中信启航专项资产管理计划
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个资产证券化是指将一组能够产生独立、可预测现金流的基础资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险及收益要素进行分离和重组，并实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的资产支持证券的过程。
以下是店铺分享给大家的关于资产证券化成功案例，欢迎大家前来阅读!资产证券化成功案例篇1：目前，我国在商业地产(专题阅读)资产证券化(专题阅读)领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2013年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额，发行价为3。
5港元，募集资金6。
75亿港元，预期回报率为7。
8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。
从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。
投资信息简报20140522 中信启航Reits
投资信息简报第六十五期投资计划部 2014年5月22日【专题】内地首支房地产投资基金（REITs）破冰上市事件：5月21日，深交所发布公告：自2014年5月21日起在综合协议交易平台为中信证券“中信启航专项资产管理计划”（以下简称“中信启航”）提供转让服务。
公告显示：“中信启航”设立日期为2014年4月25日，其中优先级资产支持证券简称“启航优先”，证券代码为“119053”，到期日为2019年4月24日，可能提前或延后终止，还本付息方式为每年年末付息，到期还本，退出时分享增值收益的10%；次级资产支持证券简称“启航次级”，证券代码为“119401”，到期日为2019年4月24日，可能提前或延后终止，还本付息方式为每年年末付息，到期还本，退出时分享增值收益的90%。
主要评析：“中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITs），也是落实中国证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》关于“研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案”的重要举措。
其实早在1月16日，中国证监会就已批复《关于核准中信证券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》，同意中信证券设立中信启航产品，以私募REITs的形式推动国内不动产金融实践。
与国内信托公司大量发行的投资于开发阶段物业的房地产信托有本质区别，交易所场内REITs产品主要着眼成熟物业资产的投资和管理，严格限制投资房地产开发项目，避免成为房地产开发融资工具。
对于这一破冰之举，在地产金融界引起很多关注。
作为首个交易所场内房地产投资基金，“中信启航”在产品结构上采用了一些创新模式。
一是通过证券公司专项资产管理计划、私募基金、特殊目的公司等多层特殊目的载体和交易结构设计，最大程度保证物业租金和资产增值转化为投资者收益。
二是通过内部优先/次级产品分层安排，匹配不同类型投资者差异化的投资需求，优先级投资者主要获取相对稳定的租金收益，次级投资者主要获取物业增值的收益。
类REITs最全解析，看完变专家！
类REITs最全解析，看完变专家！展开全文文章作者：中诚信证评结构融资部分析师朱辉、林海伊、李青云、马倩伟文章原标题为《类REITs资产证券化产品专题研究报告》摘要本文首先从行业概况、行业政策、行业趋势等方面对目前国内的REITs和类REITs产品的发展情况作了基本介绍。
受限于国内法律法规及政策，我国大陆地区尚未出现正式上市交易的REITs产品，而自备案制以来类REITs产品发展较为迅猛，通过结构化设计在一定程度上实现了REITs的部分功能，且随着对类REITs产品逐步探索，其发行主体、发行场所、底层标的物业业态逐渐趋于多元化。
其次，本文对类REITs产品的发行情况进行了简要介绍。
自2014年起，截至2017年4月末，已发行的类REITs产品共有19单，累计发行规模超过454亿元。
