叠拼类产品研究分享
叠拼产品研究教材
地下室 不计入产权面积
不计入产权面积 后院花园 后期可改房间 首层中庭花园
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00㎡
负一层储物空间 不计入产权面积
客厅挑空不计入产 权面积
一层入口
空中花园 入户花园 不计入产权面积
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.820.11.8Sunday, November 08, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。08:46:5408:46:5408:4611/8/2020 8:46:54 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.808:46:5408:46Nov-208-N ov-20
空中花园 不计入产权面积
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00㎡
不计入产权面积 后院花园
后期可改房间 后院花园 下沉式中庭花园
下沉式中庭花园
后院中庭花园 客厅挑空不计入 产权面积
后院中庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园
借鉴意义： • 该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。 • 赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。 • 多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。 • 保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花
叠拼产品研究
概述篇
• 低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加； • 低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低； • 房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方
2010经典-孔雀城三期叠拼产品亮点
ARCHI 100
写好策略简报
黑弧广告 2003/07/27
它真是个好东西
让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作； 知道创作的源头、方向、味道核心诉求； 有把握做出有创意的广告；
先澄清几个概念
营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。 广告策划：围围绕营销任务的传播整合。 广告创作：一个具体的广告创作。
居
卖点：
地下一层
➢ 电梯+花园入户。
地下室
➢ 超大面宽起居系列完善， 餐厨布局合理，形成开敞流 动大空间，适合派对及家庭 聚会休闲。
➢ 首层设次卧室，方便老人 居住。
电梯 花园 入户
超大顶露台
➢ 拥有南向露台和阳台，双 层超大顶露台。
➢ 主卧系列完善，纯南向超 大面宽，带采光卫浴，体现 品质生活。
流动起 居空间 与南向
➢主卧系列完善，纯南向大面 宽，带步入式衣帽间、书房， 体现品质生活。
电梯花 园入户
流动起居空间 与南向大露台
下层
D
上层
完善的主 卧系列
户型赏析
E户型
总建面158.21，花园露台26.12，3居
卖点：
➢ 户型总面积经济合理，低总价，高品 质。
➢ 电梯+花园入户。
➢ 起居系列完善，餐厨布局合理，形成 开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会 休闲。
入户方式创新
电梯独门
A、B户型独门独院入户。
C、D、E、F、G户型通过 电梯和入户花园入户。
每层1户，拥有私属电梯厅， 体现豪华尊贵私密的别墅居住 品质。
G FEDC户AB
内 空 间
景观园林
气氛渲染
通过不同种类绿植搭配，强调垂直绿化，营 造出自然、细腻、生态的低密度别墅景观园林 品质。
叠墅研究
叠墅户型研究WHAT什么是叠墅叠墅万科十七英里万科东海岸山地叠墅户型:●结合地形上下两户叠错设计，同时可拼接成联排户型；●各户相对独立，互不干扰。
