上海房地产市场的现状调研和发展建议

上海房地产的现状调研以及发展趋势
摘要：近年来，随着房地产在我国国民经济中支柱产业地位的确定，房地产的健康发展对我国国民经济的影响日益显著。

而上海作为我国经济发展中心之一，房地产的实际发展虽然持续有效，但也存在着许多的问题。

发展不平衡、绩效不高、结构不合理等问题一一存在。

认识这些问题把握发展趋向并未房地产的持续健康稳定发展提出宝贵的建议对上海经济的发展有着至关重要的意义。

同时，住房是民生之本，是关系国计民生的大事，房地差的发展对于政治稳定和国泰民安都有着不容忽视的重要意义。

关键词：上海房地产；现状分析；优化对策；发展趋势
一、引言
房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在城市发展的潜力与空间。

而上海作为未来的国际大都市，国际经济、贸易、金融等中心发展中心。

不仅是我国经济发展中心之一，也是外商最看好的投资场所和居民消费增长迅速的城市，无论是旧城的改造、城市的扩建、新城的建设以及郊县的开发等各个方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房地产经济的发展提供了根本性条件。

房地产经济的长期看好，并不意味其在发展中能够一帆风顺。

为了上海房地产经济快速平稳发展，为上海的国际都市的强大提供有利的硬件支援。

对于上海房产经济发展现状以及存在的问题进行探讨研究并且对发展趋势的把握，以及对于进一步的发展提出相应的对策和建议有着十分重要的现实意义。

上海的整体发展有赖于持续、稳定、健康发展的房地产经济支持，只有这样，房地产经济的发展才能同广大人民消费水平的提高一级全面建设小康社会保持一致。

二、上海房地产市场结构分析
市场结构是指厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括买卖双方之间在交易、利益之间的存在的关系。

上海的房地产市场有着十分明显的结构特征：（一）集中度分析。

市场集中度是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构形状和大企业市场控制力的一个概念。

一般来说，行业集中度反映着市场的垄断程度和市场权力。

调查研究表明上海房地产行业还没有形成规模效应，更谈不上垄断。

企业数量众多、集中度低，这种
市场结构不利于产业的运行与竞争。

意大利经济学者帕累托80/20规律中指出：一个成熟、理性、规范的产业，20%的企业占领80%的市场份额形成形成有序竞争局面，促进良心的循环与发展。

像一些发达国家都能达到，而上海却远远低于这个比例。

（二）经济规模分析。

所谓经济规模是指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增加，一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点就是莱昂斯的企业生产最小有效规模效应了。

但规模和收益并不是呈正比的。

也有企业规模过大导致平均成本高、经营效率下降，变成“超大规模不经济”。

在我国宏观调控政策下，上海房地产发展态势逐渐健康化，但是还远远无法实现规模经济发展的需求。

上文中提到集中度较低，虽然施工面积、竣工面积和销售额都比较大，但是基数也大，远远达不到要求。

而且过多的施工、稀缺的资源的浪费都阻碍了房地产未来的良性发展之路。

（三）产品差异化分析。

所谓产品的差异化是指同类产品生产中，不同产商提供的产品所具有的不同。

差异化的目的是为了降低产品的价格敏感性，使客户在进行购买时减少对价格因素的考虑。

实现这一目的的手段是使得该产品的非价格产出特征与其他产品有所差别。

形成差别的因素很多，差异类型也很多样。

上海的房产差异化也比较明显，差异化主要表现在产品本身与产品的服务质量上。

上海的房地产开发数量大，质量更是良莠不齐。

上海的房产在差异化上存在着很大的问题。

企业产品尤其是商品房的户型设计以及装修等都有很大程度的类似，差异化并不明显。

有些房子的销售更是因为价格或者位置的优势处在“皇帝的女儿不愁嫁”的状态中，产品自身的优势以及服务质量体现在上海市的房产中并不十分明显。

产品的差异化程度较低，为未来的发展提供了很大的发展空间。

（四）市场壁垒分析。

进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本，它是不完全竞争市场存在的成本，它是不完全竞争市场存在的根本条件。

市场壁垒的存在对于市场的竞争有着积极有利的影响。

而上海房地产的进入壁垒只有产品差别优势和资本要求。

首先，产品差别在前文中我们已经分析了，通过品牌构建的产品差别优势却没有能够形成真正的市场进入壁垒，不能有效构筑起消费者的选择偏好。

其次，房地产行业是一个资金密集型产业，它的顺利发展需要主体有一定的资金实力，没有强大的资金作为后盾，一个开发项目是很难
运行的。

但从实际情况看，由于高利润的吸引行业壁垒并未形成。

上海的房地产市场上仍然存在着一些实力弱、效益低下的企业参加这个行业的竞争，导致社会资源的分散利用，这样既造成了严重的浪费，不利于上海房地产企业整体的可持续发展。

三、上海房地产市场中存在的问题
上海房产经济发展中存在的问题：上海房地产发展的总体态势是好的，在上海GDP中的比重不断增大，现在已经占到6.9%，已经成为推动上海经济发展的六大支柱产业之一。

但是上海房地产经济发展中也存在着一些不容忽视的问题，只要有以下几个方面：
（一）商品房价格偏高。

根据世界银行的研究发现，发达国家的房价与收入比一般在1.8：1——5.5:1之间，发展中国家则一般在4:1——6:1之间。

因此，在通常情况下，当房价与收入比在3:1——6:1之间时，居民对市场上的商品住宅普遍具有支付能力。

而我国房价房价收入比却在7.9:1，上海则到了9.2:1.房价收入比偏高，表明目前上海住宅价格大大高出城镇居民消费承受能力，并且已经成为阻碍城镇居民潜在住宅消费需求转化现实需求的重要因素。

（二）上海的经济适用房没有真正发挥作用。

经济适用房的内涵是政府为解决大多数城镇中低收入者住房问题而实施的一项德政、民心工程。

而在上海的实施过程中却出现了偏差。

住宅标准越来越高，建设豪华，界定模糊，房型大，对购房对象界定也不清楚。

在这些原因之下，购买经济适用房的不再是中低收入者，真正的经济适用房少，而且真正能够为中低收入者提供住宅之便的经济适用房更是不足。

（三）上海房地产开发商的利润过高。

当前我国商品住宅投资的利润率在20%—30%，远远大于国际上房地产开发商6%—10%的一般利润率水平，也远远高于我国其他行业5%—10%的利润率水平。

房地产投资开发利润率过高，使得大量资金涌入房地产开发领域，哄抬房价的因素也随之出现。

（四）房地产泡沫已显端倪。

房地产业余其他产业的一大不同点便是产品用途多样化。

房产既可以做家庭消费又可以用于投资，还可以用于投机。

不同用途导致了不同的后果。

尤其是房产投机为了在短期内获取暴利，短期炒作之后极容易引起需求及价格的大幅波动，也极容易引起房地产泡沫。

尤其是近年来外地与。