叠拼类产品研究分享..
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叠拼产品研究教材
下沉式后院 下沉式中庭花园
地下室 不计入产权面积
不计入产权面积 后院花园 后期可改房间 首层中庭花园
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00㎡
负一层储物空间 不计入产权面积
客厅挑空不计入产 权面积
一层入口
空中花园 入户花园 不计入产权面积
•
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.820.11.8Sunday, November 08, 2020
•
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。08:46:5408:46:5408:4611/8/2020 8:46:54 AM
•
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.808:46:5408:46Nov-208-N ov-20
空中花园 不计入产权面积
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00㎡
不计入产权面积 后院花园
后期可改房间 后院花园 下沉式中庭花园
下沉式中庭花园
后院中庭花园 客厅挑空不计入 产权面积
后院中庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
借鉴意义： • 该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。 • 赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。 • 多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。 • 保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花
叠拼产品研究
概述篇
• 低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加； • 低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低； • 房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方
地下室 不计入产权面积
不计入产权面积 后院花园 后期可改房间 首层中庭花园
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00㎡
负一层储物空间 不计入产权面积
客厅挑空不计入产 权面积
一层入口
空中花园 入户花园 不计入产权面积
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.820.11.8Sunday, November 08, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。08:46:5408:46:5408:4611/8/2020 8:46:54 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.808:46:5408:46Nov-208-N ov-20
空中花园 不计入产权面积
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00㎡
不计入产权面积 后院花园
后期可改房间 后院花园 下沉式中庭花园
下沉式中庭花园
后院中庭花园 客厅挑空不计入 产权面积
后院中庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
借鉴意义： • 该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。 • 赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。 • 多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。 • 保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花
叠拼产品研究
概述篇
• 低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加； • 低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低； • 房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方
叠墅洋房产品研究
叠墅洋房产品研究叠墅洋房作为一种住宅形态，在近年来越发受到人们的关注和认可。
其独特的设计理念和优越的使用效果吸引了一大批居民选择。
本文将围绕叠墅洋房的大面积和独立入户两个特点展开产品研究，以帮助读者更好地了解这种住宅形式。
首先，叠墅洋房的大面积是其最显著的特点之一、相对于传统的独栋别墅，叠墅洋房往往占地面积更小，但利用空间更为充分。
通过上下层的设计，将原本两个独立的住宅合二为一，大大提高了使用面积。
尤其适合大家庭或者需要更多私人空间的居住者。
叠墅洋房的大面积使得每个住宅都有足够的空间来满足居民的各种需求，比如设立独立的书房、娱乐室、健身室等等。
