商业地产营销招商运营执行方案
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• 16年后公寓市场量能基本已到顶部，近四年未能超过150万方，年均去化140万方左右，但公寓供应逐年上升 。
300
250
200 9559
150
100
50
63
0
21
2012年
长沙内五区公寓历年量价
供应量（万方）
成交量（万方）
成交均价
16000
12376
14017 246
14000 12000
8564
3 2 10 9 1810 20/2 20/3 20/4
9000 8000
小库存（万方）
400
350
27.6
300
21.4 23.0 25.5 26.4
250 19.4 19.2 20.1
200
150
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50
228 225 228 239 239 264 278 294
0 19/3 19/4 19/5 19/6 19/7 19/8 19/9 19/10
元/㎡，环比减1%，同比减16%。
• 4月小库存再创新高，336万方，出清周期升至31.6个月。
• 公寓价格自19年三季度以来持续呈现下滑态势，说明市场需求已从高价优资源项目下沉至低价性价比项目 。
公寓小库存出清周期：12-24个月合理；超过2
长沙内五区公寓小库
谨呈：
升维思考 降维攻击
招商运营营销思路概念方案
1.我们的目标
1-7层完成整体招商运营 商住公寓完成全盘销售
2.市场中热销公寓研究
阳光城●檀悦 华远华时代 佳兆业云顶都汇 福天藏郡 热销原因——品牌开发商、高品质、降价明显、精装修、LOFT、引入公寓管理品牌、
固定返租回报等。
3.五一沃客项目痛点
麓谷-梅溪湖 滨江紫阙台
389套/月(17%)
中心341套
梅溪紫阙台
/月(15%)
城东 826 套/月(35%)
正荣悦玺
洋湖-岳麓山 147套/月(6%)
华悦广场
城南372套 /月(16%)
我司公寓项目
• 全市公寓需求集中在城东区域（35%）。 • 第二梯队为中心、城南、麓谷-梅溪湖区域
， 需求分别占全市的15%-17%。
市府-滨江 4313万(7%)
滨江紫阙台
麓谷-梅溪湖 8592套(14%)
中心9292 套(15%)
梅溪紫阙台
存
成交面积
成交均价
40
15299
16000
35
15000
30
14000
25
13000
11816
20
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15
11000
10
10000
5 9 10 1013 1512 2212 1110 3713
0 19/3 19/4 19/5 19/6 19/7 19/8
2510 3014 1615 3316 16 5 19/9 19/10 19/11 19/12 20/1
30㎡以下 2019年 1%
历年内五区公寓面积段成交份额
30-40㎡ 38%
40-50㎡
50-70㎡
70-100㎡
30-50㎡比例【74%】
100㎡以上
36%
19%
5%1%
30万以下 2019 年 3%
历年内五区公寓总价段成交份 额
30-50万 34%
503-07-07万0万比例【7701-%100】万
• 30-40㎡需求最为旺盛，小库存出清周期相对最低（22.3个月 ）
面积段 30㎡以下 30-40㎡ 40-50㎡ 50-70㎡ 70㎡以上
小库存套数 1265 21733 29120 17022 4947
去化周期 38.3 22.3 35.7 38.7 36.1
• 公寓市场成交面积段集中在30-50㎡【74%】，成交总价段集中在30-70万【71% 】
25%
8% 3%
2015年
36%
40%
12% 7% 5%
2014 年 4%
33%
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26%
9% 4%
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
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44%
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100万以上
19%
8%
2018 年 4%
32%
34%
23%
5%1%
2018年 5%
43%
31%
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2017年 5%
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2017年
18%
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2016 年 3%
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28%
8% 1%
2016年
37%
43%
11% 4% 4%
2015年
12%
25%
28%
公信力不足——品牌挂靠、树立市场信心 物业全为平层 ——难以释放物业价值，物业定位须紧跟市场需求 价格高——单价高、总价高，能接受的投资客少 交通动线——外部单行线、停车场设置少 商水商电——使用不划算 45年产权——感觉吃亏
PART 1
市场分析
发现价值——挖掘机会
• 公寓在住宅供不应求及实施限购的2016年后出现井喷，大量住宅的投资性需求转移至公寓。
供求比
2019年
1.8 19年供求比1.8
2018年
1.3
2017年
0.8
2016年
1.0
2015年
5.9
2014年
2.4
2013年
2.3
2012年
2.9
0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0
• 4月内五区公寓新增供应18万方，同环比大增80%；成交10万方，环比增11%，同比减23%；成交均价11816
8075
8780
8188
143 145
16年住宅供 不应求，17
85 年均去化82 30万方 85 年住宅限购
38
35
14
2013年
2014年
2015年
2016年
9735 181
年均去化140万方
144
122
95
10000 8000 138 6000 4000
2000
2017年
2018年
0 2019年
三环 二环
二环
二环
二环
三环
• 二环内：35个（27%）
• 二环至三环间：87个（66%）
• 三环外：10个（7%）
