福建省厦门市高层住宅项目营销策划提案文本
高层住宅营销策划方案
高层住宅营销策划方案姓名：***日期：2012年11月12日第一套 高层住宅营销策划方案 一、因素分析及专项调研（一）本市房地产市场态势分析及开发时机研究（二）本市近期高档楼盘专项调查分析（三）项目地理环境调研（四）周围楼盘专项分析（五）项目SWOT分析1、项目地理位置及特点项目地理位置项目特点及介绍2、项目优势分析——S品牌优势时间优势价格优势区位优势规模优势政府支持3、项目劣势分析——W4、项目机会分析——O5、项目威胁分析——T二、项目定位（一）产品定位（配套设施、户型设计等）（二）价格定位（均价建议、价格策略等）（三）客户定位（四）开发经营指导思想三、项目名称及营销策略（一）项目名称建议（二）营销主题（三）差异化的竞争策略（四）卖点设计四、项目创新体系（一）创新思路通过改变项目的物质性（产品性质）、利益性（投入与产出之比）、信息性（市场信息调研形成的判断）和时间性（产品投放市场的时机选择）是策划的四个创新的理论线索。
营销创新是项目在营销领域的具体表现；强调优势，淡化劣势，把对产品性质的改造、市场信息的正确选择及产品投放市场的时机选择，用科学的市场竞争法则组合成创新的统一体——创新体系。
依据：优胜劣汰的市场竞争原则。
（二）项目核心竞争力构成及因素分解项目的产品优势、价格优势、服务和管理优势构成项目的核心竞争力。
在市场竞争环境里，用适当的方式，在恰当时机把产品卖出去，是实现项目核心竞争力的手段。
用“看不见的手”去把握市场供求关系，实现项目投入少产出大，是实现项目核心竞争力的最终目的。
产品优势的营造——突出“健康居所，绿色家园”的营销主题，增加科技含量，优化产品特质。
价格优势的营造——销售、财务、管理成本的有效控制，创造低成本优势。
服务、管理优势的营造——创造高效实用、专业化、社会化、科学化的以人为本的服务体系。
销售策略——对市场、特别是消费者市场的真实把握，实施一系列宣传推广措施。
销售渠道、时机——细分目标市场后，找准市场时机，及时准确切入市场空隙，迅速占领市场。
某楼盘项目广告提案
某楼盘项目广告提案尊敬的广告委托方，感谢贵公司对我们的楼盘项目表达出的浓厚兴趣。
我们非常荣幸能够为您提供一份完整的楼盘项目广告提案。
1.项目概述：我们的楼盘项目位于城市的黄金地段，拥有独特的自然环境和便捷的生活配套。
项目总占地面积达到XX万平方米，规划有一栋现代化的高层住宅楼和多间商业综合体。
楼盘项目提供丰富的公共设施和社区服务，包括社区体育馆、游泳池、儿童游乐区、健身房、绿化公园等。
同时，我们注重楼盘的生态环境，致力于打造一个绿色、宜居的社区。
2.广告目标：我们的广告目标是将楼盘项目推广给更多目标客户，增加项目的知名度、吸引力和销售量。
通过精心策划的广告活动，提高客户对楼盘项目的关注度，增强客户对项目的信任和认可度。
3.目标受众：我们的目标受众主要包括以下几个方面：- 所在城市的首次购房者；- 追求高品质生活的中产阶层；- 具备投资需求的购房客户；- 对生态环境和社区设施有较高要求的家庭。
4.广告策略：- 媒体宣传：我们将通过报纸、电视、广播等传统媒体平台进行广告推广，以覆盖更广泛的受众群体；- 数字营销：我们将利用社交媒体平台、搜索引擎优化和在线广告等数字渠道，精准定位目标客户，提高品牌曝光度；- 户外广告：我们将在公交站台、地铁站等人流量较大的地点投放户外广告，吸引目标客户的眼球；- 宣传活动：我们将设立楼盘项目展示中心，举办开盘仪式、土地奉献典礼等宣传活动，吸引潜在客户参观和了解我们的项目。
5.广告内容：我们的广告内容将突出以下核心要素：- 优越的地理位置和便捷的生活配套；- 高品质的居住环境和舒适的社区设施；- 独特的设计理念和创新的建筑形态；- 绿色生态环境和健康宜居社区。
6.广告效果评估：我们将定期监测广告效果，通过综合评估广告投入和销售量的关系，不断调整和优化广告策略，确保最大程度地达到广告目标。