此外，大面积的住宅也使得住户有更多的自由度来进行户型改造，实现个性化的居住环境。
其次，叠墅洋房的独立入户也是其魅力所在。
与传统的公寓不同，叠墅洋房每个住宅都拥有独立的入户门，给居民带来了更高的私密性和安全性。
居民不必担心与其他住户共享入口，可以随心自由出入，有更多的自主权。
此外，独立入户也带来了更多的社交空间和人际交往机会。
住户可以在自己的门前种花养草，与邻居交流、切磋技艺，增进邻里关系和社区凝聚力。
独立入户也给住户带来了更多的扩展空间，比如可以在门前开设小型花园、做露天阳台等等，提高了居住体验。
叠墅洋房的大面积和独立入户为居民提供了更多的选择和便利。
同时，叠墅洋房也面临着很多挑战和改进空间。
例如，如何在有限的土地上设计出更为合理的叠墅洋房户型，如何解决上下层住户之间的隔音问题等等。
这些都需要开发商和设计师在产品研发的过程中认真考虑和解决。
总的来说，叠墅洋房作为一种住宅形态，以其大面积和独立入户的特点深受人们的喜爱。
在今后的产品研究和开发中，应该注重提高叠墅洋房的空间利用率和居住体验，为居民提供更加舒适和便利的居住环境。
创新叠拼研究
单户地上套内面积 115.38
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
5.1
71.36 26.04
19.2
无
11305.5
上叠户型立体组合关系示意
B4
B4
八层
B4
B4
七层
11
B4户型
全赠送 半赠送
入户 楼梯
屋顶
套内面积：114.4㎡，实得使用面积：225.6㎡， 赠送面积：111.2㎡，赠送率97%
改造后
六层
改造前
七层
产品类型 上叠
房型 3变4
单户地上套内面积 118.6
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
15.95 95.14 25.57 18.24
无
138.7
25
建筑细节赏析
26
总图布局形式参考
27
小结
产品特征： 建筑形态：新叠拼产品更趋近于洋房形态。 面积段：销售面积与洋房产品面积重合，实得面积与叠拼产品销售面积重合。 赠送：超大露台赠送，室内挑空赠送等，赠送率约100%左右，性价比较高 体量指标：综合容积率可达到1—1.2，高于叠拼容积率。 溢价：与洋房产品比较溢价可达14%
创新叠拼产品专项研究
1
前言
叠拼别墅作为别墅的一种变体，与独栋、类独、联排产品相比有容积率高、体量大的特点， 主要满足开发商最大化别墅量的需求。
经历了最初的上、下叠，到上、中、下叠，现今已演变为上、中上、中下、下叠的组合形 式，建筑形态上日益趋近于洋房，但在功能及空间使用上又与洋房有一定差别。
现根据市场上最新出现的叠拼产品，对其进行功能平面及指标数据分析，以研究未来叠拼 别墅的需求及发展趋势。
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
叠墅产品专题性研究.202000730
区的供应量十分有限，仅存在于哪些区域，在改善区域范围内，更是在很长时间里无叠拼产品面市。 ✓ 叠拼产品一般都拥有前庭后院，既接地气又亲近自然，还通过轴线、路径、平台等设计，增加了居者活动空间，通
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
常见叠拼产品建筑风格解析
10
风格示意——沈阳绿地大溪地叠拼
11
7、新中式风格——传统建筑精髓、现代功能、价值认同
来源 北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉 相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融 合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。 符号元素 派别。新中式建筑总体而言分两大派系：北方的合院派和南方的园林派。 北方合院派。北方的合院派建筑在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围 合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，空间结构上尽可能多地设计庭院空间，以追求四合院的全 包围形式。 南方园林派。南方园林派则以其“天人合一”的造园理念，精致的景观和空间处理的手法独步天下。该 派建筑多以苏州园林为主要传承对象，亭、台、楼、阁、轩等也多仿照苏州园林样式。整体建筑形象可 用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生。
8
风格示意——惠州光耀城叠拼
9
6、新古典主义风格——怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代
来源 新古典主义风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强 烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀古 的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观 念和文化品位。 元素符号 下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚 装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石互相呼应，有的还在屋顶沿街或转角部位 加穹窿顶阁楼亭。 在色彩上以大面积浅色为主。 新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国 高端住宅市场最强势的声音。