上叠入户下叠入户下叠部分用房需通过采光井采光，造成下叠品质不高传统平地叠墅户型:●两户垂直叠加●上叠户型需通过室外公共楼梯入户上叠需通过室外公共楼梯入户，造成上叠品质不高ADVANTAGE叠墅可以替代洋房，形成更高溢价叠墅容量洋房化占地面积：22349.04 m2建筑面积：40320.00 m2容积率： 1.80洋房户型占地面积：19792.08 m2建筑面积：34595.28 m2容积率：1.75叠墅户型户型面积：140m2户型面积：上叠150m2下叠165m2PRINCIPLE下叠户型上叠户型中叠户型中叠入户上叠入户下叠入户SNSNSN●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台1在实现更高容积率的情况下，叠墅品质别墅化叠墅品质别墅化-5个原则2●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台中叠地下室下叠地下室上叠地下室3●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台客厅客厅上空客厅客厅上空客厅客厅上空4●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台PRINCIPLE 叠墅品质别墅化下叠户型上叠户型中叠户型中叠地下室下叠地下室上叠地下室阁楼SN S N SN 5●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台1以中、东部地区为例，进行案例分析轻奢型150-160平方米两叠5F两面宽13.2米2经济型140-150平方米三叠6F+两面宽14.4米3豪华型180-190平方米三叠6F两个半面宽19.6米成都叠拼户型厦门叠拼户型武汉叠拼户型成都叠拼户型通过设置下沉庭院，在空间上阻隔上叠花园对下叠的干扰下沉庭院下沉庭院下沉庭院CASE STUDY案例研究厦门叠拼户型·电梯排布方式不同赠送示意CASE STUDY案例研究武汉叠拼户型●在户户有电梯直达时，公共楼梯可为开敞楼梯●减小叠拼户型的公摊●但开敞楼梯作为疏散楼梯较为曲折通过提高室内外高差，错开视线，避免干扰SUMMARY总结叠墅是价格和舒适度之间妥协和让步后形成的产物。
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
叠墅产品专题性研究.202000730
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
常见叠拼产品建筑风格解析
风格示意——沈阳绿地大溪地叠拼
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7、新中式风格——传统建筑精髓、现代功能、价值认同
来源 北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉 相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融 合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。 符号元素 派别。新中式建筑总体而言分两大派系：北方的合院派和南方的园林派。 北方合院派。北方的合院派建筑在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围 合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，空间结构上尽可能多地设计庭院空间，以追求四合院的全 包围形式。 南方园林派。南方园林派则以其“天人合一”的造园理念，精致的景观和空间处理的手法独步天下。该 派建筑多以苏州园林为主要传承对象，亭、台、楼、阁、轩等也多仿照苏州园林样式。整体建筑形象可 用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生。
8
风格示意——惠州光耀城叠拼
9
6、新古典主义风格——怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代
来源 新古典主义风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强 烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀古 的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观 念和文化品位。 元素符号 下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚 装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石互相呼应，有的还在屋顶沿街或转角部位 加穹窿顶阁楼亭。 在色彩上以大面积浅色为主。 新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国 高端住宅市场最强势的声音。
叠拼类产品研究分享PPT资料36页
总平面图 项目位置
区域位置
8喱岛
优势：户型朝向分配合理，起居 室和卧室均布置于南向，面积分 配合理，起居室和主卧在基本功 能的基础上增加了舒适性；分区 和动线组织合理，特别是厨房和 餐厅的布局，中西厨分设；创新 点是多布置了一个家庭厅。