目前，可供资产证券化的不动产存量巨大，增量较为可观，我们看好类REITs产品的发展前景。
最后，根据目前已成功发行的类REITs产品，我们梳理了类REITs 产品的评级关注要点和主要风险点。
我们认为虽然如办公楼、商场等标的物业的现金流较为稳定，符合资产证券化要求，且其自身拥有一定的保值能力，但在实际的评级过程中，我们仍需关注其标的物业的区域情况、物业运营方情况、底层租赁情况、交易结构相关设置以及增信方的信用变化情况等。
此外，基于交易结构的设置，我们亦需对租金波动风险、估值下滑风险、增信方信用风险等诸多方面加以关注。
一、 REITs产品简介房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，即REITs）是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管，并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金，根据投资形式不同，又可分为权益型、抵押型与混合型，其中权益型REITs投资于房地产项目并拥有所有权，抵押型REITs主要投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，混合型REITs介于权益型和抵押型REITs之间。
中信启航专项资产管理计划推介材料
中信启航专项资产管理计划推介材料尊敬的投资者：经过深思熟虑和精心设计，我们中信启航专项资产管理计划于今日正式推向市场。
本次资产管理计划的推出，旨在为广大投资者提供一个安全、稳定且具有较高收益潜力的投资选择。
以下是关于中信启航专项资产管理计划的详细介绍和推介材料。
一、计划背景近年来，国内资本市场发展迅猛，越来越多的投资者积极参与到资本市场中。
然而，市场的高度波动和投资风险也引发了不少投资者的担忧。
中信启航专项资产管理计划的推出，正是为了满足投资者对安全稳健投资的需求，并在风险可控的基础上追求更高的收益。
二、计划概况1. 计划名称：中信启航专项资产管理计划2. 投资策略：本计划主要采取多元化投资策略，包括股票、债券、期货、外汇等多种资产类别的配置，从而实现风险分散和收益增长的目标。
3. 投资期限：本计划的投资期限为3年。
投资者可根据个人需求选择不同的投资期限。
4. 风险控制：中信启航专项资产管理计划将严格控制投资风险，采取多种风险分散措施，确保投资者的本金安全和长期收益。
5. 收益分配：投资者将按照其所占份额获得计划投资所产生的收益。
分配方式将根据实际情况灵活调整，以最大限度地满足投资者的利益要求。
三、投资优势1. 专业团队：中信启航专项资产管理计划由一支经验丰富、实力雄厚的专业团队负责管理和运作。
他们将全力以赴，为投资者创造稳定、长期的投资回报。
2. 灵活策略：本计划将灵活运用多元化投资策略，根据不同市场情况进行合理的资产配置和调整，以适应市场变化和降低风险。
3. 严格风控：中信启航专项资产管理计划将严格遵守风险控制制度，监控市场风险和投资风险，及时调整投资组合，保障投资者的本金安全。
4. 长期价值：本计划注重挖掘长期投资机会，注重价值投资，以实现稳定且持续的投资回报。
四、投资流程1. 申请投资：投资者可通过中信证券或其授权机构渠道进行申购。
2. 风险评估：投资者在申请投资前需进行风险评估，确保了解并能承担相应的风险。
我国租赁住房的REITs融资模式研究——基于保利租赁住房REITs的案例分析
学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。
十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。
目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。
城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。
常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。
首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。
其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。