风格示意——沈阳绿地大溪地叠拼
11
7、新中式风格——传统建筑精髓、现代功能、价值认同
来源 北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉 相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融 合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。 符号元素 派别。新中式建筑总体而言分两大派系：北方的合院派和南方的园林派。 北方合院派。北方的合院派建筑在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围 合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，空间结构上尽可能多地设计庭院空间，以追求四合院的全 包围形式。 南方园林派。南方园林派则以其“天人合一”的造园理念，精致的景观和空间处理的手法独步天下。该 派建筑多以苏州园林为主要传承对象，亭、台、楼、阁、轩等也多仿照苏州园林样式。整体建筑形象可 用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生。
8
风格示意——惠州光耀城叠拼
9
6、新古典主义风格——怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代
来源 新古典主义风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强 烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀古 的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观 念和文化品位。 元素符号 下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚 装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石互相呼应，有的还在屋顶沿街或转角部位 加穹窿顶阁楼亭。 在色彩上以大面积浅色为主。 新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国 高端住宅市场最强势的声音。
推荐-永定河孔雀城叠拼类产品营销方案20XX455页 精品
8层
A端
A反
A
A端反
0702040701
0702030601 0702020701
0702010701
7层
A反
A'
A'反
A
0702040601 0702030601
0702020601 0702010601
6层
A端
A反
A
A端反
0702040501
0702030501 0702020501
0702010501
6000
113946 未取证
景观高层
169
31415
31415
•结果统孔雀计广场，距离1叠0拼亿回款存在3.1亿缺口需1要85 叠拼来167贡40献。 16740
0
合计
352
78916
420
171271
250187 250187
12300
第一部分 现状分析
二、2011年第二季度产品梳理——任务指标分解
0703020401 0703010401
4层
A端
A反
A
A端反
0703040302
0703030301 0703020301
0703010301
3层
B平0703040301
B平反0703010302
2层
2层
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
0702040102 0702040101 0702030102 0702030101 0702020102 0702020101 0702010102 0702010101
叠拼类产品研究分享PPT资料36页
总平面图 项目位置
区域位置
8喱岛
优势：户型朝向分配合理，起居 室和卧室均布置于南向，面积分 配合理，起居室和主卧在基本功 能的基础上增加了舒适性；分区 和动线组织合理，特别是厨房和 餐厅的布局，中西厨分设；创新 点是多布置了一个家庭厅。
劣势：入口走廊过长，浪费面积， 室内没有悬关；主卧的舒适度还 有提升空间，可以加阳光室和阳 光露台。
➢ 首层设次卧室，方便老人居 住。
➢ 拥有南向露台和阳台，北向 超大顶露台。
➢ 主卧系列完善，纯南向超大 面宽，带采光卫浴、书房、衣 帽间，体现品质生活。
本报告是严格保密的。
天津万科水晶城
基本情况 地点：天津河西区解放南路518号 占地面积：38万平米 建筑面积：38.41万平米 总户数：2600户(5幢11层小高层318 户) 容 积 率：1 物业类型：花园洋房 框架小高层(5幢 11层),板楼,独栋别墅,联排别墅 主力户型：120-180平米 均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 ) 开盘时间：四期凭澜园5#2019年4月 底 绿 化 率：40% 电话：88231888 88230016 开发商：天津万科房地产有限公司
本报告是严格保密的。
花盛香醍
本报告是严格保密的。
花盛香醍
龙湖产品整体细致入微， 单体、规划、景观结合紧 密园林通过草、花、灌、 木、乔的组合打造立体的 绿化体系提升居住品质 产品户型空间较为丰富 形成大空间组合，充分体 现别墅的尊享感
本报告是严格保密的。
孔雀城(永定河)
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
B户型
