江苏嘉豪镇江五洲山项目定位营销推广策划提报
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城市经济不是外向辐射型经济，市场还是要靠城市内部客源消化，城 市拥有一定的中高端客源基础，但顶端客源相对有限，开发城市高端 项目，具有一定的风险性；
2、项目区域背景分析
城市背景－－城市规划
地块
城市总体布局结构为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼，以生态绿地、防护绿地相隔，以快 速路、主干路相连。 主城由老城、丁卯、南徐、谷阳和南山风景区组成，市政府南迁至南徐，城市的发展方向向西 向南，主城主要功能为居住、文体、商务、行政等具有城市功能的区域。 东西两翼以大港和谏壁、龙门和高资组成，主要功能以现代化港口、基础产业带和区域物流中 心及配套适量规模的城市生活区。
• 私营经济占GDP的比重达到53.4％ ，逐渐城市镇江经济发展的主力；
• 镇江有广泛的中高端客源，但镇江大型私营企业少，私营经济实力平均， 城市顶端客源较少；
城市背景－－GDP房价比
城市 南京 扬州 镇江
GDP（亿元） 人均GDP（元） 住宅房价
2780
42967
5273
1101
24251
3441
• 地块位于主城区以外，具有远郊别墅的属性，距离抗性较大；
区位背景－－区域开发
地块
新市府
市中心
丹徒区政府
区域 老城区滨江 南徐新城
丹徒新区 五洲山
项目 我家山水 江山名洲
万科 君临南山 御墅临枫 圣地亚哥 聆湖尚郡 本项目
供应类型 公寓、叠加、拼联 公寓、洋房、联排
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00%
0 2001
2002
第三产业
2003
2004
第一产业
2005
2006
0.00%
第二产业
• 工业是镇江经济的主导产业，经济保持市场平均的增幅发展；
城市背景－－经济构成
镇江私营经济
年份 2005年 2006年
6000 5000 4000 3000 2000 1000
全市GDP 亿元
人均GDP 美 元
11.10% 2277
12.30% 2543
GDP增幅
14.10% 2901
14.70% 3535
15.00% 3659
15.20% 4901
505.15
561.19
641.05
781.16
871.67 1025.31
城市背景结论
镇江位于沿江经济带的末端，属于“通道型”的经济城市，经 济实力较弱，受经济发达城市辐射；
镇江经济实力在相对较弱，是以工业产业尤其是民营工业为主 导产业的“二、三、一”的产业结构发展，有广泛的城市中高 端客源；
镇江民营企业发展迅速，占GDP比重达到53％；大型民营企业 比较少，民营企业实力平均，城市顶端客源相对较少；
谨呈：镇江嘉豪房地产开发有限公司
嘉豪镇江五洲山项目策划提报
本次提报解决的问题
项目市场定位 项目产品建议
第一部分 项目市场定位
1、城市背景分析 2、区域背景分析 3、宏观市场分析 4、竞争市场分析 5、项目市场定位
1、城市背景分析
城市背景－－区位
宁镇扬 经济圈
苏锡常 经济圈
上海 经济圈
• 镇江市位于江苏省中部，长江 和京杭大运河交汇点上；
人均GDP 79406.92 56949.15 42967.54 22997.42 44699.14 24251.10 39552.24 14332.06
人均排名 1 2 4 7 3 6 5 11
• 镇江不是经济枢纽城市，受经济发达城市辐射，总体经济实力相对 较弱，缺乏对外辐射力度，在江苏省13市中排名第十位；
恩格尔 系数%
初级阶段
0 绝对贫困
60
中级阶段
中上阶段
高级阶段
20 温饱
40 向小康过渡
49
39
60
80
小康
100 最富裕
30
• 镇江恩格尔系数也已经接近小康水平阶段；同时，镇江城市化已经达到 50%，表明镇江已经进入到城市化高速发展阶段。
• 在这一宏观趋势下，镇江城市空间开始迅速向外扩张，南徐大道、九华山 路等城市骨架正在形成，丹徒新区、南徐新城正在加紧开发力度。镇江正 在从大市口城市核心区，向多功能的城市发展。