房地产企业资产证券化融资方案
曾就职于中金公司及东方资产，11年投资银行经历。
对权益类、固定收益类及创新类业务有丰富的执业经验。
股权类：主导过梓昆科技IPO、东方财富网IPO、中联重科H 股IPO、快乐购IPO项目，Reckitt Benckiser收购桂龙药业，金健米业重组等。
债权类：湖南高速20亿PPN发行、中煤能源50亿中期票据、太钢不锈40亿债券融资，并曾为多家百强闽系地产商提供债券及创新业务服务。
创新类业务：平安银行信用卡证券化项目（150亿），国正小贷资产证券化项目，正奇租赁资产证券化项目，阳光学院信托收益权ABS项目等。
物业租金资产支持专项计划供应链金融资产支持专项计划类REITs 和CMBS出表与税收处理ABS业务介绍与房地产政策走向⏹证券公司资产证券化业务是指证券公司以特殊目的载体管理人身份，按照约定从原始权益人受让或者以其他方式获得基础资产，以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
⏹特殊目的载体（Special Purpose Vehicle ，SPV ），是指证券公司为开展资产证券化业务专门设立的资产支持专项计划。
资产评级机构原始权益人（资金需求方）计划管理人SPV(资产支持专项计划）信用增级机构投资者（资金供给方)资信评级评级费用增级费用信用增级权利凭证提供资金吸收资金提供资产服务费项目管理出售资产资产证券化基本概念降低融资成本：突破公募发行财务指标限制（净资产40%、短期亏损）、非标转标、质押回购、《证券法》修订后的公募发行（预期）从单纯的融资工具向财务报表管理工具转变：会计出表（资产负债表）、增加当期利润（损益表）、获得大额现金流用于业务拓展（现金流量表）从金融产品向金融机制转变：实现“轻资产转型”、套利型CDO（对于金融机构和投资管理机构）、“通道银行”模式提升公司运营和管理能力：资产管理能力、风险识别能力、投行能力、信息披露规范度、信息系统竞争力提升市场创新形象：未来资本运作的前奏美国资产证券化市场中融资型占比很小，资产负债表型和套利型基本各占50%左右； 中国资产证券化的动机目前以融资型和资产负债表型为主，未来套利型是一大趋势。
REITs——文献综述
REIT s ——文献综述邹静，王洪卫摘 要：始于20世纪60年代的房地产投资信托基金(REITs)，对促进房地产的融资与发展起到了重要作用。
自2002年以来，相关研究进展较为缓慢。
为了推动我国REITs研究进一步发展，本文对国外REITs研究进行了系统梳理，并展望了其未来的发展方向。
近几十年来，国外对于REITs的研究主要集中在其融资模式、收益与分红、风险控制、委托代理等方面，但REITs与股市、债市之间的关联性并未形成共识，REITs收益评估的方法与技术也较为缺乏，尤其是REITs的非系统性风险影响因素及其风险控制方式尚无定论。
据此，今后需要动态地研究REITs与金融市场之间的关系；引入汇率、货币政策等外部宏观因素和投资者特征、投资者情绪等内部影响因素来研究REITs的收益；关注REITs的系统性风险的同时关注其非系统性风险；在技术与方法上创新，专门研究针对REITs收益和风险评估的方法和技术；开展具有中国特色的REITs定性与定量研究。
关键词：房地产金融创新；房地产投资信托基金（REITs）；文献综述一、引言自1998年我国住房市场化改革以来，国内房地产市场不断发展壮大，已成为当前国民经济的支柱产业。
房地产业的高效运行和健康发展关系着国计民生，已成为学者们关注的焦点。
房地产投资信托基金（REITs）始于20世纪60年代，至今已有50多年的发展历史。
一直以来，REITs对促进房地产的融资与发展都起到了重要作用。
回顾中国REITs的发展历程（表1），可知中国对REITs非常重视。
目前，中国的REITs与类REITs产品正在发展，前景非常广阔。
2016年10月10日，国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中专门提到有序开展企业资产证券化，支持房地产企业通过发展REITs向轻资产经营模式转型。
2016年12月，中央经济工作会议指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止大起大落。
【致经发管委】中信启航专项计划投资者推介材料PPT2014概要
