浅谈房地产价格与地租理论

浅谈房地产价格与地租理论
财务管理三班祖笠41015104
关键词：房地产地价地租绝对地租级差地租垄断地租
文章摘要：
根据近年来房地产价格持续走高并且居高不下的现象，从而分析房地产价格走高背后的地租理论，由现实情况所引起的级差地租的升高以及政府垄断背后的垄断地租来反推出影响房地产价格的地租影响，并根据相关内容提出政府调控房地产的方法和手段。

正文
古话云：鸟自爱巢人爱家，人们把家作为心灵的港湾，而这个心灵的港湾的物质载体则是房屋，现如今，中国的房价却令人对住房这个伴随中国人千百年的词望而却步，中国的房价如同走入迷途一般，几乎成为了不破灭的泡沫。

自从2002年以来，中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅达到了13%，商品房平均价格达到2777元，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。

对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅已然堪称暴涨。

同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。

中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣，即使是2003年出现的“非典”和央行的121号文件乃至后来2008年的金融危机都对这一轮的房地产市场上行没有构成多少实质性的影响。

或许推动房地产市场价格逐步暴涨的幕后黑手有很多，但从价格=地租／利率这样一个公式不难看出，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，换句话说，从我国是社会主义国家以及实行市场经济为主体的国情出发，地租在疯涨的地价以及房价背后起着推波助澜的作用，早在140 多年前马克思就对土地价格的成因及影响作了精辟的阐述，他在《资本论》第三卷中对市场经济条件下土地资源配置一般规律进行了深入分析，并指出地租是土地所有权在经济上的实现，在迅速发展的城市内，地产投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。

当前我国正处在城市化加速发展的过程之中，地租作为对城市化地域结构影响极为强烈的因素，对城市化的进程及房价的构成产生了非常重要的影响。

要了解地租影响地价房价的具体过程，我们就需要先明白房地产价格构成关系，房地产价格是房产价格与地产价格的统一，是房地产经济中的一个核心问题, 它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现,也是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。

即房地产价格反映了房地产商品价值以及其中所包含的地租，何为地租呢？马克思在《资本论》中按照地租形成条件和原因的不同，将地租分为级差地租和绝对地租两种基本的形式，同时也存在着垄断地租这样的特殊的资本主义地租形态。

绝对地租是土地使用者租用土地必须向土地所有者缴纳的租金，它与土地的等级和位置的差异没有关系。

而级差地租产生则是基于土地的肥沃程度、地理位置的差别和同一块土地上连续投资劳动生产率不同，使得经营优等和中等地的农业资本家都能获得的超额利润。

而垄断地租则只存在于少量自然条件非常优越的土地上。

由于我们谈到城市房地产价格主要是由于地域差异，
地理位置所导致的，所以我们谈到的更多的是关于土地的地理位置差别所引发的级差地租。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮曾指出中国目前高房价的原因是由级差地租所导致，目前我国城市化过程中存在着显著的级差地租现象。

受到严重的城乡差距的影响，我国农村人口开始大量向城市转移，大批的农村剩余劳动力涌入城市，在寻找就业机会的同时，也在寻找适合的地方居住。

而城市化发展又存在不均衡的现象，城市化发展的东西部差距大，大城市与中小城市发展差距大，中心城市的发展赶不上流动人口转移的速度。

当大批农村及中小城镇的流动人口向城市转移时，造成了城市容纳的巨大压力，而土地长期以来都是由政府所掌控，导致了有钱也难买到地的局面，这更加使得可供开发使用的城市土地不断趋紧，这样形成的卖方市场使得地价不断上涨。

出现了大城市的繁华区域的地价高于市郊边缘地区，中心城市的地价远远高于周边地区地价，进而为级差地租效应形成提供了现实经济条件。

让我们再来考虑绝对地租，在土地私有制下，在任何土地上进行投资，都必须绝对的提供地租，这种地租也就是绝对地租，绝对地租直接存在于土地价格中，在短期内对土地价格没有太大的影响。

