郑州公寓市场调研分析

20000元/
款及首付款较高
㎡
注：以上数据来源泰辰行技术中心，包括市内八区、边郊（航空港区、荥阳、新郑、龙湖镇、中牟、平原新区）
市场概况——郑州公寓分析
郑州市场上主要平层公寓项主力面积为30-50㎡，毛坯均价在8500-12000元/㎡之间，精装公寓均价在900014000元/㎡ 之间，主力总价区间为30-50万，区域间差距较大，郑东新区项目总价较高。
实施范围：市内八区+近郊四区多数项目
在郑州就读的大中专院校学生（外地户口）：
原政策
可购买0套
现政策
视为郑州户口，可直接购买1套
原户口在郑州显示为迁出的：
原政策
可购买0/1套， 需缴纳2年 社保
现政策
视为郑州户口，可直接购买1套
郑州户口，单身18岁以上的：
原政策
现政策
1套
可直接购买2套
外地户口
政策分析——明紧暗松，限购放宽提振市场
调控明紧暗松：3月郑州市内八区和近郊多项目暗地落实限购宽松政策，旨在保证价稳前提下，提振市场信心
19年地方财政压力倍增，对土地出让金的依赖度进一步加大，18年8月份以来全国住宅销面增速一路下行，两会“一城一策”基调下， 部分地方政府逐 步放宽政策保证市场平稳运行，全国近20城调控松动，郑州为其中之一
民生银行
25%
30%
郑州银行
20-25%
30%
华夏银行
20-25%
30%
省直公积金提高最高贷款额度
夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上，郑州市区内购买 首套住房，满足省直中心住房公积金贷款条件，最高贷款额度由原来的60万元调 整 为80万元，其他情况贷款额度由原来的40万元调整为60万元。
郑州市场表现与3月份以来网传限购放松政策内容
2016-2019年3月主城与边郊板块项目开盘去化率走势
100%
网传限购放松政策内容
80%
60%
40% 20%
0%
16.1 4 6 8
10 12
2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2
边郊
主城区
网传限购放松政策内容
郑州限购放松市场实际表现
原政策
可购买1套，需 缴纳2年社 保
现政策
可购买1套，社保变为只需要签订 承诺书，备案联网人 员随机抽查
备注：近郊四区指：航空港区、中牟、荥阳、新郑
政策分析——利率下调、公积金额度提高利好市场
郑州多家银行首套房利率上浮下调至20-25%；3月22日起，省直公积金最高贷款额度由60万元调整为80万元
100%
80% 60% 40%
项目（日 期）
推出量
经开万锦城 （1/12）
334
去化量 60
去化率 18%
成交价格
去化分析
毛坯LOFT
1、总价较高，56-84万
15800元/㎡ 2、蓄客量仅125组到访仅85组
1季度
2季度 4季度 2017年
3季度 1季度
4季度
开盘成交量：套
1季度 2季度
2018年
市场概况——公寓成交情况
3月公寓供应集中在二七区2.82万㎡和高新区2.79万㎡；成交主要集中在郑东新区和二七区；郑东新区均价较 高，其次为金水区，二七区成交均价最低
3 3 2 2 1 1 0
二七区
3月份各区域公寓成交情况
高新区
管城区
供应面积（万㎡）
惠济区
金水区
经开区
成交面积（万㎡）
郑东新区
中原区
8000
6000
4000
2000
0 1季度
2季度 4季度
3季度 1季度
4ຫໍສະໝຸດ Baidu度
1季度
2017年
开盘推货量：套
2季度
3季度
2019年 2018年
2019年1季度开盘公寓项目分布
宝能郑州中心 经开万锦城
5000 4000 3000 2000 1000
0
2017-2019年1季度大郑州公寓开盘当天去化量对比分析
市场概况——郑州公寓量价走势
2月份受到春节及住宅促销降价的影响，分流了部分客户，量价双跌，3月份以后住宅和土地市场逐步回暖， 再加上住宅限购即将取消政策的刺激，客户观望情绪加重，投资客更加谨慎。
供求关系：3月份公寓供应13.1万㎡，环比上涨62.5%；成交5.63万㎡，环比上涨53%，本月大幅增加 量价走势：3月份成交量5.63万㎡，环比上涨53%；成交均价12282元/㎡，环比上涨5%
40
供：18
求：18
价：12742
20
2018.1-2019.3郑州公寓量价走势
供：21.13/+17% 求：21.23/+18% 价：12335/-3%
0 201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812 201901 201902 201903
450
50.0
400
40.0
350
30.0
300
20.0
250
10.0
200
0.0
201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812 201901 201902 201903
公寓存量
去化周期
郑州多家银行首套和二套房贷利
银行 率
首套上浮
二套上浮
中国银行
25-30%
30-35%
工商银行
20-25%
30-35%
建设银行
25%
30-35%
农业银行
25%
30-35%
兴业银行
20-25%
30%
邮政银行
20-25%
25-30%
中信银行
25%
30-35%
交通银行
25%
30%
浦发银行
20-25%
30-35%
去化率： %
3季度
20% 0%
2019年
宝能郑州中 心（2/23） 560
203
36%
精装平层1500018000元/㎡
1、竞品华润内购价12500元 / ㎡；2、蓄客长达3月，退筹客
户较多
宝能郑州中 心（3/23） 76
上次梯户比为6T20，面积多为
精装平层
25
33%
17000-
40-50㎡小户型，本次梯户比为 4T4，面积95㎡-232㎡，总房
成交均价（元/㎡）
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
市场概况——公寓开盘情况
公寓表现分化明显，1季度监控公寓开盘项目共计推出970套，去化288套，去化率为30%，环比下降明显
2017-2019年1季度大郑州公寓开盘当天推货量对比分析
供应面积
成交面积
成交均价
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
市场概况——郑州公寓存量及去化走势
截止到3月底，公寓产品存量为344万㎡，按近半年月均去化水平计算，去化周期约30个月，公寓压力依然持续
500
2018.1-2019.3郑州公寓库存量及去化走势
60.0