总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫
卖点：
➢ 户型总面积经济合理，低总价，高 品质。
别墅类产品研究 ppt课件
包围的安全感；
理论剖析
可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；
注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
地上面积区间150-250平方米，总建筑面积300-400平方米,与联排产品拉开 差距，为2联 地上三层或二层半，地下一层，地下面积100-150平方米 进深15-18米 室内车库，单车位 4-5间卧室，包括1个主卧区，3-4间次卧室 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间 为家庭室和主次卧室；多功能房与用人房置于地pp下t课。件
ppt课件
14
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
清晰的分区功能流线
第一层
第二层
ppt课件 第三层
15
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
第四层
第五层
ppt课件
16
别墅案例赏析 双拼
ppt课件
17
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅定义
由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与 联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立 的院落外，最关键是降低了社区密度，增加 了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
ppt课件
21
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
建筑面积
270㎡
开间*进深 12.5*18
庭院
4个
车位
1个
房、厅
4房3厅3卫
赠送面积
地下室(娱、 健、)
ppt课件阳台露台
4个
22
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（手拉手）绿地·观湖一号
负一层
理论剖析
可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；
注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
地上面积区间150-250平方米，总建筑面积300-400平方米,与联排产品拉开 差距，为2联 地上三层或二层半，地下一层，地下面积100-150平方米 进深15-18米 室内车库，单车位 4-5间卧室，包括1个主卧区，3-4间次卧室 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间 为家庭室和主次卧室；多功能房与用人房置于地pp下t课。件
ppt课件
14
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
清晰的分区功能流线
第一层
第二层
ppt课件 第三层
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别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
第四层
第五层
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别墅案例赏析 双拼
ppt课件
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别墅案例赏析 双拼
双拼别墅定义
由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与 联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立 的院落外，最关键是降低了社区密度，增加 了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
ppt课件
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别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
建筑面积
270㎡
开间*进深 12.5*18
庭院
4个
车位
1个
房、厅
4房3厅3卫
赠送面积
地下室(娱、 健、)
ppt课件阳台露台
4个
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别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（手拉手）绿地·观湖一号
负一层
绿城叠墅产品如何“叠”代
绿城叠墅产品如何“叠”代说到院子，不得不提绿色“叠”代“宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树，树上见天，天中有月。
”这是林语堂先生的人生一大快事，也是中国人向往的院子生活。
说到院子，那就要介绍一下现代版的城市院子——叠墅。
关于叠墅，怎么“叠”？看完今天绿城设计君介绍的“创新手法”——绿色“叠”代，大概你会感叹，“为了让居者有院，叠墅也卷出了新高度。
