郑州房地产调研报告汇总

管城区概况统计表
位置
位于郑州市老城区东南部，京广铁路东西、陇海铁 路南北的交汇地带，东临中牟县、南连新郑县，北 与金水区相接，西和二七区并肩。
面积 人口
主要板块
交通
全区总土地面积约为196.6平方公里（294774.5 亩），其中十八里河镇42840亩，圃田乡72495亩， 南曹乡142500亩，城区面积36600亩
总人口64万，含26个民族，其中回族人3万。
共9个街道、1个镇、2个乡：西大街街道、南关街 道、城东路街道、东大街街道、二里岗街道、陇海 路街道、紫荆山南路街道、航海东路街道、十八里 河镇、南曹乡、圃田乡；此外，明湖街道、潮河街 道委托经济开发区管理。
管城交通区位优势明显。辖区内有亚洲最大的铁路 一类口岸郑州铁路东站，京广、陇海两大铁路在境 内穿越，京珠高速、107国道、310国道在区内交 汇，毗邻郑州经济技术开发区和郑东新区。
旅游
惠济区居于郑汴洛黄金旅游线路的中心，旅游资源丰 富，国家4A级景区－－黄河风景名胜区和花园口景区、富景 生态游乐世界、大河庄园等景点星罗棋布；历史文化璀璨， 中 华第一城――西山古城和古汉冶铁遗址、纪信庙、花园 口扒堵口、惠济长桥遗迹等古文化遗存首尾相连；黄河迎宾 馆、思念果岭山水、丰乐农庄、四季同达生态园代表了省内 会议服务与接待的最高水平，“黄河风情、生态休闲、古汉 文化”三位一体的近郊游产业发展迅猛。背靠郑州300余万 市民人群，依托丰富的邙岭和黄河滩地资源，惠济区以乡村 游为特色的环城游憩带发展方兴未艾，极具开发价值和成长 潜力。
2012郑州房地产均价统计
2012年房地产总价统计 针对上半年市区商品房和商品住房价格连续上涨，郑州市房管局在8月 中旬召集部分在售项目及下半年计划销售项目的开发企业召开座谈会， 表示严格执行商品住房明码标价及价格变动备案制度。制度落实后收到 了良好的效果，8月份，市区商品房销售均价为7337元/平方米，较7月 下降132元/平方米，商品住房销售均价为6523元/平方米，较7月下降 331元/平方米；9月份，市区商品房销售均价为7318元/平方米，较8月 下降19元/平方米，商品住房销售均价为6491元/平方米，较8月下降32 元/平方米。同时，经济适用住房销量的增加，也对房价起到一定平抑 作用。数据显示，3季度，经济适用住房备案44.21万平方米，同比增长 290.89%，环比增长84.13%，其在住宅销量的比重为16.72%，较去年同 期提高8.58个百分点，较上季度提高6.06个百分点。商品房和商品住房 价格的回落，符合国家目前对房地产市场的总体要求，有利于我市房地 产市场的平稳发展。 4.非住宅库存量首超商品住房 今年以来，非住宅投放量快速增加，销量却较为平淡，使得非住宅的累 计可售面积居高不下。截止9月底，市区商品房累计可售面积772.86万 平方米，同比增长24.34%，较6月底增长1.8%；其中，商品住房累计可 售面积362.62万平方米，同比下降5.19%，较6月底下降19.34%，这是自 2011年3月份市区限购以来商品住房累计可售面积首次出现同比下降。 与此相对应的，9月底，非住宅累计可售面积达到410.24万平方米，同
配套齐全。区内拥有亚洲最大的铁路货运编组站、连霍高速
郑州中部下道口，紧邻全国最大的客运站“郑州车站”，从
惠济境内到郑州新郑国际机场仅20分钟路程，通达优势无与
伦比。
惠济区作为河南省“城乡一体化建设试点”和“土地综
发展潜力 合利
大
用试验区”，有新规划48.8平方公里新城区，有20个村庄被
列为城中村改造项目，其中6个村被市政府批准首批实施改
（二）惠济区概况
主要方面 情况简介
面积及人 惠济区西枕邙山，北临黄河，作为郑州市规划的市区北
口
部组团的主体，，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六
个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区
和大河工业园三个开发区。总面积232.8平方公里，总人口
20.1万，其中城镇人口9.7万。可谓“区域位置优、生态环
州广电大厦等20—26栋高层建筑。
郑东新区新规划方案确定，在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当