我们相信，通过我们的专业团队和策略性的广告活动，您的楼盘项目将能在市场中脱颖而出并获得更多关注。
鹭岛北海湾别墅楼书策划文案
鹭岛·北海湾项目楼书五稿会凌机构·厦门会凌2007-11□封面鹭岛·北海湾——犒赏上层的生活绝版！□扉页鹭岛·北海湾，生平等，地有别！我们毫不怀疑众生平等，但又确信个人成就终有高低，因此，有些顶峰大部份人无法抵达，1 / 15文档可自由编辑打印而有些巅峰却被极少数人不断超越。
这些人的生活无法用高度衡量，只能用位置与之匹配，鹭岛·北海湾，由此而生！□项目形象篇打造品位之颠，独享大成之境！从生活的方式品读高贵，从居住的位置识别尊崇。
择地，再择宅，才是吻合城市精英心灵的居住之道。
鹭岛·北海湾，盘踞大厦门咽喉要地集美核心地带，植根于城市主流文化中心，掌控厦门中北部经济发展动脉，收放之势，四海无二，值乘层峰人士共赏，价值，潜力无限，稀有，无以复制。
足以供您驻传家业，垂荣当代！□区位交通篇让世界见证我的壮阔雄心！鼎立集美东部，进驻这颗足以媲美香港尖沙咀的璀璨新星核心！2 / 15文档可自由编辑打印扼守厦门岛进出之咽喉，与号称“厦门新客厅”的五缘湾隔江相望，交通便捷，位置显赫，傲视东南。
三分钟，抵达五缘湾国际商务核心区，五分钟，已经在候机室从容迎接远来的朋友，八分钟，精力四射地在果岭推杆、与伙伴谈笑风生！十分钟，在岛内的宽大办公室里听取工作汇报。
煌煌地势，唯有世界方能见证我的壮阔雄心！□项目简介篇品质决定客观视界,时光洗礼高贵信仰！新亚洲风格与现代简约主义的完美结合，集聚天地之灵秀，缔造出78套新亚洲风情尚品纯别墅。
0.23的超低建筑密度，43%夸张绿化率，赋予了近海别墅以生命，坐拥万顷碧波之畔的鹭岛·北海湾，户户门前啼鸟闹、家家屋后百花香。
提供至尊服务的五星级管家365日随时恭候；3 / 15文档可自由编辑打印一千四百平方米私人会所，提供完备的生活、休闲、娱乐需求；100平方米—300平方米私家花园，彰显贵族之风情，传承百年巅峰矩献，打造经济领袖的生活空间。
厦门当代天境项目豪宅营销推广策略
触摸式洽谈桌：自主查阅产品的基础信息
电子投影沙盘：
直观展示项目的四季景观、交通路网、便捷配套
通过“厦门独有的围挡包装”感受品牌 通过“精美、近似奢侈的物料”，感受品牌
等…
唯有，当代·天境
带来如此高端的品牌感受
让客户“感受”物业
区域发展阶段 区域“成年”期
成功营销方向
利用成熟区域价值，项目细节 全面放大
放大鼓浪屿地块价值，利用千万楼王拍卖所引起的关注， 炒作鼓浪屿旁厦门顶级豪宅的概念；
在全方位精心打造产品的同时，放大大堂的展示，奢侈大 堂、挑空楼梯间、豪华装修、顶级配置；
放大尊贵服务展示，注重每一个可以为客户提供的细节服 务。
我们要向28000元/㎡发起冲击，甚至更高！
在现有条件基础上
还差什么？
区别在哪里？
在质量、技术、功能之外
更多的是“情感的满足”
对于当代·天境
在品牌尚未被认知 在物业尚未展开 在景观、产品尚未呈现之际 这些暂时都无法“体验”
所以要先让客户提前感受“高端” 对项目展开美好的联想
通过“感受”使其先达到“情感的满足”
优
S3：岛内市中心，稀缺一线海景纯住宅社区
势 S4：多所名校环绕，这是一个城市的文化积淀人文区
S5：150米高的现代风格建筑，老市区，新味道
机 O1：岛内老城区真正意义上“繁华与宁静”兼得的位置，绝无仅有； 会 O2：厦门岛内中心地带，海景区域开发有限 点 O3：厦门地产市场回暖，厦门房地产走出低谷，迈入健康发展的轨道
海峡国际小区 建发爱琴海
物业类型 高层豪宅
高层豪宅
高层豪宅
别墅和高层洋房
厦门同安大溪地别墅项目提案营销推广方案
1）没有规矩不成方圆。 2）销售部日常管理制度。 3）严格的业绩考核制度：超额奖励、末位淘汰。 4）每日例会，及时解决销售问题。 5）完善的销售报表制度（日报、周报）。 6）延长售楼处接待时间至晚上8点，分早班及晚班，尽可能接待更 多客户。
代理商工作
4.制定新的销售价格体系
