中国住房问题及其成因浅析

房产秩序不规范。住房市 场经济秩序还需整顿，合同欺诈、 面积‚缩水‛、质量低劣、物业 管理不到位等问题突出，会很大 程度上地影响居民住房消费的信 心。----《中国城镇住房问题研究》
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（一）住房问题主要表现的方面
住房生产方式落后。住 房建设的质量通病长期得不到有效解 决。对住房建设的质量病长期得不到 有效解决。对住宅产业化工作重视不 够，影响住房适用性能的一些基本问 题长期存在，难以适应住房需求特点 不断变化的形势。----《中国住房问题 的昨天、今天与明天》
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三、分析
住房问题及成因分析
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（一）住房问题主要表现的方面
最棘手的问题是由于房 价过高、结构性住房短缺等原 因造成的中低收入阶层购房难 的问题。中国社会科学院《经 济蓝皮书》的最新报告指出， 目前我国85%的家庭没有能力 购臵新住宅。
住房的质量不均问题也 相当普遍。全国尚有1.5忆危旧 房屋面临改造、156万个家庭 缺房、35万个家庭人均建筑面 积在8平方米以下。随着住房 市场化推进，低收入人口与其 他收入群体逐步在地域上出现 分异，贫困人口大多集中在一 些破旧的老住宅区。据2001年 对1万户居民住房状况随机抽 样调查显示，人均住房建筑面 积在16平方米以下的比例达到 48.9%。------《中国城镇住房 问题研究》
通过交易的方式获取住房不 外乎租或买。由于在中国土 地所有权不能属于个人，房 屋产权只有70年，从法权上 说，所有房屋都属于租赁性 质。因此，政府有强制征用 土地的权利，所以，所有房 屋其实都有被征用的风险 （拆迁问题），而买来的房 屋所承担的风险要更大一些。 之所以是一种风险，是因为 通常所得到的补偿(因拆迁)不 足以弥补市价。当然，这种 风险因政府行政效率、地理 位臵、房屋质量、房屋合法 性等等而不同。
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(二）问题成因分析
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一、城市化速度迅猛
购房困难的现象一般在城市發生，1949年，我国的城市化率为 10.64%；1978年，城市化率也只有17.92%。2011年末，中国大陆总 人口为134735万人，城镇人口数量首次超过农村。 2011年中国大陆 城镇人口为69079万人乡村人口为65656万人，城镇人口占总人口比 重达到51.27%。迅速的城市化必然伴随着大量人口涌入城市，他们 构成了住房最主要的需求者。这些人没有城市户籍，微薄的收入对于 高额的房价望尘莫及。恩格斯《论住宅问题》： 一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过 渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是 ‚住房短缺‛的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工 业中心的大城市里来；另一方面，这些老城市的布局已经不适合新的 大工业的条件和与此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁 路穿过市内。正当工人成群涌入城市的时候，工人住房却在大批拆除。 于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住 房短缺。
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二、结构性住房短缺
公权力与开发商的联姻， 造成了地方政府与开发商 共同分享房市财富的局面。
资本逐利性的作用下，房 地产行业对最大利润的渴 望变得越发强
房地产行业成为支柱产业， 政府利益进一步分化。
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二、结构性住房短缺

(1)资本逐利性的作用下， 房地产行业对最大利润的渴望 变得越发强烈。
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二、调查
西安市居民住房调查情况及结果
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（一）基本情况
参与人员：苏有彪 张国莲 李鹏飞 常昱 史牧原
调查范围：未央区银象花园 、 福安花园、青西村。
调查对象：银象花园 、 福安花园、青西村部分居民。
调查方式：在三个地点进行随机访问及问卷调查的形式。
调查的主要内容：住房状况。
政策不周
法制不全
