于推行开放式小区的思考

于推行开放式小区的思考

摘要：现代城市里的居住小区都以封闭式结构为主。随着社会发展和居民精神需求提高,封闭式结构居住小区的弊端逐步显现出来。居住区作为城市形态的重要有机组成单元,而封闭式的居住小区让城市空间结构变得分离和单一,缺乏连续的公共空间承载人们的活动和交流。小区内外部隔离导致外部缺乏相应的公众监督,街道安全性降低,而小区内部居民之间缺乏公共活动和交流参与也让整个小区居民逐步缺乏地方感和归属感。此外,郊区封闭性大型住宅区的无序蔓延让资源和环境遭到破坏,

城市空间的居住分异现象越来越明显。这一系列经济、社会、

安全问题让人们逐步开始反思这种居住模式。针对目前人们对开放式小区管理过程中会产生的问题的质疑,论文会一一给出了相应的对策。开放式结构小区就是在保持城市多样性的基础上而发展。从规划和建设角度来看,开放式结构小区拥有开放的公共空间和私密的居住空间,前者是居民共同活动和交流的场所,后者是保持安全与安静的居住场所。从道路体系来看,开放式结构小区道路与周边环境有机结合。它们所形成的网络状道路结构有助于改善城市拥挤问题。从人口与人文来看,开放式居住小区提倡的是多元化的居住人口和建筑形态,以保持城市的多样性和居民需求的多样性,改善城市居住空间分异现象。论文就如何发展开放式居住小区提出了思路与建议。

最近《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院，引发广泛讨论。对于该《意见》，

社会中有很多人持支持的态度，认为此做法具有许多可取之处，如利于有限资源的充分利用和城市布局规划，同时具有一定先进性，以部分发达国家的街区制为参考。但不少人也持反对态度，反对观点主要是围绕对小区开放后的人身财产隐患、占用了小区业主的资源、房产是否会贬值以及业主会不会得到相应补偿等方面展开，也有人认为此举侵犯了公民的合法权益，该规定没有合法性。我将就大家的疑问做出个人的思考与建议。首先从文化层面来看，国人之所以偏爱封闭式住宅小区是和国人深层的文化意识有密切联系的，中国的文化本身就是围墙文化或者说长城文化，从宏观的角度来讲“长城”代表了中国文化的封闭性、防御性。举个简单的例子，机关单位也会用围墙把自己封闭起来，这也是计划经济所遗留的问题。在西方单位大院和大学都没有院墙，汽车都可以自由通行。甚至大学的课程都是对外开放，对社会做出贡献。在中国，比如清华、北大这些高等学府连拿出身份证件都不一定能进入校内，变成了封建的堡垒。开放式小区实施是一个渐进的长期的过程，对于人们的心理、社会、文化都会有一定的影响。从立法的层面上看，《意见》确实不完全符合法律的规定。该《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出要逐步打开已建成的住宅小区，实现内部道路公共化，该规定与《物权法》确立的对私权的严格保护有冲突。依据现行法律、法规，

小区内的道路、绿地等共有设施属于业主共同所有，将原本业主们集体“私有”的空间“公有化”，无疑侵犯了全体业主的产权，业主没有任何义务将属于业主共有的道路对外开放。若政府强行推行开放式小区的政策，必将存在侵犯业主对共有道路使用权的问题。此外，将原本封闭的小区开放，是否有可能造成房价的下降？这些问题都需要认真考虑。如果要推行开放式小区，个人认为政府可以采用与业主协议有偿使用业主共有道路的方式，或者采用