”话不多说，一起来看看这种让家家户户拥有立体绿化的叠墅产品吧。
01绿色“叠”代，贴近和美生活绿城的叠拼在综合平层公寓和别墅特点的基础上产生，下叠户型附设室外庭院，上叠户型则有宽大的屋顶花园，一般为四叠或六叠，是平层公寓的升级产品，让住在其中的客户享有别墅的生活体验感。
这款产品，始于2016年杭州桃源小镇的法式叠拼，而后发展为极简主义的云庐式、现代极简的桂语式和文化回归的中式。
△义乌桃花源△杭州西溪雲庐△成都凤起朝鸣△杭州湖境云庐☜左滑查看更多作为绿城前置创新的八大课题之一，绿色“叠”代致力于在杭州西溪云庐“Trees Villa”这一经典代表之上，打造立体绿化居所体系，将传统别墅“有天有地有花园”的生活方式引入叠墅中。
通过“独立电梯入户+双层通高的露台空中花园+多功能空间”的设计，增强上叠、中叠价值感，实现墅感体验，并在立面风格上进行多元化探索。
自2019年提出课题，经过3年的创新实践，绿城已落地多处进阶版的叠墅产品。
无论规划、户型还是立面，他们的表现都更加贴近市场和客户的需求，更加具有时代特征。
绿色“叠”代示意图02低密社区，别墅范儿绿色“叠”代的社区规划，建筑密度相对较低，强调均好性、亲地性，让社区内每一户的所得价值最大化；增加楼间距、提升舒适度，一方面提升通风采光效果，另一方面通过院落串联多层住宅组团，创造丰富景观，形成收放有致的园区空间。
园区内部设有各具特色的公共休闲空间，营造丰富的活动场景，满足不同年龄段人群的活动需求；通过景观环境的营造，形成整体安宁祥和的居住氛围。
叠拼户型总结讲诉
•叠加别墅将围绕主景观体系营建，成为组团景观的组成 部分
1
2
3
4
5
6
1 上户屋顶花园 4 3.6－3.9米挑高客厅
2 下户庭院花园 5 半地下室改建的工作室
3 步入式衣帽间 6 首层局部作半地下室
错层设计，上下住户 同享前后景观资源
客厅层高4.5米 顶层（二层）主人套
房朝江设置，配阳光 浴室、顶层50平方 米大露台 首层配设110平米花 园，三层配设32平 米空中花园 交通组织：入户方位 错开，提升私密性。
37 36 35
半赠送面积 花园赠送面积 全赠送面积
下拼一层 建筑面积约80.02㎡ 赠送面积约6.42㎡ 花园赠送面积约58-100㎡
仅端头户型有
下拼二层 建筑面积约75.1㎡ 赠送面积约9.18㎡
近100㎡花园大面积赠送，前庭后院， 出入皆景
四阳台设计，依山傍水，自然与生活相 依相随
别墅
特色别 墅,
花园洋 房
高端洋 房
高层
多层 高层
二、销售情况：
1、推售信息： 项目一期共18栋6—8层花园洋房，均为1梯2户共计400 多套房源； 推售户型：140㎡四房、 137㎡、143㎡三房、 89㎡两 房。 房2、子一一期层营附销带节下点沉: 式花园。
目前处于蓄客期，预计10月营销中心开放，于11月一期 开盘 3、优惠活动：
步入式花台，增加观 景功能
步入式衣帽间，丰富 储藏功能
错层设计，既满足室 内的停车功能，又将 客厅层高挑至4米
开放式庭院诠释洋房 生活理念和居住文化
•叠加别墅是介于复式与别墅之间的住宅产品，最核心的 设计价值点就是用洋房为业主提供别墅级的居住享受
•叠加别墅的空间设计功能齐全，休闲动静分离，下户有 前后私家庭院、上户有屋顶花园
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1 上户屋顶花园 4 3.6－3.9米挑高客厅
2 下户庭院花园 5 半地下室改建的工作室
3 步入式衣帽间 6 首层局部作半地下室
错层设计，上下住户 同享前后景观资源
客厅层高4.5米 顶层（二层）主人套
房朝江设置，配阳光 浴室、顶层50平方 米大露台 首层配设110平米花 园，三层配设32平 米空中花园 交通组织：入户方位 错开，提升私密性。
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半赠送面积 花园赠送面积 全赠送面积
下拼一层 建筑面积约80.02㎡ 赠送面积约6.42㎡ 花园赠送面积约58-100㎡
仅端头户型有
下拼二层 建筑面积约75.1㎡ 赠送面积约9.18㎡
近100㎡花园大面积赠送，前庭后院， 出入皆景
四阳台设计，依山傍水，自然与生活相 依相随
别墅
特色别 墅,
花园洋 房
高端洋 房
高层
多层 高层
二、销售情况：
1、推售信息： 项目一期共18栋6—8层花园洋房，均为1梯2户共计400 多套房源； 推售户型：140㎡四房、 137㎡、143㎡三房、 89㎡两 房。 房2、子一一期层营附销带节下点沉: 式花园。
目前处于蓄客期，预计10月营销中心开放，于11月一期 开盘 3、优惠活动：
步入式花台，增加观 景功能
步入式衣帽间，丰富 储藏功能
错层设计，既满足室 内的停车功能，又将 客厅层高挑至4米
开放式庭院诠释洋房 生活理念和居住文化
•叠加别墅是介于复式与别墅之间的住宅产品，最核心的 设计价值点就是用洋房为业主提供别墅级的居住享受
•叠加别墅的空间设计功能齐全，休闲动静分离，下户有 前后私家庭院、上户有屋顶花园
伟业顾问04北京永定河孔雀城叠拼类产品营销方案
171.00㎡
A 0101010401 175.17㎡
B平 0101020301
171.68㎡
D端反 0101011101
170.45㎡
A端反 0101010901
176.27㎡
A端反 0101010701
176.27㎡
A端反 0101010501
176.27㎡
A端反 0101010301
176.27㎡
偉 業 顧 問 © 2010 B.A.Conulting.
第 12 页
报告架构
第一部分：销售回顾 第二部分：现状分析 第三部分：营销策略 第四部分：销售执行
偉 業 顧 問 © 2010 B.A.Conulting.
