物流地产研究报告
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2.1、物流地产行业五力分析模型介绍
行业壁垒
资源供应情况
行业内竞争情况
市场需求情况
替代威胁
二、物流地产行业分析
2.2、资源供应情况：虽有政策扶持，但总体趋紧
积极的一面：
政策利好，区域经济发展规划催生物流业集聚区的形成和快速发展； 出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位； 物流基础设施建设稳步推进，各地物流条件明显改善；
地产商负责投资开发和物业管理，入驻企业负责具体操作；
物流商自有地产，自己经营管理；
地产、物流商合作经营；
由第三方牵头，联系物流商与地产商合作经营；
一、物流地产简介
1.5、国内外物流地产的发展概况
国家 德国 现状 发展模式 从20世纪80年代中期开始建造物流 联邦政府统筹规划，州、市政府扶持 园区，现在全德已有33个物流园区， 建设，组建发展公司企业化管理，入 平均面积在1.4平方公里左右； 驻企业自主经营的模式； 从1965年起，日本先后在22个城市 建立了20多个大规模的物流园区， 平均面积在0.74平方公里左右； 物流园区属于公共设施，采用“宏观 上统筹调控，微观上自由开放”的发 展模式：由政府牵头确定市政规划， 决定物流园区选址、收购土地，然后 以生地价格出售给各物流行业协会；
三、物流地产行业案例分析
3.2、华南城——深圳综合商贸物流创新的样板
借鉴之处：
皮革皮具 交易市场
纺织 交易市场 2号交易广场 （钟表、茶具、电 子商务） 铁东物流区
交通发达：位于深圳北部的平湖物流基地，京九、广九线穿基地而过，平盐、平南线
1号交易广场 （奥特莱斯、灯饰） 位于基地中心，门前机荷高速直达机场，打通公路、航空网络；
资金障碍：物流地产具备投资规模大，回报周期相对较长（一般是10到
20年），唯有具备雄厚资金实力的企业方有能力参与竞争；
管理障碍：随着拿地成本的高企，租金收入已渐渐不能支撑起经营的重
任，引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套 服务成为未来竞争的关键；
销售渠道障碍：物流地产的客户多数是物流、商贸企业，对物流设施和
物流企业
国外 工业地产商
物流地产
电商企业
丰富的物流运作经验， 布局物流地产以增强企 业的综合服务能力。着 眼点在：满足自身业务 发展的同时，打造第三 方服务平台； 借行业大发展之势，跑马圈地， 自建物流，一方面提高客户购 物体验，另一方面避免未来在 仓储上受制于人。着眼点在： 提升物流服务水平，提高行业 壁垒，兼具地产投资；
服务有不同的要求。一旦合作，租期会较长且易于建立长期合作关系， 并产生依赖性；
二、物流地产行业分析
2.6、物流地产行业的替代威胁：无法替代
物流地产的替代威胁来自企业自建物流设施。这在土地资源短缺且
价格逐年攀升的背景下，大部分企业均不具备此类条件。且自建物 流不利于部分企业的快速发展，租赁则能更快达到经营目标。此外，
出色的运营：完善齐全的配套服务和每年斥资亿元用于宣传推广，塑造一个前景美好
的“华南城模式”，为其全国复制打下基础；
强大的资源整合能力：将各行业整合在一起，重建一个商圈，带动当地经济的发展，
润方汽车城 既满足了投资者的需求，又迎合了政府的期望，而且自身获得了巨大的收益； 5号电子广场
三、物流地产行业案例分析
定数量、实力雄厚的综合示范园区，众多功能完善、特色突出的专业园区；
三、物流地产行业案例分析
3.1、普洛斯——亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商
运营特点：
普洛斯集中专注投资物流园，包括:海港物流园、临空物流园及加工基地； 布局集中在三大经济圈的一、二线城市。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，
规划园区功能，设计物流系统，以此扬长避短；
与政府、银行密切合作，提供保税、监管、绿色通道等一系列客户服务，
并进行简单加工、装配、区域配送等增值业务，提高客户服务水平及扩 大利润来源；
