产业园区物业服务费用的计价方式

产业园区物业服务费用的计价方式

产业园区产权方与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

1)包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2)酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

无论哪种方式计价，都需要物业服务企业核定物业管理成本、法定税金及理利润率，测算出管辖面积的均摊费用。

1.1关键控制要点

1）公共物业服务固定成本费用构成要素：因产业园区一般建在城市的边缘或远郊地区，难以共享城区配套，服务工作需涉及并满足园区招商引资、参观接待、规划统一、环保低碳、应急维稳等要素，故成本测算时应考虑到产业园区产权方与产业园区企业的特殊需求，一般来说产业园区公共物业服务费固定成本费用构成应考虑到以下要素：a.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等(考虑员工食堂、宿舍费用等)；b.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(考虑公区水电成本、发电费用等)；c.物业管理区域清洁卫生费用(考虑外墙清洗费用及不同产业园区定位对清洁卫生与垃圾处置的费用成本等)；d.物业管理区域绿化养护费用(考虑所涉客户特殊需求植物费用等)；

e.物业管理区域秩序维护费用(考虑应急稳费用等)；

f.办公费用；

g.物业服务企业固定资产折旧；

h.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

i.管理费用分摊；j经入驻企业同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2）多种经营服务的成本核算方法包括市场参考法与成本计算法，计价方式有定额计价与工程量清单计价，定额计价包括单价法与实物法，工程量清单计价一般为综合单价法。

例如餐饮服务，计价方式按照餐标与实物进行，餐标按照一定阶梯的餐饮标准收费；实物计价则按照完全自由选菜的菜品单价计算总数，最终确定费用。

短驳车服务一般计算出工程量清单即费用清单，按照综合单价，根据里程大小进行定价，此种方式为综合单价法。

有偿办公区保洁服务的收费也是如此，一般按照人均单价计算总价，报价内容包括所有人工费，税费，物料消耗，管理费等。

多种经营财务的关键控制点在于收益的分配问题为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系,、订餐、订酒店等业务，一般采取计提中介服务费或者提成的方式计价。

3）税费般纳税人根据业务不同适用不同税率，小规模纳税人统一适用3%税率，以下为一般纳税人增值税税率：a.物业服务费：6%；b.维修费：17%；c.停车费：11%(老项目5%)；d销售收入：17%。

4）合理利润般按物业服务收入的10%~15%计提。

5）开办费用针对产业园区产权方的服务定位，物业服务项目开办费用应就物资清单、配备标准、配备数量、支付方式等问题与产业园区产权方进行协商并达成一致。

1.2解决方案设计

1）根据费用的可控性决定选择物业服务费的计价方式。

如费用易于控制则选择包干制，方便核算，有利于刺激物业企业降低成本如不可预计费用占比较大，则选择酬金制，费用透明，但对产业园区产权方有较高的管理水平要求。

2）包干制下需对测定的费用进行严格控制，需根据产业园区的区域规模、设立时间、管理水平要求进行合理人员配置，对物料采购、供方选择、内部控制制度、财务报销办法等内部流程进行控制。费用核定要点：a.根据产业园区业主方提供的各项产业园区基础资料，物业区域管理标准，现场查勘实际情况，核定收费面积及管理范围，确定收费面积。b.核定设备设施保养维修费。了解设备设施配备情况、质保期限、使用寿命、零配件价格、需要配备的各类工具器具等相关因素，合理测算维保费用及设备工具使用费。c.核定能源费消耗额。了解产业园区供电、供水、供气、供暖等能源供给方式、计量仪器准确度测定、公用事业费收取单价、公共区域及客户区域的界定范围等情况,以便准确计量能源费消耗量及消耗额。d.核定人员费用。首先按管理范围和管理标准核定人员编制，包括管理人员和各层面作业人员数量，编制人员组织架构，分析确定自管人员和分包人员数量；其次了解产业园区周边区域各类别人员的工资标准，产业园区所在地各类社会保险缴纳规定，以及其他涉及人员费用项目，测算人员费用总额。e.核定产业园区的清洁费用、绿化费用。根据产业园区的清洁项目、绿化面积及绿化要求,测算相关费用。f.核定产业园区的秩序维护费用。根据产业园区的秩序维护要求，进行测算。g.核定产业园区行政办公费用。根据产业园区的行政办公要求，落实行政办公用房，以及行政办公经费，进行测算。h.核定产业园区公共保险费用。主要涉及财产一切险、机器损坏险、公众责任险等险种的投保标的额的确定。i.涉税事项的确定，根据产业园区所在地的税收政策、税率，进行测算。

3)产业园区中多种经营的关键控制点主要为：多种经营收入利用的资源来源不同，决定其财务分配不同。多种经营收入有两种：一种为利用公共资源，即所谓的入驻企业、产业园区产权方的资源所产生的收人，例如广告收人，需要与业主代表或者业主委员会进行协商制定分配方案，物业公司可按照净利润的40%进行计提或者其他比例进行计提，物业公司所得部分计入多种经营收入科目计入公司财务；多种经营收入的另一种方式为单纯由于客户资源所链接出的其他

服务。此服务成本为额外增加的，此种类型无需跟入驻企业、产业园区产权方进行财务分配，以上多种经营都可进行员工相应的财务激励方案设计。