优秀楼盘考察报告─万科城共33页文档
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透天小高层、Loft等 • 车 位 比：1：1
区域环境
从深圳梅林关出去， 坐车到万科城约20分钟左 右。梅林关的拥堵构成瓶 颈之一，新开通的清平高 速公路能否解决这一交通 问题，有待进一步考证。
区域环境
万科城西面是新天下 宿舍和华为百草园，南面 是中海日辉台，北面是未 来的学校和商业中心，东 面是山体和备用地。西、 南两面是六车道的坂雪岗 大道和贝尔路，北、东面 道路目前还没有修建。
技术指 标
• 总占地面积： 39.7 万平方米 • 总建筑面积： 43.7 万平方米
（其中住宅39.8万平方米，商业3万平方米， 幼儿园及其它配套9千平方米）
• 容 积 率：1.1 • 建筑覆盖率：30％ • 建筑 高度： 低层、多层及中高层 • 建筑 Leabharlann Baidu型： Townhouse、宽景 House、花园情景洋房、
整个用地地势东北部 高、西南部低。
区域环境
坂雪岗万科城地块是深圳土地拍卖史上单个土地面积 最大的一块地，同时万科在坂田的土地占有数量相当，可 能会介入坂田旧城改造，据此猜测万科在坂田可能形成区 域垄断。
社区风格 万科宣传其社区风格与设计理念 ——来自美国的南加州风格
个人认为这种社区风格的决定因素是以下两个方面： 1.1的容积率
面对客户群的层次
社区风格
思考：为什么初衷相同， 结果有差异？
这样的社区风格 导向的是一种松散的 生活方式——高品质 的精神生活，健康的 娱乐活动，稳定的家 庭关系，有益的户外 运动和友好的邻里关 系。
这一点与我们沿 海一直倡导的“绿色 社区，健康住宅”是 相统一的。
社区风格
关于设计
• 建筑设计糅合了改良西班牙、地中海及有机建筑等 多种建筑风格 形——西班牙风情+地中海气息 意——南加州意境
优点
优点六：
在施工阶段就介入管理，万 科做的很好，沿海的“景观先 导，底盘先行”也是此思路， 该怎么落实。
销售完全没有受到施 工的影响。
1、动线相错 2、相交接处通过广 告牌特别处理 3、关键：意在笔先
施工与销售同步进行
缺点
缺点一：
整体规划中东西向房型略 多，尤其是多层洋房区为了形 成围合院落造成很多纯东西向 户型。
一期商业配套
二 一层 层商 商业 业街 街
样板房─TOWNHOUSE.浅水湾
庭 院 室内空间
露 台
样板房─情景洋房.紫檀居
回家的路 餐厅
下沉庭院
样板房─多层洋房.秋桐居
客 厅
外 观
赠送地下室
露台
优点
优点一：
项目策略与定位明确，并且 能够将概念一直贯彻到规划、单 体设计、立面造型、环境设计、 样板间室内设计以及各种细部设 计，在项目的整体把控与深化力 度上值得我们学习。
优点
附送的半地下室可以作为家庭多功能房，下沉式采光井减少了“地下”感。
优点
优点四：
停车位、户数比的配置更 高达1：1，每100平方米即 拥有一个停车位，是当前深 圳关外楼盘中除别墅以外车 位户数比最高的。
沿海同样面对近郊楼盘的 车位比问题。
思考： 武汉黄狮海项目的车位比
优点
优点五：
组团出入口处的特别处理， 营造场所感、归属感以及安全 感。
缺点
缺点二：
二期北部 TOWNHOUSE区密度 较高，尤其是地形呈坡 形，更加显得楼阁密布。
缺点
缺点三：
情景洋房二层户型中入 户处缺乏过渡空间，使起居 厅比较局促。
缺点
缺点四：