劣势：入口走廊过长，浪费面积， 室内没有悬关；主卧的舒适度还 有提升空间，可以加阳光室和阳 光露台。
➢ 首层设次卧室，方便老人居 住。
➢ 拥有南向露台和阳台，北向 超大顶露台。
➢ 主卧系列完善，纯南向超大 面宽，带采光卫浴、书房、衣 帽间，体现品质生活。
本报告是严格保密的。
天津万科水晶城
基本情况 地点：天津河西区解放南路518号 占地面积：38万平米 建筑面积：38.41万平米 总户数：2600户(5幢11层小高层318 户) 容 积 率：1 物业类型：花园洋房 框架小高层(5幢 11层),板楼,独栋别墅,联排别墅 主力户型：120-180平米 均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 ) 开盘时间：四期凭澜园5#2019年4月 底 绿 化 率：40% 电话：88231888 88230016 开发商：天津万科房地产有限公司
本报告是严格保密的。
花盛香醍
本报告是严格保密的。
花盛香醍
龙湖产品整体细致入微， 单体、规划、景观结合紧 密园林通过草、花、灌、 木、乔的组合打造立体的 绿化体系提升居住品质 产品户型空间较为丰富 形成大空间组合，充分体 现别墅的尊享感
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孔雀城(永定河)
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B户型
总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫
卖点：
➢ 户型总面积经济合理，低总价，高 品质。
叠拼户型总结
下拼二层 建筑面积约75.1㎡ 赠送面积约9.18㎡
下拼 总建筑面积约：155.12㎡ 赠送面积约：15.16㎡ 花园赠送面积约58-100㎡
仅端头户型有
上拼一层 建筑面积约80.56㎡ 赠送面积约5.34㎡ 廊道花园赠送面积约9-17㎡
主卧区、次卧区、玄关、起居室分而 聚之，各有千秋 廊道花园接引入户，移步通幽，彰显 豪门生活哲学 大尺度奢华主卧，独卫、步入式衣帽 间，敬献城市巅峰人士 五阳台设计，大面积悬空花架（赠 送），绿意盎然中幸福自然蔓延。
中海蓝湾 210-250平米
金地格林春天 地户型 约183平米
金地格林春天 天户型 约170平米
叠拼户型推荐原则
1.入户动线避免穿厅 2.双层挑高客厅---A. 增加别墅感；
B. 楼挑空部分可搭板，转换为一间南卧， 增加功能空间 3.下叠送地下室，且地下车库有电梯直通3层上叠
上叠送露台或花园 4.面积不宜过大（180平米左右）
2 下户庭院花园 5 半地下室改建的工作室
3 步入式衣帽间 6 首层局部作半地下室
3.6－3.9米挑高客厅
错层设计，上下住户 同享前后景观资源 客厅层高4.5米 顶层（二层）主人套 房朝江设置，配阳光 浴室、顶层50平方 米大露台 首层配设110平米花 园，三层配设32平 米空中花园 交通组织：入户方位 错开，提升私密性。
89㎡两房，137-143㎡三房，143㎡四房
低密居所,花园洋房 共2722户 可乘520路、90路、156、K62路、92路、 95路、79路、723路、161路、Y820等到英 才街路段下车。 1.2:1车位比例
项目特色
户数 交通状况 车位
项目背景： 保利•海上五月花 一次改变生活的 航行 保利五月花作为保利高端住房的一条产品线， 继而在全国各地铺设。保利一贯宣传品质、 央企形象，走高端房源路线。针对各地域区 别，采取不同性质的建筑类别建设， 如。。。。 海上五月花项目中楼盘多为低密度、高品 质，区域选择在城市边缘，环境较好的地区， 价格略高于周边房子价格，但是，结合醒目
叠拼价值点梳理
叠拼价值点梳理叠拼是指将两个或多个相同或不同的模块房屋按照一定的方式组合在一起形成的建筑形式。
叠拼房屋在近年来逐渐受到人们的关注和喜爱，因为它具有许多独特的价值点，下面将对叠拼房屋的价值点进行梳理。
1. 空间利用率高叠拼房屋可以充分利用土地空间，将多个房屋组合在一起，有效地提高了空间利用率。
相比传统的独栋房屋，叠拼房屋可以在相同面积的土地上容纳更多的居住空间，满足人们对于空间的需求，特别是在城市中土地资源相对紧张的情况下，叠拼房屋成为一种理想的选择。
2. 费用分摊叠拼房屋的建设成本相对较低。
由于多个房屋共享一部分墙体和基础设施，可以减少建造过程中的重复投资。
而且，多个房屋共同分担了土地购置费用，使得每个房屋的购房成本相对较低。
对于购房者来说，叠拼房屋提供了一种经济实惠的选择。
3. 社区氛围叠拼房屋通常会被建造在相对集中的区域，形成一个小区或社区。
这样的布局有利于形成良好的社区氛围，居民之间可以更方便地交流和互动。
社区中可能还会有公共设施和服务，如公园、健身房、商店等，为居民提供更多便利和娱乐选择。