住宅、商业、工业地产多点经营，融合各自特点，打造别具一格的城市
综合体；
四、总结
通过对物流地产行业的初步分析，我们可以得出物流地产是非 常宝贵的战略资产，但更为关键的问题是：集团以何种模式开 展物流地产业务才能在激烈的竞争中有所斩获？纵览集团开展 的各项业务，会发现已有企业将这些业务集中在一起，开创了 一种新的商业模式，并实现了其在全国范围的复制。与这些综
形成一个物流配送网络；
获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他
机构合资的占65%；
借鉴之处：
业务模式单一实用，成熟，可快速复制； 选址的针对性强； 强大的融资能力； 优质的客户资源； 完善的客户管理系统； 品牌效应及背后的世界五百强客户，吸引众多政府资源；
北京为32.6元/平米/月，环比增长5.6%，同比增长16.4%；而上海为 30.9元/平米/月，环比增长5%，同比增长13.1%；
二、物流地产行业分析
2.4、物流地产的行业竞争：诸侯混战，各显神通
丰富的地产运作经验和政府人脉， 借物流地产实现稳定收益。着眼点 在：以工业用地价格拿地，开发综 合物流园区，提高土地收益率； 规模化、网络化经营；拥 有成熟的运营模式，客户 资源丰富。着眼点在：提 供一流物流服务平台，建 立行业领导者地位； 国内 房地产开发商
消极的一面：
仓储物流新增用地供应不足； 物流企业取得土地难度较大； 土地取得成本不断增加；
二、物流地产行业分析
2.3、物流地产的市场需求情况：供不应求，需求强劲
国内物流业、电子商务、零售业的快速发展带来物流用地的需求； 外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施； 中国仓储协会发布了《全国仓储业发展指数》，该报告显示，2010年，
物流地产的存在有利于政府利用社会资金完成区域规划，达到推动
物流业集约发展的目的，因此物流地产行业是无法替代的。
二、物流地产行业分析
2.7、小结
通过对物流地产行业的五力分析，我们可以得出：
物流用地供应紧张，市场需求强烈，加上部分仓库无法满足物流发展的需要，
造成仓库租金过快上涨，这将导致更多资金的进入，加剧行业竞争；
楼、酒店、住宅区等配套设施；
项目开发商与物流服务商相结合：富力地产+香港物流科技及系统有限
公司；
三、物流地产行业案例分析
3.3、富力空港物流园——房地产企业涉足物流地产的样板
借鉴之处：
涉足物流地产这样一个新的行业，考虑并管理好三大资源：土地、客户、
物流技术；
发挥地产开发专业优势，提高土地使用价值，并与专业物流服务商合作，
日本
中国
物流园区始于1998年建立的深圳平 多种发展方式并存。各级政府虽积极 湖物流基地。截至2008年，全国已 有475家物流园区。2009年博科资讯 参与，但缺乏统一规划，影响区域合 物流供给链研究中央发布研究报告， 理布局，物流地产处于冰火两重天； 称物流园区空置率已达60%；
二、物流地产行业分析
在基地内与京九线接轨，直达盐田、蛇口港，日编组8000车次的平湖铁路货运编组站
4号家居馆
3号Shopping Mall
涵盖广阔：以综合性商贸物流为根本，但远超于商贸物流，囊括房产销售、休闲娱乐、
华南西苑
购物消费、物业管理、物流经营、商铺租赁、电子商务和会展经济等； 华丽城酒店
华南发展大厦 环球物流大厦
合商贸物流园相比，集团是否可以在自己擅长的电子领域进行
整合？这是实现物流地产发展最为快速及稳妥的方式，亦是对 集团相关业务进行整合的机会，但也是对集团管理的一大挑战！
3.3、富力空港物流园——房地产企业涉足物流地产的样板
经营特色：
以白云机场及联邦快递为依托的物流枢纽；周边的京珠高速、机场高速
北延线、广清高速、北二环高速、环珠三角高速、花都港码头等形成了 立体的交通体系；
定位为货运服务型物流园，设普通货物仓、保税仓、出口监管仓、银行
质押仓、加工厂房等；
投资30多亿，总占地2281亩，其中物流项目用地1418亩，其余为办公大
一、物流地产简介
1.2、物流地产的特点
依赖增值服务
集约化与协同化；
投资规模大
物流 地产
规模化与网络化； 绿色化与低碳化；
长期回报稳定
百度文库
一、物流地产简介
1.3、物流地产的开发模式