1、教师节优惠 2、“双售楼处”接待 3、别墅及楼中楼公开 4、 10万抵20万购 5、意向客户“苏杭游” 6、业主大溪地双人游 7、一对一预约专属服务 8、预约客户主动上门 9、免租3年供知名咖啡馆 10、依产品优势分类推广 11、依产品优势功能推广
1、 户外路牌 、车身广告 2、海导、短信等 3、网站 4、8月下旬开始，各媒体
大溪地春节联欢晚会
第一阶段 2010.06.01-07.15
售楼处新形象，专业团队进场。项目新貌全面展开。
代理商工作
1. 销售队伍组建、培训
1）制定为期两周的业务培训计划。 2）保留原有销售人员，并增加新人，组建专业营销团队，
以末位淘汰制激励销售人员，保持“1经理+1助理+4业务”格局。 3）项目知识培训。 4）房地产专业知识及最新国家政策培训。 5）专业、系统的业务技能、销售技巧培训，练好扎实内功。 6）进行形体、气质培训，展现团队优秀、积极精神面貌。
3、老客户带新客户优 惠政策
媒体策略
1、 户外路牌 、车身广 告
2、海导、联合网等 3、各媒体紧密围绕新
形象亮相、SP活动 等展开
端午节龙舟赛、闽南文
SP活动
化艺术展、幼儿园
签约仪式
第二阶段： 2010.07.16-08.31
第三阶段： 09.01-2011.01.31
第四阶段： 2011.02.01—尾盘阶段
厦门楼盘营销策划方案
厦门楼盘营销策划方案一、市场概况和发展趋势分析1. 厦门楼市概况：厦门地处中国东南沿海，自然环境优越，经济发达，是中国重要的经济、文化中心之一。
近年来，厦门楼市持续火爆，房价居高不下。
由于厦门地区土地有限，楼盘供应不足，需求量大，导致楼市供需失衡，抬高了楼市价格。
然而，随着楼盘开发项目的增加，市场竞争也日益激烈，楼盘营销策划显得尤为重要。
2. 市场发展趋势：厦门是旅游城市，吸引了很多人移居和投资。
厦门楼市供销关系紧张，市场需求仍然很大，尤其是高端楼盘。
未来几年，楼市仍将保持快速增长，楼盘市场竞争将更加激烈。
二、目标受众分析1. 目标群体：a. 初次置业者：年轻白领或家庭，对购房具有迫切需求；b. 投资客户：看中厦门楼市的投资潜力，寻求投资回报；c. 优质人群：有一定购房能力的高净值人群，注重居住品质和生活环境。
2. 受众需求：a. 初次置业者：追求价格合理、房屋品质好、交通便利的新房，关注配套设施；b. 投资客户：追求投资回报率高、增值空间大的楼盘，考虑未来租售市场；c. 优质人群：追求高端住房产品，关注配套设施、安全性和生活便利度。
三、竞争分析1. 竞争对手：a. 大型房地产公司：厦门市场上的大型房企如万科、恒大等，拥有强大的资金实力和品牌影响力；b. 本地房企：厦门市场上的本土房企拥有本土资源和深厚的开发经验。
2. 竞争优势：a. 品牌优势：通过打造独特的品牌形象和口碑效应，树立自己的差异化竞争优势；b. 产品优势：提供价格合理、质量好、配套完善的楼盘，满足不同客户需求；c. 市场开拓：积极寻找新的市场机会，扩大市场份额。
四、营销策划方案1. 品牌建设a. 品牌定位：以“品质生活，尊崇经典”为核心理念，强调楼盘的品质和尊贵感；b. 品牌形象：打造精致、高端的品牌形象，通过线上线下的宣传推广，提升品牌知名度和美誉度；c. 口碑传播：通过深入社会和公众活动，传播楼盘的卓越品质和服务，增加口碑效应。
厦门杏林公寓房地产项目营销提案图文版资料
入市前广告媒体组合
入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主, 配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻.
◎ 户外广告：项目处户外看板,以形象宣传为主，兼做导示牌；工地围墙、现场整修路况等. ◎ 报纸、杂志广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告。
促销期
广告目标：将留尾户型售罄,圆满结盘 工作内容：结合销售促销策略，达到圆满售罄 媒体选择：厦门日报、海峡导报 、短信.