中信启航专项资产管理计划推介材料二零一四年三月申明本次推介的所有说明和承诺以公布的《中信启航专项资产管理计划受益凭证募集说明书》(以下简称“《募集说明书》”为准。
中信证券股份有限公司作为计划管理人,确认截至《募集说明书》封面载明日期,《募集说明书》不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
计划管理人承诺以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用专项计划资产,但不保证专项计划一定盈利,也不保证最低收益,对专项计划未来的收益预测仅供受益凭证持有人参考,不构成计划管理人、托管人、推广机构或代理推广机构保证投资本金不受损失或取得最低收益的承诺。
专项计划优先级受益凭证获得中诚信证券评估有限公司给予的AAA级评级。
该评级并不构成购买、出售或持有专项计划优先级受益凭证的建议,且评级机构可以随时修订和撤销有关评级。
投资者购买本期专项计划受益凭证,应当认真阅读《募集说明书》及有关的信息披露文件,进行独立的投资判断。
主管机关对本期专项计划受益凭证发行的核准,并不表明对本期专项计划受益凭证的投资价值作出了任何评价,也不表明对本期专项计划受益凭证的投资风险作出了任何判断。
2目录第一章产品概要第二章交易结构第三章目标资产第四章投资价值分析第五章风险揭示与缓释第一章产品概要⏹1.1 产品背景⏹1.2 产品简介⏹1.3 产品特点⏹1.4 产品评级1.1 产品背景✓2012年12月7日,证监会签发《关于中信证券设立专业子公司开展不动产基金业务的无异议函(机构部部函[2012]646号》同意中信证券设立中信金石基金管理有限公司,以推动包括国内REITs 在内的不动产金融业务 5 本产品是中信证券搭建国内REITs 业务平台的原型产品☐中信证券在推动国内REITs 业务方面处于绝对的领先地位,自2006年起即与交易所、证监会共同推动国内REITs 市场建设,先后配合有关监管部门研究工作,完成了50余份研究报告,并成为各相关监管部门的外部专家并作为唯一的商业机构代表,全程参与两个市场试点办法及配套法规的制定☐在国内申请参与REITs 试点的地区和企业大部分聘请了中信证券作为财务顾问和主承销商☐2011年4月,在香港为长江实业成功发行全球首支以人民币计价的REITs ——汇贤REITs☐2012年8月,以银行间REITs 结构为基础,在银行间市场为客户成功发行境内首支以不动产为基础资产的资产支持票据☐7年来中信证券在国内REITs 业务的推动上始终坚持不懈,力争建立国内首个REITs 业务平台,为企业提供更具竞争力的创新金融产品✓2014年1月16日,证监会批复《关于核准中信证券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复(证监许可[2014]122号》同意中信证券设立中信启航产品,以私募REITs 的形式推动国内不动产金融实践注1:此增值部分为扣除相关费用和当年优先级基础收益后的数额注2:该预期收益率为在市场不出现大幅度波动的情况下,上市退出后基于一定敏感性分析测得的结果,本身不构成对投资者收益率的承诺产品名称中信启航专项资产管理计划规模52.1亿分级计划按70.1%:29.9%的比例划分为优先级和次级优先级份额存续期间获得基础收益,退出时获得资本增值1的10%(浮动收益部分次级份额存续期间获得满足优先级基础收益后的剩余收益,退出时获得资本增值的90%(浮动收益部分优先级次级优先级比例/规模36.5亿元(70.1% 15.6亿元(29.9% 产品期限预期3年,不超过5年 (产品有权提前结束预期4年,不超过5年 (产品有权提前结束投资者预期收益率 (基础收益【5.5~7】%/年 (根据询价结果确定日常收入满足优先级基础收益后的剩余收益投资者预期收益率2(整体收益含资产增值预期约7%-9%约12%-42%基础收益分配时点每年最后一个工作日分配,分配金额为完整年度的基础收益(首年分配金额为产品设立日到12月31日的应计利息评级优先级AAA 无评级产品发售对象合格机构投资人中信启航产品特点•国内长期缺乏不动产投资金融产品,仅有直接投资、信托投资及少量投资于海外不动产的QDII 