商业地产招商运作存在的主要问题
《购物中心招商管理存在的问题及完善对策研究8100字》
购物中心招商管理存在的问题及完善对策研究一、绪论 (1)(一) 研究背景 (1)(二) 研究目的与意义 (2)二、案例介绍 (3)三、购物中心招商管理存在的问题 (3)(一) 员工素质较低 (3)(二) 业务流程混乱 (4)(三) 业务分工及岗位职责不明确 (4)(四) 薪酬体系不合理没有相应奖励机制 (5)(五) 缺乏风险意识 (5)四、对策及建议 (5)(一) 通过培训及政策鼓励提高员工素质 (6)(二) 建立科学规范的业务流程体系 (7)(三) 明确业务分工及岗位职责 (10)(四) 完善薪酬体系建立激励机制 (11)五、结论 (14)参考文献 (15)一、绪论(一) 研究背景A公司购物中心1层，建筑面积约1500 m2区域(以下简称I区)，自2002年开业以来一直由该购物中心的主力百货承租并自主经营，经营品类为鞋、包、饰品，定位在吸引中档消费群体。
该楼层另一部分经营面积，即由A公司购物中心自主统一经营管理的品牌租赁店铺的经营区域(以下简称II区)，经过06年下半年至08年底两年半的调整，无论在品牌知名度，还是业态组合方面，都远远的超过了主力百货经营的I区，这样使A公司购物中心的1层，同楼层形成了两个完全不同档次的消费区域。
主力百货店经营的I区无论消费客层还是柜位租赁平效都远远低于购物中心自主经营的II区，明显处于弱势、这种情况也引起越来越多的II区消费者向购物中心反映I区的消费环境和消费货品较II区显得过于落后和混乱，造成购物中心主力的经营楼层1层的经营、消费产生的落差过大，如持久维持下去，会对购物中心的整体形象造成不良影响，进而会影响购物中心的声誉。
故A公司领导在08年的下半年经过与主力百货店的多次洽商，终于在08年的年底将I区收回由购物中心自主经营管理。
2009年1月元旦刚过，A公司购物中心招商部根据公司要求，对该购物中心1层I区域进行升级改造，即对该区域重新进行规划、设计、定位、招商、装修，以提升该区域的整体形象及租金收益。
万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法探讨
万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法探讨万达商业地产是中国知名的商业地产开发运营公司，拥有丰富的开发运营经验和强大的品牌实力。
然而在市场竞争日益激烈的背景下，万达商业地产的商业开发运营模式也面临着一些问题，需要进行深入的反思和探讨。
本文将从商业开发运营模式存在的问题入手，提出相应的提升方法，力求为万达商业地产在未来的发展中提供一些有益的建议。
一、商业开发运营模式存在的问题1. 周边配套不够完善万达商业地产在商业开发项目中，通常会考虑到商场、写字楼、酒店等建筑，但对于周边的配套设施如公园、学校、医院等却往往不够重视。
这样一来，项目周边的生活配套不够完善，影响了居民的生活品质，也减弱了商业地产的吸引力。
2. 经营管理不够灵活在商业地产运营过程中，万达通常采取统一的管理模式，无论是在招商、物业管理还是市场推广上，缺乏针对特定项目的灵活性。
这种统一管理模式难以适应不同项目的特点，也难以满足市场的个性化需求。
3. 商业模式单一万达商业地产的商业模式主要以购物中心为主，但随着互联网经济和消费升级的发展，传统的购物中心模式已经难以吸引更多的消费者。
线上线下融合的模式也成为了发展的趋势，而万达在这方面的布局和实践相对较少。
二、提升方法探讨针对周边配套不够完善的问题，万达商业地产可以在项目开发之初，就充分考虑到周边配套设施的建设。
比如可以与当地政府合作，引入公共设施项目，提升项目周边的居住环境和生活便利程度，从而更好地满足消费者和居民的需求。
在经营管理方面，万达可以逐步建立起基于项目特点的灵活管理模式。
针对不同项目的市场推广方式、物业管理流程等进行调整，以实现更好的项目适应性和市场响应能力。
在商业模式上，万达可以逐步拓展多元化的商业模式布局，比如加大对文化创意产业的投入，拓展数字化商业服务等方面，并逐步构建线上线下融合的商业生态圈。
这样一来，可以更好地适应市场需求和消费升级的趋势。
南宁商业地产发展中存在的问题与对策
南宁商业地产发展中存在的问题与对策一、南宁商业地产发展现状分析1、市场竞争激烈，供需矛盾突出南宁商业地产市场已经较为成熟，大型商业综合体、购物中心、超市等大型商业项目遍布城市各区，形成了激烈的市场竞争，但是市场供需矛盾依然突出，尤其是高端商业项目的供给不足，消费升级的需求日益增长。
2、商业项目品质参差不齐，品牌效应不够突出南宁商业地产项目整体品质参差不齐，部分老旧商业项目需要进行改造升级，提高品质；同时大型商业综合体项目中，品牌效应不够突出，有的商业品牌热度不高，影响项目的竞争力和吸引力。