媒介计划
入市前期
达至最大范围的到达率
强销期
让目标消费者了解关注,使之进入他们的选购名单，并促成销售
促销期
尽快触成目标消费者购买欲望
秀稿展示
谢 谢
入市阶段
市场形态： 项目面世在即,前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础，
但市场工地形象和小区形象，以阳光之旅形象包装为主，基本落实售楼前的各项准备工作；并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场.
工作内容：
1、广告策略制定； 2、VI手册的编制与制作； 3、工地形象墙包装； ４、宣传折页的规划、撰文、设计与制作； ５、售楼资料的设计与制作,包括户型平面图； ６、软硬广告、户外、引导旗.
项目定位分析
本案是针对精细化即高品质、价格低的市场精心开发的,为满足于追求传统生活文化氛围和现代都市生活节奏相结合的消费者所量造，使其能成为具有浓郁文化和现代新气息相融合的住宅精品，是城区的现代生活社区典范.
案名－－秀舍
◎可以结合开发商名称,塑造开发品牌，为之后开发项目做铺垫； ◎秀代表着一种清新、亲和、愉快的触觉，塑造心灵承放的家； ◎ “舍”，寓意于家的感觉，迎合在外打拼的成功人士对家的渴望.
辅助案名
某小区住宅项目全案营销策划提案
某小区住宅项目全案营销策划提案尊敬的领导：我是公司市场部的一员，通过对市场进行调研，我了解到我们公司正在开展一个小区住宅项目的全案营销策划。
今天，我草拟了一个提案，以解决显著效果和人文关怀的市场挑战。
请您审阅以下内容，并提供宝贵意见。
1. 市场背景与挑战我们公司计划在一座新兴城市开发一个小区住宅项目。
虽然该城市的房地产市场潜力巨大，但已经有多家房地产开发商在该区域开展住宅项目。
因此，我们将面临较大的市场竞争压力。
2. 目标受众我们的目标受众是那些年龄在25到35岁之间的年轻白领人群，他们渴望拥有一个舒适、便捷的居住环境和现代化的社区设施，同时也重视居民之间的社交和互动。
3. 营销策略为了突出区别，我们将采取以下策略：a. 以人为本：在市场竞争激烈的情况下，我们将注重人文关怀和个性化服务，为潜在买家提供更贴心的体验。
例如，我们将设计一个特殊的社区活动中心，定期举办社交活动和主题聚会，以增进居民之间的互动和社区凝聚力。
此外，我们还将配备专业的物业管理团队，为居民提供全方位的服务和支持。
b. 预售策略：为了加速市场推广并提高销售速度，我们将推出预售活动。
在这个阶段，我们将提供一些特殊的优惠措施，比如折扣价格、免费升级和预售礼包，以吸引更多的购房者。
这将为我们在市场上树立口碑，同时提前销售一部分房屋。
c. 多渠道宣传：为了扩大品牌知名度和市场份额，我们将通过多种渠道进行宣传。
包括但不限于线上广告、户外广告、网络推广和合作伙伴推广等。
我们还将与房产中介合作，在当地的房地产展览和交易会上展示我们的项目。
4. 风险管理虽然我们制定了一个完善的营销策略，但我们也要意识到其中存在一定的风险。
例如，市场竞争激烈可能会导致销售速度较慢，市场需求波动性较大可能导致销售额下降。
为了降低风险，我们会定期进行市场调研，根据市场变化进行灵活调整。
尊敬的领导，我相信通过执行以上策略，我们将能够在市场上取得良好的表现，并吸引大量目标受众。
某房地产商业楼营销策划深度提案
某房地产商业楼营销策划深度提案尊敬的公司领导：我谨向贵公司提交一份关于某房地产商业楼营销策划的深度提案。
在市场竞争日益激烈的背景下，为了更好地推广公司房地产商业楼，增加销售业绩，我们需要制定一份全面有效的营销策划，以提升品牌价值和市场影响力。
一、市场分析首先，我们需要进行详细的市场分析，了解行业潜在需求和竞争状况。
通过收集市场数据，深入研究各类商业楼的销售情况以及市场趋势，我们可以了解目标客户的需求及其对商业楼的偏好，从而制定有针对性的营销策略。
二、目标客户群体根据市场分析结果，我们需要确立目标客户群体。
可以考虑将商业楼定位为中高档品牌，吸引有较高消费能力的企业客户和零售商户。
此外，我们也可以针对不同行业、不同规模的企业客户量身定制营销方案，以满足他们的特定需求。
三、定位与品牌建设通过细致的品牌建设和定位，我们可以打造出一个独特而有吸引力的商业楼品牌。
我们可以在筹备过程中注重建筑设计、室内装饰和物业管理等方面的考虑，使商业楼成为一个具有品质和高端形象的地标建筑。
另外，我们还可以积极开展社交媒体网络营销，提高品牌的知名度和曝光度。
四、多渠道的推广活动推广活动是营销策划中非常关键的一环。
我们可以采用多种渠道进行推广，比如广告投放、参加行业展览、举办品牌推介会等。
通过灵活运用不同的推广方法，我们可以接触到更多的潜在客户，提高销售机会。
五、特色服务和价值创造商业楼作为一个综合性的经营场所，除了提供基本的办公和零售功能，还可以结合社区文化和休闲娱乐活动，为客户创造更多价值。
我们可以引入特色服务，比如在商业楼内开设健身房、餐厅或咖啡厅等，为客户提供全方位的商业和生活体验。
