叠拼别墅专题研究

叠加别墅Appendix 案例研究

Content

1.叠加型别墅的概念

2.叠加型别墅的演变过程

3.叠加型别墅的客群特点及市场空间

4.叠加型别墅的设计支点

5.叠加型别墅的户型设计特色

6.叠加型别墅设计个案

➢康城II期

➢倚林佳园

➢珠江国际城

➢京城雅居

➢境界水晶城

➢美林香槟小镇

➢塞那维拉

➢圆明园东门住宅区

➢管乡新乡住宅区

世界上没有绝对的好户型，但是有最适合于某一特指消费群的户型

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叠加式别墅

1. 叠加式别墅的概念

作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。

叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排，叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。

叠拼的入户模式目前有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。

至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。

叠拼并不同于传统的跃层，传统的跃层并不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的感觉，叠拼则实现了人们对于这种情调空间的“占有”。或者有天或者有地，与公共住宅里面大家对资源的享用完全不一样；而且，它在公共空间的把握上与集合住宅也有所不同。在集合住宅里，大家都要经过楼梯间，而现在可以做到一门两户，甚至独门独户，私密性得到了保护，这是一种品质的标志。

2. 叠加式别墅的演变过程

2.1 叠拼，源自欧洲。

在荷兰等土地较为紧张的欧洲国家，从８０年代末至９０年代初，叠拼占相当主导的地位，尤其到８０年代后期，郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼；后来虽然数量减少，但品质也在不断提高，现在很多叠拼产品都安了电梯。

在德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。叠拼的进深一般都控制在１０至１５米以内，另外，建筑形态也和国内有所不同，公共走廊多一些，外飘出来的楼梯比较少。第二就是没有完全独立的私家花园或楼顶露台，花园都是公共的，也没有栅栏这种人为隔断。

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3. 叠加式别墅的客群特点与市场空间

欧洲当时叠拼住宅的消费者大都是中等偏下的人群，而开发这类产品的开发商由政府支持，也不允许赢利。但目前国内的叠拼买家至少是中等收入以上，现在的叠拼与欧洲当年的叠拼已经不是一个层面的产品了。

叠加式别墅的主要客源是中等消费群体别墅。别墅的价格普遍较高，众多白领并不具备很高的消费能力，但对于立体生活孜孜追求的消费心态，使他们更愿意购置这种类别墅住宅新形态：一是房价的适中合理使他们可以用公寓的钱买别墅生活，二是立体空间演绎精彩为居家生活备添活力。因此，只要产品营造到位，这种物美价廉的别墅应不愁销路。

目前市场上叠拼产品的拥趸者大都是这样一类群体：

３０～４０岁左右；受过良好的教育；

收入稳定，介于中档与高档之间；在各自的单位中肩负着中层以上的职位；

家庭已经构建完成；对品质生活有着热切的追求和较高的品位；

已完成一次置业，升级改善需求迫切；

情调之外，实用也是其考评物业的另一条重要标准。

可以用“具有小资情结的中坚阶层”来描摹这一购房群体。

4. 叠加式别墅的设计支点

▪低层：大部分叠加式别墅是四至六层。如果再高的话和一般复式公寓没什么区别了。由于受层高限制，通常是两套别墅住宅上下叠加；

▪低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右，低的不到0.8,一般比联体别墅要高，但比多层公寓要低；

▪房型面积介于公寓与联体别墅之间：叠加式别墅面积多在150~300m2之间；

▪有别墅要素：下单元住户拥有小花园，大约在30~40m2左右；上单元住户拥有面积较大的露台。大多数住家有车位，但多数没有车库。

▪注重景观：叠加式别墅密度较低，有利于营造景观；

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▪高架空绿化层：首层架空一般在5米以上，并形成绿化景观；

▪价格适中：总价宜控制在150万元以内，价格太高则不如买联体别墅与独立别墅。

5. 叠加式别墅户型设计特色

5.1 叠加式别墅户型的优势在于：

它作为一种别墅户型产品，它的核心价值在于其户型的特点。叠加式的总面积较小的户型设计上克服了三层落地的Townhouse的单层面积偏小造成的户型设计不能更合理以及楼梯走道面积过大的缺陷。同时，在该类户型的设计统筹中，可加入譬如叠加式全景设计或多种入口的私密性户型设计手法，以增加该产品的竞争力：以叠加式全景观别墅中央风情景观长廊，实现窗窗有景，移步换景。用空中花园、天台花园、5.5米架空层花园的多种开放设计，让每个组团、每个单位都拥有三重景观。以多种入门途径：首层与空中花园入客厅、二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。将别墅生活的高私密性特点引入，使叠加式别墅的业主充分体验了该户型的“别墅“特点。

未来，叠拼向何处突破？不能否认，任何一样产品总有不尽如人意之处；作为低密度的起步产品，叠拼自有其“力不从心”的“先天不足”，比如交通、动线的局限；比如是面宽、采光的限制；比如格局、层高的阻碍；比如如何在一定面积范围内、在有限的空间内出彩，颇有“巧妇难为无米之炊”的尴尬。但随着经济发展和消费者购房需求的调整，叠拼产品应该有能力向更优化的方向突破。第一就是控制住进深；第二是力争在空间上多一些变化；其三，要保持居住动态的私密性和处理好公共部分的尺度；所有低密度产品的特性都应在叠拼产品上有所体现并力争突破。“叠拼是价格和舒适度之间妥协和让步之后形成的产物”，其言未免尖刻，但叠拼确实是一个不错的中间值的产品，希望未来它能走得更远。