3、租赁市场难以满足商业项目的需求南宁商业地产项目的投资主体大多为开发商，因此他们更加关注的是销售收益，对于商业项目的租金收益和长期稳定性并不那么在意，导致租赁市场的整体质量不高。
4、商业项目小而分散，对配套资源的要求高南宁市区商业项目的平均规模较小，加之商业区分散，导致商业项目对于配套资源的要求相对较高，运营难度增加，成本压力增大。
5、行业参与者缺乏合作意愿，导致资源浪费南宁商业地产行业参与者之间的合作意愿不够强烈，导致资源浪费问题严重，如商业项目的招商推广等，由于各方缺乏有效协作，导致推广效果不佳。
二、南宁商业地产发展对策分析1、强化品牌效应，提高商业项目的口碑南宁商业地产行业需要进一步提高商业品牌的热度和知名度，加强商业品牌的营造和宣传，增强品牌效应。
2、优化配套资源，提高商业项目的吸引力南宁商业地产项目需要进一步优化配套资源，如停车场、餐饮、娱乐等，提升商业项目的吸引力和运营效率。
3、促进产业升级，提升商业项目的品质南宁商业地产项目需要多元化发展，并加快推进产业升级，优化商业品质，引进一些高端商业品牌，提升商业地产项目的整体品质。
4、促进行业合作，共同开发市场南宁商业地产行业参与者需要加强合作，形成共赢的局面，一起开发市场，推进南宁商业地产行业的健康快速发展。
5、培养专业人才，提高商业项目的运营能力南宁商业地产项目需要加强人才培养，提高商业项目的管理运营水平，降低商业项目的运营成本和风险。
中国商业地产面临的问题及发展机遇评述
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文◎
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邵丽 （ 中建 ＜ 京 ＞ 北 国际 设 计 顾 问有 限 公 司 北京 ）
获 得 更 大 的 发展 机 会 。 ② 出售 套 现 机 会 运 营 良好 的 商 业 物 业 可 能成 为 国外 基 金 的 收购 对象 。海外基 金的运营 主要是依 靠物
牢的情况 。其实 ，商业拼 的就是 经营管理 ， 级 政 府 对 商 业 网 点 进 行 控 制 性 规 划 ， 规 范 再 好 的 地 理 位 置 ， 没 有 先 进 的 经 营 理 念 、 成 商 业 地 产 开 发 ， 并 积 极 引 导 商 业 地 产 的 健 康 熟 的 管 理 模 式 、 优 秀 的 人 才 团 队 ， 也 不 敢 保 经 营 ，这 在 一 定 程 度 上 避 免 了商 业 地 产 局 部 的 恶 性 竞 争 ，保 障 了城 市 商 业 地 产 的 良性 发 汪 能长 期 发 展
一
现 的商业地 产布局 上的矛盾 ，商业 地产 的问 题不是 出在供给 总量上 ，而是 出在 结构上 ， 乏 协 调 ， 经 常 发 生 业 态 调 整 与 品类 调 整 引 发 判 断一个地 区商业地 产结构 是否合 理，要看 纠 纷 ； 另 外 ， 项 目整 体 推 广 后 劲 足 ，难 以
展。 ３ 小结 、
本 文 分 析 了 中 国 商 业 地 产 存 在 的诸 多 问 题 ， 但 是 随 着 目前 外 国基 金 进 军 我 国 商 业 地 产 业 ， 我 国 的 商 业 地 产 发 展 面 临 前 所 未 遇 的 机 遇 ，如 何 把 握 这 种 机 遇 ， 这 需 要 认 真 地 分 析 研 究 ， 从 而 提 出 更 有 效 的对 策 。 参考 文 献 ： ［】 黄安永 ，中国商业地产现 状及其发 １ 展 ，建筑与文化，２ ０， ８ １－ ０ ８ ， １ ３ ５ ［】 黄国雄 ，商业地产的新拐 点，商业 ２ 时 代 ． 场 ， ２ ０ ，６ － 市 ７ ，４ ５ ０ 【】 冯伦 ， 中外房 地产商业模 式研 究 ， ３
核心内容四：商业地产项目的招商风险
核心内容四：商业地产项目的招商风险实战兵法一、商业地产招商分析商业地产看起来容易做起来难的专业！.商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。
同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。
.商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。
.商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
.经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店；.目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。
类别描述示例主力店功能：客层范围广、吸纳能力强，是项目的龙头；品牌：具有很强的品牌影响力；规模：具有较大的规模，通常在2000平米以上；号召力：市场号召力强。
