叠拼产品研究教材
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老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述PPT优秀课件
叠墅
2021/5/25
1
以前叠墅一直比较小众，因为难度很大。
但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高， 开发商做创新产品的难度越来越大，加上中产阶 级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢也就从 小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。
就连一向对叠墅产品很排斥，认为叠墅是“杂糅” 产品的绿城，今年也推出了自己的第一个叠墅产 品——桃源小镇·四庭墅。
2021/5/25
38
2021/5/25
39
与此同时，受限于占地面积，经济型叠墅一般是下 叠送地下室，少量中上叠会送，面积也不会太大， 在40~70平方米左右。
比如万科云间传奇下叠，面积134平方米，实际使 用面积318平方米，下叠为一层二层带地下室，做 到了4房2厅3卫。其中，地下空间挑高4.8米，可以 隔成两层使用。一层内老人房朝南设计，二层内主 卧套房设计，带独立衣帽间和位于靠近，次卧自带 阳台。
4
这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势，别 墅也是如此。
相比独栋和联排，叠墅由于面积小更容易控制总 价，而从今年叠墅新品来看，面积也有越来越小 的趋势。
2021/5/25
5
经济型叠墅产品主力户型
2021/5/25
6
从上图可以看出，
经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130㎡/套， 其中120平方米的户型最常见，像万科山景城70多 平方米的相对少。
2021/5/25
23
金地天镜三期如愿叠墅 剖面图及入户分析
2021/5/25
24
项目三叠有各自入户的动线， 下叠主要是通过朝南处花园入户， 中叠通过朝北向的抬高露台花园入户， 上叠则可以从一楼电梯入户。
这样的设计分离了入户动线，保证了住户 的私密性。
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以前叠墅一直比较小众，因为难度很大。
但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高， 开发商做创新产品的难度越来越大，加上中产阶 级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢也就从 小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。
就连一向对叠墅产品很排斥，认为叠墅是“杂糅” 产品的绿城，今年也推出了自己的第一个叠墅产 品——桃源小镇·四庭墅。
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与此同时，受限于占地面积，经济型叠墅一般是下 叠送地下室，少量中上叠会送，面积也不会太大， 在40~70平方米左右。
比如万科云间传奇下叠，面积134平方米，实际使 用面积318平方米，下叠为一层二层带地下室，做 到了4房2厅3卫。其中，地下空间挑高4.8米，可以 隔成两层使用。一层内老人房朝南设计，二层内主 卧套房设计，带独立衣帽间和位于靠近，次卧自带 阳台。
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这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势，别 墅也是如此。
相比独栋和联排，叠墅由于面积小更容易控制总 价，而从今年叠墅新品来看，面积也有越来越小 的趋势。
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经济型叠墅产品主力户型
2021/5/25
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从上图可以看出，
经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130㎡/套， 其中120平方米的户型最常见，像万科山景城70多 平方米的相对少。
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金地天镜三期如愿叠墅 剖面图及入户分析
2021/5/25
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项目三叠有各自入户的动线， 下叠主要是通过朝南处花园入户， 中叠通过朝北向的抬高露台花园入户， 上叠则可以从一楼电梯入户。
这样的设计分离了入户动线，保证了住户 的私密性。
叠加别墅深度分析教材
叠加别墅深度分析教材1. 引言叠加别墅是一种特殊的建筑形式，它将多个独立的别墅叠加在一起，形成不同层次的空间。
这种建筑形式在现代建筑中越来越受到关注，并且在一些特定的城市环境中得到广泛应用。
本教材旨在对叠加别墅进行深度分析，介绍其设计原理、建筑特点和实际应用等方面的内容，帮助读者更好地理解和应用叠加别墅设计。
2. 叠加别墅的定义与分类2.1 叠加别墅的定义叠加别墅是指将多个独立的别墅在垂直方向上叠加起来构成的建筑形式。
每个别墅都有独立的出入口和生活空间，形成一个独立的居住单位。
整个建筑通过垂直连接结构相互连接，形成一个整体。
2.2 叠加别墅的分类根据叠加别墅的结构和功能特点，可以将其分为以下几类：•上下分层式叠加别墅：各层别墅之间通过楼梯或电梯连接，每一层别墅都有独立的功能，例如主卧、客厅、厨房等。
•平行叠加别墅：各层别墅在平行方向上叠加，每一层别墅都具有相似的功能和使用空间。
•相间叠加别墅：各层别墅在交错排列，形成独特的建筑外观，并且在内部空间上有较大的变化和区分。
3. 叠加别墅的设计原理3.1 空间布局原理叠加别墅的设计需要考虑不同层次空间的布局，满足居住者的使用需求，并且保证每一层别墅的独立性。
在空间布局上，可以采用以下原则：•合理划分功能区域：根据居住者的需求和生活习惯，将空间划分为主卧区、客厅区、厨房区等功能区域，并进行合理的布局和连接。
•保证通风采光：每个别墅都应具有良好的通风和采光条件，可以通过设置阳台、窗户等方式实现。