我国保障性住房建设和管理总体上带 有探索性质，包括政策、机制、保障范围， 保障方式等，还需要在实践中不断完善。 工作中，还存在着政策边界不够清晰、 利益调节和退出机制不够完善等问题。 同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。
现行住房保障政策都是以规范性文件形式发 布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约 束。虽然我国于2005年发布《城镇最低收入家 庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》， 但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。
质量隐患
有的地方一些保障性住房设计、施工、 验收质量把关不严，个别工程还使用了不 合格的建筑材料，存在质量安全隐患。 资金短板 建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。 有些地方的保障性住房用地未能及时完 成征地拆迁，拉长了建设周期。
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二、结构性住房短缺
（三）结构性缺房的第三个原因在于保障性住房不完善。
房屋空臵率高，房屋空臵率也是一个非常重要的指标。 作为市场供需关系的风向标，空臵率反映了市场有效供给与市 场有效需求之间的缺口。空臵率过高被认为是一种风险，因为 这说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而 且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从 而导致住房资源的浪费。根据国际通行的共识，商品房空臵率 在5%-10%之间为供求平衡合理区；空臵率在10%-20%之间为 空臵危险区，提示要采取措施加大商品房销售的力度；空臵率 在20%以上为商品房严重积压区。我国的房屋空臵率缺乏权威 数据，有统计者称为26%。
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二、结构性住房短缺
（三）结构性缺房的第三个原因在于保障性住房不完善。
设计滞后
地方保障性住房规划布局有待改善， 交通等外部配套设施的建设相对滞后。 有的保障性住房内部空间结构不合理。 管理漏洞 一些地方在保障性住房分配中存在申请 弄虚作假、申报不实工作人员协助弄虚作假， 不按规定程序和条件审批、失职渎职等现象
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二、结构性住房短缺
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二、结构性住房短缺
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二、结构性住房短缺
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二、结构性住房短缺
由上表可以看到，在城市即使收入可以达到平均水平，买房也难免轮 于攒钱、还贷的‚房奴‛境地。而中国的贫富差距日益拉大的今天， 处于平均线以下的人口应该是占大多数的。依靠领社保金的贫困人口 则连租房都是一件奢侈的事，何谈买房。
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二、结构性住房短缺
（二）结构性缺房的第二个原因在于政府政策对中低收入 家庭的排斥。
可以具体看政府的几个政策：住房公积金制度是中国政府为解 决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事 业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各 按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。能够参加住房公 积金的多为党政机关、效益好的国有企业和集体企业。住房公积金政 策是为在职职工提供的一项政策，只有有稳定工作且其单位和个人能 够缴的起费用的职工才能享用，极大多数的中低阶层难以享受此政策。 住房贷款政策也存在此缺陷。经济适用房政策也存在一些问题，根据 调查，1998年以来，约有百分之十六的经济适用房卖给了高收入者， 低收入家庭即城市贫困家庭基本上没有从中得到任何好处。其原因一 是面积过大，价格过高。如北京的经济适用房房子总价多在30万元以 上，而中低收入者中只有百分之30左右的人是需要购买30万元以上住 房的。二是政策实施中存在着不合理的地方，例如对于中低收入者的 界定比较模糊和一些违规行为的存在。
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（一）住房问题主要表现的方面