情景洋房二层户型中与附送地 下室之间的联系——楼梯，从实际 使用、心理感受来讲都比较牵强。
缺点
缺点五：
TOWNHOUSE存在黑卫情况，这 种卫生间主要通过物理方式解决通 风和采光问题。尽管是次要位置， 但设计中还是应当尽量避免。
• 开发的城市规划理论基础：多元化区域中心理论
愿望湖景观(社区级公共空间)
愿望湖 观光塔
组团级公共空间
健 身 设 施
儿 童 乐 园
邻里级公共空间
组休 团闲 入空 口间 等候空间
单组 元团 入小 口径
景观掠影
动静结合 局部点缀
天木 然质 石花 材架
部品构造
管道处理
组座 团椅 标灯 识饰
壁灯 组团入口
优点
优点二：
除个别户型（情景洋房 二层入户处）外，大部分户 型设计比较合理、实用。
优点
优点三：
阶梯露台、退台式花园、空 中花园、半地下室等附送空间， 设计合理，尤其是地下室采光的 处理巧妙，成为吸引顾客购买的 亮点，利于销售。
建筑符号： 拱廊 铁花 窗棂
半封闭感——安全、安逸
优点
空中花园 阶梯露台
缺点
缺点六： 有些户型的地下室开窗过小，明显 与样板间地下室开窗无法相比，销售时 所谓的“每户所送地下室有所不 同”,“不同”令顾客心理反差太大， 有些只有一扇小窗，虽然地下室是附送， 但是它的好用与否也是买方的重要考虑 因素之一。
谢谢！
点点滴滴的不同造就天与地的差别
优秀楼盘考察报告之
万科城(万科)
点点滴滴的不同造就天与地的差别
文件目录
万科城部分 1.技术指标. 2.区域环境. 3.社区风格. 4.愿望湖景观(社区级公共空间).
5.组团级公共空间. 6.邻里级公共空间. 7.景观掠影. 8.部品构造. 9.一期商业配套. 10.样板房─TOWNHOUSE.浅 水湾. 11.样板房─情景洋房.紫檀居. 12.样板房─多层洋房.秋桐居. 14.优点. 15.缺点.
区域环境
从深圳梅林关出去， 坐车到万科城约20分钟左 右。梅林关的拥堵构成瓶 颈之一，新开通的清平高 速公路能否解决这一交通 问题，有待进一步考证。
区域环境
万科城西面是新天下 宿舍和华为百草园，南面 是中海日辉台，北面是未 来的学校和商业中心，东 面是山体和备用地。西、 南两面是六车道的坂雪岗 大道和贝尔路，北、东面 道路目前还没有修建。
技术指 标
• 总占地面积： 39.7 万平方米 • 总建筑面积： 43.7 万平方米
（其中住宅39.8万平方米，商业3万平方米， 幼儿园及其它配套9千平方米）
• 容 积 率：1.1 • 建筑覆盖率：30％ • 建筑 高度： 低层、多层及中高层 • 建筑 Leabharlann Baidu型： Townhouse、宽景 House、花园情景洋房、
整个用地地势东北部 高、西南部低。
区域环境
坂雪岗万科城地块是深圳土地拍卖史上单个土地面积 最大的一块地，同时万科在坂田的土地占有数量相当，可 能会介入坂田旧城改造，据此猜测万科在坂田可能形成区 域垄断。
社区风格 万科宣传其社区风格与设计理念 ——来自美国的南加州风格
个人认为这种社区风格的决定因素是以下两个方面： 1.1的容积率
面对客户群的层次
社区风格
思考：为什么初衷相同， 结果有差异？
这样的社区风格 导向的是一种松散的 生活方式——高品质 的精神生活，健康的 娱乐活动，稳定的家 庭关系，有益的户外 运动和友好的邻里关 系。
这一点与我们沿 海一直倡导的“绿色 社区，健康住宅”是 相统一的。
社区风格
关于设计
