，医护人员、银行工作人员。

17.5F高层商住综合楼，设计基本户型为小户型，但因为是框架剪力墙结构，可自由分割组合，宜商宜住，主要购买者为二次置业者、小型公司、城市白领阶层。

从本项目所处位置和周边环境来看，中学不是很理想，虽然有高考名校二附，教育局直属中学——桂林四中，但二附的细分片区很小，不能满足本项目片区的就学，桂林四中的发展势头虽然良好，但不足以打动家长的心。因此，完全可以建立名校分点，如联合二附，做其分校点，因此，围合式的17.5F高层商住楼的结构形式（自由式可分割组合框架剪力墙结构）还可以满足办学需求。同时，也是小型公司的理想办公场地。

（2）概念性规划设计路网

本项目规划设计有两个主入口，道路宽为10米，其中车道为7米，两侧各设计有1.5米的人行步道。小区内次干道为6米，车行道为3米，人行步道为1.5米，节点处设计有环行车道，做到真正意义上的人车分流。宅前道路为3米，符合国家有关规范要求。从规划角度，予留了足够的空间来建设室内外停车场。

（3）概念性规划设计景观

从宗地位置而言，本项目北有靠山、灵剑溪，根本无需借，良好的自然景观天成，南临六合路，入口的中庭广场喷泉、道路旁林木绿地，完全实现移步换景的境界。叠加别墅除了听风、观山、赏水外，还拥有独立的别墅花园（空中花园或实地花园）。

（4）概念性规划设计构图

根据宗地形状，本项目构图主要是行列式与围合式结合。叠加别墅、多层住宅主要为行列式，高层为围合式。叠加别墅得天独厚，还需要经营自家花园；多层白领主要考虑了停车位的设置。