不动产登记实务培训教程

登 记 一 般 程 序
不动产统一登记实施前后的变化：
6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外（《细则》第12条） 境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证 7 、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权 进行公证，登记机构很难把握，风险很大（《细则》第14条） 8、一并登记，主体一致（《细则》第2条），一并登记（《细则》第 47条） 9 、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设 用地使用权登记的不得设定抵押登记 10、* 证书和证明只有《不动产权证书》、《不动产登记证明》两种； * 证书分为单一版和集成版（见《国土资源部关于启用不动产登记簿 证样式（试行）的通知》国土资发„2015‟25号） *要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书； *共有登记可以申请发一本证，也可以申请发多本证 * 查封登记、注销登记不发证书或证明（天津市核发《核准注销通知 书》）
登 记 一 般 程 序
不动产统一登记实施前后的变化：
11、登记人员的要求（《细则》第8条） 原是资格管理，土地登记员、房屋登记官；现在是审核、登簿 人员“熟悉相关法律法规”、“具备与岗位相适应的专业知 识”，国土部会同有关部门承担考核培训 12、登簿前公告（《细则》第17条） 13、单方申请和直接办理登记（《细则》第19条） ； 14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发（《细则》第22 条） 15、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记（《细则》 第34条） ； 16、业主的建筑物区分所有权的一并登记（《细则》第36条） 17、国有农用地、未利用地、林地使用权登记（《细则》第52、 53条）
1.8.4身份证明材料 1.8.5法律文书 1.8.6继承、受遗赠的不动产登记 1.9 代理 注意：一是自然人处分不动产委他人办理问题；二是监护 人代理问题（行为能力证明材料、监护关系证明材料） 1.10.1一并申请的情形 1.10.2 撤回申请 注意：谁申请谁撤回（单方申请单方撤回，双方申 请双方撤回），并有相关程序； 1.10.4.4 对已失效的查封登记、异议登记进行有效管理的问题 2.1.2单方申请情形 2.1.3共有不动产申请（原规范中题目应作此修改为宜） 2.1.5到场申请
1
集体土地所有权 登记
5
土地承包经营权 登记
不 动 产 条 权 例 的 利 基 登 本 记 制 度 构 架
2
国有建设用地使用 权及房屋所有权登 记 宅基地使用权及 房屋所有权登记 集体建设用地使用 权及建筑物、构筑 物所有权登记
不动产登记实务
2017.3
法律
《中华人民共和国物权法》
1
法规
制 度 顶 层 设 计
《不动产登记暂行条例》 《不动产登记暂行条例实施细则》
规章
规范性文件
不动产登记操作规范(试行)
总 则
分 则
7 集体土地所有权登记 8 国有建设用地使用权登记 9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记
附 录
A.1 不动产登记申请书
A.2 通知书、决定书、告知 书（7种） A.3 公告文书（4）
三Leabharlann Baidu
1 一般规定
10 宅基地使用权及房屋所有权登记 11 集体建设用地使用权及建筑物、 构筑物所有权登记 12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 13 地役权登记 14 抵押权登记 15 预告登记 16 更正登记 17 异议登记 18 查封登记
审核 登簿 发证
不动产统一登记实施前后的变化：
1、物权种类增加 2、初始——次首 3、在建工程——在建建筑物 4、不动产单元：无地上物的是宗地或宗海；有地上 物的如房屋，以幢、层、套、间为不动产单元 5、不动产单元编码：19位宗地代码+9为地上物编码 （见《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的 通知》（国土资发„2015‟41 号）所附的《不动产 权籍调查技术方案》）
规 范 的 体 例 结 构
2 申请 3 受理 4 审核 5 登簿
A.4 不动产实地查看记录表
A.5 询问记录 A.6 不动产登记资料查询文 书（4） A.7 授权委托书 A.8 承诺书 A.9 具结书 （共21种）
6 核发证书或者
证明
19 登记资料管理
20 登记资料查询
申请
受理
登 记 一 般 程 序
登 记 一 般 程 序
什么是不动产登记：
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利 归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
登 记 一 般 程 序
不是行政许可、不是行政审批，是依法记载 记载之前权利已存在，不是因为记载产生，是因为 记载生效。 理解了登记的含义，就可以理解分割、合并为什么 需要相关部门的批准文件等问题；是当事人举证登 记机构审核，而不是登记机构自己去寻找证据（继 承不公证问题）
总 则
几个重点内容： 1.1.1：严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。 1.1.2 不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行 政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。(如各种 证明、备案等) 1.1.3信息共享与当事人提交申请材料的关系 1.1.5耕地以外承包经营权、国有农用地使用权、森林林木所有权登记 1.2登记原则 1、依申请 2、一体登记 3、连续登记 4、属地登记 1.5.2登记簿的关联性 1.6.3.3有查封、抵押或存在意义登记、预告登记的不影响证书的换发或补发
不动产登记的启动：
登 记 一 般 程 序
以依当事人申请为一般原则，以依嘱托和依职权 为例外 依申请：双方申请为原则，单方申请为例外 依嘱托：公、检、法的协助执行；人民政府的 征收或收回决定（《细则》第十九条）注意：要有 嘱托的文件 依职权：依职权更正，依职权注销（《细则》 第十七条（三）（四））
登 记 一 般 程 序
登 记 一 般 程 序
3.4询问（情形、内容、做记录） 4.1.2审核中补充材料（物权法12条第二款） 4.2.4有限制性记载的能否办理变更登记 4.5实地查看 （情形、内容、记录） 4.7公告 首次登记前（情形、期限、异议的处理）、依职 权登记、证书证明作废公告 4.8不予登记情形 6 证书证明的核发及持有