商品住宅小区交付使用管理手册

物业公司新建商品住宅小区交付标准及使用管理办法编制日期：年月日施行日期：年月日目录第一章编制依据........................................................ (3)第二章交付标准 (4)第三章单项工程验收标准 (6)第一部分主体结构工程验收 (6)第二部分住宅分户质量和功能检查标准 (7)第三部分单元（单体）公共部分 (13)第四部分单体公共部分 (15)第五部分公建配套工程 (15)5-1 室外排水工程 (15)5-2 行车道路和停车位 (15)5-3 小区景观 (16)5-4 绿化 (16)5-5 水泵房 (17)5-6 电梯 (18)5-7 消防设备 (19)5-8 弱电系统（有限电线、电话、网络） (20)5-9 分质供水 .................................................................. (20)5-10 游泳设备 (21)5-11 弱电智能化………………………………………………. .215-12 小区交通标识、标牌、指示系统 (23)5-13 路灯 (23)第四章检查表 (23)第五章使用治理方法 (38)第一章编制依据1、《都市房地产开发经营治理条例》（1998年7月2日国务院令第248号公布）2、《建筑工程质量治理条例》（2000年9月25日国务院令第293号公布）3、《商品房销售治理方法》（2001年4月4日建设部第89号公布）4、《都市房地产权属档案治理方法》（2001年8月29日建设部第101号公布）5、《物业治理条例》（2003年11月24日国务院令393号公布）6、《苏州市商品住宅交付使用治理方法》7、《住宅工程质量分户验收治理规定》第二章交付标准（一）、所有建设项目均按规划和专业设计要求建成，合格并通过验收。

（二）、各单项（体）工程竣工验收合格且已备案。

卫生条件达到窗明几净场地清。

（三）、小区的公共服务设施、基础设施和配套工程均已完成，竣工验收合格并已取得配套证明投入使用意见，同时具备下列条件：1、生活用水纳入都市自来水管网，不使用临时施工用水。

2、用电纳入都市供电网络，不使用临时施工用电。

3、雨水、污水纳入都市雨水、污水排放系统。

暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性过渡措施。

4、燃气管道纳入都市燃气管网。

确无条件的，应当完成室内燃气管道并落实燃气供应渠道。

5、电话通信、有线电视等端口敷设到户。

6、灯具安装完毕，照明条件符合标准。

面板安装完毕。

7、邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件。

8、绿化工程建设完毕，绿地指标符合规划要求。

9、规划配建的人防工程需一并投入使用的，应当通过人防主管部门的验收。

10、小区与外围有效隔离，与都市道路之间有直达道路相联。

小区内部场地清洁，地面平坦，道路符合通行条件。

分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路。

11、规划要求完成的治理用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建，宜完成。

分期建设的，其规模应当满足居民入住的差不多生活需要。

12、物业治理单位落实，物业治理配套设施符合规定，权属明晰。

13、生活垃圾已托付清运；小区内每单元生活垃圾桶安装到位，环境中果壳箱安装到位。

14、小区内的房屋幢号标识已上墙，指示、标识系统安装到位且齐全；小高层有层数标记，多层与小高层进户门都有户号标记。

15、小区已形成封闭，技防设施安装到位，验收合格并已具备投入使用条件。

（四）、分公司内部验收程序及验收资料完成。

验收表式详见第四章。

（五）、小区已完成综合备案手续并取得《商品住宅使用通知书》或取得备案表及两书：《住宅使用讲明书》、《住宅质量保证书》。

（六）、工程项目所在地政府规定的其他要求。

（七）、应向物管企业移交的下列资料已完成：1、竣工总平图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

2、设施设备的安装、维护、保养等技术资料。

3、物管质量保修文件和物业使用讲明文件。

4、物业治理所必须的其他资料。

（八）、上述工作完成时刻应距离合同交房日期许多于45天。

第三章单项工程验收标准第一部分主体结构检验标准1-1地基基础的沉降变形不得超过《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002的同意变形值，见下表；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；建筑物的地基变形同意值注：L为相邻柱基的中心距离（㎜）；Hg为从室外地面算起的建筑物高度（m）。

