SVA产业园区财务测算

道路
绿化
水体
其它
其它
道路
绿化
水体
给排水工程
电气工程
5
车库
单价 (元/m2)
估算价值
建筑面积 (m2)
500.00 99,126.80
40.00 100.00 200.00 800.00 100.00
400.00
2,821.40 3,321.40 3,460.90 1,210.00 99,126.80
营运管理费用 销售费用(万元) （按年经营收入的5%） 年营运费用(万元) （按年经营收入的20%） 管理费用(万元) （按年经营收入的3%） 成本合计
3.00 4.50 20.00
5% 20% 3%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
68,654.4 10%
76,496.2 37%
76,496.2 50%
SVA产业园区财务测算
2020/11/26
3.3总经济技术指标
创意园改造后经济技术指标:
总用地面积： 79168.9m2
10.2万m2
总建筑面积：
13.8 万 m2
商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 商业娱乐旅馆总建筑面积：
4.财务测算思路初步探讨
4.1业主远景规划的要求
租金效益： 1.5元/m2
51.3﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
0﹪
0﹪ 45.1﹪
33068.9
27785.1
525.9﹪
4957 23665
539 539 9690 1210
21354
16400 159630.5 99126.8
4957 -3180
10 10 0 1210
21354
0 60716.5 28210.4
-11.8﹪ 1.9﹪ 1.9﹪ 0﹪
单位：万元
2,973.80 126.31
2,189.52 246.35 50.46
1,380.71
991.27 42.10 2,189.52 123.17 33.64 690.35
总开发资金
2,744.52 6,967.15 4,070.06
预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元
26.32
63.17
168.19
投资比例 (%)
备注
68.87%
33.04%
仿石漆涂料＋保温板300元/m2，面砖面层250元/m2， 另加钢结构、木质结构等装饰立面
1.40%
0.08% 拆＋运
0.22% 以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考
0.46% 以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考
0.65% 普通标准600－800元/m2，高级标准1500－2000元/m2
土地获取成本 土地已摊消年数 10 产业综合楼情况 －产业化综合楼租金 －产业化综合楼租金增长率 －产业化综合楼物业管理费 －其他收入 －运营费用
整体项目指标
3年 2006年
年*
4% 30~40年或者4~8年*
50年 %
12% 5% 15% 0元* 元 %* 500万以内 100~150元/m2*
4.6亿元 年*
项目名称 八号桥 时尚产业园 X2创意产业园 同乐坊
逸飞创意街
投资价格（万元） 5000 1700 2000 4000
>10000
性质 建筑面积 改建 14000 改建 10000 改建 13110 改建 20000
新建 20000
单价（元/平米） 备注
3571
1700
1526
2000 5000
地上地下各 10000平米
0﹪ 61.4﹪
根据测算，园区 改造后总建筑面 积将增加 28210.4平米。
（3）投资估算表（接续表）
序号
项目或费用名称
一 建安工程投资
1
外立面工程
2
改建工程
块墙拆运
楼板拆
楼板加
玻璃顶棚
其它
3
设备及安装
通风及空调工程
电梯设备
其他设施系统
4
公共基础建设
节点1（入口广场）
道路
绿化
水体
其它
节点2（核心广场）
572.31
658.79
160.98
959.25 1,508.25 1,826.62 2,289.25 2,635.16
24.15 225.37
143.89 1,342.95
226.24 2,111.54
273.99 2,557.27
343.39 3,204.95
395.27 3,689.22
（5）销售收入和运营费用预测表（2013－2019年）
21.00 233.12 804.91
22.05 999.86 4,796.26
23.15 1,394.02 7,541.23
24.31
25.53
26.80
1,756.47 2,151.67 2,420.63
9,133.12 11,446.25 13,175.79
40.25
239.81
377.06
456.66
6.61%
29.19%
15.86% 按一般上海建筑工程造价标准
6.67%
6.67%
4.11%
0.77%
以步行道路为主，硬质铺底
高档园艺绿化，包括花草、树木、假山、花架等
包括挖方、护坡、蓄水及休闲设施等
喷泉水景（含循环水处理设备）
0.49%
户外游戏/健身设施 2.25%
0.18%
绿地微喷系统、国产喷头、UPVC管道铺设、窨井砌筑 、潜水泵（5％公建总价）
假设
基准单价
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
商务租金年增长率 可出租商务面积(m2) 商务面积年出租率
8% 76,496.2
78%
8% 76,496.2
80%
8% 76,496.2
80%
8% 76,496.2
80%
8% 76,496.2
85%
8% 76,496.2
85%
8% 76,496.2
40% 50% 40%
建设期 2007
60% 60% 50% 40% 30% 40%
2008
20% 20% 50% 20% 20% 20%
建设开发资金投入时序估算 建安工程投资
外立面工程 改建工程 设备及安装 公共基础建设 车库 其它建设费用
991.27 42.10
0.00 246.35 84.10 1,380.71
*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本
4.4基地改造的弹性分析
租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米
厂房改建投入成本与租金之间存在“倒U型” 曲线关系
租金收入（元/平方米·天）
8 6.4 4.8 3.2 1.6
0 0
y = -3E-06x2 + 0.0148x - 13.797 R2 = 0.7091
1.50
2.50
3.00
3.00
