某房地产开发项目全过程造价控制策划书

某房地产开发项目全过程造价控制策划书

-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

目录

1.工程概况……………………………………………………………………

2.策划目的……………………………………………………………………

3.编制依据……………………………………………………………………

4.策划内容……………………………………………………………………

投资决策与可研阶段的造价控制…………………………………………

方案设计阶段的造价控制…………………………………………………

施工图设计阶段的造价控制………………………………………………招标投标阶段的造价控制…………………………………………………

施工阶段的造价控制………………………………………………………

竣工结算阶段的造价控制…………………………………………………

5.投资估算总表……………………………………………………………

6.结论与建议…………………………………………………………………

一、项目概况

该房地产开发项目位于昆明市郊，土地面积2000亩（300万元/亩；约为133万平方米），项目总建筑面积为240万平方米，容积率，绿化率不低于45%。该小区为小高层住宅，地下二层（主要用作车库和设备用房），框架结构，公建及配套设施面积不低于3万平方米。

二、策划目的

工程造价的控制与管理，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设项目的造价控制在批准的限额范围之内，随时纠正发生的偏差，以保证羡慕管理目标的实现，力求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益，最终使该房地产运营商获得合理利润。

造价管理强调从项目全寿命周期造价管理的角度出发，充分考虑项目运营期间的要求和可能存在的问题，加强项目前期策划的力度与深度，设计阶段周全考虑项目未来运营的需要，提高设计的前瞻性与先进性；为业主在项目实施期的各项重大问题提供全面的决策信息和依据，并充分考虑环境给项目造价带来的各种风险，进行风险管理；注重项目的总体目标、全寿命周期、项目组成总体性和项目建设参与单位的总体利益；预测项目未来将要面临的困难，及早提出应对方案，为业主最高管理者提供决策依据和信息。此次策划书的最终目的要求最终的造价要比常规造价降低10%左右。

三、编制依据

1、可行性研究费《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》(计价格[1999]1283号)；

2、勘察设计费国家计委,建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》(计价格[2002]10号)；

3、环境影响评价费国家计委,国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)；

4、工程建设监理费国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号；

5、《FIDIC施工合同条件》（1999）、《云南省建筑工程消耗量定额》、《云南省安装工程消耗量定额》、《云南省建筑装饰工程消耗量定额》、《云南省房屋修缮工程消耗量定额》、《云南省市政工程消耗量定额》、《云南省建设工程造价计价规则》、《云南省建设工程措施项目计价办法》、《云南省施工机械台班计价办法》；

6、部分价格依据：来自于昆明市价格信息库，昆明市市场价格。

四、策划内容

1、投资决策与可研阶段的造价控制

房地产项目投资决策与可研阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对

于房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开以类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。

项目决策阶段的任务就是编制项目建议书和可行性研究报告，进行投资估算。项目决策与可研阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。按照用地范围初步拟定项目规模后，为了确定合理的投资估算，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

2、方案设计阶段的造价控制

拟建项目一经决策，设计就成了工程项目建设和造价控制的关键：设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度和质量。项目设计阶段的产出对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。为此，要做好以下几方面的工作：

（1）房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。

（2）进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。在设计过程中，设计人员应进行多方案比较，优化设计，既保证设计在技术上先进合理、新颖美观，又不突破投资限额目标，从而杜绝在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，或只考虑技术方案的可行性，而不重视经济合理性的比较，保证工程造价得到有效的控制。针对目前设计人员的经济观念淡薄、设计变更随心所欲，作如下条款规定：设计变更费超出施工合同价的3%时，则扣留一定比例的设计费用（设计质保金）。

（3）设计总体方案应重点研究。整个项目的建筑品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线，园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。

3、施工图设计阶段的造价控制

满足项目使用功能的前提下，合理的施工图设计将使工程造价大幅度降低，充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。为此，要用好以下几方面的工作：