项目分期开发原则

1.项目分期开发原则

本项目作为六安东部新城代表楼盘之一,目前售楼部已建,如果长时间内不动工开发,会给市场带来负面影响,给消费者带来负面影响,使得业界对开发商的实力产生怀疑与动摇！不利于后续企业营销推广！在目前的现状下如果项目不分楼栋、不分区域、不分时期等一次性推向市场,无论从经济角度以及市场角度来分析都就是具有比较大的风险性的,因此我部认为该项目必须进行分期开发,根据项目与市场的实际情况进行开发,这样有利于项目的可持续开发、降低风险与利润的最大化,分期开发主要遵循的原则如下:

1）市场需求为主导的开发原则;

2）满足土地平整进度要求原则;

3）“由易到难”的土地开发原则;

4）便于施工管理为原则;

5）产品展示最大化、提高品牌形象为原则;

6）灵活“滚动开发”的原则;

7）经济效益最大化原则;

2. 分期开发总体规划建议

按照项目总体规划约32万平方米计算,结合以上的分期开发计划,我司建议原则上分四期开发,主要开发建议如下图所示:

经过我部的综合考虑,我部认为本项目的分期开发主要划分为以上四期进行开发,如果在市场环境理想的情况下,可以适当调整分为三期开发,我部建议可以考虑将1、2期合并起来开发,这样有利于提高整体资金的回笼速度,降低市场开发风险。

、各期开发初步设想

根据以上分期开发计划,我司各期开发计划主要考虑如下:

1) 一期开发初步设想

产品满足市场要求,开发难度相对较低;

开发量约5万平方米,约500套,首期开发虽然存在一定的风险,但就是可以在

一定程度上提高项目市场知名度,垄断市场;

满足展示系统要求;一期部分主入口、中心景观、一期样板工地等形象地建立

为后续的开发建立很好的条件,同时也大大提升项目的市场价格提升,为项目价格提升提供了有力地展示功能;

与皖西轻纺城形成互动,有利于提高项目整体区域的形象价值,提高项目市场

识别性;

从建筑类型上主要以多层与高层为主,满足市场产品消费需求;

2) 二期开发初步设想

在一期成功开发与项目形象基本确立的基础上,开发西南部住宅地块,有利于

提升整个项目的价值,同时完善部分商业街、幼儿园、住宅主入口等功能,将项目的展示系统发挥到极致;

二期开发量约6万平方米,继续按照住宅市场先行思路进行开发,希望通过前

两期的规模开发,迅速建立项目的市场品牌公信力; 由南向北,层层推进的开发计划,符合工程开发的节奏要求;

住宅的开发成功奠定商业招商及规划的灵活调整,为后续规划调整留有空间。

3) 三期开发初步设想

三期开发量在6万平方米左右,连接一、二期规划,符合工程开发动线要求,

干扰小;

三期开发产品类型基本上以多层情景洋房产品(即目前规划为商业的中心区

域:10#、11#、13#——19#为主,建议对此进行局部规划调整改为情景洋房),预计两年后一区开发有一定的市场认知度,多层情景洋房产品具有很强的市场差异性,满足价格拉升的策略要求,实现利润最大化原则;

沿松林路商业及钢材大市场公用通道商业为三期开发,配套完善,进一步提升

项目整体形象,为价格攀升提供有力支持;

4) 四期开发初步设想

四期开发13万平方米左右,为整个地块中建筑综合体大型区域,基本上以商

业、景观高层为主,符合项目利益最大化原则;

区域相对比较成熟,除了靠近312国道外,项目一、二、三期基本交付完成、

包括周边楼盘陆续建成入住,周边整体生活气氛浓厚,满足商业规划,价格提升策略要求; (备注:第一、二期可以按销售的实际情况进行调整,合并为一期开发。待定)