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2008-2009 年中国房地产市场趋势

2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。

报告摘要

总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始

调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。从区域上看，

以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。

通过分区域研究，我们发现：东部地区深度调整。其中珠三角地区：全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现

价格拐点；环渤海地区：各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量

明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降20-40%，房价比

较稳定，下跌空间不大。

低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下：第一类，打折力度较大的知名

企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型

房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。

今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为：2008 年房屋成交量同比2007 年将出现大幅下滑，估计萎缩3-4 成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此2008 年全

年房价同比2007 年，依然呈正增长，不过涨幅将由2007 年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006 年4.4%的涨幅相近）。至于2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。

前言

今年9 月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷

危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第

三季度GDP 增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下

滑，45 天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11 月中央力度空前出台的“4 万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。

在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城

市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从 5

月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10

月22 日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会

走向何方，为此，上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组，依托易居中国·CRIC 中

国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、深入、及时的研究。

一、全国房地产市场总体形势不容乐观

从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，

随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，

接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。

接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况

由下

图可知，2007 年11 月达到高点，其后一路下滑，今年10 月份为99.68，比9 月份回落1.47 点，比去年同期回落6.06 点，步入不景气区间。

前三季度，全国完成房地产开发投资21278 亿元，同比增长26.5%，相比2007 年31.8% 的增幅，明显回落。住宅完成投资15508 亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638

亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发

企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米，同比下降1.6%。

前三季度，全国房屋施工面积24.04 亿平方米，增长20.3%，比2007 年的21.5%稍稍回

落。其中，住宅施工面积19.07 亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150 万平方米，

增长8.3%，比2007 年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026 万平方米，增长12%。

截止到9 月末，全国商品房空置面积为 1.3 亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商

品住宅6641 万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增

长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。

与房屋成交结构关系较大，不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，

更能反映房价真实走势。

分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008 年 1 月达到高点，同比去年 1 月增长

11.3%，其后增幅加速递减，今年10 月已降至1.6%，预计11 月或12 月份，将由正增长变

为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情

况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9 月，其后递减，直至今年8 月份首次由

正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9 月份继续下滑，这

一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010 年。

二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌

接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分

为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC 中国房地产决

策咨询系统数据，在30 多个大中城市中，半数以上城市9 月成交量较8 月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9 月很多楼盘再次祭起降价大旗，优惠幅度均在10%左右。

1、一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌

从商品住宅供应量上分析，除上海略降之外，北京、深圳、广州今年前三季度供应量

皆有明显增长。尤其是9 月份，一线城市供应量均出现了大幅的上升，上海、北京、深圳供应量环比增长明显，深圳增长幅度较大，同比增加了123.57%。

但成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9 月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。

从价格上分析，一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8 月份首次由涨变跌，9 月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有50 多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10%。