•空间流线设计：合理设计别墅内的行走路径，使得居住者可以方便地进行日常活动和使用各功能区域。
3.2 结构设计原理叠加别墅的结构设计需要考虑建筑的承载能力和稳定性，同时要满足空间布局和功能需求。
在结构设计上，可以采用以下原则：•垂直连接结构：采用楼梯、电梯等方式连接不同层次的别墅，方便居住者的上下行动。
•结构合理稳定：为了保证整个建筑的稳定性，可以采用钢筋混凝土框架结构或钢结构等方式。
房地产产品研究系列合院洋房叠拼专辑专题培训课件
仁恒的产品策略：以180-220㎡ 主流四房为主力，降低风险，以 将近四分之一的复式与叠拼作为 亮点，提升项目溢价能力
楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地 块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招
规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线 契合产品层级由东南向西北层层拔升
叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光 餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素
2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生— —仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 素较仁恒以往产品作了突破和创新。
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
仁恒怡庭
仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项 目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的 阶段
20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局
思考——调控下的新思维，多线并举、去中 间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜 明/一网打尽
仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡 庭
郡庭
叠墅
观邸
铭寓
仁恒森兰雅苑的产品线策略：
面积升级
90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到 三代同堂的需求
产品形态升级 传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅
电梯配置升级
两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感 私密性不断提升
户型特色升级
楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地 块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招
规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线 契合产品层级由东南向西北层层拔升
叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光 餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素
2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生— —仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 素较仁恒以往产品作了突破和创新。
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
仁恒怡庭
仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项 目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的 阶段
20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局
思考——调控下的新思维，多线并举、去中 间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜 明/一网打尽
仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡 庭
郡庭
叠墅
观邸
铭寓
仁恒森兰雅苑的产品线策略：
面积升级
90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到 三代同堂的需求
产品形态升级 传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅
电梯配置升级
两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感 私密性不断提升
户型特色升级
创新叠拼研究
单户地上套内面积 115.38
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
5.1
71.36 26.04
19.2
无
11305.5
上叠户型立体组合关系示意
B4
B4
八层
B4
B4
七层
11
B4户型
全赠送 半赠送
入户 楼梯
屋顶
套内面积：114.4㎡，实得使用面积：225.6㎡， 赠送面积：111.2㎡，赠送率97%
改造后
六层
改造前
七层
产品类型 上叠
房型 3变4
单户地上套内面积 118.6
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
15.95 95.14 25.57 18.24
无
138.7
25
建筑细节赏析
26
总图布局形式参考
27
小结
产品特征： 建筑形态：新叠拼产品更趋近于洋房形态。 面积段：销售面积与洋房产品面积重合，实得面积与叠拼产品销售面积重合。 赠送：超大露台赠送，室内挑空赠送等，赠送率约100%左右，性价比较高 体量指标：综合容积率可达到1—1.2，高于叠拼容积率。 溢价：与洋房产品比较溢价可达14%