注：数据来自中国物流与采购联合会于2008年发布的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》
一、物流地产简介
1.4、物流地产的运营模式
全国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，实有仓库面积为5.5亿平方 米，全国仓库供需指数为0.785；
世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间，只有580万平
方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为 0.41平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一；
世邦魏理仕11月报告显示，第三季度，中国物流租金上涨加速。其中，
仓储物流建设随实体门店 拓展而发展，并为企业开 展线上业务提供基础。着 眼点在：加快与电商竞争 的步伐，自建仓储支撑企 业开展线上线下业务；
传统零售商
二、物流地产行业分析
2.5、物流地产的进入壁垒：多重障碍并存
资源障碍：供应的短缺，加上优质土地的稀缺，土地资源成了物流地产
开发商发展的瓶颈，也是物流地产行业最大的进入障碍；
物流地产研究报告
目
录
一、物流地产简介
二、物流地产行业分析
三、物流地产行业案例分析
四、总结
一、物流地产简介
1.1、物流地产 ——物流服务和地产服务一体化相互结合的产物
投资商： 投资载体： 客户： 收入来源：
地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等； 综合物流型、商贸物流型、生产服务型和货运服务型等； 制造商、电商、零售商、物流公司等； 租金、管理费、服务费、税收优惠、土地升值等；
优质土地有着良好的产业及交通环境，能形成强有力的行业壁垒，因此不少
企业跑马圈地，抢夺资源，建立竞争优势；
因为物流地产行业的参与角色众多，导致该行业多元化发展，而国外工业地
产商凭借雄厚的资金、丰富的行业经验及网络化经营，占据了明显的优势；
政府是行业发展的主导者，未来行业将按照政府的规划，集中发展，形成一
行业壁垒
资源供应情况
行业内竞争情况
市场需求情况
替代威胁
二、物流地产行业分析
2.2、资源供应情况：虽有政策扶持，但总体趋紧
积极的一面：
政策利好，区域经济发展规划催生物流业集聚区的形成和快速发展； 出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位； 物流基础设施建设稳步推进，各地物流条件明显改善；
地产商负责投资开发和物业管理，入驻企业负责具体操作；
物流商自有地产，自己经营管理；
地产、物流商合作经营；
由第三方牵头，联系物流商与地产商合作经营；
一、物流地产简介
1.5、国内外物流地产的发展概况
国家 德国 现状 发展模式 从20世纪80年代中期开始建造物流 联邦政府统筹规划，州、市政府扶持 园区，现在全德已有33个物流园区， 建设，组建发展公司企业化管理，入 平均面积在1.4平方公里左右； 驻企业自主经营的模式； 从1965年起，日本先后在22个城市 建立了20多个大规模的物流园区， 平均面积在0.74平方公里左右； 物流园区属于公共设施，采用“宏观 上统筹调控，微观上自由开放”的发 展模式：由政府牵头确定市政规划， 决定物流园区选址、收购土地，然后 以生地价格出售给各物流行业协会；
三、物流地产行业案例分析
3.2、华南城——深圳综合商贸物流创新的样板
借鉴之处：
皮革皮具 交易市场
纺织 交易市场 2号交易广场 （钟表、茶具、电 子商务） 铁东物流区
交通发达：位于深圳北部的平湖物流基地，京九、广九线穿基地而过，平盐、平南线
1号交易广场 （奥特莱斯、灯饰） 位于基地中心，门前机荷高速直达机场，打通公路、航空网络；
资金障碍：物流地产具备投资规模大，回报周期相对较长（一般是10到
20年），唯有具备雄厚资金实力的企业方有能力参与竞争；
管理障碍：随着拿地成本的高企，租金收入已渐渐不能支撑起经营的重
任，引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套 服务成为未来竞争的关键；