3.24
3.50
375.88 2,577.44 4,188.17 5,025.80 6,332.51 7,327.62
2.25
3.50
4.50
4.50
4.86
5.25
195.90 1,218.96 1,959.04 2,350.85 2,962.07 3,427.54
3元/m2
SVA的门面
“新天地”概念
对基地改 造的要求
▪多种空间改造策略的综合运用 ▪现代风尚建筑的构建
4.2基地改造的战略财务观
资产价值：形成SVA未来经济利益 创造的重要资源 资产价值＝未来总净收益的贴现值
基地核心价值
成本收益的最优配比才是战略的财务观 投资价值：可预期的持续成长、核心竞争 能力要素的塑造
2 项目经营期限（财务评价计算期） 3 折旧与摊销
—固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取 —固定资产综合折旧年限
—土地成本摊消年限 4 基准收益率
5 税费 —房产税 —营业税 —所得税
6 自有资金
流动资金
财务费用按年贷款余额计，长期贷款利率为 7 搬迁安置费用 8 政府补贴改造费用 9 土地所有者获取利益方式
固定资产投资 五 流动资金
总投资
4.0%
3.0% 5.0%
3,451.77 2,000.00 413.20 382.29 656.27
13,781.72 -
1,217.96 14,999.68
14,999.68
23.01% 13.33%
2.75% 按（一）为基数
2.55% 按（一＋二.1＋二.2）为基数 4.38% 按（一＋二.1＋二.2＋二.3）为基数
中央研究院 园区总建筑面积 园区总改造建筑面积
原有建筑面积 （单位：㎡）
6313.8 697 1031 1067 2721 445
2102.4 15447 4598 1416
102 936 503 503 1755
5283.8
0 26845
529 529 9690 0
0
16400 98914
改造后建筑面积 （单位：㎡）
建筑空间 的优化
投入产出配 比的最佳
未来收益的 最大化
基地内涵、核心价值的形成
4.3基地改造的成本控制 现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费 用） 优化控制： 充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本
上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m2
0.42%
室外电缆铺设；配电箱、控制柜；庭院灯、水下灯、 草地灯；室外音响系统（12％公建总价）
1.12% 地上建筑改造
续表（接《投资估算表》）
二 其它建设费用
1
搬迁安置费用
2
前期工程费用 （4％,含咨询费、设计 费、监理费等）
3
管理费用（3％）
4
建设期不可预见费 （5％）
一、二部分合计 三 涨价预备费 四 建设期偿还贷款利息
6077.8 697 1031 1067 2811 445
2102.4 23371.4
4598 1416 102 936
503
503 2547
增加或减少面积 （单位：㎡）
-236 0 0 0 90 0 0
7924Biblioteka Baidu4 0 0 0 0
0
0 792
增加或减少百分比
-3.74﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
3.30﹪ 0﹪ 0﹪
320.00
12% 800.00
2,102.40
合计 (万元) 10,329.96
4,956.34
210.52 11.29 33.21 69.22 96.80 991.27 4,379.04 2,379.04 1,000.00 1,000.00 615.86 115.72 32.99 39.93 22.80 20.00 73.67 31.77 7.00 12.90 22.00 336.99 112.72 205.08 19.20
1000
2000
3000
4000
A. 当单位改建成本<2466元，租金收入与 平均改建成本为递增关系
B. 当单位改建成本>2466元，超过成本预 期，企业入住减少，租金收入呈现不 经济
平均改建成本（元/平方米）
4.5财务测算 （1）条件假设
项目组根据实际测算设 定十项主要的假设条件：
序号
科目
1 项目建设期 从何年开始
91.88% 0.00% 忽略不计 8.12%
100.00% 0.00% 注：建设期销售利润作为流动资金滚动
100.00%
根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币
（4）建设开发时序
建设开发时序假设
建安工程投资 外立面工程 改建工程 设备及安装 公共基础建设 车库
其它建设费用
2006
20% 20%
59,476.08
180.00 250.00 600.00 200,000.00
1,833.00 1,597.00
380.00 1.00
180.00 250.00 600.00 55,000.00
1,765.00 280.00 215.00 4.00
180.00 250.00 600.00
5%
6,262.00 8,203.00
85%
商业租金年增长率 可出租商业面积(m2) 商业面积年出租率
8% 23,854.4
2.5~3元/m2 ％*
0.67元/m2* 元
元/年*
（2）建筑面积表
楼号
1+6 7 8 9 10 12 13 15 16 16过 18 20 21
22 24+25+26
产业化大楼,不包括地下车库（原 27+29+61+67）
产业化大楼地下车库 28 40 41 53
玻璃顶
地下车库（不包括产业化大楼地下 停车库）
76,496.2 60%
8% 76,496.2
70%
8% 76,496.2
75%
23,854.4 10%
23,854.4 40%
23,854.4 50%
23,854.4 60%
8% 23,854.4
70%
8% 23,854.4
75%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
9,250.88 37,787.70 50,175.30 60,210.36 70,245.42 75,262.95
（5）销售收入和运营费用预测表（2007－2012年）
假设
基准单价
商务租金年增长率 可出租商务面积(m2) 商务面积年出租率
商业租金年增长率 可出租商业面积(m2) 商业面积年出租率
物业费年增长率 可出租面积总数(m2)
经营收入 商务租金收入 商务租金(元/m2.天) 商务年收入(万元) 商业租金收入 商业租金(元/m2.天) 商业年收入(万元) 物业收入 物业费(元/m2.月) 物业收入合计(万元) 收入合计