六、建立销售团队和客户关系管理为了实现营销策划的顺利实施，我们需要组建一支高效专业的销售团队。
该团队应该具备良好的销售技巧和客户关系管理能力，以确保与客户之间的沟通畅通无阻，促成签约。
此外，团队还应与客户保持持续的关系，建立良好的合作伙伴关系，提高客户忠诚度。
住宅项目营销策划方案
住宅项目营销策划方案住宅项目营销策划方案（通用7篇）为了确保事情或工作扎实开展，通常需要预先制定一份完整的方案，方案是在案前得出的方法计划。
那么制定方案需要注意哪些问题呢？下面是店铺帮大家整理的住宅项目营销策划方案（通用7篇），仅供参考，大家一起来看看吧。
住宅项目营销策划方案1一、全员营销的目的和意义全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。
二、实施办法1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。
员工需不影响正常的本职工作。
2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。
（销售部不参与此方案）三、销售流程① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。
② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。
④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。
售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。
⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。
⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
四、业绩提成1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。
住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。
业绩提成＝合同总房价×比率2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
五、本方案（草案）自发布之日起试行。
住宅项目营销策划方案2一、社区市场诉求定位东南亚风情社区开启花都人居新时代新花都、新人居区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
某小区住宅项目全案营销策划提案
划提案2023-10-31•项目背景及市场分析•产品定位及差异化分析•营销策略及推广渠道•销售计划及预期收益•风险控制及应对措施目•全案营销策划总结及建议录01项目背景及市场分析项目背景介绍某小区住宅项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
项目总建筑面积为10万平方米，共10栋楼，其中住宅面积为8万平方米，商业面积为2万平方米。
项目定位为高品质住宅小区，注重绿化、景观和配套设施建设。
010203所在区域市场分析区域内新房供应量较大，但高品质、有特色的楼盘仍然稀缺。
所在区域房地产市场稳定，供需关系平衡，房价水平较高。
周边竞品楼盘价格区间为每平方米1.5万-2.5万元，均价为每平方米1.8万元。
目标客户群体分析目标客户群体主要为30-50岁的城市中产阶层和家庭型购房者。
客户群体特点是对品质、环境和配套设施有较高要求，注重生活品质和舒适度。
目标客户群体有一定购房预算，对价格敏感度相对较低。
01020302产品定位及差异化分析03价格定位中高端价位，具有较高性价比产品定位01目标客群首次购房者、改善型购房者、投资型购房者02产品定位高品质、舒适型、绿色环保住宅产品差异化分析区位优势现代简约风格，时尚大气，符合现代都市审美建筑风格景观设计智能化系统01020403引入智能家居系统，提升居住体验项目位于城市核心区域，交通便利，配套设施完善注重绿化景观设计，打造花园式社区，营造宜居环境户型及装修标准户型设计多样化户型设计，满足不同客户需求装修标准精装修交付，配备品牌家电、家具，打造高品质居住空间03营销策略及推广渠道推广策略以线上线下相结合的方式进行推广，线上通过社交媒体、广告投放、内容营销等渠道进行宣传，线下通过展会、活动等形式吸引潜在客户。
营销策略目标客户定位主要面向首次购房者和改善型购房者，年龄在25-50岁之间，收入稳定且对生活品质有一定追求。
产品定位以高品质、绿色环保、舒适生活为卖点，打造宜居、舒适、安全的居住环境。
厦门房地产xx项目策划报告doc24
