樟木头房地产调研

樟木头房地产调研

樟木头镇位于广东省东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约30万人，毗邻港澳，地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈的中心，省道莞惠、东深公路在此交汇，惠常、莞从高速从辖区内经过，常虎、龙林、莞深高速均惠及樟木头，镇内有长途、短途两个汽车站，是周边镇区公路客运的中转站；广深、京九、广梅汕铁路途经此地。

在90年代~~2000年期间

改革开放后，港人纷纷开赴大陆投资，交通及两地消费水平的巨大反差吸引了大量港商的投资，掀起港人在当地购房置业的热潮；由于地理位置优越，樟木头成为房地产开发的“第一军团”。

代表作：雅翠花园、翠怡花园，怡乐花园、展基广场、荔景山庄、维多利花园、豪苑花园、大富豪广场。

2000—2005年期间

非典袭来，对港人置业信心造成明显冲击；项目开发呈现多元化，户型开发呈现向大户型发展的趋势。发展商的销售对象也从主要针对香港人转而针对香港和内地人士，所推项目在产品、园林设计上向实用型、高品质得到了大力的提升。

代表作：绿茵豪庭、碧河花园、帝豪花园、帝雍园。

2005年至今

经济危机过后，港人纷纷撤潮；房地产一系列调控政策提高多次置业首付比例，银行、多次调整贷款利率影响导致外来置业者推离了本地市场置业客户的大幅度转变，内销市场受到关注。

代表作：富盈•山水华府、香樟国际、御景花园、中惠•香樟绿洲、绿茵温莎堡、香樟1 号、中惠•香樟半岛、碧河碧水云天、保利生态园。

2010年东莞各区镇商品住宅成交状况。

2010年樟木头成交套数为1176套，成交均价为6591元/㎡，泛深圳区域的凤岗、塘厦、樟木头等区域的成交活跃，很大程度上归功于深圳客户成交取得了不错的效果，尤其是深圳“限购令”出台后，莞深二三级联动愈加频繁，这种趋势在2011年得到延续。

（从2011年来国家对房地产进行了一系列的打压1、国八条( 中央2011\1\26 ) 2、京十五条（地方2011\2\16）3、金融房贷紧缩政策4、征收房产税政策）。

个人分析：自2011年政府对国内房地产进行打压以来，减少了很多对房地产进行投资的顾客，导致房地产价格一直处于平整阶段、2014年樟木头地产均价为6500元/㎡，局部还有回落的迹象，加上开发商不断的矿建地产，导致市场供过于求，国家逼不得已放松银行政策来刺激房地产市场，未来地产行业将有所回落。（物价上涨，而楼价平稳，就变成了一个不进则退的局限）。

樟木头在售地产分析：

保利生态城

生态城所在的樟木头镇位于广东省东莞市东南部，毗邻港澳，中工招商网指出，其地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈的中心，省道莞惠、东深公路在此交汇，惠常、莞从高速从辖区内经过，常虎、龙林、莞深高速均惠及樟木头，广深、京九、广梅汕铁路途经此地。

公园：宝山森林公园保利生态城大配套：多个五星级酒店，已初步与万豪集团和喜来登集团达成合作意向；南中国最大的山地高尔夫球场；中国最大型的儿童度假游乐胜地；芙蓉寺禅境养生SPA；山顶餐厅；丰富的登山径——登高步道、高空有氧步道等。

保利生态城SWOT分析

S（Strengths）

地段：

1、位于莞深地理核心位置，18分钟通达深圳，38分钟连接广州，半小时生活圈辐射珠三角。向南3分钟可至龙林高速田心出口，轻松驳接珠三角环线高速（莞深高速），广深高速、机荷高速、虎岗高速、丹平快速等珠三角高速交通要道，1小时内轻松到达广、深、莞、港等珠三角主要城市。向北5分钟可至广深和谐号的樟木头车站，18分钟到达深圳罗湖火车站，38分钟到达广州火车东站；另外规划中的由麻涌车站开往黄江南站的东莞轻轨R1线以及由清溪车站开往黄江的东莞轻轨R4线交汇于与生态城的黄江南站，并且与深圳地铁4号线延长线对接，同时，R1 穿过东莞市中心区，在麻涌站与广州地铁蟹山站相连接。镇内23路、11路等公交。

户型：

1、主要针对政府高层、企业老总、深圳住户等人群，主推别墅为主，每栋别墅都由法国名设计师设计。

2、高层针对上班族群体，户型有98㎡、131㎡、120㎡带精装修。

社区安全，及配套：

1、央企、地产龙头企业。

2、保利物业管理具备国家物业管理一级资质。

3、南中国生态中心，60平方公里养心区，区内有养老中心、高尔夫球场、商业区、酒店、会所、教育区（幼、小、中），游乐场。

价格：

1、平均价位在高层8500元/㎡。

2、物业管理费：洋房2.5元/月/㎡，别墅3.3元/月/㎡。

3、停车位12~15万元一个停车位。

W（Weakness）

1、均价8500元/㎡，价格去精装修价格后比樟木头楼价均价高出800元/㎡。

2、交楼时间要到2016年，投资风险较大。

O(Opportunity)

1、2014年楼价下滑到一个新低点，保利地产配套完善未来有很大的升值空间。

2、深圳房价高深圳客户喜欢在周边镇去买房，塘厦、凤岗、清溪、樟木头、受益较大。

3、国家出台放松政策，对房地产有促进作用。

T（Threats）

1、周边在售楼盘较多，面临周边镇区的竞争激烈。

2、周边价格优势较大。

3、配套暂未成型交通不便利。

香樟1号

香樟1号项目位于樟木头西城路，西接莞樟路，北连潮莞高速，与樟木头最大的购物、娱乐中心天一城和樟木头汽车站仅一路之隔，广深铁路近在咫尺，周边商业、金融、休闲、娱乐、购物等配套非常完善，交通方便，地段价值优越！项目总占地面积4.5万平方米，总建筑面积约14万平方米，由11栋17-25层的小高层、高层住宅和1栋商业组成，整个小区共有住宅705户，商业3万多平米，建成后将成为樟木头镇首个一站式都市生活中心。项目采用中心围合式的布局,最大化共享内部园林景观空间，园林风格为英伦皇家园林，彰显皇家奢华;建筑立面为现代、典雅风格设计；户型设计方面充分挖掘规范之内的变通要点，几乎每个单元都设置有入户花园、户内花园、飘窗、凸窗等区域空间，具有非常高的性价比。

香樟1号SWOT分析

S（Strengths）

地段：

交通便利，距离樟木头车站一路之隔，附近为樟木头中心区域娱乐、购物、交通、办公等都非常的便利。

户型：

洋房75平米2房-186平米4房，主要是75-127平的两房三房，以毛坯房出售，地下为停车场，地上为英伦皇家园林风格，车辆不可以在上面行驶，环境较好。

社区安全，及配套：

目位于樟木头镇中心片区，区域内文化娱乐、市政设施、教育医疗、金融商业、餐饮酒店、政府机构等生活配套及办事机构十分完善。项目的东侧是博华小学;西侧是天一城和绿色山体;南侧是民居;北侧是汽车站。

价格：

商品房价格为6400元/㎡~6800元/㎡之间。

物业管理费2.4元/月

停车位7~8万车位664个

W（Weakness）