产品•本计划是投资优质物业、获得稳定收益、风险可控的产品,向机构投资人、高端投资人投资优质物业提供了难得市场机会•产品通过内部分级设计满足次级投资人的高收益需求,同时为优先级投资人提供内部增信,优先级部分外部评级达到AAA•本产品优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易,便于投资者灵活掌握进入和退出时机,提高产品流动性境内不动产投资的稀缺创新产品结构设计匹配投资人风险-收益需求首只次级档份额可交易的专项资产管理计划132本产品通过投资非公募基金收购核心商圈的稀缺物业,为投资人实现稳定期间收益和退出增值收益,是国内首单投资优质不动产资产的专项资产管理计划产品✓中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”基于2014年1月24日及之前获得的相关信息,授予中信证券股份有限公司(以下简称“中信证券”设立的“中信启航专项资产管理计划”(以下简称“本专项计划”优先级受益凭证AAA 级别。
中信启航专项资产管理计划案例分析
中信启航专项资产管理计划目录：一、中信启航专项资产管理计划发行的背景 (1)二、中信启航产品简介及特点 (2)（一）中信启航产品简介与参与方 (2)（二）中信启航产品特点 (4)三、中信启航上市物业资产分析 (4)（一）上市物业分析 (4)1、两处物业估值情况 (4)2、两处物业租金收益情况 (5)（二）投资商业地产市场的优势 (6)四、中信启航交易分析 (7)（一）中信启航交易结构 (7)（二）中信启航退出安排 (7)五、中信启航存在的风险和启示 (8)（一）中信启航计划存在的风险 (8)（二）中信启航计划的影响 (8)一、中信启航专项资产管理计划发行的背景2014年5月21日，中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）于2014年5月21日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持有深圳A股证券账户或基金账户的机构投资者。
“中信启航专项资产管理计划”成立于2014年4月25日，总规模逾人民币50亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。
该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给由中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。
中信启航的发行及挂牌交易，标志着中国第一单权益型REITs产品的顺利破冰，在中国市场上具有里程碑式的意义。
它是我国第一支真正的权益类REITs产品。
该计划募集的证券投资基金是新《证券投资基金法》实施以来第一单非公开募集证券投资基金；其管理公司成为证监会批准的第一个专注于REITs等不动产金融业务的基金管理公司。
中信启航的成功挂牌交易离不开中信证券的经验与努力。
1、中信证券在推动国内REITs业务方面处于绝对的领先地位，自2006年起即与交易所、证监会共同推动国内REITs市场建设，先后配合有关监管部门研究工作，完成了50余份研究报告，并成为各相关监管部门的外部专家并作为唯一的商业机构代表，全程参与两个市场试点办法及配套法规的制定。
房地产证券化REITs国内外上市比较分析
房地产证券化REITs国内外上市⽐较分析⽬前，新加坡和⾹港是中国物业境外REITs上市中受关注度最⾼的两个市场，就REITs上市的条件要求和优惠政策等⽅⾯来看，似乎是新加坡略胜⼀筹，但就近期上市的成功案例来看，似乎⼜是⾹港市场略占上风。
⽽国内的类REITs产品，如中信启航和苏宁云创，显然还处于发展初期。
境内的REITs市场相较于新加坡和⾹港等成熟的市场⽽⾔还略显“青涩”。
国内REITs要与海外REITs⼀较⾼下，还有待相关法律制度、政策的接轨及完善。
房地产投资信托基⾦（“REITs”）是房地产证券化的重要⼿段，具体⽽⾔，是⼀种以发⾏收益凭证的⽅式汇集特定多数投资者的资⾦，由专门投资机构进⾏房地产投资经营管理，并将投资综合收益按⽐例分配给投资者的⼀种信托基⾦。
随着经济的发展，我国房地产业的发展态势也⽇益迅猛，然⽽，由于国有商业银⾏贷款政策的调整以及其他各⽅⾯的原因，众多房地产开发企业⾯临越来越严重的资⾦短缺问题。
因此，为了解决融资渠道单⼀的问题，中国房企开始把眼光转向了在海外已逐步发展成熟的房地产投资信托基⾦。