第4页
第一部分 现状分析
三、叠拼销售现状——秋月园
楼层
二单元
0101
一单元
楼层
二单元
0201
一单元
11.5层 11层 10层 9层 8层 7层 6层 5层 4层 3层
2层
D端 0101021101 170.45㎡
A端 0101020901 180.43㎡
A端 0101020701 180.43㎡
A端 0101020501 180.43㎡
211.93㎡
E'反 0201011001
216.09㎡
A反 0201020801
171.00㎡
A' 0201010801
175.17㎡
A反 0201020601 171.00㎡
A' 0201010601 175.17㎡
A反 0201020401
171.00㎡
A' 0201010401
175.17㎡
A 0101010401 175.17㎡
B平 0101020301
171.68㎡
D端反 0101011101
170.45㎡
A端反 0101010901
176.27㎡
A端反 0101010701
176.27㎡
A端反 0101010501
176.27㎡
A端反 0101010301
176.27㎡
偉 業 顧 問 © 2010 B.A.Conulting.
第 12 页
报告架构
第一部分：销售回顾 第二部分：现状分析 第三部分：营销策略 第四部分：销售执行
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第4页
第一部分 现状分析
三、叠拼销售现状——秋月园
楼层
二单元
0101
一单元
楼层
二单元
0201
一单元
11.5层 11层 10层 9层 8层 7层 6层 5层 4层 3层
2层
D端 0101021101 170.45㎡
A端 0101020901 180.43㎡
A端 0101020701 180.43㎡
A端 0101020501 180.43㎡
211.93㎡
E'反 0201011001
216.09㎡
A反 0201020801
171.00㎡
A' 0201010801
175.17㎡
A反 0201020601 171.00㎡
A' 0201010601 175.17㎡
A反 0201020401
171.00㎡
A' 0201010401
175.17㎡
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劣势：入口走廊过长，浪费面积，
室内没有悬关；主卧的舒适度还 有提升空间，可以加阳光室和阳 光露台。
本报告是严格保密的。
8喱岛
优势：B1F,采光庭院，风景优美错落，地下影音室、沙龙，高品 位享受；主仆分离入户，生活不受干扰；地下车库直接入户，方
便快捷。F1,庭院、电梯均可入户，超大面宽奢华起居室，垂拔空
间，可俯瞰地下影音室；中西厨分设，布局合理。F2,主卧套房， 浴室、开敞更衣间、书房使主卧的舒适度跃升；次卧景观情趣露 台，增加舒适感受。 劣势：主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台`
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花盛香醍
区
位
通州区 京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转
产品形式
别墅,叠拼别墅,小高层（别邸户型为A-220平方米、 B2-143平方米和B-164平方米）
主卧系列完善，纯南向超大 面宽，带采光卫浴、书房、衣 帽间，体现品质生活。
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天津万科水晶城
基本情况 地点：天津河西区解放南路518号 占地面积：38万平米 建筑面积：38.41万平米 总户数：2600户(5幢11层小高层318户) 容 积 率：1
物业类型：花园洋房 框架小高层(5幢11 层),板楼,独栋别墅,联排别墅
户型总面积经济合理，低总价，高 品质。
电梯+花园入户。
首层起居系列完善，餐厨布局合理， 形成开敞流动大空间，适合派对及家 庭聚会休闲。
拥有超大南向露台和阳台。
主卧系列完善，纯南向大面宽，带 书房、衣帽间、南向阳台，体现品质 生活。
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C户型
总建面158.21，花园露台26.12，4室2厅3卫
除主卫外，其余卫生间都直接采光。
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D户型 卖点：
总建面195.57，地上179.94，地下15.63，花园露台20.25，4室3厅3卫
电梯+花园入户。