1-2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010的规定值；1-3 砖石结构必须有足够的强度和刚度；不同意有明显裂缝；1-4凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ１１的有关规定；第二部分住宅分户质量和功能检查标准（土建和水电）土建部分2-1房间几何尺寸和层高2-1-1 室内方正与垂直线偏差小于0.3％，且小于10mm；2-1-2 净高度为：±15mm；2-1-3 楼板水平度：≤5mm/2m；（指天棚）；2-2 内墙面（天棚）2-2-1 表面平坦清洁，阴阳角方正垂直，无明显抹纹，接槎平坦，无空鼓开裂；批嵌平坦光洁，强度符合规范要求，无脱皮掉灰现象；2-2-2 预留孔、洞、槽、管道等位置准确，尺寸正确、方正、整齐、光滑；2-2-3 立面垂直，同意偏差小于5mm，表面平坦度同意偏差小于4mm；2-2-4阴阳角垂直、方正、同意偏差小于4mm，检查每个面许多于3个点；2-2-5天棚、墙表面无裂缝空鼓现象，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹；2-3 、地坪2-3-1 细石混凝土、水泥砂浆地面2-3-1-1 地坪表面平坦，光洁，水泥颜色色泽均匀；无开裂空鼓，不起砂；2-3-1-2 地坪表面平坦度，2m靠尺和塞尺检查平坦度同意偏差小于4mm；2-3-1-3 踢脚线上口平坦顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平坦，分色清晰，检查每面许多于3个点；2-3-2 陶瓷锦砖、花岗岩、大理石地面2-3-1-1 面层与基层的粘结必须牢固，无松动、空鼓、脱落和裂缝、缺棱、掉角；2-3-1-2 地坪表面平坦，块料表面色泽均匀、洁净无污染、线路顺直，平坦度≦4mm；2-3-1-3 踢脚线上口平坦顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平坦，分色清晰，检查每面许多于3个点；2-4 进户门2-4-1 安装位置、开启方向正确；2-4-2 门锁、拉手、插销、小五金、门碰头、门框内侧安装孔盖板等配件安装齐全；2-4-3 门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；2-4-4 表面平坦，（光洁）无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；2-4-5 门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，同意偏差小于3mm，框的对角线同意偏差小于6mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm；2-4-5 框、扇有爱护膜等防损伤措施；2-5阳台2-5-1室内外高差符合设计和规范要求，扣除面层外的构造层上表面高差≥ 50mm；2-5-2地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；2-5-3阳台栏杆高度符合设计和规范要求（不包括可踏面），多层及以下的临空栏杆高度≥1.05cm；中高层及以上的临空栏杆高度≥1.10cm；2-5-4临空栏杆玻璃抗冲击性能检测合格，玻璃的刚度、强度、和安装牢固性达到规范要求；2-5-5栏杆构建表面无明显损伤、凹凸，划痕；栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；2-5-6阳台墙面涂料无色差，阳台立管清洁无污染；2-6卫生间、厨房间2-6-1 地面标高比其他房间地面低30mm以上；主管道穿过楼面处，应设置金属套管；2-6-2 防水层材料符合设计和规范要求；防水层材料与基层粘结牢固，无开裂破损、空鼓、起泡；泛水方向批向地漏，无积水防水层在立面上翻高度≥300mm；2-6-3 卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；2-6-4 各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟，管道排水通畅无堵塞，管道无破损、渗漏水现象；管道口有盖帽；2-6-5 墙面刮糙平坦清洁，纹路上下顺直，无裂缝、空鼓；2-7 铝合金门窗2-7-1 门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；2-7-2 玻璃使用符合《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003第6.1.2条地规定；下列门窗必须使用安全玻璃：1）、无框玻璃门，且厚度≥10mm；2）、有框玻璃门面积≥0.5㎡；3）、单块玻璃面积≥1.5㎡；4）、沿街玻璃面积≥1.0㎡；5）、7层及7层以上建筑物外开窗；6）、玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗；2-7-3 门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件安装齐全，位置正确；2-7-4 门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；2-7-5 滑槽内无垃圾，排水孔通畅；2-7-6 玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气；2-7-7 硅胶槽口顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀边缘整齐，圆弧光滑；2-7-8 无渗水现象；2-8 外墙2-8-1 面砖饰面层2-8-1-1 面砖饰粘贴牢固；无空鼓、裂缝；2-8-1-2 表面应平坦、洁净、色泽一致；接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；滴水线（槽）顺直，流水坡向正确；2-8-1-3 