直接征收业主共有道路的方式。但无论采用何种方式，从现行国家颁布的法律、法规而言，将业主共有的道路公共化均存在立法上的空白。因此，推行开放式小区，立法为先是首先需要解决的问题。推行开放式小区必须依法进行，尊重业主的选择权。在推行开放式小区前，对于哪种类型的小区可以推行开放式小区，是强制性推行还是建议性推行，同样是国家需要解决的问题。同时，对于老百姓普遍关心的小区开放后是否还需要缴纳物业费，物业管理模式的改革和创新，小区公共安全如何保障等问题都需要政府在推行开放式小区的过程妥善回应老百姓的关切。就城市规划来讲，打开封闭小区，实行街区制，有利于城市建设和城市规划，封闭小区对交通的发展产生了一定阻碍，使得部分地区出现“断头路”、道路狭窄却难以扩建等情况。街区制的优点在国外已经得到证明，尤其是小区内部道路公共化利用，中国作为一个人口大国，人均公共资源占有量远低于人口较少的发达国家。在我国，城

市建设用地属于国家所有，公民享有使用权。国家基于公共利益的考虑，经过合法程序，对有限资源进行有效使用和合理规划也无可厚非，也是符合情理的。从城市交通方面来看，住宅小区的道路交通规划是住宅小区规划设计的关键问题。目前大型封闭式住宅小区的建设在道路交通方面暴露了诸多问题。一、住宅小区道路系统破坏了城市的路网肌理；二、住宅小区交通空问的封闭。造成城市路网稀疏千道交通负荷过大；三、住宅小区交通封闭管理，造成住宅小区出人口交通拥挤；四、住宅小区封闭规模过大，公共交通与住宅小区结合不当，给住户出行带来不便；五、住宅小区道路自我封闭。对周围市民的行走造成不便。按照城市道路规划建议值的标准计算。城市道路网络中主干道、次干道与支路的比例为1：1．2：3，而现在国内城市道路面积比例中，支路的面积所占比例要远远小于这个数值。支路网密度低于合理的指标，堵车便是必然的。“再宽的主干道，再多的快速路和立交桥。也解决不了交通堵塞问题”。可见在大型居住宅小区、工业区等功能用地中。开辟城市支路是提高城市路网密度的一种重要方式。将分隔“居住环境区”之问的道路设计为城市支路。不仅有利于”居住环境区‘的交通疏散。给它们提供一个比较好的外部交通疏散环境而且有利于住宅小区城市氛围的营造。在社区安全方面，出于对社会安全问题的担忧，居住区周围建起了栅栏围墙，建筑物建成一层层的堡垒式布局，这样住区内的安全感提高了，但是原本建筑对城市街道的监视作用被封闭了，道路和居住

区之间的互补和包容关系被隔断了，街道成为无人愿意理睬，犯罪滋生的地方。“皮之不存，毛将焉附”。现在封闭式居住区安全性的实现依靠大量的电子监视和相当数量的保安，很大程度上是物业管理的效果。如果仅仅将居住区实施封闭，而没有足够数量的安全措施即保安或监视设施，那么居住区的封闭，无异于掩耳盗铃。而且由于居住区封闭，普通市民和巡警对于住区内的自然监视也被屏蔽了，只能依靠大量的电子监视器或相当数量的保安。目前，封闭居住区具有大众化的趋势，在部分封闭居住区中由于物业管理成本的限制，管理力度不足，封闭式居住区对于安全管理的效果甚至不足以抵消封闭式管理的消极效应，反而加剧安全隐患。根据统计资料显示，近年来，我国城市入室盗窃案已占全部盗窃案件的60%以上，而发生在城市新建住宅楼中的入室盗窃案件更为突出，居住区犯罪率上升成为影响社会安定的一个越来越突出的因素。总之，开放式小区利大于弊，我是坚持这一观点的，问题的核心在于政府在要求小区开放后的补偿问题，真正推广意义是对城市规划，城市交通，以及打通围墙后民众生活方式的深远影响。但具体推广模式仍然有待商榷，开放本身并无对错，真正的对错是这个话语权是在谁手里，业主的意愿还是行政命令，还是照搬西方国家街区模式彻头彻尾的“拿来主义”。公共政策的制定需要经过长时间的考量，法规制定机关与人民群众之间应充分沟通和交流，交换意见，这样才不至于当政策颁布和执行的时候出现较大的阻力，也有利于社会的稳定和长期的发展。