中国房地产业发展概况分析

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中国房地产业运行情况
• • 宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧。 大部分运行指标呈回落态势，调控效果日益凸显。
– 开发投资增速回落，在固定资产投资中的作用弱化；
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企业资金来源增速回落，资金压力正在加大；
施工、新开工面积较快增长，竣工面积增速上升，市场供应量 有所增加；
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消费者观望气氛浓厚，销量增速持续回落；
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盈利能力仍然较强，资产负债率居高不下。 企业利润下降已成定局，并购趋势凸显。
中国房地产业运行情况
• 房地产业综合景气度
– 房地产企业景气指数和企业家信心指数
• 均来源于国家统计局开展的企业景气调查。企业景气调查采 用问卷调查方式，通过对企业家关于当前宏观经济环境和微 观经营状况判断结果进行量化加工整理得到景气指数。 企业景气指数综合反映企业生产经营景气状况的指标。企业 家信心指数综合反映企业家对宏观经济的看法和信心。
Байду номын сангаас
– 1991年开始复苏，经历了两年的极度膨胀后，在1993年下半年治 理整顿的基础上开始衰退。1994年第一次出现商品房空置现象。 经历了三年的艰难调整和复苏，1998年开始出现增长的势头，之 后经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。
中国房地产业的产生与发展
• 城镇住房制度改革
– 传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无 限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。 – 1978－1990年：改革的探索和试点阶段
– 2000年，对住房公积金货款的个人和银行都免税，租赁所取得收 入税收税率减少。
– 2001年，实施消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商 业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费。
1998年以来房地产政策回顾
2. 2002-2004年，严控土地供应，缩紧房产信贷
– 2002年8月，央行认为局部投资增幅过大，加强宏观调控，强化 土地供应管理，严格控制土地供应总量，恢复征收土地增值税。 – 2003年，针对房地产投资过热现象，中央政府采取“严管土地、 看紧信贷”的宏观调控政策。四证取得后才能发放贷款，提高第 二套住房的首付比例；对出售的房屋开始征收房地产税。 – 然而，针对房地产投资过热的调控，忽视了房地产需求，尤其是 非合理性需求的控制，引发了地价、房价飞速上涨的新问题。 2004年4月，央行上调存款准备金利率，从7%提高到7.5%。上海 市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海 房地产投资行为，打压房地产泡沫；2005年上海房价出现明显下 降，最大降幅超过20%，但全国其他地区房价继续大幅上涨。
1998年以来房地产政策回顾
5. 2009年6月起，严控房地产市场，遏制房价过快上涨
– 2009 年6 月为政策分水岭，在 GDP 保八的前提下，前半年出台 的政策为“救市”，后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房 地产宏观调控再次卷土重来。 2009年10月，营业税免征优惠政策终止；12月，“国四条”出 笼。 2010年4月，出台史上最严厉的 “国十条”，限制异地购房、 二套房贷标准大幅提高，各地房地产市场交易严重萎缩。 2011 年 1 月，“新国八条”出台；上海、重庆实施房产税试点； 2月住建部与地方签订保障房责任书。 2012年，房地产调控政策稳中趋紧，坚持以限购、限贷为核心。 2013 年2 月，出台“国五条”，3 月1 日出台细则，调整个税征 收方式。
1998年以来房地产政策回顾
3. 2005-2007年，全面治理房地产市场，抑制房价过快上涨
– 2005年，面对不断攀升的房价，抑制房价过快上涨成为国家调控 的当务之急。 4 月国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八 条措施”稳定房价，调控上升到政治高度（国八条） ；5月，七 部委加强调控，出台细则。 – 2006年，房地产投资增速出现反弹，面对房价“报复性上涨”， 2006年4月，房贷利率再次上调；5月国务院印发《关于调整住房 供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条）。
• 1979年起，实行全价售房试点（西安、柳州、梧州、南宁）。
• 1982年起，实行补贴出售试点（郑州、常州、四平、沙市）。 • 1980 年 4 月，邓小平明确提出改革的总体构想； 6月，《全国基本建 设工作会议汇报提纲》正式宣布实行住宅商品化。
• 1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提 租为基本环节的改革思路。
中国房地产业的产生与发展
• 城镇住房制度改革 – 1994年以后：改革的深化和全面实施阶段
• 1994年7月，国务院《关于深化城镇住房制度改革的的决定》，明确： • 房改的根本目的是实现住房商品化、社会化。 • 房改的基本内容是“三改四建”：
– 改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担； – 改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行； – 改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配； – 建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系 和高收入家庭为对象的商品房供应体系； – 建立住房公积金制度； – 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； – 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。
– 2007年1月，建设部规范房地产经纪行业，1月，国税总局清算土 地增值税；央行全年共计6次加息，10次上调存款准备金；……。 政策出台后，当年市场价格暴涨，地王频现，但2008年全年房价 出现明显下跌。
1998年以来房地产政策回顾
4. 2008-2009年5月，紧缩性政策松绑，楼市复苏
– 受全球金融危机冲击、国内经济增长下滑的影响，为了稳定房地 产市场，国家暂时放松信贷，紧缩性的宏观调控政策开始松动。 – 2008年3月，免征廉租住房租金收入的营业税、房产税，免征廉 租房和经济适用住房的印花税； 9 月，降低贷款利息 0.27 个百分 点，部分存款类金融机构存款准备金率下调1个百分点；10月， 降低贷款利息0.27个百分点，降低存款准备金率1个百分点。 – 2009年1月，四大国有银行宣布：优质客户可以申请七折优惠利 率；5 月，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 – 这一时期，金融政策全线松绑，2009年初楼市复苏，之后引发了 新一轮的大涨。