在社会主义市场经济的条件下，土地作为最基本的生产要素，它的使用必须是有偿的，由于土地所有权的存在，这种对土地有偿使用的代价的表现形式也就是绝对地租，并且由绝对地租的定义我们可以认为绝对地租就是土地的最低价值，无论产品价值超出其生产价格多少，在正常情况下，绝对地租都是微小的，随着城市的扩大，最劣土地逐渐加入到城市土地当中，原有的绝对地租也就转变为级差地租，原有城市土地的绝对地租的比重会趋于缩小，因此我们说绝对地租在短期内对土地价格没有太大的影响，造成影响的是其转变成为的级差地租所造成的。

在城市化的进程中，城市本地以及外来投资性需求都形成对房地产的需求，土地作为稀缺资源使得地租上涨，从而形成大量垄断地租，当前我国政府垄断了一级土地供应，也通过行政审批主导了二级市场的土地转让，这样的垄断对房地产商造成的费用自然而然的计入了房地产开发成本，即这些制约因素使地价本身包含了垄断地租，直接表现出来也就是地价上涨，进而导致了房价的上涨。

那么，再让我们回过头来，则可以得到这样的结论，从2002年以来的房价持续走高，从地租理论的角度分析，主要是级差地租的推动，辅之有垄断地，由于我国城乡发展不均衡的扩大导致城市土地级差地租逐渐上升，而随着城市化发展的加快，更多的边缘化土地转变为城市土地，进而其绝对地租也逐渐变为级差地租，进一步使级差地租上升，加之政府垄断下城市土地普遍具有垄断地租，随着地租价格的提升，地价也就逐渐上升，进而房价也一路直上，而城市的扩张导致这种级差地租很难降低，从而房地产价格便居高不下，即使其中存在许多泡沫，但究其本质，级差地租仍有着重要影响。

房屋的价格关系到千家万户的利益,关系到社会的稳定以及和谐社会的建立。

面对几年来城市房屋价格持续的上升,大多数人将责任归咎于开发商。

然而,稍加思考便可以明白,开发商数量众多,彼此进行着激烈的竞争,根本没有条件和能力在全国范围内将房价持续抬高。

我国房屋价格上升从表面上看是因为房屋需求过量,但实际上跟房屋供给成本的上升密切相关,其中地方政府追逐级差地租对房屋供给成本的影响最为严重。

由于土地的自然供给固定不变,会随着经济社会发展显得日益稀缺。

同时,我国地产市场由政府完全垄断,开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地的使用权,
并向地方政府交纳一定金额的土地出让金。

地方政府为了防止土地的过度开发,实现有计划的集约利用,必然通过抬高价格和制定金融税收政策进行调控。

其次,房地产开发经营过程中目前涉及的税费共计12项,包括营业税、城市维护建设税、教育附加费、企业所得税、固定资产抽奖方面调节税(已免) 、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等。

这些费用占到了房地产价格的30% ～40%左右。

将以上两项相加,地方政府在房地产方面的收入占到整个房屋价格的50%到80%。

而在欧美国家,地价和政府所得的税费等相加只占房屋价格的20%左右。

通过比较可以看出,我国的地方政府在很大程度上提高了房屋的供给成本。

种种政府手段导致房地产商的销售成本上升，为了谋求收益，房地产商也不得不提高房价，那么，为了使房价下降，首先从政府角度出发，应该减少房地产商竞拍获得土地需要缴纳的土地出让金，其次，应该降低房地产商的各种税赋，同时根据各个地方人口土地占有量短期限制房价上限，两方着手，从而使房价下降，当然政府本身也应该放弃追逐过高的级差地租，这样，才能从政府本身角度掐住房地产价格上升的地租源头，加之政府的宏观调控以及对其他影响房地产价格因素的调控，房价必将被控制，人民也才有房可买，有房可住。

参考资料来源：马克思地租、地价理论概述
人大经济论坛
中国房地产报2011年8月29日刊。