租房最大的风险是，经常面临着被房东驱赶，所以租来 的房子很少会进行太多的投资：装修、清洁、补充家具、家电 等。政府廉价出租房屋以缓解住房问题也并不是一件容易的事。 第一，廉租房的价格一定比市场价要低，否则人们就会去市场 寻找租房。这涉及几个问题：(1)廉租房的价格如何确定，如果 过低，其结果是有太多的廉租房需求，既增加了政府甄别最急 迫需求的难度、也提高了政府补助的负担。（2)廉租价与市场 价之间的差价是否一定为租客所得？有租，就会有寻租者。而 低收入者通常都没有寻租的能力。(3)政府要识别符合廉租价的 个人。如果政府有能力识别，那么政府就可以直接采用现金、 或其他方式补偿。第二，廉租房的大小和户型如何确定？如果 政府来提供廉租房，房屋的大小应该是50㎡还是60㎡，室内应 不应该带有厕所...？类似的争议有很多基本上都很难有准确的 结论。第三，通过什么方式把廉租房提供出去？排队、随机选 择、投票，恐怕也很难有一种能让所有人甚至是多数人都满意 的方案。第四，已得到廉租房的家庭/个人，可以使用多长时间， 是无期限？----《中国城镇住房问题研究》
（一）结构性住房短缺的首要原因在于大量低收入人群 的存在，对经济适用房的需求极大。
劳动力的市场排斥，用人单位和劳动者都追求利益最大化，进而追 求配臵的最优化。市场会对部分‚市场能力‛低下的劳动力产生排 斥，在我国劳动力供给远远大于需求的情况下，劳动力市场的‚排 斥‛尤为明显，一些‚市场能力‛低下的劳动者下岗失业。而在中 国房价不断攀升，中低阶层根本难以企及高额的房价:
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（二）调查结果
本次调查共发放调查问卷100份，其中青西村发放50份，银 象花园25份，福安花园25份。 银象花园与福安花园的调查结果：中等偏上收入者居多，其 中约50%的人对住房条件基本满意，约80%的人对房价上涨持不满 态度，对房价上涨感到有压力，60%的人对住房环境不满，小区周 边环境及交通不满意。 青西村的调查结果：大多为中等偏低收入者，90%以上的人 对住房条件没有过高要求，对房价上涨表示恐惧，约30%的人表示 要努力赚钱来攒钱买房，70%的人觉得买房不如租房。 从以上结果我们不难发现不管是高收入还是低收入者，都表 示房价上涨太快，这是住房问题中首当其冲的问题；其次，调查中 发现印象花园与福安花园有很多住房空臵现象，而在青西村则多数 人买不起房，这就是结构性住房短缺；并且对于住房环境，交通条 件等问题都显得尤为突出。下面我们就调查结果发现的问题结合相 关资料进行住房问题成因的分析。
而这种体现特殊利益的渴望， 就使得房地产行业对共同利益 的追求退居其次。在住房改革 推行之始的1996年，房地产行 业平均利润就不低于百分之30， 资本的逐利性已见端倪。此后， 此种逐利性越发张扬。中国社 科院调查数据显示，2009年我 国房地产业平均毛利率高达百 分之55.72。
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二、结构性住房短缺
结构性住房短缺的首要原因在 于大量低收入人群的存在，对经济适 用房的需求极大。
结构性缺房的第二个原因在于政府 政策对中低收入家庭的排斥。
结构性缺房的第三个原因在于保障性 住房不完善。
结构性缺房的第四个原因在于国家 政策及房产商的炒房、投机推高了房价：
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二、结构性住房短缺
中国住房问题及其成因浅析
学 院： 理学院 任课教师： 马莹 班 级： 2011120301 组 员： 苏有彪 张国莲 李鹏飞 常昱 史牧原
目录
前言 西安市居民住房调查情况及结果
住房问题及成因分析 解决住房问题的对策与建议 结语
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前言
住房问题已经成为当前中国老百姓最关心的问题之一，尤其是 刚毕业工作的大学生，以及外出打工的低收入人群。主要原因是住 宅的价格上涨太快，很多城市已经出现这样的情景：一方面大多数 人买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。目前限购 令的实施，已经使房地产市场有所降温，但是不可否认的是，房屋 价格还处在一个令大部分老百姓不能接受的水平。 住房具有商品性与民生性的双重属性，不同的属性的表现在 不同的历史时期表现不同，民生性体现社会公平，而商品性体现一 个社会的市场经济发展，目前中国正强力推进市场经济进程，所以 住房不可避免偏向了商品的属性。但是，住房这一商品作为民生必 需品，按照经济规律是必需品价格波动不明显，而事实是住房价格 在大部分地区不断上涨， 《2011年房地产蓝皮书》称，商品房从 2006年到2010年，年均增长9.7%。 我国住房领域出现的一系列问题的背景和影响因素比较复杂， 但它出现也不会是偶然。为此,我们调查了西安市部分居民的住房状 况,从中发现了一些问题并据此分析了其成因,进而以此为基础了解中 国住房状况。