创新叠拼产品专项研究
1
前言
叠拼别墅作为别墅的一种变体，与独栋、类独、联排产品相比有容积率高、体量大的特点， 主要满足开发商最大化别墅量的需求。
经历了最初的上、下叠，到上、中、下叠，现今已演变为上、中上、中下、下叠的组合形 式，建筑形态上日益趋近于洋房，但在功能及空间使用上又与洋房有一定差别。
现根据市场上最新出现的叠拼产品，对其进行功能平面及指标数据分析，以研究未来叠拼 别墅的需求及发展趋势。
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
叠墅产品专题性研究.202000730
区的供应量十分有限，仅存在于哪些区域，在改善区域范围内，更是在很长时间里无叠拼产品面市。 ✓ 叠拼产品一般都拥有前庭后院，既接地气又亲近自然，还通过轴线、路径、平台等设计，增加了居者活动空间，通
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
叠拼类产品研究分享PPT资料36页
总平面图 项目位置
区域位置
8喱岛
优势：户型朝向分配合理，起居 室和卧室均布置于南向，面积分 配合理，起居室和主卧在基本功 能的基础上增加了舒适性；分区 和动线组织合理，特别是厨房和 餐厅的布局，中西厨分设；创新 点是多布置了一个家庭厅。
劣势：入口走廊过长，浪费面积， 室内没有悬关；主卧的舒适度还 有提升空间，可以加阳光室和阳 光露台。
➢ 首层设次卧室，方便老人居 住。
➢ 拥有南向露台和阳台，北向 超大顶露台。
➢ 主卧系列完善，纯南向超大 面宽，带采光卫浴、书房、衣 帽间，体现品质生活。
本报告是严格保密的。
天津万科水晶城
基本情况 地点：天津河西区解放南路518号 占地面积：38万平米 建筑面积：38.41万平米 总户数：2600户(5幢11层小高层318 户) 容 积 率：1 物业类型：花园洋房 框架小高层(5幢 11层),板楼,独栋别墅,联排别墅 主力户型：120-180平米 均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 ) 开盘时间：四期凭澜园5#2019年4月 底 绿 化 率：40% 电话：88231888 88230016 开发商：天津万科房地产有限公司
本报告是严格保密的。
花盛香醍
本报告是严格保密的。
花盛香醍
龙湖产品整体细致入微， 单体、规划、景观结合紧 密园林通过草、花、灌、 木、乔的组合打造立体的 绿化体系提升居住品质 产品户型空间较为丰富 形成大空间组合，充分体 现别墅的尊享感
本报告是严格保密的。
孔雀城(永定河)
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
B户型
总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫
卖点：
➢ 户型总面积经济合理，低总价，高 品质。
叠拼别墅专题研究[1]
![叠拼别墅专题研究[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/07bb766c5f0e7cd185253620.png)
叠加别墅Appendix 案例研究Content1.叠加型别墅的概念2.叠加型别墅的演变过程3.叠加型别墅的客群特点及市场空间4.叠加型别墅的设计支点5.叠加型别墅的户型设计特色6.叠加型别墅设计个案康城II期倚林佳园珠江国际城京城雅居境界水晶城美林香槟小镇塞那维拉圆明园东门住宅区管乡新乡住宅区世界上没有绝对的好户型，但是有最适合于某一特指消费群的户型．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．。
叠加式别墅1. 叠加式别墅的概念作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。
它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。
良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。
叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排，叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。
叠拼的入户模式目前有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。
至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。
叠拼并不同于传统的跃层，传统的跃层并不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的感觉，叠拼则实现了人们对于这种情调空间的“占有”。
或者有天或者有地，与公共住宅里面大家对资源的享用完全不一样；而且，它在公共空间的把握上与集合住宅也有所不同。
洋房叠墅产品线研发(第二轮成果)
8F或7+1F建筑按7F建筑间距控制
洋房南北向建筑间距示意
注：建筑间距系数暂以上海标准为依据
宅前绿地以私家庭院形式附送给业主，提升土地价值属性
NO.1 室——地下室
NO.2 院——首/二层私家花园入户
产品层面价值体系
VALUE ADVANTAGE
NO.3 错——错层布局，镂空采光 NO.4 退——层层退台，私享空中花园
2、花园洋房关注人对建筑本身的需求，对产品需求不仅仅是满足居住和睡 觉的要求，更多是一种舒适的享受。
3、花园洋房更多考虑人性化的空间尺度，不同层次的景观搭配缓冲了建筑 对人的压迫，把人、自然和建筑有机的融为一体。
建筑、人、景观的和谐统一
花园洋房场所精神
“洋” 字体现为一种外来产品、外来文化， 花园洋房就是将国外开放的生活方式推荐给国 人。邻里空间、入户花园、空中花园、阳台、 露台等居住空间围绕开放这种生活理念进行硬 件设计，更多的开放空间给人营造一种回归自 然的感觉，让人与人、人与建筑、人与周边环 境处于一种和谐、开放、有机的状态
融创洋房标准案例
GARDEN VILLA CHARACTERISTIC
1.玉兰花园臻园
2.滨江壹号院 3.瑷颐湾C区 4.无锡蠡湖香樟园2-5地块 5.狮山御园 6.石湖项目(为4F叠加产品） 7.吴江合作项目 8.昆山南项目 9.常州玉兰广场A地块 10.常州玉兰广场E地块
花园洋房场所精神