– 制定全国性条例
• 1990年5月，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》；1994年7月，
全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》，明确规定“国家依法 实行国有土地有偿、有限期使用制度”。
中国房地产业的产生与发展
• 房地产生产方式改革
– 计划经济的生产方式是国家投资、分散建设，城市规划难以实现。 – 城市建设和房地产开发的过程长、涉及面广，特别需要综合考虑、 相互协调、配套发展。
1998年以来房地产政策回顾
• 自1998年住房商品化改革以来，我国房地产逐渐市场化， 商品房市场不断繁荣。 • 我国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到
2011年底的32.7平方米。
• 期间经历了多轮政策调控，市场在扩张、收缩的政策交替 中，螺旋式上升，每一次的政策出台，对房地产价格产生 影响的同时国民经济也产生了多方面的连锁反应。
– 土地使用权有偿出让和转让
• 1987 年开始，深圳、福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市 相继进行试点，允许土地使用权出让和抵押，并相继发布了地方性的 土地使用权有偿出让转让法规。
中国房地产业的产生与发展
• 城市土地使用制度改革
– 修改宪法和土地管理法
• 1988年4月七届全国人大通过宪法修正案，删去不得出租土地的规定， 改为“土地的使用权可以依据法律的规定转让”； 1988 年 12 月土地 管理法也做了相应的修改。
中国房地产业的产生与发展
• 1978－1998年：
– 随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地 使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的房地产业。 – 1981年开始进行理论探讨和少量的实践。
– 1987年十三大首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的 诞生。
– 1985年左右开始相对迅速成长，1986年进入低谷。1988年经历了 中国房地产业的第一次高潮，而1989年达到真正的第一次低谷。
1998年以来房地产政策回顾
1. 1998-2001年，促进房地产市场商品化
– 1998年，国务院发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于 进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从 1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化； 同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适 用住房为主的住房供应体系，房地产开发资金结构得到调整。 – 1999年，鼓励个人换购住房，免个人所得税；启动房地产市场， 免征房产交易营业税，契税减半。
中国房地产业发展概况
主要内容
• 中国房地产行业的产生与发展
• 1998年以来房地产政策回顾 • 中国房地产市场运行情况
中国房地产业的产生与发展
• 19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动； 19世纪中叶起，沿海城市的近代房地产业迅速发展。 • 1949 － 1955 年：接受旧政府的房地产档案、建立管理机 构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、 建造新住宅。 • 1956 － 1965 年：以“国家经租”的形式对私有房屋进行 社会主义改造；赎买私有企业的土地；实行计划经济的房 屋分配制度。 • 1966－1978年：遭受“十年动乱”的严重破坏。
• 1988 年 1 月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”， 2 月批发 了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。
中国房地产业的产生与发展
• 城镇住房制度改革
– 1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段
• 1991 年 11 月，国办下发了《关于进行城镇住房制度改革的意见》， 成为改革的纲领性文件。 • 1992 年 2 月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案； 5月， 《上海市住房制度改革实施方案》正式出台，实行“五位一体”（推 行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委 会），引起了所谓“上海效应”。
– 随着经济体制改革和城市经济发展，出现了城市建设和房地产生 产方式的改革即房地产综合开发，使城市规划和开发建设紧密结 合为一整体。
– 综合开发是在1978年提出的“统一规划、统一设计、统一施工、 统一分配、统一管理”的建房方式上发展来的。 – 从1980年起，综合开发的思想连同征收土地费，作为一项重要的 改革措施，记载在《全国城市规划工作会议纪要》中，成为指导 综合开发工作的基本依据。
价格向调控预期目标逐步发展，商品房平均销售价格指数逐月 下降。
中国房地产业运行情况
• 房地产开发的地区结构趋于改变，但与各区域总人口占 比相比仍不尽合理。
– 一些开发商将开发重点向中、西部转移，东、中、西部地区房
地产投资结构的变化向合理方向发展，但与目前三大地区总人
口比重40%、32%和28%相比仍然不尽合理。
中国房地产业的产生与发展
• 城市土地使用制度改革
– 传统的城市土地使用制度：对土地实行行政划拨、无偿无限期使 用、禁止土地使用者转让土地。不利于土地的有效利用和合理配 置、不利于正确评价企业效益，并造成土地使用者利益不均、不 利于城市经济发展和城建资金的良性循环、不利于廉政建设。 – 征收土地费
• 1982年从深圳开始征收土地费，1988年11月，《城镇土地使用税暂 行条例》开始实施，土地使用费改征土地使用税。
中国房地产业的产生与发展
• 城镇住房制度改革 –1994年以后：改革的深化和全面实施阶段
• 1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加 快住房建设的通知》发布：
–从 1998 年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房 分配货币化； –建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系； –继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场； –采取扶持政策，加快经济适用房建设； –发展住房金融； –加强住房物业管理。