销售渠道障碍：物流地产的客户多数是物流、商贸企业，对物流设施和
物流企业
国外 工业地产商
物流地产
电商企业
丰富的物流运作经验， 布局物流地产以增强企 业的综合服务能力。着 眼点在：满足自身业务 发展的同时，打造第三 方服务平台； 借行业大发展之势，跑马圈地， 自建物流，一方面提高客户购 物体验，另一方面避免未来在 仓储上受制于人。着眼点在： 提升物流服务水平，提高行业 壁垒，兼具地产投资；
服务有不同的要求。一旦合作，租期会较长且易于建立长期合作关系， 并产生依赖性；
二、物流地产行业分析
2.6、物流地产行业的替代威胁：无法替代
物流地产的替代威胁来自企业自建物流设施。这在土地资源短缺且
价格逐年攀升的背景下，大部分企业均不具备此类条件。且自建物 流不利于部分企业的快速发展，租赁则能更快达到经营目标。此外，
出色的运营：完善齐全的配套服务和每年斥资亿元用于宣传推广，塑造一个前景美好
的“华南城模式”，为其全国复制打下基础；
强大的资源整合能力：将各行业整合在一起，重建一个商圈，带动当地经济的发展，
润方汽车城 既满足了投资者的需求，又迎合了政府的期望，而且自身获得了巨大的收益； 5号电子广场
三、物流地产行业案例分析
定数量、实力雄厚的综合示范园区，众多功能完善、特色突出的专业园区；
三、物流地产行业案例分析
3.1、普洛斯——亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商
运营特点：
普洛斯集中专注投资物流园，包括:海港物流园、临空物流园及加工基地； 布局集中在三大经济圈的一、二线城市。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，
规划园区功能，设计物流系统，以此扬长避短；
与政府、银行密切合作，提供保税、监管、绿色通道等一系列客户服务，
并进行简单加工、装配、区域配送等增值业务，提高客户服务水平及扩 大利润来源；
住宅、商业、工业地产多点经营，融合各自特点，打造别具一格的城市
综合体；
四、总结
通过对物流地产行业的初步分析，我们可以得出物流地产是非 常宝贵的战略资产，但更为关键的问题是：集团以何种模式开 展物流地产业务才能在激烈的竞争中有所斩获？纵览集团开展 的各项业务，会发现已有企业将这些业务集中在一起，开创了 一种新的商业模式，并实现了其在全国范围的复制。与这些综
形成一个物流配送网络；
获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他
机构合资的占65%；
借鉴之处：
业务模式单一实用，成熟，可快速复制； 选址的针对性强； 强大的融资能力； 优质的客户资源； 完善的客户管理系统； 品牌效应及背后的世界五百强客户，吸引众多政府资源；
北京为32.6元/平米/月，环比增长5.6%，同比增长16.4%；而上海为 30.9元/平米/月，环比增长5%，同比增长13.1%；
二、物流地产行业分析
2.4、物流地产的行业竞争：诸侯混战，各显神通
丰富的地产运作经验和政府人脉， 借物流地产实现稳定收益。着眼点 在：以工业用地价格拿地，开发综 合物流园区，提高土地收益率； 规模化、网络化经营；拥 有成熟的运营模式，客户 资源丰富。着眼点在：提 供一流物流服务平台，建 立行业领导者地位； 国内 房地产开发商
消极的一面：
仓储物流新增用地供应不足； 物流企业取得土地难度较大； 土地取得成本不断增加；
二、物流地产行业分析
2.3、物流地产的市场需求情况：供不应求，需求强劲
国内物流业、电子商务、零售业的快速发展带来物流用地的需求； 外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施； 中国仓储协会发布了《全国仓储业发展指数》，该报告显示，2010年，
物流地产的存在有利于政府利用社会资金完成区域规划，达到推动
物流业集约发展的目的，因此物流地产行业是无法替代的。
二、物流地产行业分析
2.7、小结
通过对物流地产行业的五力分析，我们可以得出：
物流用地供应紧张，市场需求强烈，加上部分仓库无法满足物流发展的需要，
造成仓库租金过快上涨，这将导致更多资金的进入，加剧行业竞争；
楼、酒店、住宅区等配套设施；