随着城市的快速发展，人们的生活方式也正发生着剧烈的变化，高强度的生活节奏、拥堵的 城市交通、日渐稀缺的城市土地等一系列城市病让人们越来越注重健康的生活方式，高楼大厦不 再是检验城市发展的指标，而低层建筑逐渐成为一种令人向往的生活载体，居住建筑由高层到底 层意识形态的回归，是生活水平提升的一个理性转变。
世联地产 连排叠拼别墅参考电子教案
世联地产 联排叠拼别墅参考
龙湖香醍溪岸:采用高密度的设计手法，突出 独栋别墅意向，但也降低了每户的舒适度
项目介绍
•项目位置：顺义水上运动场西侧（乔波 滑雪馆北侧）
•项目类型：独栋、洋房
•占地面积：420亩 平方米
建筑面积：22万
•绿 视 率： 70% （别墅区）
容 积 率： 0.5
•停 车 位： 1：1
A1
A2 A2
E D2
D1
A1
户型
建筑面 积
占据楼 层
总价
单 价
A1/A 2
271
-1、1、2
658720万
3.8 万
D1/D 2
250-262
3/4
叠拼E产品容23积6-率23：8 1.29 5
2.1 550左 万
右 2.2 万
A1/A2户型
D户型
E户型
12
叠平式
鲁能七号院：叠拼+平层的组合，中间平层 的价格实现较弱
户 建筑 占据 型 面积 楼层
总价
上 叠
234 4、5 400-600万，均价 500万，依具体
中 叠
224
2、3
位置而定，同一 栋中户高出30-
联下 叠庭产品16容0 积率-1：、1பைடு நூலகம்3
50万，上下两户 总价无差
3层
4层
5层
A
C B
-1F平面组合
1层
2层
11
叠平式
8哩岛：底层复式和上部平层组合的五层产 品，底层价格实现较高
• 主力户型：独栋410平 ；类独栋290-350平；叠加： 260平（下）、232平（中）、248平（上）
• 销售价格：独栋15万/㎡，类独栋7万/㎡，叠加5-6 万/㎡
龙湖香醍溪岸:采用高密度的设计手法，突出 独栋别墅意向，但也降低了每户的舒适度
项目介绍
•项目位置：顺义水上运动场西侧（乔波 滑雪馆北侧）
•项目类型：独栋、洋房
•占地面积：420亩 平方米
建筑面积：22万
•绿 视 率： 70% （别墅区）
容 积 率： 0.5
•停 车 位： 1：1
A1
A2 A2
E D2
D1
A1
户型
建筑面 积
占据楼 层
总价
单 价
A1/A 2
271
-1、1、2
658720万
3.8 万
D1/D 2
250-262
3/4
叠拼E产品容23积6-率23：8 1.29 5
2.1 550左 万
右 2.2 万
A1/A2户型
D户型
E户型
12
叠平式
鲁能七号院：叠拼+平层的组合，中间平层 的价格实现较弱
户 建筑 占据 型 面积 楼层
总价
上 叠
234 4、5 400-600万，均价 500万，依具体
中 叠
224
2、3
位置而定，同一 栋中户高出30-
联下 叠庭产品16容0 积率-1：、1பைடு நூலகம்3
50万，上下两户 总价无差
3层
4层
5层
A
C B
-1F平面组合
1层
2层
11
叠平式
8哩岛：底层复式和上部平层组合的五层产 品，底层价格实现较高
• 主力户型：独栋410平 ；类独栋290-350平；叠加： 260平（下）、232平（中）、248平（上）
• 销售价格：独栋15万/㎡，类独栋7万/㎡，叠加5-6 万/㎡
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下沉式后院 下沉式中庭花园
地下室 不计入产权面积
不计入产权面积 后院花园 后期可改房间 首层中庭花园
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00㎡
负一层储物空间 不计入产权面积
客厅挑空不计入产 权面积
一层入口
空中花园 入户花园 不计入产权面积
•
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.820.11.8Sunday, November 08, 2020
•
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。08:46:5408:46:5408:4611/8/2020 8:46:54 AM
•
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.808:46:5408:46Nov-208-N ov-20
空中花园 不计入产权面积
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00㎡
不计入产权面积 后院花园
后期可改房间 后院花园 下沉式中庭花园
下沉式中庭花园
后院中庭花园 客厅挑空不计入 产权面积
后院中庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
借鉴意义： • 该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。 • 赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。 • 多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。 • 保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花
叠拼产品研究
概述篇
• 低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加； • 低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低； • 房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方
米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像回到一片视野开阔的空中庭院。 • 具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾 ---------------五层三户
4F+5F送阁楼
2F+3F
1F送-1F
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----莱特草原别墅
立面主要材料：面砖，涂料，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----现代风格
