征收物业税对房地产市场发展影响

征收物业税对房地产市场发展影响

浅谈征收物业税对房地产市场的发展影响

自2003年10月党中央提出“实施城镇建设税费改革，在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并相应取消有关收费”的决策出台以来，物业税的征收问题引起社会各阶层的广泛关注。特别是我们房地产开发企业，物业管理企业的广大从业者尤为值得深入研究领会。

首先谈一下我对国务院关于“国家中长期科学和技术发展规划”战略研究的理解。在国务院温家宝总理的主持下，从2003年8月开始启动了国家中长期科技规划战略研究工作，要将我国从资源消耗型国家向科技创新型国家进行转化，这是未来的国家科技发展方向。此次国家战略发展研究，不仅就科技发展问题进行了研究，而且是全方位、全领域地进行了深入研究国家中长期发展战略。我国的传统服务业向现代服务业的发展研究是其中的一个课题，房地产开发建设，物业管理也是其中的一部分。在第三次中国科学家论坛演讲会上，各个国家科学发展战略研究小组均作了精彩的论述。

我国国家中长期科技发展战略的规划制定，重要的还在于如何执行国家战略计划。我认为：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金等税费合并，转化为房产持有阶段统一征收的物业税，对我国现有的房地产税制进行重要改革，就是执行国家中长期发展战略计划的重要措施之一，这将对我国城市化进程的加快，土地及相关资源的配置及其价值的不同时期的体现，社会平等基尼系数的有效平衡等产生积极而深远的战略意义。

我国的房地产开发市场，随着我国社会主义市场经济的蓬勃发展而不断进化。房地产开发市场在留有大量计划经济体制时期的烙印中向市场经济的不同高度前进。随着我国现代城市群的不断发展壮大，市场化经济改革的不断深入，房地产产权经济的蓬勃发展，将导引出一系列的新课题。物业税的重大改革举措，就是在房地产业蓬勃发展的市场化进程中而进行的前瞻性布署，对国家的经济繁荣，房地产市场的健康运行，社会政治的平稳起到可持续发展的强有力的推动和支持。

一般而言，当个人在社会资源占有量增加时，其收益的增加为正相关。换言之，随着个人房屋产权的增加，对土地，市政，水源，能源等资源占有量也在增加。社会基尼系数的梯度由此加大，资源分配不平衡则显现出来。我国现行的房地产开发税费制度，是留有计划经济时期的烙印的，其在产品交易当期的税费制定与征收，仅考虑当期的经济价值。而房屋产品在40－70年的全寿命期的经济价值，在当期交易完毕后即不予考虑，因为土地为国有，价值体现在平均分配，基尼系数趋近于零。

房地产产品税费征收从计划经济方式向物业税的市场经济方式的转化，是因为社会资源随着产权经济的发展，资源占有量的梯度增加而产生的。开征物业税就是让占有资源多的实体多纳税，将一次性的交易当期的税费转化为交易全期的物业税缴纳，并随着房屋产品交易期全过程中的资源价值的增、减变化而调整物业税的税率。增加国家和政府的长期税收来源。真实体现社会资源的价值。这就是开征物业税的根本所在。

目前房地产开发产品在计划经济的税制管理制度下，由开发商一次性缴纳40－70年的大部分房屋税费，但政府的税费利率计算仅按当期的经济价值计算。这就产生了一个问题，房屋产品价格中包括了40－70年的税费，并从房屋产权交易过程中转移给产权人，物业税是否存在重复征收问题？如果说现行房地产产品税费制度仅按房屋产品交易当期而制定的税费利率的话，作为房屋产品全寿命期内的价值增减，理应增加或减少房地产产品税费。物业税作为补充手段正是弥补了现行房地产产品税费制度的漏洞，而不存在重复征税问题。

物业税征收的税率与房屋产品的价值为正相关。物业税税率高而房屋产品的价值也高，反之亦然。那么房屋产品的市场价值的高低应进行科学评估后再确定物业税才是准确的。物

业税是按照房屋产品原值进行计收，还是按房屋现值（净值）评估后计收，是值得研究的另一个问题。

房屋产品按原值计收物业税，方法简单，确定一个物业税税率值即可。次后按年税率征收即可。但是却未考虑房屋产品全寿命价值。若按资产折旧计算时，其房屋净值价值是在逐渐递减的。物业税税率在房屋净值作递减时，其税率也在递减。那么如果现在制定物业税税率的恒定值，社会公众肯定会有异议。房屋产品按市场净值计算，评估方法复杂，物业税税率的确定将陷入测不准的层面，房屋评估难度大，带来税率的不确定性，此后物业税的征收可操作性趋近于零。

为此物业税税率的制定，应依据房屋产品的价值链特征而确定。我们以为应按“高开低走”模式为宜。税率值按房屋产品原值的高低进行差异化征收，祝年降低直至房屋净值为零，即不同价值的房屋征收不同税率的物业税。物业税征收税率的差异化，要考虑市场低收入人群的承受能力。物业税起征点是否考虑经济适用房为税率基数，普通商品房、高档商品房累加的方式征收，同时公布免征期政策，以利于物业税征收工作平稳地切入社会生活，不引发随机产生的社会不满因素的变化。

物业管理企业在征收物业税的过程中，应充分发挥物业管理企业的市场作用。物业企业配合当地税收主管部门利用联机联网科技手段可代收代缴或催缴物业税，以利物业税税收工作的顺利开展。

开征物业税对降低房地产产品价格，促进房地产规范与市场繁荣将起到积极而深远的意义。对物业税的税制改革社会各界将有方方面面的意见和建议，我将密切关注并深入研究。

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