超市、百货、专业店、电影院、游戏天地次主力店功能：具有较强的辐射力，是重要的客源锚固点；品牌：具有较强的品牌影响力；规模：通常在300平米以上；号召力：具有较强的市场号召力；桑拿、保龄球、高档餐饮、咖啡茶艺、数码通讯、特色配套/餐饮旗舰品牌店国外二三线品牌，国内一线品牌，行业内龙头商户，具有较大影响力，能带动大量其他商户入场，规模通常在80平米以上。
品牌男装、女装珠宝首饰、中高档化妆品普通品牌店品牌知名度一般，不具有独立吸纳客源的能力，借助集群效应或寄生来挖掘商业价值。
男装、女装、珠宝首饰、化妆品、箱包、皮具、家居家饰商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，也就是商业运营后，吸引什么样的人群前来商场消费的问题。
.商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅的。
1、实战兵法-商业地产招商中的风险商业地产有日益加温之势，很多做住宅的开发商已转身去经营商业地产，看中的是其赚钱机会。
但商业地产中存在的市场风险。
目前商业地产存在九大风险应引起高度重视实战兵法-风险一：招商自信.大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形、有价的产品才是商品，中介服务并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。
商业地产经营中存在的问题及对策研究
的选址理论做了基础性的研究，此后包括
Ｐ ｈ ｉ ｌ ｐ ｐ ｅ等经 济 学 家 在 此基 础 上 提 出 了零
划和经营模式等备角度对商业地产进行了
研 究 。孙 飞 （ ２ ０ ０ ５ ） 在 比较 了商 业贷款 、
发 行债 券 、上 市融 资 、基 金 融资等 融 资形
售 中心位 置与 消费 者满 意度模 型 。而 在商 业 房 产 管 理领 域 ，Ｇ ｒ ａ ｓ ｓ ｋ ａ ｍｐ所发 表 的 《 房 地产 开发 基础 》被 认为 是奠 基之 作 ，
ｈ ｅ ｏ ｒ ｅ ｔ ｉ ｃ ａ ｌ Ｅ ｘ ｐ ｌ ｏ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｌ 理 论 探索
商业地产经营 中存在的问题及对策研究
摘 要 我国当前的住宅型房产的发展因国家相关政策的调控出台，存在着较大的不确定性 ， 在此背景下商业地产以其
回报率高与独立性强等特性引起 了商业地产热 ， 本文基于商业地产行业发展现状进行深入分析 ， 梳理商业地产经营模式，
并对商业地产经营的风险因素和相关政策建议进行了探讨。 关键词 商业地产 ；经营模式；风险因素；对策
文 ／安徽省汇银房地产开发有限公司 徐杰
一
、
引言
是Ｚ ｅ ｒ ｂ ｓ ｔ 教 授 ，其 于 １ ９ ７ ７ 年 开始 研 究商 业地 产 的抵 押 贷款 问题 ；Ｍｉ ｌ ｌ ｅ ｒ 通过 对
２ 、房产 政策分 析 我 国的房产 市场 （ 主 要是住 宅房 市场 ）
从２ ０ １ ０年 以来 经 历 了一 系列 政 府调 控 ，
品的创新 ，商业地产的融资成为了目前商
业地 产研 究领 域 的主 流 ，其 中最早 涉足 的
式 进行 了深 入研 究 ，并 与售 后 返租 、只 租 不 售等 模式 进行 比较后 提 出 了节点 招商 的
商场招商困难总结汇报材料
商场招商困难总结汇报材料商场招商困难总结汇报材料（1000字）一、引言商场招商是商场发展的重要环节之一，也是商场经营的关键因素之一。
然而，在实际的操作过程中，我们发现商场招商存在诸多困难，导致了招商工作的进展受阻。
为了更好地总结经验教训，提出解决方案，特将商场招商困难进行总结汇报。
二、招商困难1. 市场竞争激烈：目前，商场招商市场竞争激烈，各个商业地产项目争夺有限的资源，导致招商过程遇到了较大的阻力。
这使得商场招商面临着招商资源有限和竞争压力大的困境。
2. 招商渠道受限：目前，商场招商渠道相对较为单一，主要依赖于传统的面谈及招商会议等方式。
这种方式存在限制，无法覆盖到更广阔的招商人群，制约了商场招商的进程。
3. 品牌吸引力不足：商场作为招商对象，需要具备较高的品牌吸引力，吸引更多的品牌商家入驻。
然而，目前还有一些商场的品牌吸引力不足，无法吸引到知名品牌商家，从而影响了商场的招商成效。
4. 商场定位不清：商场的定位是商场发展的方向和目标，也是招商的基础。
然而，一些商场在定位上存在问题，无法明确自身的优势和特点，导致商场招商困难。
5. 招商策划不周：商场招商需要制定具体的招商策划方案，但目前一些商场在招商策划方面还存在不足，策划不具备针对性和前瞻性，导致招商效果不理想。