立面主要材料：面砖，涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----现代简约风格
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新中式风格
立面主要材料：涂料
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
设计不足：
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
借鉴意义： • 该户型是介于花园洋房与叠拼别墅之间的一种创新户型。 • 户型面宽大 • 地下车库分户就近停车，每户送独立地下室，提供了直接由车库入户的方式 • 每户都有独立庭院，独立入户 • 栋距较大 • 作为别墅产品缺少后勤区域，未设置保姆流线
• 克服了联排别墅面宽窄的缺点； • 栋距大，营造出宜居户外景观环境 • 相对联排别墅，价格更有竞争力。 • 附赠空间大，更利于室外空间的设计。
• 入户方式受到叠加的局限； • 上层住户无私家车库；下层住户无屋顶花园。 • 住户之间干扰无法避免 • 交通面积造成一定浪费
SW OT
• 通过巧妙的入户方式设计，使每户都能享受到纯别墅 式的独立入户。
园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。 • 户型紧凑，功能完备。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾（210-250）
错层设计，上下住户同享前 后景观资源
客厅层高4.5米
顶层（二层）主人套房朝江 设置，配阳光浴室、顶层50 平方米大露台
首层配设110平米花园，三 层配设32平米空中花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅
3F+4F送阁楼 1F+2送-1F
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅
T5-1户型3室2厅3卫1厨 186.00㎡
2F
1F
-1式入户花园 1,2F住户入口
下沉庭院打造全明地下室
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅
•
相信相信得力量，创造应创造的事情 。20.11.82020年11月8日星期 日8时46分54秒20.11.8
谢谢大家！
•
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午8时46分54秒 上午8时46分08:46:5420.11.8
•
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.820.11.808:4608:46:5408:46:54Nov- 20
•
务实，奋斗，成就，成功。2020年11月8日星 期日8时46分54秒Sunday, November 08, 2020
户型篇 叠拼户型设计导则---下叠（220)
-1F
1F
通过地下室 入户
后勤服务流 线-保姆间后庭院
露台景观空 间
2F
下沉庭院打 造全明地下 室
一层庭院前 院入户
露台景观空 间
户型篇 叠拼户型设计导则---上叠(210)
独立入户
入户花园
露台景观空
间
3F
4F
屋顶
露台景观空 间
露台景观空 间
附赠阁楼及 屋顶花园
交通组织：入户方位错开， 提升私密性。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾
借鉴意义： • 错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面，更具私密性 • 客厅层高 • 入户方式在两个不同平面上，独立互不干扰 • 室外堆土形成半地下室，增加地下室的采光面积
• 错层设计对于结构抗震不利,造价也相对较高 • 错层设计增加交通面积，上下楼梯对老人小孩造成不便
立面篇
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----法式
立面主要材料：石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----法式
立面主要材料：石材，面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----英伦
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----英伦
立面主要材料：涂料，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----英伦
•
重于泰山，轻于鸿毛。08:46:5408:46:5408:46Sunday, November 08, 2020
•
安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.820.11.808:46:5408:46:54November 8, 2020
•
加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月8日上 午8时46分20.11.820.11.8
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----西班牙式
立面主要材料：涂料，文化石
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----托斯卡纳
立面主要材料：涂料，面砖，文化石
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----意大利地中海
立面主要材料：涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E3型(叠上A)
3F
4室2厅3卫1厨
187㎡
万科渝园E3型(叠上B) 4室2厅3卫1厨 187㎡
2F
万科渝园E1型
(叠下A)
5室3厅3卫1厨
1F
144㎡
万科渝园E2型(叠中)
-1F
5室3厅4卫1厨 163㎡
万科渝园E4型 (叠下B) 5室3厅4卫1厨 160㎡
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材，涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材，涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----莱特草原别墅