4. 灵活性和个性化叠拼房屋的组合方式多样，可以根据个人需求和喜好进行灵活的设计。
不同的房屋可以根据居住者的需求进行不同的功能分区，如办公区、娱乐区、休息区等。
居住者可以根据自己的喜好和家庭情况，定制属于自己独特的空间，实现个性化的居住体验。
5. 投资回报叠拼房屋通常具有较高的投资回报率。
由于其较低的建设成本和较高的空间利用率，叠拼房屋的市场价值相对较高。
在房地产市场供需紧张的情况下，叠拼房屋往往能够获得更好的升值潜力，成为投资的热门选择。
6. 绿化空间叠拼房屋在设计上通常会考虑到绿化空间的布局。
每个房屋可以有自己的花园或阳台，为居民提供一个绿色的休闲空间。
在城市中享受绿色的环境，有助于人们放松身心，改善居住质量。
7. 灾害防范叠拼房屋在结构上通常会采用更加坚固和稳定的设计，以应对自然灾害。
相比传统的独栋房屋，叠拼房屋在抗震、防风等方面具有更好的性能。
绿城叠墅产品如何“叠”代
绿城叠墅产品如何“叠”代说到院子，不得不提绿色“叠”代“宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树，树上见天，天中有月。
”这是林语堂先生的人生一大快事，也是中国人向往的院子生活。
说到院子，那就要介绍一下现代版的城市院子——叠墅。
关于叠墅，怎么“叠”？看完今天绿城设计君介绍的“创新手法”——绿色“叠”代，大概你会感叹，“为了让居者有院，叠墅也卷出了新高度。
”话不多说，一起来看看这种让家家户户拥有立体绿化的叠墅产品吧。
01绿色“叠”代，贴近和美生活绿城的叠拼在综合平层公寓和别墅特点的基础上产生，下叠户型附设室外庭院，上叠户型则有宽大的屋顶花园，一般为四叠或六叠，是平层公寓的升级产品，让住在其中的客户享有别墅的生活体验感。
这款产品，始于2016年杭州桃源小镇的法式叠拼，而后发展为极简主义的云庐式、现代极简的桂语式和文化回归的中式。
△义乌桃花源△杭州西溪雲庐△成都凤起朝鸣△杭州湖境云庐☜左滑查看更多作为绿城前置创新的八大课题之一，绿色“叠”代致力于在杭州西溪云庐“Trees Villa”这一经典代表之上，打造立体绿化居所体系，将传统别墅“有天有地有花园”的生活方式引入叠墅中。
通过“独立电梯入户+双层通高的露台空中花园+多功能空间”的设计，增强上叠、中叠价值感，实现墅感体验，并在立面风格上进行多元化探索。
自2019年提出课题，经过3年的创新实践，绿城已落地多处进阶版的叠墅产品。
无论规划、户型还是立面，他们的表现都更加贴近市场和客户的需求，更加具有时代特征。
绿色“叠”代示意图02低密社区，别墅范儿绿色“叠”代的社区规划，建筑密度相对较低，强调均好性、亲地性，让社区内每一户的所得价值最大化；增加楼间距、提升舒适度，一方面提升通风采光效果，另一方面通过院落串联多层住宅组团，创造丰富景观，形成收放有致的园区空间。
园区内部设有各具特色的公共休闲空间，营造丰富的活动场景，满足不同年龄段人群的活动需求；通过景观环境的营造，形成整体安宁祥和的居住氛围。
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G E
F C
D A B
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七、超空间设计
Class超空间错落式叠拼别墅
在总层高5米的空间，设计一个夹层，分出一个上层空间，可以为一个"和式 茶室"，突出一种情调。
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八、南北开口独立入户
一层平面图
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三层平面图
九、叠拼与叠拼概念置换
F F G C B D
主力户型：120-180平米 均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 ) 开盘时间：四期凭澜园5#2007年4月底 绿 化 率：40% 电话：88231888 88230016 开发商：天津万科房地产有限公司
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万科水晶城——大洋房（洋房4.5层） 产品特点： 总体规划功能分区明确，产品结 构清晰 结合局部组团及组团景观，形成 私密、半私密、与开放的主景观体 系同严谨的三级交通管理体系 单体产品南北入户，形成局部的 组团景观
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受众角度
价格角度
当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
从产品趋向看未来
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叠拼自身发展
1、低容积率、高品质产品（没有特殊条件限制,做不过小独栋 别墅产品）