已入市在售项目（113个） 暂自持未售项目 在建项目，20年预推（约19个） 17-18年出让纯商业、高商业地块（潜在存量）
公寓需求（流速）分布（套/月）
城北1217 套(2%)
市府-滨江185 套/月(8%)
• 第三梯队为市府-滨江、洋湖-岳麓山、城北 区域，需求占全市比例的10%以内。
板块 城东 麓谷-梅溪湖 城南 中心 市府-滨江 洋湖-岳麓山 城北
流速（套/月） 826 389 372 341 185 147 92
流速占比 35% 17% 16% 15% 8% 6% 4%
公寓小库存最新分布
城北1217 套(2%)
300
250
200 9559
150
100
50
63
0
21
2012年
长沙内五区公寓历年量价
供应量（万方）
成交量（万方）
成交均价
16000
12376
14017 246
14000 12000
8564
3 2 10 9 1810 20/2 20/3 20/4
9000 8000
小库存（万方）
400
350
27.6
300
21.4 23.0 25.5 26.4
250 19.4 19.2 20.1
200
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228 225 228 239 239 264 278 294
0 19/3 19/4 19/5 19/6 19/7 19/8 19/9 19/10
元/㎡，环比减1%，同比减16%。
• 4月小库存再创新高，336万方，出清周期升至31.6个月。
• 公寓价格自19年三季度以来持续呈现下滑态势，说明市场需求已从高价优资源项目下沉至低价性价比项目 。
公寓小库存出清周期：12-24个月合理；超过2
长沙内五区公寓小库
谨呈：
升维思考 降维攻击
招商运营营销思路概念方案
1.我们的目标
1-7层完成整体招商运营 商住公寓完成全盘销售
2.市场中热销公寓研究
阳光城●檀悦 华远华时代 佳兆业云顶都汇 福天藏郡 热销原因——品牌开发商、高品质、降价明显、精装修、LOFT、引入公寓管理品牌、
固定返租回报等。
3.五一沃客项目痛点
麓谷-梅溪湖 滨江紫阙台
389套/月(17%)
中心341套
梅溪紫阙台
/月(15%)
城东 826 套/月(35%)
正荣悦玺
洋湖-岳麓山 147套/月(6%)
华悦广场
城南372套 /月(16%)
我司公寓项目
• 全市公寓需求集中在城东区域（35%）。 • 第二梯队为中心、城南、麓谷-梅溪湖区域
， 需求分别占全市的15%-17%。
市府-滨江 4313万(7%)
滨江紫阙台
麓谷-梅溪湖 8592套(14%)
中心9292 套(15%)
梅溪紫阙台
存
成交面积
成交均价
40
15299
16000
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5 9 10 1013 1512 2212 1110 3713
0 19/3 19/4 19/5 19/6 19/7 19/8
2510 3014 1615 3316 16 5 19/9 19/10 19/11 19/12 20/1
30㎡以下 2019年 1%
历年内五区公寓面积段成交份额
30-40㎡ 38%
40-50㎡
50-70㎡
70-100㎡
30-50㎡比例【74%】
100㎡以上
36%
19%
5%1%
30万以下 2019 年 3%
历年内五区公寓总价段成交份 额
30-50万 34%
503-07-07万0万比例【7701-%100】万
• 30-40㎡需求最为旺盛，小库存出清周期相对最低（22.3个月 ）
面积段 30㎡以下 30-40㎡ 40-50㎡ 50-70㎡ 70㎡以上
小库存套数 1265 21733 29120 17022 4947
去化周期 38.3 22.3 35.7 38.7 36.1
• 公寓市场成交面积段集中在30-50㎡【74%】，成交总价段集中在30-70万【71% 】
25%
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2015年
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2014 年 4%
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公信力不足——品牌挂靠、树立市场信心 物业全为平层 ——难以释放物业价值，物业定位须紧跟市场需求 价格高——单价高、总价高，能接受的投资客少 交通动线——外部单行线、停车场设置少 商水商电——使用不划算 45年产权——感觉吃亏
PART 1
市场分析
发现价值——挖掘机会
• 公寓在住宅供不应求及实施限购的2016年后出现井喷，大量住宅的投资性需求转移至公寓。
供求比
2019年
1.8 19年供求比1.8
2018年
1.3
2017年
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• 4月内五区公寓新增供应18万方，同环比大增80%；成交10万方，环比增11%，同比减23%；成交均价11816
8075
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16年住宅供 不应求，17
85 年均去化82 30万方 85 年住宅限购
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2013年
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2015年
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9735 181
年均去化140万方
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三环 二环
二环
二环
二环
三环
• 二环内：35个（27%）
• 二环至三环间：87个（66%）
• 三环外：10个（7%）
已入市在售项目（113个） 暂自持未售项目 在建项目，20年预推（约19个） 17-18年出让纯商业、高商业地块（潜在存量）
公寓需求（流速）分布（套/月）
城北1217 套(2%)
市府-滨江185 套/月(8%)
• 第三梯队为市府-滨江、洋湖-岳麓山、城北 区域，需求占全市比例的10%以内。
板块 城东 麓谷-梅溪湖 城南 中心 市府-滨江 洋湖-岳麓山 城北
流速（套/月） 826 389 372 341 185 147 92
流速占比 35% 17% 16% 15% 8% 6% 4%
公寓小库存最新分布
城北1217 套(2%)