三、解决方案1. 加强市场营销能力：商场，特别是新开业的商场，需要注重提升自身的市场营销能力，提高品牌吸引力和市场竞争力。
可以通过提高服务质量、营造良好的购物体验和加强市场推广等方式增加商场的品牌吸引力。
2. 拓宽招商渠道：招商渠道的拓宽可以增加商场的曝光度和招商资源。
可以通过互联网等新兴渠道进行招商，例如推出官方网站、社交媒体营销等，吸引更多有意向的商家关注商场。
3. 完善商场定位：商场需要根据自身的资源和优势，明确自己的定位。
可以通过优化商场的业态布局，提高商场的特色和差异化，吸引更多的目标消费群体和品牌商家入驻。
4. 制定招商策划方案：商场招商需要制定具体的招商策划方案，明确目标、任务和具体措施，从而提高招商的针对性和前瞻性。
商业地产招商运作存在的主要问题
招商运作存在的主要问题一、招商难究竟难在哪里招商难,已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互E依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无.于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面.更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。
为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。
二、招揽什么样的商家进店临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四，给钱就让进"的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害.“招揽什么样的商家进店",看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求.这是购物中心招商运作的基本要求。
其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。
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招商运作存在的主要问题
一、招商难究竟难在哪里
招商难,已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体,在相互
E 依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高,甚至可有可无。
于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了,而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力,缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且,招商对购物中心成败的关键性作用,并不局限于招商这一个时段、一个环节,而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。
更重要的是在每个环节方面,都要从承租商的角度看待问题,从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”才,能最大限度地获得承租商的认同和攀附,从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功,就是购物中心的成功,更是开发商的成功。
为承租商负责,就是为开发商长远的投资与回报负责。
二、招揽什么样的商家进店
临近招商,如果才把这个问题提上桌面,确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四,给钱就让进”的做法,看似为开发商投资收益着想,多
拉进租户,一时也可能门庭若市,但从更远看,很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。
“招揽什么样的商家进店”看,似属于招商工作范畴,它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲,要回答好这个问题,应当回问项目本身的5个基本定位:其一,购物中心的商品和服务到底“卖给谁”目（标消费群体以及商圈范围?居民社区型的购物中心,招
商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的购物
中心,则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。
这是购物中心招商运作的基本要求。