2、“高容积率”、高品质产品（打造叠拼式生活的产品，楼 层太高适用景观区位价值高的地段，没有特殊要求，产品品质 做不过花园洋房）
G E C
A
A
B
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4.5层叠拼，5 户
6.5层叠拼，7户
70/90的报批做法 可拆分为90㎡以下户型进行报批。
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当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点
产品角度
受众角度 价格角度
未来发展趋势探讨
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市场竞争力分析
毛坯；中小学、大学、综合商场 、幼稚园 、 银行 、邮局 、医院 、休闲娱乐设施 、餐厅
容积率：
1.6
物业费用
洋房2.8元/平方米/月,别墅3.5元/平方米/月
电
话
80888889 59071333
区域位置
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8喱岛
优势：户型朝向分配合理，起居 室和卧室均布置于南向，面积分 配合理，起居室和主卧在基本功 能的基础上增加了舒适性；分区 和动线组织合理，特别是厨房和 餐厅的布局，中西厨分设；创新 点是多布置了一个家庭厅。
J下户型
K下户型
当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化
发展中的卖点做法 70/90的作法
目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势
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从历史的角度，产品在整体开间进深角度上的变化 项目产品对比表
叠拼
早期 中期 后期
开间
6 7 8
进深
17 15 12
单位以米计算
京城雅居、山水凤凰山和万城华府的对比可以看出产品不再是满足居住基本需 求的客源而是提高到高档舒适的高档客源，并针对性地加入了车库、电梯等设 计元素使得产品在别墅品质下形成高强度的开发形式。
叠拼类产品整体的容积率只能做到0.6到0.8之间，对比 同品质的电梯洋房产品，整体损失0.2—0.4容积率
产品角度
叠拼面积主要分布在250—360之间面积区间与小独栋 别墅形成竞争,叠拼从品质和资源占有率上都次于小独栋 别墅 受众面小，需经济实力较强的客群
与经济类小独栋别墅人群相冲突 有品质需求的人群，买不起同品质产品 面积大、单价较低，总价高，整体价格增加量较大，不 宜形成拉价策略 竞争力不足，没有同品质面积较小户型有竞争力，如大 面积花园洋房
装修情况/配套
容积率
物业费用
平层4元/平方米/月,叠拼6.5元/平方米/月
电
话
81561166
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花盛香醍
龙湖产品整体细致入微， 单体、规划、景观结合紧 密园林通过草、花、灌、 木、乔的组合打造立体的 绿化体系提升居住品质 产品户型空间较为丰富
形成大空间组合，充分体
现别墅的尊享感
天津万科东丽湖
基本情况 地点：东丽区 东丽之光大道东丽湖· 万科城内 占地面积：273万m2
建筑面积：130万m2 (二期占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积率0.98 )
总户数：1099户
容 积 率：0.9
物业类型：花园洋房 情景洋房\宽景洋房\瞰景洋房 主力户型： 120-200平米 均价：6000元/平方米
5
产品层层退台增加邻里氛围，提 高产品品质
露台小院的运用增加了产品附加 值，提高了产品竞争力
本报告是严格保密的。
万科水晶城
1F
2F
4F
3F
万科水晶城 产品面积在128-186平米之间 户型方正，大开进小进深， 产品品质较高 户型功能分区明确、动线清 晰、细部尺寸合理
5F
本报告是严格保密的。
户型总面积经济合理，低总价，高 品质。
电梯+花园入户。
首层起居系列完善，餐厨布局合理， 形成开敞流动大空间，适合派对及家 庭聚会休闲。
拥有超大南向露台和阳台。
主卧系列完善，纯南向大面宽，带 书房、衣帽间、南向阳台，体现品质 生活。
本报告是严格保密的。
C户型
总建面158.21，花园露台26.12，4室2厅3卫
主力户型面积
167平米
装修情况/配套
北京野生动物园 ，高尔夫 ，温泉 ，阳光教育、 医疗配套
物业费用
1.48元-2.75元人民币/月.平方米
电
话
80842006/7/8/9 66036666
本报告是严格保密的。
A户型 卖点：
总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3室4厅4卫
