房地产开发,聪明人的游戏

城市化进程：千载难逢的机遇

房价的疯长总是遵循相似的规律，从日本到美国，城市化进程带来不仅是人口的流动，更是房地产等相关行业的空前繁荣与发展，这种情形在中国也毫不例外。从社会集体分房到住房商品化，仅仅十几年的时间，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，房价如火箭般冲上云霄，同时也早就了无数经典的财富神话；而对于普通工薪阶层，还没有反应过来的时候，房价已经高到了遥不可即的地步。

这是一个千载难逢的机会，从来没有哪个时期，经济发展是如此之快，从来没有哪个时期，钢筋水泥能够造就如此大片的乡镇与城市。房地产行业的发展，正伴随着中国城市化进程的高速推进，同时也伴随着中国土地及房地产等相关法律法规不断完善的过程。这样一个快速发展、逐步走向规范的过程必然伴随着更多更大的挑战与机会。或许，这也是房地产业真正吸引人并堪称暴利的主要原因之一。

从1998年住房分配货币化开始，商品房逐渐走入人们的生活，直到今天成为房地产市场的主角。2004年以前，开发商土地的获取以协议方式为主，多数是走关系和资源的人情地，这种廉价土地带来的高额回报可想而知；2004年国有土地使用权规定必须以公开的招拍挂方式出让，土地买卖逐渐走向公开化，看似公平的背后亦带来了天价地王的现象，其中利弊一直是个争议。事实上，土地和房地产制度从不规范到规范的过程，正是众多投资者和投机者赚钱赚得不亦乐乎的时候。

房价在十几年里上涨如此之快，这得益于中国城市化的快速发展，得益于大量财富迅速增长并集中在少数人的手中，于是一线城市的房价变得越来越遥不可及。在这期间，政府也采取了各种各样的措施来抑制过快增长的房价，不过每次都有另外一些因素，使得政策再次趋于宽松，房价自然也是节节攀升。

以2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。2005年《关于切实稳定住房价格的通知》的出台，让不少城市房价上涨的情况暂时有所缓解。到2007年，许多城市房价的再次疯涨，政府又出台了“二套房贷”等严厉政策。2008年受金融危机影响楼市再次低迷，国家宏调放宽并开始刺激楼市，2009年中国楼市上演了再次疯狂上涨的一幕，至此飙升的房价真的让多数人望而却步了。

2011年，政府出台了号称史上最严厉的调控措施，包括限购令等一系列举措。而半年下来，房价在摇摇晃晃中依然保持着美丽的坚挺。数据统计，北京、广州、上海等全国主要城市住宅库存量快速上升，库存压力甚

至超过2008年，后期开发商的库存及资金压力也将会受到一些考验。

事实上，早从去年开始，不少开发商已经开始在全国范围拿地，万科等企业已经储备了几年的土地开发量。同时，各大房企也开始通过国内外基金、信托等方式吸纳资金，并将触角从普通住宅地产转向了商业地产、工业地产和旅游地产等。在住宅限购等严令之下，嗅觉敏锐的开发商们已经开始了新一波的行动。

占尽天时（城市化进程）、地利（土地升值）、人和（人脉资源）的房地产行业，高额的利润和快速的发展让所有人为之震惊和艳羡，于是网上流行着这样的一条经典微博：七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产……神奇的地产，让72行最后都殊途同归。而当这些企业都蜂拥而上的时候，原来的房地产开发商已经赚得盆满钵满。可以说，敏锐的市场嗅觉，快速的反应能力，用在房地产开发商是在是再合适不过了。