其二,本项目区别于其他同行的经营特色是什么?不同的经营特色,有不同的商户阵列,就有不同的招商蓝图。
打算强化购物中心中高档商品,应以知名品牌为招商重点;以休闲娱乐为特色的购物中心,则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。
不能见别人上什么,你就上什么。
“跟风”往往造成与他人的雷同,抹煞自身特色。
其三,项目自身的建筑特点有哪些?建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。
有些较理想的承租商正因此而不得不“望楼兴叹”。
其四,购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。
对这种消费文化问题,招商工作是无法回避的。
比如,国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉,但在许多地区,国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更吃香;地方品牌虽不大,可具有独特性和顾客忠诚度。
最有名的,不一定适合列入招商蓝图。
其五,市场消费的未来发展趋势是什么?比如近几年,欧美国家新建购物中心反映出强化娱乐设施的趋势。
据资料称,2001 年英国新建的购物中心,有38%把主要的娱乐设施（电影院、保龄球场、夜总会、少儿游乐场等集于一身。
而在前五年,这个比
例仅是25%。
目前,某些新潮且极富特色的“形象店”比（如新潮服饰店、家庭装饰品店、登山攀岩运动品店等将成为业界新宠。
“形象店”对吸引青少年、突出购物中心商品花色的立体感和前卫化很有效果。
招商计划只有顾及消费流行趋势,才能更加强化购物
中心的品牌形象。
综上所述, “招揽什么样的商家进店”实,际在很大程度上决定购物中心“卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要问题。
它关联着购物中心这个复杂系统的各方面、全过程。
所以,招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入,根据总体定位,进行全方位的业态、业种规划,并把蓝图交给建筑设计师进行平面、立面布局,赋予有生命和个性的创意设计,才能形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
三、如何定租金才恰当
如何定租金,事关项目招商的成败,总让开发商们挠头,也是招商争议
的焦点。
其实,定租金的难处主要来自于3 方面的矛盾。
一是投资商方面尽快回笼投资和放水养鱼长期获利之间的矛盾;二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。
我们认为,第二方面（价格政策与承租商要求之间的矛盾是最主要的矛盾。
因为,价值（价格在根本上是由市场决定的,最终由承租商说了算。
营销魔方一时能掀动价格,但改变不了市场的价值规律。
商家们不买账,开发商再急也没用。
周围同类项目之所以能够保持租金的高价位,大多是同行各方面努力工作的结果,是“熬炼”出来的旺铺。
倘若盲目攀比照搬,企图一蹴而就,最终往往碰壁而归。
如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分3 个方面:整体价位;租金形式;付租时间。
目前,业内招商操作大多偏重于第一方面（价位。
其实,后两者（尤其是不同形式租金的各种组合同样是招商成功的有效杠杆。
比如,为加强对“形象店”的招商拉力, 可采用“定额租金（低十百分比租金（中十补贴返还（中”的组合设计。
为拉动本地区的薄利型品牌店入驻,可采用租金的“定额累退”方式: “第三年开始,若达到100万元/年营业额,定额租金则减少30元/ 平方米”等。
不同形式租金的不同组合,有着不同的作用,可以延用到购物中心的长期经营（完善业态业种,降低铺位空置率等中去。
“租金越高越好”是,目前内地开发商为尽快收回投资而普遍采用的价格政策。
然而,现代购物中心目前在内地尚在成长阶段,要使跑惯了百货商店、超市的广大消费者接受这种崭新的购物场所和消费习惯,还需一定时日。
我们认为,在这种情况下,购物中心在招商中相应地采取租金“低门槛”策略,是比较恰当的。
当然,门槛“低”并不是绝对的,在一定条件下可以向“高”转化。
这种转化的“条件”有二:一是在“低门槛”之后再设“保护性门槛”如,正当费用摊销,合法费用收取,年营业额的要求,服务质量的标准,业态业种的保护等等。
二是眼下放水养鱼引导市场, 努力搞好经营管理,待把生地“煨”成熟地,将给开发商带来更大更长久的投资收益。
四、招商租约中的三大痼疾
有些好项目,承租户看中了,却老是犹豫磨蹭着不敢签约,甚至今天签了,明天就毁约推翻。
这到底是为什么?