项目开发商与物流服务商相结合：富力地产+香港物流科技及系统有限
公司；
三、物流地产行业案例分析
3.3、富力空港物流园——房地产企业涉足物流地产的样板
借鉴之处：
涉足物流地产这样一个新的行业，考虑并管理好三大资源：土地、客户、
物流技术；
发挥地产开发专业优势，提高土地使用价值，并与专业物流服务商合作，
日本
中国
物流园区始于1998年建立的深圳平 多种发展方式并存。各级政府虽积极 湖物流基地。截至2008年，全国已 有475家物流园区。2009年博科资讯 参与，但缺乏统一规划，影响区域合 物流供给链研究中央发布研究报告， 理布局，物流地产处于冰火两重天； 称物流园区空置率已达60%；
二、物流地产行业分析
在基地内与京九线接轨，直达盐田、蛇口港，日编组8000车次的平湖铁路货运编组站
4号家居馆
3号Shopping Mall
涵盖广阔：以综合性商贸物流为根本，但远超于商贸物流，囊括房产销售、休闲娱乐、
华南西苑
购物消费、物业管理、物流经营、商铺租赁、电子商务和会展经济等； 华丽城酒店
华南发展大厦 环球物流大厦
合商贸物流园相比，集团是否可以在自己擅长的电子领域进行
整合？这是实现物流地产发展最为快速及稳妥的方式，亦是对 集团相关业务进行整合的机会，但也是对集团管理的一大挑战！
3.3、富力空港物流园——房地产企业涉足物流地产的样板
经营特色：
以白云机场及联邦快递为依托的物流枢纽；周边的京珠高速、机场高速
北延线、广清高速、北二环高速、环珠三角高速、花都港码头等形成了 立体的交通体系；
定位为货运服务型物流园，设普通货物仓、保税仓、出口监管仓、银行
质押仓、加工厂房等；
投资30多亿，总占地2281亩，其中物流项目用地1418亩，其余为办公大
一、物流地产简介
1.2、物流地产的特点
依赖增值服务
集约化与协同化；
投资规模大
物流 地产
规模化与网络化； 绿色化与低碳化；
长期回报稳定
百度文库
一、物流地产简介
1.3、物流地产的开发模式
注：数据来自中国物流与采购联合会于2008年发布的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》
一、物流地产简介
1.4、物流地产的运营模式
全国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，实有仓库面积为5.5亿平方 米，全国仓库供需指数为0.785；
世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间，只有580万平
方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为 0.41平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一；
世邦魏理仕11月报告显示，第三季度，中国物流租金上涨加速。其中，
仓储物流建设随实体门店 拓展而发展，并为企业开 展线上业务提供基础。着 眼点在：加快与电商竞争 的步伐，自建仓储支撑企 业开展线上线下业务；
传统零售商
二、物流地产行业分析
2.5、物流地产的进入壁垒：多重障碍并存
资源障碍：供应的短缺，加上优质土地的稀缺，土地资源成了物流地产
开发商发展的瓶颈，也是物流地产行业最大的进入障碍；
物流地产研究报告
目
录
一、物流地产简介
二、物流地产行业分析
三、物流地产行业案例分析
四、总结
一、物流地产简介
1.1、物流地产 ——物流服务和地产服务一体化相互结合的产物
投资商： 投资载体： 客户： 收入来源：
地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等； 综合物流型、商贸物流型、生产服务型和货运服务型等； 制造商、电商、零售商、物流公司等； 租金、管理费、服务费、税收优惠、土地升值等；
优质土地有着良好的产业及交通环境，能形成强有力的行业壁垒，因此不少
企业跑马圈地，抢夺资源，建立竞争优势；
因为物流地产行业的参与角色众多，导致该行业多元化发展，而国外工业地
产商凭借雄厚的资金、丰富的行业经验及网络化经营，占据了明显的优势；
政府是行业发展的主导者，未来行业将按照政府的规划，集中发展，形成一