厦门房地产xx项目策划报告doc24名目壹、市场篇 (1)一．厦门市房地产形势 (1)二．客层来源 (2)貳、分析篇 (3)一．厦门市高层房地产分析 (3)二．厦门目前高层的现状 (3)三．酒店式公寓的现状 (3)四．市调个案分析 (4)叁、产品篇 (6)一．项目概况 (6)二．项目经济技术指标 (6)三．项目周边配套情形 (6)四．项目SWOT分析 (7)五．产品定位 (8)六．产品定价 (8)肆、行销篇 (10)一．总体策略 (10)二．价格策略 (10)三．行销通路 (11)四．业务执行 (11)五．行销架构及人员背景 (20)壹、市场篇一．厦门市房地产形势1．供需差不多情形厦门市房地产通过多年得进展，已出现出快速进展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。
2003年厦门区域经济显现高开、高走、高增长得〝三高〞态势，经济进展迅速。
厦门房地产市场是以住宅消费为主导。
2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，以后将会连续稳固进展。
厦门市区房地产开发投资情形表类别2003年同比增长房地产开发投资〔亿元〕79.27 27.18％房地产施工面积〔万㎡〕1290.19 17.84％商品房竣工面积〔万㎡〕297.32 36.05％商品房实际销售面积(万265.92 17.63%㎡)商品房预售面积〔万㎡〕212.71 16.33％〔资料来源：厦门统计局〕2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
2．厦门经济环境依照国家统计局都市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中都市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的进展提供了专门好的基础条件。
二．客层来源A.厦门本地客户。
福建省厦门市房地产项目产品策划报告
选择国际***城的九大理由
1、贵族般的极致享受（海景大户型）
2、无限惊喜的购物乐趣 （国际购物中心）
3、前所未有的安全平稳 （智能化安全防护）
本案应以高科技的保全系统来诠释其安全，保障 住户拥有不受干扰的私人空间，打造一个夜不闭 户的安全城堡。在安全防护方面，可配备：红外 线电子监控系统、可视门铃对讲系统、闭路电视 监控系统、安全防盗自动化系统、门禁及电子巡 更系统、智能消防报警系统、家居报警系统。 此外，还应采用24小时巡逻、入口登记管理、紧 急事故预警制度等保全管理来配合科技系统，做 到滴水不漏。
1、本案A1—A4地块的规模即达到了用地面积102922.02㎡、 建筑面积287355㎡的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋 向高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。 从本案4月8号以岛内“地王”12.1亿元摘牌起，便因其超大的 体量引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的 大盘形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优 势做足、用足，体现一种磅礴的整体感。——规模性
（二）项目形象定位
***生活新时代
——西海域45万平国际化建筑集群
集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个 大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑 群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对 集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体 现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的 一个重要卖点
***生活方式概念设计阐述
背景及意义：
1、缘于海洋文化——海是本案的灵魂
提到厦门就不得不提到“海”，厦门具备如此强大的城市辐射力和吸引力，就在于 其滨海旅游城市的定位；而本案的开发单位港务集团，也与海洋有着密切的关联；再 加上项目位于西海域第一排，具备优越的海景资源；所以本案的核心概念设计与海有 着必然的联系，“国际***城”命名具备浓郁的海洋气息，将***生活概念引入到居住 领域，很容易让人联想到豪华***上的贵族生活。而海洋给人的感觉就是集开放性、包 容性、国际性于一体，正是迎合了本案国际化的产品定位。
某高层别墅营销策划方案
某高层别墅营销策划方案一、市场分析1. 市场潜力：根据市场调研数据显示，近年来高层别墅市场逐渐兴起，并且呈现出稳定增长的趋势。
随着人们生活水平的提高，高端住宅需求量逐渐增加，同时，人们对于居住环境舒适度、安全性和社区配套设施等要求也越来越高。
2. 目标人群：针对高收入群体及有投资意向的人士，包括企业高管、企业业主、海外人士等。
二、定位策略1. 高端奢华定位：以高端奢华为主题，打造独具特色的高层别墅。