对开发商的不信任,是其主要心态之一。
如前文典型表述: “谁知道美好蓝图将来能不能兑现”。
商业信誉不好,是另一种社会“环境污染”。
究其渊源,地产开发业“责无旁贷”。
其中,商业租约就是一种集中体现。
正如商户所说:现在的合同,还不如买个家电的说明书写得清楚和明白。
目前购物中心的招商租约,在开发商方面主要存在着3 方面的问题:
1、主观上有意地利用信息不对称,在租约某些条文中做文章。
或笼统,
或简约，或避而不谈，或偷换概念，以图给承租商多加一些责任，给自己多留一些权利。
轻者是为己多留些回旋缓冲余地，重者则属于暗下圈套，攫取不义之利。
无论哪一种，都是对承租商权益的不正当侵害。
我们认为，把租约制定得详详细细、清清楚楚、明明白白，不仅利于改变地产商业界的信誉形象，使整个产业更好地发展，而且，对开发商自身的近期利益和远期利益，都有莫大的好处：一会获得广大商家的信任，有力地推动项目招商，尽快回笼资金；二会大大降低商户不信任给招商带来的高额成本费用，大大提高工作效率，
减少招商工作量；三是为开发商与承租商的战略合作结盟，奠定了一个良好的信任基础，获得长远发展效益。
2、陈旧的思维定势，导致租约的内容简单笼统、残缺不全。
出了问题往往无案可稽，后遗症较多。
常遗漏（或笼统模糊）的合同要点试举几例：* 承租商想更改店牌及商品主打品牌，有没有自主权？有多少？* 承租商想转租或分租，租约的责任义务（包括权力）由谁承担？* 承租商每日必须在何时开业、关门？违约该如何处理？* 承租商可以在周围开设同类分店吗？可在多远以外开店？* 空场后如果商家店内起火，管理员可以强行破锁进店吗？有哪些紧急情况可以这样做？其损失由谁来承担？等等。
3、开发商对承租商，普遍重视合同的制约功能，忽视合同的激励、引导功能，只强调“必须做什么，不能做什么”，缺乏“鼓励做什么，奖励做什么”。
这是强制性管理习惯在招商租约方面的反映。
租约激励性的弱化，不利于购
物中心的核心竞争力——“1+A2”的系统整合效能的成长和发挥。
如何立
约，才能发挥出合同的激励功能呢？以租金为例，比起定额租金，百分比租金更能强化双方“利益同享、风险共担”的共同体意识。
“定额累退”（商户达到一定营业额后，开发商降低抽成百分比），则比固定比率更能激励商户进一步搞好经营。
再如，给带动力强的承租大户以财产保险、减免杂费等赠与，变相降租，这都是有效的招商举措。
以商品服务结构为例，可以用优先、优惠等条件引导商家，来帮助购物中心完善业态业种。
如购物中心招标新项目，在同等条件下，对入驻两年以上的商户给予优先中标，最初两年的租金还可优惠20%。
提高承租商的服务水准，同样可以租约来引导。
如把购物中心的《服务规范》和商家各自的《服务标准》都作为合同附件。
“合同意味着制约，也意味着激励”，仅一词之差，却反映了商业经营管理的两种不同的理念，产生着两种不同的效果，倡导着两种不同的企业文化。