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144.00㎡
下沉式后院 下沉式中庭花园 下沉式中庭花园 地下室 不计入产权面积
不计入产权面积
后院花园
后期可改房间 不计入产权面积
首层后院花园
客厅挑空 后期可改房间
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园 万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00㎡
• 下层住户附赠地下室；上层住户附赠阁楼及屋顶花园 延展其空间利用率。
• 增加露台及凸窗设计，创造空中庭院。 • 充分利用面宽优势，打造气派客厅 • 利用自身特点创造出丰富的立面效果
• 周边多为厂房及其它工业建筑，不利于形成居住区氛 围。
• 地块配套建设尚较缺乏，不利打造高端形象。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾 叠拼户型创新案例研究-----万科渝园 叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾（210-250） 叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅 叠拼户型设计导则
地下室 不计入产权面积
不计入产权面积 后院花园 后期可改房间 首层中庭花园
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00㎡
负一层储物空间 不计入产权面积
客厅挑空不计入产 权面积
一层入口
空中花园 入户花园 不计入产权面积
•
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.820.11.8Sunday, November 08, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。08:46:5408:46:5408:4611/8/2020 8:46:54 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.808:46:5408:46Nov-208-N ov-20
空中花园 不计入产权面积
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00㎡
不计入产权面积 后院花园
后期可改房间 后院花园 下沉式中庭花园
下沉式中庭花园
后院中庭花园 客厅挑空不计入 产权面积
后院中庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
借鉴意义： • 该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。 • 赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。 • 多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。 • 保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花
叠拼产品研究
概述篇
• 低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加； • 低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低； • 房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方
米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像回到一片视野开阔的空中庭院。 • 具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾 ---------------五层三户
4F+5F送阁楼
2F+3F
1F送-1F
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----莱特草原别墅
立面主要材料：面砖，涂料，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----现代风格
立面主要材料：面砖，涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----现代简约风格
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新中式风格
立面主要材料：涂料
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
设计不足：
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾
借鉴意义： • 该户型是介于花园洋房与叠拼别墅之间的一种创新户型。 • 户型面宽大 • 地下车库分户就近停车，每户送独立地下室，提供了直接由车库入户的方式 • 每户都有独立庭院，独立入户 • 栋距较大 • 作为别墅产品缺少后勤区域，未设置保姆流线
• 克服了联排别墅面宽窄的缺点； • 栋距大，营造出宜居户外景观环境 • 相对联排别墅，价格更有竞争力。 • 附赠空间大，更利于室外空间的设计。
• 入户方式受到叠加的局限； • 上层住户无私家车库；下层住户无屋顶花园。 • 住户之间干扰无法避免 • 交通面积造成一定浪费
SW OT
• 通过巧妙的入户方式设计，使每户都能享受到纯别墅 式的独立入户。
园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。 • 户型紧凑，功能完备。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾（210-250）
错层设计，上下住户同享前 后景观资源
客厅层高4.5米
顶层（二层）主人套房朝江 设置，配阳光浴室、顶层50 平方米大露台
首层配设110平米花园，三 层配设32平米空中花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅
3F+4F送阁楼 1F+2送-1F
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅
T5-1户型3室2厅3卫1厨 186.00㎡
2F
1F
-1式入户花园 1,2F住户入口
下沉庭院打造全明地下室
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅
•
相信相信得力量，创造应创造的事情 。20.11.82020年11月8日星期 日8时46分54秒20.11.8
谢谢大家！
•
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午8时46分54秒 上午8时46分08:46:5420.11.8
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.820.11.808:4608:46:5408:46:54Nov- 20
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务实，奋斗，成就，成功。2020年11月8日星 期日8时46分54秒Sunday, November 08, 2020
户型篇 叠拼户型设计导则---下叠（220)
-1F
1F
通过地下室 入户
后勤服务流 线-保姆间后庭院
露台景观空 间
2F
下沉庭院打 造全明地下 室
一层庭院前 院入户
露台景观空 间
户型篇 叠拼户型设计导则---上叠(210)
独立入户
入户花园
露台景观空
间
3F
4F
屋顶
露台景观空 间
露台景观空 间
附赠阁楼及 屋顶花园
交通组织：入户方位错开， 提升私密性。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾
借鉴意义： • 错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面，更具私密性 • 客厅层高 • 入户方式在两个不同平面上，独立互不干扰 • 室外堆土形成半地下室，增加地下室的采光面积
• 错层设计对于结构抗震不利,造价也相对较高 • 错层设计增加交通面积，上下楼梯对老人小孩造成不便
立面篇
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----法式
立面主要材料：石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----法式
立面主要材料：石材，面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----英伦
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----英伦
立面主要材料：涂料，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----英伦
•
重于泰山，轻于鸿毛。08:46:5408:46:5408:46Sunday, November 08, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.820.11.808:46:5408:46:54November 8, 2020
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加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月8日上 午8时46分20.11.820.11.8
立面主要材料：面砖
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----西班牙式
立面主要材料：涂料，文化石
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----托斯卡纳
立面主要材料：涂料，面砖，文化石
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----意大利地中海
立面主要材料：涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E3型(叠上A)
3F
4室2厅3卫1厨
187㎡
万科渝园E3型(叠上B) 4室2厅3卫1厨 187㎡
2F
万科渝园E1型
(叠下A)
5室3厅3卫1厨
1F
144㎡
万科渝园E2型(叠中)
-1F
5室3厅4卫1厨 163㎡
万科渝园E4型 (叠下B) 5室3厅4卫1厨 160㎡
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材，涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材，涂料
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----新古典
立面主要材料：面砖，石材
立面篇
叠拼别墅立面风格研究-----莱特草原别墅
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144.00㎡
下沉式后院 下沉式中庭花园 下沉式中庭花园 地下室 不计入产权面积
不计入产权面积
后院花园
后期可改房间 不计入产权面积
首层后院花园
客厅挑空 后期可改房间
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园 万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00㎡
• 下层住户附赠地下室；上层住户附赠阁楼及屋顶花园 延展其空间利用率。
• 增加露台及凸窗设计，创造空中庭院。 • 充分利用面宽优势，打造气派客厅 • 利用自身特点创造出丰富的立面效果
• 周边多为厂房及其它工业建筑，不利于形成居住区氛 围。
• 地块配套建设尚较缺乏，不利打造高端形象。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾 叠拼户型创新案例研究-----万科渝园 叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾（210-250） 叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅 叠拼户型设计导则