房地产调研报告

房地产市场调研报告

专业：工程造价

班级： 201203

姓名：周君洪

学号： 20128512

关于都江堰市红庙巷拟建项目的房地产市场调研报告1.调研说明

1.1项目概况

拟建项目位于都江堰市外北街红庙巷地块，项目用地性质为居住用地，土地使用年限70年，面积400.31m2。项目初步构想是首层为商业门市，二层以上为住宅，共六层。开发商通过土地出让方式获取土地使用权。

1.2调研目的

本调研通过对都江堰市房地产市场信息收集、整理、分析，对都江堰市房地产进行研究与预测，为企业的投资决策和管理决策提供参考依据：1）识别市场机会，适应当前的市场发展环境；

2）分析市场潜力，有针对性地提出市场推广策略；

3）分析得出本项目的盈利性；

4）明确本项目在该区域中的市场地位；

5）有助于房地产企业规避市场风险。

1.3调研内容

宏观投资环境方面，对都江堰市经济发展状况和房地产市场发展现状进行调研，并对房地产市场中，市场供需现状、价格水平和消费行为进行分析。微观项目环境方面，对本项目的客观环境条件，主观SWOT、市场定位、相关竞争状况总体进行调研。具体内容如下：

1)地段（地点、交通、环境等）

2)周边配套设施（教育、购物、医疗、娱乐等）

3)价格水平（区域周边地价水平、房价水平、物价水平等）

4)其他竞争项目实力（开发量、定位、开发进度、营销状况等

5)消费群体情况（群体分布，消费力水平等）

6)都江堰经济环境（经济发展状况、就业状况、经济结构等）

7)都江堰人文环境（生活习惯、消费水平、教育程度、社会阶层分布等）

8)都江堰人口（人口年龄与家庭规模结构、人口总量与增值）

1.4调研方法

1)网络调查法：通过网络收集一些基本资料，了解都江堰市宏观环境和相

关楼盘概况

2)问卷调查法：采用随机抽样对消费者相关信息进行调查

3)间接调查法：收集政府机构和专业市场研究与信息咨询公司的信息，企

业内部以后的可查阅资料。

4)观察与问询方法：对客观环境条件观察获取数据信息，问询相关专家、

销售人员获取有关信息。

2.都江堰市区域发展现状与趋势

2.1都江堰市经济发展现状

2013年，都江堰市实现地区生产总值（GDP）229.86亿元，比上年增

长9.8%。其中：第一产业增加值22.41亿元，增长4.1%；第二产业增加值85.37亿元，增长13%；第三产业增加值122.08亿元，增长8.6%。一、二、三产业比重为9.8:37.1:53.1。全年实现建筑业增加值31.12亿元,比上年增长12.3%，占GDP的13.5%，对经济增长贡献率为16.4%，拉动GDP增长1.6个百分点。

2.2都江堰市交通发展现状

都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，

约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里，213国道横贯市区东西，成都茶店子汽车站有直达都江堰市大巴车，成灌高铁在市区内设有三个站点，市区内有便捷的公共交通。

2.3都江堰市人口发展现状

13年末全市常住人口66.7万人，城镇化率52.39%。全年出生人口468

人，死亡人口4399人，人口自然增长率0.47‰。全年城镇居民人均可支配收入21550元，；人均消费支出12701元，增长7.9%。农村居民人均纯收入11792元，增长13.2%；人均生活消费现金支出8940元，增长15.4%。

2.4都江堰市城市规划

以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续

和谐发展的城乡城镇空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为四个大区，本项目位于都江堰市Ⅰ大区（一环路以内片区）。

3.都江堰市房地产市场分析

3.1房地产市场总体发展现状

随着都江堰市震后重建的加快进行，作为都江堰市的支柱产业之一的房地产业，在近几年取得了突破性的发展。但受限于城市人口、规划定位等因素，目前，除青城山区域发展较快，并成为成都最佳旅游房地产开发区域外，都江堰市区的房地产还未形成功能完善、布局合理的结构，尤其是涵盖了都江堰水利工程的中心老城区，由于震后城区人口向二环以外迁移，其房地产产品及服务层次不能与区位优势、资源条件相匹配，作为先天条件优越的都江堰老城区板块还未达到其应有的市场地位，房地产发展的潜力还未释放出来。

图1

3.2房地产市场供应情况分析

3.2.1 2013年6~12月土地成交分析

表1 3.2.2都江堰市房地产项目概况

表2

3.2.3市场供应面积细分

表3

表4

从统计数据来看，都江堰商品房市场的主流产品为90平米以上的套三户型，占比达65%。其中110平米以上占比达42%，表明购房者对大面积户型的需求旺盛。部分原因在于本地中高收入客群不满足政府安臵房的70平米小面积，转而选择更大面积的商品房。

对市民购房期望调查中，购房面积上（见表4），期望购买110－130㎡面积区间的占样本总量的24％，这说明当地居民仍有大面积情节，90－110㎡需求占33％，80－90㎡占23％，70－80㎡仅占11％，130平米以上的占比9%。

3.3消费者行为分析

3.3.1消费者构成分析

地震前，都江堰市区普通住宅购房客群主要由本地客户、三州客户、成都及外地客户构成，构成比例大致为5：3：2。地震后，都江堰房地产市场客群将在短期内发生较大变化本地客户将成为都江堰楼市的绝对力量，也许有少部分人会离开都江堰而选择成都及其周边其它县市，但对绝大多说本地居民而言，其社会资源集中在都江堰，因此这部分将成为未来2－3年楼市购房中坚。都江堰同阿