随着国内第⼀只REITs⼴州越秀房产信托基⾦在⾹港上市，海外REITs上市更成为了⼤家的关注焦点。
1、海外REITs市场哪家强?⽬前，REITs的海外市场中受关注度最⾼的⾮新加坡和⾹港莫属。
那么，对于中国的房地产市场⽽⾔，新加坡和⾹港的REITs环境究竟孰优孰劣？下⽂，笔者将就新加坡和⾹港对REITs上市的各⽅⾯条件要求和优惠政策等进⾏⽐较分析。
从上表的对⽐内容来看，境内物业在新加坡REITs 上市似乎⽐在⾹港上市更具有利条件。
但⾹港证券市场的规模⽐新加坡⼤，⾹港联交所上市公司总数约是新加坡交易所的2倍，总市值约是新加坡的3倍，交易值约是新加坡的2倍。
所以⾹港REITs 前景进⼀步看好。
下表列举了近年来完成上市的代表性案例：从以上近年来境内物业境外REITs 上市的成功案例来看，似乎反倒是⾹港市场略占上风。
我国房地产投资信托基金的所得税政策研究
我国房地产投资信托基金的所得税政策研究作者：李双维来源：《今日财富》2022年第33期我国房地产投资信托基金正式发行时间不长，法律中对房地产投资信托基金组成也未作出明确规定，这和国际通行的房地产投资信托基金形式相比存在着一定差距。
因此，对于我国发展房地产投资信托基金来说，还需完善相关的法律法规以适应其进一步发展的需求。
就税收方面而言，目前我国房地产投资信托基金所得税政策有更多值得商榷之处，如交易结构为适应法律形式与会计要求而对所得税重复征税；参与方多样化特别是各种金融工具嵌套使有关参与方所得税纳税地位不明；某些参与方所得税负过重等。
目前我国房地产投资信托基金金融法制、会计和税收的有关规定还不够健全，无论是法律定位、运行机制还是纳税主体都存在争议，特别是房地产投资信托基金在结构上涉及所得税纳税主体较多，有关金融产品所得税政策有待明确，税收待遇欠妥当，这些都为我国房地产投资信托资金发展带来了一定影响。
此外，与国际通行的所得税优惠政策相比较，我国应如何应对目前类REITs（RealEseateInvestmenytTrusts房地产投资信托基金）产品重复征税现象，以及合理制定对各方面都有好处而又不影响税基的制度等都是值得商榷的。
一、房地产投资信托基金的定义广义地说，房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，下称REITs）是房地产融资中的新兴渠道，它是指以房地产为底层资产、通过发放受益凭证等形式集合大部分投资者资金、交由专业托管机构代管、由专业投资机构投资开发、经营管理、所得收益按照所持份额向投资者按比例分配的金融产品创新。
REITs在国外已有较长历史发展历程。
目前在美国、英国、德国等发达国家已经得到了广泛运用。
其强调入池基础物业而不是发起人主体资信的资产属性从而具备了广义资产证券化的特性，是结构化的房地产金融产品。
狭义则仅指金融产品之一，其中介属性与证券投资基金和信托计划相同，其组织形式可有区别，如：公司型、契约型或合伙型等。
中信起航专项资产管理计划
七、中信起航的意义
第一单国内股权性质的房地产投资信托基金 第一单在证券交易所转让的房地产投资信托基金 第一单以自有的投资性物业作为基础资产的房地产投资信托基金 中信证券最大的贡献在于利用自己的创新能力清除产品设立过程中各种实务障碍，为同业提供样 板，示范意义大于经济利益；为监管层暴露问题，尽快完善相关政策，明确操作指引，提供税收 优惠，加速不动产证券化的政策进程。 目前监管层倾向的REITs基础资产是公租房、保障房，通过试水这些给政府产生负担的资产，并相 应提供政策方面的便利，从而将包袱推给投资者，盘活存量资产。中信起航在没有任何先例、没 有任何优惠的情况下已经具备完整REITs的雏形，二者结合必将能为中国版REITs破冰，进而带动 政策的放开，让国内的优质资产不需绕道境外去融资，将收益留给国内投资者。
（二）设立私募基金
中信金石基金管理公司发起设立私募基金；预计5年后该私募基金将面向所有投资者，转为公募基 金，成为真正意义上REITs申请发起设立私募基金，私募基金最多有200个投资者，且只能是合格 的机构投资者，不面向个人投资者
（三）设立SPV（Special Purpose Vehicle）
设立特殊目的公司是为了接收天津京证和天津深证的全部股权，进而间接持有物业，SPV仅是作为 持股主体而存在，此外并无其他业务，SPV在此处另外一个重要作用是实现“破产隔离”，即假设 中信证券破产了，由SPV持有的物业不算作中信证券的清算资产，即资产已出表。