交通
亚洲最长的黄河公路大桥横跨黄河南北，将两岸联成一
体。京珠高速、连霍高速、京广铁路、107国道等陆路交通
主动脉穿境而过。以花园北路、文化北路、清华园路、天河
路、江山路、古须路为南北方向，以大河路、绿源路、迎宾
路、开元路、英才街、新柳路为东西方向，构成了四通八达
的公路交通网络。区域供排水、电力、通讯管网等基础设施
栋高wk.baidu.com建筑。河南省艺术中心，首期工程建筑面积3万平方米，设3000人戏
剧场、影视中心、艺术馆、美术馆、音乐厅、排演厅等；新郑州医院，建
筑面积2～3万平方米，按国际标准医院规划，300张床位；新郑州宾馆，建
筑面积8～10万平方米，700个客房，按国际五星级酒店规划，其它有金融
大厦、裕鸿大厦、神马大厦、中国长城铝业集团公司总部、劳动大厦、郑
郑州市各区 房地产调研报告汇总
第五组 2012年10月
2012年3季度，楼市在多方对政策和市场的观望中平稳度过，“稳价保 量”成为开发企业的主要营销策略。整体来看，郑州房地产市场表现平 稳，商品房和二手房成交量保持高位运行，房价逐步稳定。 一、2012年3季度郑州房地产市场运行情况 1.房地产开发投资情况 据统计，2012年前3季度，全市累计完成房地产开发投资771.3亿元，同 比增长18.6%；商品房施工面积7543.4万平方米，同比增长10.8%，其中 商品房新开工面积1542万平方米，同比增长16%；商品房竣工511.1万平 方米，同比增长67%。 2.商品房交易情况 2012年3季度，全市商品房投放面积为427.76万平方米，同比增长 6.33%，环比下降23.84%；其中，商品住房投放面积为275.2万平方米， 同比下降16.19%，环比下降41.56%。全市商品房销售面积为417.43万平 方米，同比增长75.05%，环比增长24.34%；其中，商品住房销售面积为 376.59万平方米，同比增长94.8%，环比增长23.31%。全市商品房销售
均价为6398元/平方米，其中商品住房销售均价为5773元/平方米。 3.二手房交易情况 2012年3季度，全市二手房交易面积为94.71万平方米，同比增长 21.33%，环比增长39.55%；其中，二手住房交易面积为91.96万平方 米，同比增长23.11%，环比增长40.25%。全市二手房交易均价为4825 元/平方米；其中，二手住房交易均价为4715元/平方米。 4.保障性住房完成情况 截至2012年9月底，全市保障性住房已开工建设51999套，占省定任务量 的103.14%。其中，经济适用住房新开工13107套、廉租住房新开工3075 套、公共租赁住房新开工32516套、棚户区改造开工建设3301套。 5.房屋抵押完成情况 2012年3季度，全市完成各类房地产抵押登记面积804.71万平方米，完 成抵押登记金额358.4亿元，其中，市区完成各类房地产抵押登记面积 565.08万平方米，完成抵押登记金额280.65亿元。 6.房屋租赁情况 2012年3季度，郑州市新增非住宅租赁管理面积460万平方米，累计完成 619.7万平方米。2012年3季度，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。 据市场调查，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨15%，住宅租 赁价格平均上涨13%；与6月份相比，商铺租赁价格平均上涨7%，住宅租 赁价格平均上涨5%。 二、2012年3季度郑州房地产市场特点 1.市区非住宅投放增量明显 3季度各月，市区商品房投放面积分别为73.39万平方米、116.15万平方 米、122.42万平方米，呈现逐月增长的态势；其中，商品住房投放面积 分别为43.96万平方米、94.8万平方米、36.73万平方米，商品住房投放 量有所减少。3季度，非住宅投放量迅速提升，市区非住宅投放面积达 到136.47万平方米，同比增长110.7%，环比增长119.37%；尤其是9月份 郑东新区大量商业地产项目集中入市，使当月市区非住宅的投放量达到 85.69万平方米，创下单月非住宅投放量的最高值。借着郑州新客运东 站投入运营的东风，郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后，进入 了又一个集中上市期。3季度，郑东新区商业用房投放面积共计10.17万 平方米，同比增长141.43%，环比增长61.20%；办公用房投放面积39.53 万平方米，同比增长262.71%，环比增长599.17%。 2.商品房销售保持高位状态 3季度，降息、降低准备金率等政策在一定程度上吸引了部分购房者， 不仅释放了一批刚性需求，还有一部分改善型需求也逐步入市，房地产