通过精心规划和设计，满足目标客户对于品质、舒适度和尊贵感的需求。
2. 社区配套设施：在别墅区域内设立完善的社区配套设施，包括私人会所、游泳池、健身中心、儿童乐园等，提供全方位的生活和娱乐体验。
3. 生态环境优势：将别墅项目规划在自然环境良好的地段，打造绿色生态的居住环境，提供清新的空气和美丽的景观，满足目标客户对于自然环境要求的同时，也提供了健康的生活方式。
三、营销策略1. 基于目标人群的定制化宣传：通过市场调研了解目标客户的喜好和需求，进行定制化宣传策略，以符合目标客户的审美和心理需求。
包括精美的宣传册、高质量的建筑模型、户型展示等，让目标客户能够亲身感受到高层别墅的独特魅力。
2. 建立品牌形象：通过线上和线下媒体渠道进行品牌宣传，打造高端奢华的品牌形象。
在品牌推广上注重传播高层别墅的独特之处，提升别墅的知名度和美誉度。
3. 合作联盟推广：与知名豪车品牌、奢侈品牌等进行合作，共同开展推广活动。
通过合作品牌的影响力将别墅项目与奢华生活形成联想，吸引目标客户的关注。
4. 高效销售策略：建立专业的销售团队，借助客户关系管理系统，对目标客户进行跟踪和维系，及时回应客户疑问，提供全面的售前和售后服务，加强与客户的沟通，提高客户满意度。
5. 引进金融支持：与银行建立合作关系，为购房客户提供贷款服务，提高购房便利度。
四、品质控制1. 确保建筑设计的高端奢华：引进国际顶尖建筑设计团队，打造别墅项目的独特外观和内部空间设计，确保别墅的高品质。
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目录壹、市场篇 (1)一．厦门市房地产形势 (1)二．客层来源 (1)貳、分析篇 (3)一．厦门市高层房地产分析 (3)二．厦门目前高层的现状 (3)三．酒店式公寓的现状 (3)四．市调个案分析 (4)叁、产品篇 (5)一．项目概况 (5)二．项目经济技术指标 (5)三．项目周边配套情况 (5)四．项目SWOT分析 (6)五．产品定位 (6)六．产品定价 (7)肆、行销篇 (8)一．总体策略 (8)二．价格策略 (8)三．行销通路 (9)四．业务执行 (9)五．行销架构及人员背景 (15)壹、市场篇一．厦门市房地产形势1．供需基本情况厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。
2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。
厦门房地产市场是以住宅消费为主导。
2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。
厦门市区房地产开发投资情况表类别2003年同比增长房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63%商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％（资料来源：厦门统计局）2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
2．厦门经济环境根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
二．客层来源A.厦门本地客户。
如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。
B.外地来厦购房者。
这是一个需要重点关注的群体，因为厦门70%的房产是有外地客户消化的，特别是来自泉州的客户。
在外地来厦购房者中根据用途又可分为自住客与投资客两种。
貳、分析篇一．厦门市高层房地产分析1．总体状况厦门的高层分布较为分散，主要散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带，另外江头一片也有少量高层建筑。
随着房地产的发展以及岛内土地供应量的匮乏，高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断厦门的高层、小高层住宅将越来越多。
多层住宅只会在岛外地价相对较便宜的地区才会出现。
高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素：1.地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。
2.人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层3.收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高二．厦门目前高层的现状厦门的高层相对分散，反映了城市泛CBD商业圈及第二商业带的发达情况有一定水准。
从目前开工的楼盘看，由于岛内土地稀缺，所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。