• 建筑设计糅合了改良西班牙、地中海及有机建筑等 多种建筑风格 形——西班牙风情+地中海气息 意——南加州意境
优点
优点六：
在施工阶段就介入管理，万 科做的很好，沿海的“景观先 导，底盘先行”也是此思路， 该怎么落实。
销售完全没有受到施 工的影响。
1、动线相错 2、相交接处通过广 告牌特别处理 3、关键：意在笔先
施工与销售同步进行
缺点
缺点一：
整体规划中东西向房型略 多，尤其是多层洋房区为了形 成围合院落造成很多纯东西向 户型。
一期商业配套
二 一层 层商 商业 业街 街
样板房─TOWNHOUSE.浅水湾
庭 院 室内空间
露 台
样板房─情景洋房.紫檀居
回家的路 餐厅
下沉庭院
样板房─多层洋房.秋桐居
客 厅
外 观
赠送地下室
露台
优点
优点一：
项目策略与定位明确，并且 能够将概念一直贯彻到规划、单 体设计、立面造型、环境设计、 样板间室内设计以及各种细部设 计，在项目的整体把控与深化力 度上值得我们学习。
优点
附送的半地下室可以作为家庭多功能房，下沉式采光井减少了“地下”感。
优点
优点四：
停车位、户数比的配置更 高达1：1，每100平方米即 拥有一个停车位，是当前深 圳关外楼盘中除别墅以外车 位户数比最高的。
沿海同样面对近郊楼盘的 车位比问题。
思考： 武汉黄狮海项目的车位比
优点
优点五：
组团出入口处的特别处理， 营造场所感、归属感以及安全 感。
缺点
缺点二：
二期北部 TOWNHOUSE区密度 较高，尤其是地形呈坡 形，更加显得楼阁密布。
缺点
缺点三：
情景洋房二层户型中入 户处缺乏过渡空间，使起居 厅比较局促。
缺点
缺点四：
情景洋房二层户型中与附送地 下室之间的联系——楼梯，从实际 使用、心理感受来讲都比较牵强。
缺点
缺点五：
TOWNHOUSE存在黑卫情况，这 种卫生间主要通过物理方式解决通 风和采光问题。尽管是次要位置， 但设计中还是应当尽量避免。
• 开发的城市规划理论基础：多元化区域中心理论
愿望湖景观(社区级公共空间)
愿望湖 观光塔
组团级公共空间
健 身 设 施
儿 童 乐 园
邻里级公共空间
组休 团闲 入空 口间 等候空间
单组 元团 入小 口径
景观掠影
动静结合 局部点缀
天木 然质 石花 材架
部品构造
管道处理
组座 团椅 标灯 识饰
壁灯 组团入口
优点
优点二：
除个别户型（情景洋房 二层入户处）外，大部分户 型设计比较合理、实用。
优点
优点三：
阶梯露台、退台式花园、空 中花园、半地下室等附送空间， 设计合理，尤其是地下室采光的 处理巧妙，成为吸引顾客购买的 亮点，利于销售。
建筑符号： 拱廊 铁花 窗棂
半封闭感——安全、安逸
优点
空中花园 阶梯露台
缺点
缺点六： 有些户型的地下室开窗过小，明显 与样板间地下室开窗无法相比，销售时 所谓的“每户所送地下室有所不 同”,“不同”令顾客心理反差太大， 有些只有一扇小窗，虽然地下室是附送， 但是它的好用与否也是买方的重要考虑 因素之一。
谢谢！
点点滴滴的不同造就天与地的差别
优秀楼盘考察报告之
万科城(万科)
点点滴滴的不同造就天与地的差别
文件目录
万科城部分 1.技术指标. 2.区域环境. 3.社区风格. 4.愿望湖景观(社区级公共空间).
5.组团级公共空间. 6.邻里级公共空间. 7.景观掠影. 8.部品构造. 9.一期商业配套. 10.样板房─TOWNHOUSE.浅 水湾. 11.样板房─情景洋房.紫檀居. 12.样板房─多层洋房.秋桐居. 14.优点. 15.缺点.