珠宝产业园投资估算与财务分析

XXXXX珠宝产业园一期项目

投资估算与财务分析

委托单位：XXXXXXX人民政府

编制单位：XXXXXXXXXX公司

工程咨询资质证号：工咨XXXXXXXXXXXX

工程造价咨询资质证号：XXXXXXXXXXXXX 编制人员：XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXXX XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXX

XXX 造价工程师建[造]XXXXXXXXXXX

XXX 造价工程师建[造]XXXXXXXXXXX 编制时间：2011年10月31日

目录第一部分项目概况

第二部分投资估算

一、投资估算编制依据

二、投资估算概况

三、投资估算成果

表1 XXXXX珠宝产业园一期项目总概况表表2 总投资费用估算表

表3-1～3-4 建筑工程部分投资估算表

表4 土方平整项目投资估算表

表5 征地拆迁补偿费用明细表

四、资金筹措及还贷来源

第三部分财务分析

一、财务分析依据

二、概述

三、收入及税金估算

四、总成本费用估算

五、项目财务效益分析

六、财务评价结论

表6 XXXXX珠宝城项目税收收入分成表

表7 XXXXX珠宝城项目税收预测与返还表表8 土地出让收入与税金及附加估算表

表9 项目总成本费用估算表

表10 项目损益表

表11 全部投资现金流量表

表12 资金来源与运用表

表13 项目风险评估分析表

第一部分项目概况

XXX珠宝产业园立足XX、推动中部、辐射全国，“十二五规划”期间，园区将重点围绕珠宝首饰加工、配套设施加工、珠宝商贸中心等产业链的核心环节实现发展，将建设以珠宝生产加工业和珠宝商贸流通业双轮驱动的主体产业群，致力打造一个集研发、生产、商贸、展示及鉴定为一体的中部鼎级珠宝产业基地。

园区总体规划2平方公里，第一期开发600亩，引进企业20家，预计实现工业总产值25亿元，创造税收5000万元。随着市场化运作不断成熟，园区周边综合土地升值空间巨大，园区规划了100亩的商业和住宅用地，预计地价将达到60～80万元/亩。同时，园区企业的入驻将为当地居民解决5000个以上就业岗位，仅此一项，全镇农民年人均收入可提高2300元。

目前，园区已投入1390万元用于规划设计、招商引资、征地拆迁、三通一平及基础设施建设。

园区已进驻了XXXX投资有限公司、XXXXXX投资有限公司等五大项目，投资规模约2.5亿元。同时，积极对接沿海珠宝企业的转移，加快XXXXX 珠宝、XXXXXX的签约落户，进一步充实园区的发展格局。

XXX珠宝产业园是XXXX人民政府为实现跨越式发展，举XX之力打造的特色园区，已列入“十二五”规划，成为“两区四园”工业格局的重要组成部分。同时，作为西部乡镇率先开发的产业园区，XXX珠宝产业园可为XX西部工业的发展提供示范作用。

第二部分投资估算与资金筹措

一、投资估算编制依据

㈠基础设施建设投入估算依据

1、《市政工程投资估算编制办法》(建标[2007]164号)；

2、土建、安装工程参照XX市目前类似工程估算指标进行估算；

3、施工所需配套设备，按生产厂家询价资料估算；

4、2006年《湖南省市政工程消耗量标准》、2006年《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》、2006年《湖南省安装工程消耗量标准》、2006年《湖南省仿古建筑及园林景观工程消耗量标准》；

5、湘建价[2008]31号《关于印发<湖南省建设工程计价办法>和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知》；

6、湘建价[2009]3号文件；

7、湘建价[2009]396号《关于发布2010年湖南省建设工程人工工资单价的通知》；

8、湘建价计[2007]34号《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及有关工程消耗量标准统一解释汇总及勘误的通知》；

9、湖南省关于工程安全防护、文明施工措施费的相关规定；

10、湘建价[2009]406号《湖南省建设工程工程量清单计价办法》中规定的《建设工程费用取定表》；

11、湘建价计[2009]29号《关于印发<湖南省建设工程计价办法>和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知》；

12、工程建设其它费用计列了设计费、工程监理费、建设单位管理费等，计算程序及费率执行湘建价计[2008]22号文；

13、材料价格按《XX建设造价》2011年第3期、《XX建设造价》2011年第4期预算价格取定。

㈡征地拆迁费用组成

1、《XX市征地补偿安置条例》（2007年10月31日XX市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2007年11月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，2007年12月18日XX市人民代表大会常务委员会公告2007年第16号公布，自2008年4月1日起施行）

2、《XX市征地补偿实施办法》(XX市人民政府第103号令，2008年2月17日XX市第13届人民政府第3次常务会议通过，自 2008年4月1日起施行)

3、《关于调整XX市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》（第104号令，XX市人民政府令第104号，2008年1月16日市第13届人民政府第2次常务会议通过，自2008年4月15日起施行）

4、XX市人民政府关于印发《XX市被征地农民就业培训和社会保障办法》的通知（X政发〔2008〕12号）

5、《关于征地补偿安置劳务费和不可预计费有关问题的通知》（X 政办发〔2008〕11号）

6、XX市人民政府关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定》的通知（X政发〔2008〕30号）

7、《XX市人民政府办公厅关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》（X政办发[2009]16号）

8、《关于完善被征地农民社会保障办法有关问题的通知》（X政发〔2010〕27号）

9、《XXX人民政府关于规范和统一规模企业行政事业性服务性收费和基金征收标准的通知》（X政发（2008）51号）

10、XXX人民政府关于印发《XXX被征地农民社会保障和就业培训实施细则》的通知（X政发〔2010〕23号）

11、《XXX征地补偿安置实施细则》（X政发〔2008〕27号）