比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史最高值，占到商品房累 计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。若按今年前9个月非住 宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售44.5个 月，库存压力很大。 5.二手房市场成交较为活跃 受到商品房市场成交平稳高位运行的传导效应，3季度，市区二手房市 场也渐趋活跃，扭转了今年上半年二手房市场同比下降的局面。3季度 各月二手房的成交量分别为22.2万平方米、25.84万平方米、26.55万平 方米；其中，二手住房的成交面积为21.81万平方米、25.36万平方米、 25.46万平方米。3季度各月二手房的成交均价分别为5580元/平方米、 5545元/平方米、5607元/平方米；其中，二手住房的成交均价分别为 5428元/平方米、5458元/平方米、5456元/平方米，二手房成交价格表 现得也较为稳定。 三、 各区环境状况分析 （一）管城区
旧城区的商务、旅游发展轴。起步区约25平方公里，将通过地铁、城市轻
轨与现有市区连接起来，起步区将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形
成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居
住等多种功能的新型城区。CBD总用地面积约2平方公里，规划有“郑州国
际会议展览中心”、“河南省艺术中心”和五星级宾馆—新郑州饭店及60
市场逐步进入平稳阶段。7、8、9月份，市区商品房销售面积分别为 101.01万平方米、99.56万平方米、98.21万平方米；其中，商品住房销 售面积分别为92.14万平方米、87.77万平方米、84.49万平方米。可以 看出，3季度各月份的销量相差不大，呈现淡季不淡、旺季平稳的行 情，保持了今年3月份以来的市场活跃态势。从区域看，3季度，中原 区、二七区、金水区、郑东新区的商品房销售面积分别为59.26万平方 米、56.45万平方米、54.60万平方米、51.15万平方米，各行政区域间 销量相差不大，房地产市场更具均衡性。 3.商品房价格逐步稳定
境美、人文资源厚、发展潜力大”。
生态环境 惠济区拥有距省会城市最近的自然山体—邙山，滨临中 华民族的母亲河—黄河，山、水、城、林交相辉映，全区 600万株树木、6.4万亩有林面积，构成了“人在林中走、车 在绿中行”的天然大森林、大氧吧和省会的“绿肺”，已成 为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。巨大的生态价 值、一流的人居环境，使惠济区成为了河南省“平原绿化高 级达标先进区”和国家级“生态示范区建设试点”单位。
经济状况
管城综合实力不断增强。商贸业特色突出，辖区有 银基商贸城等48个各类大型专业批发市场；泰国正 大、马来西亚百盛、法国家世界等世界500强企业落 户管城。工业基础雄厚，辖区有郑州宇通集团、金 星啤酒集团、郑州卷烟总厂等大型企业。2012年， 全区地区生产总值达到203亿元
主要景观
毛主席视察燕庄纪念亭、郑州商代遗址南门、金沙 湖、世纪欢乐园
造；河南惠济经济技术开发区，是郑州市域范围内唯一的省
级开发区，其环境最宽松、成本最低廉，政策更优惠、服务
更高效，将建成食品、机械制造、能源新技术三大主导产业
集聚发展的新型工业区和对外开放的新高地。
（三）郑东新区
根据已经完成的总体规划，将郑州市原机场区域规划为商务中心区
（CBD），环CBD 25平方公里为近期重点开发建设区域，这里将形成连接新