REITs属于资产证券化中的一种金融创新工具，能够有效盘活存量资产，实现沉淀资金的退出，加快资金的循 环利用，起到补充营运资金、优化融资结构、提高企业信用评级的作用。
一、REITs概况
2013年，内地共有两只REITs于香港上市
中信启航专项资产管理计划案例分析
中信启航专项资产管理计划案例分析中信启航专项资产管理计划（以下简称“中信启航计划”）是一种以固定收益类资产为主的资产管理计划。
该计划由中国中信银行股份有限公司（以下简称“中信银行”）发行，旨在为投资者提供收益稳定、风险可控的投资机会。
以下将对中信启航计划进行案例分析。
中信启航计划的投资策略主要包括优质债券投资、信用债券投资和固定收益类资产投资。
该计划的投资组合由专业的资产管理团队精心挑选和管理，以达到资产保值增值的目标。
投资者可以通过认购该计划的资产管理产品来参与其中。
以一位投资者小李为例，他在2024年认购了中信启航计划的资产管理产品。
他的认购金额为10万元人民币，投资期限为2年。
该产品的预期年化收益率为4%，预期收益为8,000元，即小李预计在2年后的到期日可以获得8,000元的收益。
中信启航计划的案例分析可以从以下几个方面来进行：1.收益稳定性：中信启航计划注重投资于优质债券和固定收益类资产，以稳定收益为目标。
相较于其他高风险的投资品种，债券投资相对较为稳健，有较低的违约风险。
因此，中信启航计划的收益相对较为稳定。
2.风险控制能力：中信启航计划的资产管理团队具有丰富的投资经验和风控能力。
他们会对投资标的进行严格的风险评估和风险控制。
在债券市场波动较大的时候，他们会适时调整投资组合，降低市场风险。
3.产品流动性：中信启航计划是一种封闭式基金，投资期限为2年。
在投资期限内，投资者不能随时赎回份额。
这种设计可以确保投资者长期持有，不受短期市场波动的影响，有利于长期获取稳定的收益。
4.适合的投资者：中信启航计划适合风险承受能力较低的保守型投资者。
由于该计划主要投资于固定收益类资产，预期收益相对较为稳定。
因此，投资者可以在不承受过高风险的情况下获取较为稳定的收益。
总的来说，中信启航专项资产管理计划是一种收益稳定、风险可控的资产管理产品。
通过债券和固定收益类资产的投资，可以为投资者提供较为稳定的收益。
资产证券化研究报告
2023年中国资产证券化市场创新产品频出，基础资产范围不断扩大、交易结构不断完善，证券化产品类型越来越丰富。
重要创新亮点涉及不良资产证券化的重启、资产支持证券发行中加入信用风险缓释工具（CRM）的尝试、车贷证券化循环购买结构的创新、首单信托型ABN的成功发行、REITs在交易所市场的推出等等。
白皮书以详实的数据和案例为依托，从不同角度对2023年度重磅创新进行了记录和分析。
以下是从中提炼的创新产品简要概览。
一、不良资产证券化重启在银行也不良连续“双升”，各机构具有寻求创新性不良资产处置渠道与方式的迫切需求的背景下，2023年上半年，人民银行牵头各部委，出台重要文献，部署不良资产证券化重启工作。
与2023-2023年重要以国有资产公司发行不良资产证券化的格局不同，本次拟定试点范围仅在大型商业银行中，总额度500亿元。
2023年4月，银行间市场交易商协会发布《不良贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》及其配套的表格体系，为进一步推动不良资产证券化业务的高效、有序发展奠定了基础。
2023年重启不良资产化后，我国信贷ABS市场累计发行14单不良资产支持证券，发行金额156.10亿元，累计处置银行信贷不良资产510.22亿元；其中，成功发行7单对公类不良资产证券化项目，发行金额79.82亿元，累计处置银行对公类信贷不良资产301.53亿元；7单个贷类不良资产证券化项目，发行金额76.28亿元，累计处置银行个贷类信贷不良资产208.69亿元，占总不良资产证券化处置金额的40.90%。
重启初期，不良资产证券化创新不断。
自首单信用卡类不良产品和萃2023-1问世以来，小微类、房贷类、个人抵押类不良贷款资产证券化产品相继问世，具体涉及：信用卡类不良资产支持证券3单，分别为和萃2023-1、工元2023-2、建鑫2023-3；小微类不良资产支持证券2单，分别为和萃2023-2、和萃2023-4；住房抵押类不良资产支持证券1单，分别为建鑫2023-2；个人抵押类不良资产支持证券1单，工元2023-3。