外墙不应渗水；2-8-2 涂料饰面层2-8-2-1 墙面平坦无空鼓开裂；2-8-2-2 涂饰均匀，粘结牢固；不得漏涂、透底、起皮和反锈；无明显色差，无接痕，表面洁净；2-8-2-3 外墙不应渗水；2-9 露台/屋面2-9-1 通用部分及细部构造2-9-1-1 各类房屋必须符合GBJ207中4.0.6条规定，排水畅通，无积水、不渗漏；2-9-1-2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；2-9-1-4 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水；2-9-1-5 天沟、檐沟与屋面交接处增设空铺的附加层，空铺宽度不应200mm；天沟、檐沟卷材收头处应密封固定；2-9-1-6 立面防水卷材上翻高度不应小于250mm；2-9-1-7 突出屋面的结构为混凝土梁或墙时，卷材收头采纳镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距≤900mm，并用密封材料封闭严密；卷材表面有爱护层；2-9-1-8 水落口杯埋设标高正确；周围500mm范围内的坡度不应小于5%；水落口杯与基层接触处应留20mm*20mm的凹槽，并用密封材料填嵌密实，不得渗漏；2-9-1-9 变形缝的防水构造：变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫，上部填放衬垫材料，并用防水卷材封盖至两侧砌体的上部；变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖板，盖板接缝应用密封材料填嵌密实，不得渗漏；2-9-1-10 伸出屋面的管道根部500mm范围内，应用砂浆找平层抹出高30mm坡向四周的圆锥台；管道与基层交接处留设20mm*20mm的凹槽，槽内用密封材料填嵌密实；管道根部应做附加层，高度和宽度不小于300mm；附加层贴在管道上的高度不应小于300mm，附加层卷材应剪出切口，上下层切缝粘贴时错开，严密压盖；附加层及附加层收头处用金属箍箍紧在管道上，并密封材料封严；2-9-2 卷材防水2-9-2-1 防水卷材的搭接方向、方式、长度符合规范要求；2-9-2-2 卷材防水层与基层有一定的粘结力，表面平坦，无明显积水（积水深度≤5mm）；搭接缝应粘结牢固，密封严密，不得有皱褶、翘边、和鼓泡得缺陷；防水层的收头应与基层粘结牢固并固定牢固，缝口封严，不得翘边；2-9-3 刚性防水/卷材防水的细石混凝土爱护层2-9-3-1 刚性防水层与山墙、女儿墙、楼梯间墙及突出屋面结构的交接处应留设15～20mm的分隔缝，并填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm，收头固定牢固，缝口封严；2-9-3-2 刚性防水层的分格缝间距不大于3m，缝宽12～30mm，分格缝内填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm；2-9-3-3 表面平坦光洁，泛水坡度、方向正确，无明显积水，积水深度≤5mm；水电部分2-10 室内给水工程2-10-1 水表安装水平、位置正确，水表两端接口牢固、无渗漏；2-10-2 给水阀门的位置准确，开关严密、灵活、无渗漏；2-10-3 管路试压15分钟内无压降，管道无渗漏；2-10-4 墙、地面暗埋水管处弹线标识位置准确，明显清晰；2-11 室内排水工程2-11-1 每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪防水层面1.0～1.5cm；阳台地漏低于地表面（装饰完成面）0.5cm；水封高度≥50mm；2-11-2 检查口位置正确，清扫方便；2-11-3 灌水通球试验无堵塞、渗漏，排水通畅；2-12 空调冷凝水、雨落水管2-12-1 雨落水管按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；2-12-2 管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m；2-12-3 立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm；2-12-4 雨落水管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；2-12-5 所有管道不堵不漏，排水通畅；2-13 煤气管2-13-1 立管的垂直度，每5m以下不大于2mm；2-13-2 煤气管明敷，离墙面3.5~4cm；煤气管每层加管卡，安装位置准确牢固；2-13-3 管道安装完毕后应将接口和管壁清理洁净，作防腐处理；2-13-4 密闭试验符合规范标准；2-13-5 管道涂刷黄颜色油漆，标识清晰；油漆涂刷均匀、光洁； 2-13-6 煤气管的要求，还应结合工程所在地的具体标准；2-14 配电箱、开关、插座（含电视机、电话）2-14-1 用户箱内回路功能标识齐全、清晰、准确；（用纸打印后粘贴）；2-14-2 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地联接紧密；2-14-3 开关、插座面板并列安装高差同意偏差0.5mm；每户内开关、插座的面板高差同意偏差5mm；面板的垂直度同意偏差0.5mm；2-14-4 绝缘测试符合要求，导线和导线及地间的绝缘电阻测定值必须大于0.5兆欧；2-14-5 通电测试，漏电开关短路爱护、过载爱护动作可靠；2-15 楼宇对讲、家庭安防、紧急报警2-15-1 门口呼叫住户（室内机）和门口机（主机）的通信联网功能必须运行正常；可视访客图像应清晰，无波动；2-15-2 门口呼叫住户（室内机）和治理员机功能运行正常；2-15-3 治理机与门口机的通信联网功能必须运行正常；2-15-4 电控锁密码开锁功能正常；2-15-5 在火警等紧急情况下电控锁的自动释放功能必须符合要求；2-15-6 市掉电后，备用电源应保证系统正常工作8小时以上；2-15-7 烟感、温感、燃气探测器、紧急求助报警装置等各操纵器。