• 镇江虽然外联交通优势强，但还是一 个“通道型”的城市，不是经济枢纽 城市，经济受经济发达城市辐射；
城市背景－－经济排名
排名 1 2 3 4 5 8 10 11
城市 苏州 无锡 南京 南通 常州 扬州 镇江 淮安
GDP 4820 3360 2780 1780 1560 1101 1060 751
私营企业数 16711 19483
个体工商户数 77965 83092
GDP比重 52.1％ 53.4％
产生GDP 454.14 547.51
平均产生GDP 47.98万 53.38万
江苏省500强私企分布
年份 江苏省
户数
104
苏州 27
无锡 23
南通 17
常州 13
南京 11
镇江 6
扬州 4
其他 3
源自文库
1060
39552
3052
房价占 GDP比例
189.68
312.53
287.92
房价占人均 GDP比例
0.12
0.14
0.08
• 镇江的人均GDP较高，人均实力较强，从房价与人均GDP的比例看:
一方面镇江的房价偏低，有很大的提升空间,同时也说明镇江房产市场上尚处 于初级阶段。
城市背景－－城市发展
城市化 水平
• 镇江人均GDP排全省第五，人均经济实力较强；
城市背景－－经济发展
▪ 镇江2006年GDP达到1025 亿元。近年一直以市场平 均15%左右的增幅稳步发 展；
▪ 城市三产比为4.1：60.4： 35.5，工业为城市的主导产 业
▪ 人均GDP约为$4901元,房地 产处在市场提升期
▪ 2006年镇江市恩格尔系数 为39.8%，比去年下降4.3 个百分点
• 镇江西距南京60多公里，东距 上海200多公里，隔江与扬州相 望；
• 宁镇扬经济圈经济总量在沿江 经济带中总量最低；
• 镇江处于以上海为龙头的沿江 经济带的西端，离上海远；
• 镇江位于以上海为经济龙头的沿江经济带的末端，经济实力相对较弱；
城市背景－－交通
•润扬大桥：镇江至扬州，苏南与苏北 联系的交通要道； •沪宁高速：南京－镇江－上海 •宁常高速：南京－镇江－常州 •宁太高速：南京－镇江－环太湖 •机场公路：镇江－禄口机场 以及沿江高速、沿江公路、国道104、 省道101、省道321、省道218、省道 224、镇宝公路和葛丹公路等，以及 沪宁铁路和规划中的城际高铁，镇江 交通外联优势强；
2、项目区域背景分析
城市背景－－城市规划
地块
城市总体布局结构为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼，以生态绿地、防护绿地相隔，以快 速路、主干路相连。 主城由老城、丁卯、南徐、谷阳和南山风景区组成，市政府南迁至南徐，城市的发展方向向西 向南，主城主要功能为居住、文体、商务、行政等具有城市功能的区域。 东西两翼以大港和谏壁、龙门和高资组成，主要功能以现代化港口、基础产业带和区域物流中 心及配套适量规模的城市生活区。
• 私营经济占GDP的比重达到53.4％ ，逐渐城市镇江经济发展的主力；
• 镇江有广泛的中高端客源，但镇江大型私营企业少，私营经济实力平均， 城市顶端客源较少；
城市背景－－GDP房价比
城市 南京 扬州 镇江
GDP（亿元） 人均GDP（元） 住宅房价
2780
42967
5273
1101
24251
3441
• 地块位于主城区以外，具有远郊别墅的属性，距离抗性较大；
区位背景－－区域开发
地块
新市府
市中心
丹徒区政府
区域 老城区滨江 南徐新城
丹徒新区 五洲山
项目 我家山水 江山名洲
万科 君临南山 御墅临枫 圣地亚哥 聆湖尚郡 本项目
供应类型 公寓、叠加、拼联 公寓、洋房、联排
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00%
0 2001
2002
第三产业
2003
2004
第一产业
2005
2006
0.00%
第二产业
• 工业是镇江经济的主导产业，经济保持市场平均的增幅发展；
城市背景－－经济构成
镇江私营经济
年份 2005年 2006年
6000 5000 4000 3000 2000 1000
全市GDP 亿元
人均GDP 美 元
11.10% 2277
12.30% 2543
GDP增幅
14.10% 2901