开盘时间：二期城市天籁2005年12月瞰景洋房14、17号 楼06年10月1日开盘
绿 化 率：40% 电话：24880666 24880888 开发商：天津万科房地产有限公司
项目结合景观通过不同人群 对产品的需求，分区域打造情 景洋房、宽景洋房、瞰景洋房， 内部划分单体洋房品质。
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容积率
1.3
物业费用
5.50元/平方米·月
电
话
58706666
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复地首府
主力户型平面图
D1户型
D2户型
首府给原有的花园洋房注入了现代 元素，大玻璃、大露台的通透设计， 把花园洋房产品推上了一个台阶 通过与景观结合重组产品的墙体、 开窗、露台的方位把产品推向了极致
H下户型
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区 位 通州区朝阳北路东端与温榆河交汇处
产品形式
住宅、花园洋房、电梯平层别墅（含叠拼）
价格(时间)
2009-10-09 均价10500元/平方米
开发商
北京太和保兴房地产开发有限公司
项目位置
规模及分期 规划建设用地约 11.6万平方米，总建筑面积约 14.6万平方米。 200-300平米
主力户型面积
装修情况/配套
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孔雀城(永定河)
区 位 玉泉营上京开高速直达永定河桥南
产品形式
联排别墅、阳光叠墅、洋房
价格(时间)
均价6000.00元/㎡ 2009年04月14日 - 至今
开发商
京御房地产开发有限公司
规模及分期
二期2009年8月16日 四期大堡独栋合院2009年5月16日 三期花墅2008年9月20日 三期2008年5月18日 二期2007年5月2日认购，2007年6月16日开盘 一期2006年6月30日开始认购,2006年9月16日
间，可俯瞰地下影音室；中西厨分设，布局合理。F2,主卧套房， 浴室、开敞更衣间、书房使主卧的舒适度跃升；次卧景观情趣露 台，增加舒适感受。 劣势：主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台`
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花盛香醍
区
位
通州区 京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转
产品形式
别墅,叠拼别墅,小高层（别邸户型为A-220平方米、 B2-143平方米和B-164平方米）
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五、 地下车库和电梯的应用 在以上的基础上增加，车库入户设计和电梯入户设计。针对高端客群进行功能优化设计大大提 高产品品质。
龙湖〃花盛香醍，别墅的下跃层。
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六、电梯错开独门入户
A、B户型独门独院入户。 C、D、E、F、G户型通过电 梯和入户花园入户。 每层1户，拥有私属电梯厅， 体现豪华尊贵私密的别墅居住 品质。
叠拼类产品研究
2009.10.26
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目录
当前市场叠拼类产品状况 历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
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当前市场叠拼类产品状况
案例 总结
历史过程中叠拼卖点的变化 目前市场竞争力的关键点 未来发展趋势探讨
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8喱岛
总平面图
拥有私家车库，私家庭院， 独门独院。 采光地下室，带卫生间。 首层有一间卧室方便老人居 住。
起居系列完善，餐厨布局合 理，形成开敞流动大空间，适 合派对及家庭聚会休闲。
主卧系列完善，纯南向大面 宽，带步入式衣帽间、书房、 南向露台，体现品质生活。
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B户型
卖点：
总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫
本报告是严格保密的。三、增来自邻里空间每家每户至少有3个庭院：前院，后院，中间庭园，此外还有露台花园，阳台小景。可以说每 一间房子都与自然发生关系，每一扇窗子都能看见风景