超大面宽起居系列完善，餐 厨布局合理，形成开敞流动大 空间，适合派对及家庭聚会休 闲。
首层设次卧室，方便老人居 住。
拥有南向露台和阳台，北向 超大顶露台。
主力户型面积
167平米
装修情况/配套
北京野生动物园 ，高尔夫 ，温泉 ，阳光教育、 医疗配套
物业费用
1.48元-2.75元人民币/月.平方米
电
话
80842006/7/8/9 66036666
本报告是严格保密的。
A户型 卖点：
总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3室4厅4卫
卖点：
户型总面积经济合理，低总价，高品 质。
电梯+花园入户。
起居系列完善，餐厨布局合理，形成 开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休 闲。
首层设南向次卧室，方便老人居住。
所有卧室均南向，起居室也是南向。
拥有超大南向露台和北向两层通高阳 台。 主卧系列完善，纯南向超大面宽，带 书房、衣帽间、南向阳台，体现品质生活。
毛坯；中小学、大学、综合商场 、幼稚园 、 银行 、邮局 、医院 、休闲娱乐设施 、餐厅
容积率：
1.6
物业费用
洋房2.8元/平方米/月,别墅3.5元/平方米/月
电
话
80888889 59071333
区域位置
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8喱岛
优势：户型朝向分配合理，起居 室和卧室均布置于南向，面积分 配合理，起居室和主卧在基本功 能的基础上增加了舒适性；分区 和动线组织合理，特别是厨房和 餐厅的布局，中西厨分设；创新 点是多布置了一个家庭厅。
叠拼类产品研究
2009.10.26
本报告是严格保密的。
目录
当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
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当前市场叠拼类产品状况
案例 总结
历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
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8喱岛
总平面图
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孔雀城(永定河)
区 位 玉泉营上京开高速直达永定河桥南
产品形式
联排别墅、阳光叠墅、洋房
价格(时间)
均价6000.00元/㎡ 2009年04月14日 - 至今
开发商
京御房地产开发有限公司
规模及分期
二期2009年8月16日 四期大堡独栋合院2009年5月16日 三期花墅2008年9月20日 三期2008年5月18日 二期2007年5月2日认购，2007年6月16日开盘 一期2006年6月30日开始认购,2006年9月16日 –至今
开发商
北京龙湖中佰置业有限公司
规模及分期
一期5月18日开盘，项目建筑面积：14.3万平方 ，其 中住宅部分13.7万平方 占地面积：9.8万平方米
主力户型面积
164平米-220平米的三居和四居 周边配套在商业、文教、金融、医疗、休闲娱乐方面 一应俱全 1.4
装修情况/配套
容积率
物业费用
平层4元/平方米/月,叠拼6.5元/平方米/月
电
话
81561166
本报告是严格保密的。
花盛香醍
龙湖产品整体细致入微， 单体、规划、景观结合紧 密园林通过草、花、灌、 木、乔的组合打造立体的 绿化体系提升居住品质 产品户型空间较为丰富
形成大空间组合，充分体
现别墅的尊享感
拥有私家车库，私家庭院， 独门独院。 采光地下室，带卫生间。 首层有一间卧室方便老人居 住。
起居系列完善，餐厨布局合 理，形成开敞流动大空间，适 合派对及家庭聚会休闲。
主卧系列完善，纯南向大面 宽，带步入式衣帽间、书房、 南向露台，体现品质生活。
本报告是严格保密的。
B户型
卖点：
总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫
主力户型：120-180平米 均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 ) 开盘时间：四期凭澜园5#2007年4月底 绿 化 率：40% 电话：88231888 88230016 开发商：天津万科房地产有限公司
区 位 通州区朝阳北路东端与温榆河交汇处
产品形式
住宅、花园洋房、电梯平层别墅（含叠拼）
价格(时间)
2009-10-09 均价10500元/平方米
开发商
北京太和保兴房地产开发有限公司
项目位置
规模及分期 规划建设用地约 11.6万平方米，总建筑面积约 14.6万平方米。 200-300平米
主力户型面积
装修情况/配套