14.70% 3535
15.00% 3659
15.20% 4901
505.15
561.19
641.05
781.16
871.67 1025.31
城市背景结论
镇江位于沿江经济带的末端，属于“通道型”的经济城市，经 济实力较弱，受经济发达城市辐射；
镇江经济实力在相对较弱，是以工业产业尤其是民营工业为主 导产业的“二、三、一”的产业结构发展，有广泛的城市中高 端客源；
镇江民营企业发展迅速，占GDP比重达到53％；大型民营企业 比较少，民营企业实力平均，城市顶端客源相对较少；
谨呈：镇江嘉豪房地产开发有限公司
嘉豪镇江五洲山项目策划提报
本次提报解决的问题
项目市场定位 项目产品建议
第一部分 项目市场定位
1、城市背景分析 2、区域背景分析 3、宏观市场分析 4、竞争市场分析 5、项目市场定位
1、城市背景分析
城市背景－－区位
宁镇扬 经济圈
苏锡常 经济圈
上海 经济圈
• 镇江市位于江苏省中部，长江 和京杭大运河交汇点上；
人均GDP 79406.92 56949.15 42967.54 22997.42 44699.14 24251.10 39552.24 14332.06
人均排名 1 2 4 7 3 6 5 11
• 镇江不是经济枢纽城市，受经济发达城市辐射，总体经济实力相对 较弱，缺乏对外辐射力度，在江苏省13市中排名第十位；
恩格尔 系数%
初级阶段
0 绝对贫困
60
中级阶段
中上阶段
高级阶段
20 温饱
40 向小康过渡
49
39
60
80
小康
100 最富裕
30
• 镇江恩格尔系数也已经接近小康水平阶段；同时，镇江城市化已经达到 50%，表明镇江已经进入到城市化高速发展阶段。
• 在这一宏观趋势下，镇江城市空间开始迅速向外扩张，南徐大道、九华山 路等城市骨架正在形成，丹徒新区、南徐新城正在加紧开发力度。镇江正 在从大市口城市核心区，向多功能的城市发展。
• 镇江虽然外联交通优势强，但还是一 个“通道型”的城市，不是经济枢纽 城市，经济受经济发达城市辐射；
城市背景－－经济排名
排名 1 2 3 4 5 8 10 11
城市 苏州 无锡 南京 南通 常州 扬州 镇江 淮安
GDP 4820 3360 2780 1780 1560 1101 1060 751
私营企业数 16711 19483
个体工商户数 77965 83092
GDP比重 52.1％ 53.4％
产生GDP 454.14 547.51
平均产生GDP 47.98万 53.38万
江苏省500强私企分布
年份 江苏省
户数
104
苏州 27
无锡 23
南通 17
常州 13
南京 11
镇江 6
扬州 4
其他 3
源自文库
1060
39552
3052
房价占 GDP比例
189.68
312.53
287.92
房价占人均 GDP比例
0.12
0.14
0.08
• 镇江的人均GDP较高，人均实力较强，从房价与人均GDP的比例看:
一方面镇江的房价偏低，有很大的提升空间,同时也说明镇江房产市场上尚处 于初级阶段。
城市背景－－城市发展
城市化 水平
• 镇江人均GDP排全省第五，人均经济实力较强；
城市背景－－经济发展
▪ 镇江2006年GDP达到1025 亿元。近年一直以市场平 均15%左右的增幅稳步发 展；
▪ 城市三产比为4.1：60.4： 35.5，工业为城市的主导产 业
▪ 人均GDP约为$4901元,房地 产处在市场提升期
▪ 2006年镇江市恩格尔系数 为39.8%，比去年下降4.3 个百分点
• 镇江西距南京60多公里，东距 上海200多公里，隔江与扬州相 望；
• 宁镇扬经济圈经济总量在沿江 经济带中总量最低；
• 镇江处于以上海为龙头的沿江 经济带的西端，离上海远；
• 镇江位于以上海为经济龙头的沿江经济带的末端，经济实力相对较弱；
城市背景－－交通
•润扬大桥：镇江至扬州，苏南与苏北 联系的交通要道； •沪宁高速：南京－镇江－上海 •宁常高速：南京－镇江－常州 •宁太高速：南京－镇江－环太湖 •机场公路：镇江－禄口机场 以及沿江高速、沿江公路、国道104、 省道101、省道321、省道218、省道 224、镇宝公路和葛丹公路等，以及 沪宁铁路和规划中的城际高铁，镇江 交通外联优势强；