这从另一个侧面说明了厦门的高层建筑将会呈放量增长的一个态势。
三．酒店式公寓的现状“酒店式公寓”属于投资性物业，在时下商铺投资火热的时候，“酒店式公寓”依靠其居住＋投资特色占据房地产市场一席之地。
由于受开发商的追捧，“酒店式公寓”最近成为楼市的一匹黑马。
位于火车站和莲坂一带的裕发和官邸领一时之先，两家的楼房在今年春节前后开盘，每平方米售价在6000元以上，至今都已售出60％以上。
市场是最好的导师，紧随裕发和官邸之后，莲坂附近目前已有不少开发商开始圈地，目标直指“酒店式公寓”。
集酒店、公寓和写字楼于一体的“酒店式公寓”，让正在起步或发展阶段的境内外创业型公司、白领阶层对它情有独钟。
商务人流量是决定“酒店式公寓”是否兴建的最重要的条件。
据统计，每年厦门铁路到发总量达549万人次，航空进出总人次达425万，每年来厦的国内外游客总计超过1000万人次，其中商务精英超过20万人次。
因此，“酒店式公寓”周边必须有成熟的商务环境，交通方便，人流旺盛。
裕发和官邸能抢先一步，引领厦门“酒店式公寓”的潮流，正是因为他们都处于厦门的“黄金地段”。
裕发广场地处繁华的富山商圈中心，湖滨南路、厦禾路、嘉禾路、莲前大道交汇于此，好又多、假日商城、未来的明发MALL等商业巨头聚集，引来游人如臶。
其次，国贸大厦、莲富大厦、聚泰商业城盘踞于此，高端写字楼里企业林立、白领荟萃。
而官邸位于厦门火车站市中心的位臵，毗邻灿坤3C、世贸商城等商业机构，是厦门火车站———富山商圈龙头重地，紧邻梧村长途汽车站、火车站，是厦门交通重地。
四．市调个案分析(附市调表)从市场调查得出的结论来分析，目前厦门城市的均价在4500到5500之间。
其中湖滨南路，思北一带的房价由于交通便利，配套齐全，所以价格要领先厦门全市，几乎都在5000以上，面湖面海的房价更高，一般都要高出均价700到1000元一个平方。
另外火车站及江头一带的房价在4500到5000之间，个别案子由于小区配套较高，均价稍高。
比如汇丰家园虽然也处于金榜公园边上，不过由于小区规模大，配套齐，所以售价比同处金榜公园附近的美新广场高出近1000元一平米。
厦门高层的单体数量较多，基本不部臵社区环境，即使有也很简单。
较突出的是汇丰家园，内部设立了运动场、游泳池等。
而这种社区环境和配套很大程度上吸引了众多的消费者，增加了楼盘的卖点。
说明高层住宅同样需要高档次的配套来满足消费者娱乐休闲的需求。
叁、产品篇一．项目概况本项目位于湖滨南路与后江埭路交汇处，处于厦门繁华商业区中心区域内。
项目周边有多条公交线路经过，此外距火车站不足4公里，交通便利。
项目的周边形成了多个居住小区，如聚祥广场、繁荣广场、新嘉园等都是非常成熟的居住社区，房地产已有多年的发展，人气相当足。
二．项目经济技术指标项目用地面积：4619平方米建筑占地面积：4126平方米总建筑面积：64549平方米店铺面积：9119平方米住宅面积：43052平方米地下室：12378平方米汽车停车位：219辆三．项目周边配套情况学校：大同小学，厦门外语学院，厦门教育学院商业设施：诚达购物广场，禾祥西路商业街邮局、银行：市邮政营业厅，中国银行，建设银行，商业银行医院：中山医院公交线路：周边公交线路众多，处于商业中心，交通发达。
公交线路包括湖滨南路上：23路莲花五村―中山路99路金山小区―轮渡35路西堤码头―厦大白城禾祥西路上:56路轮渡―新店镇25路江头小区―中山路96路江头建材市场―海滨大厦1路厦大―文灶28路岭兜小区―鹭江道四．项目SWOT分析1.地处CBD商业圈，人气足，交通发达。
2.周边商业及居住气氛浓厚，有利于提高本项目产品的价值。
3.生活机能配套齐备，形成良好的居住氛围，属厦门最繁华的地段。
4.全钢结构，在厦门这种结构的产品是唯一的，目前只有东方时代广场裙楼部分选用了和本项目相同的结构。
5.小户型，总价低，客户臵业门槛不高。
烂尾楼的形象，购房者容易产生抗性。
因为厦门购房者更注重使用年限。
湖滨南路是一条交通要道，而禾祥西路又是商业街，项目南北都比较嘈杂。
3. 为高层建筑，缺乏一般小区住宅之环境配套。
附近缺少新开工的楼盘，相近的楼盘都已进入销售尾期。
1.泉州单身公寓投资持续升温，而厦门外地客户中泉州客户占了70%。
属于厦门最优地段，交通发达、升值潜力巨大。
厦门采取新的购房入户制度，由原先购45平米即可入厦门户口提高到150平米才可办理户口，如果本项目不能享受原有入户政策将流失掉一部分客户。
房价升温，二手房对市场的冲击加大。
房产政策的变化，使投资客数量减少。
厦门政府现在大力支持岛外开发,会分散客户投资岛内的注意力。
五．产品定位根据资料显示厦门购房者中有42.26%选择预支未来，按揭购买满意的房子，究其原因主要是因为目前的购房主力军的都是参加工作没几年的年轻人,这些人的资金积累一般不会很足,一次性付款有很大的难度或者说是不可能,但这些年轻人的购买欲望特别强烈,还有就是这些人手头上都握有按揭购房所需的首付款,而且他们的收入普遍比较高,按揭后还款压力不会很大,因此作为购房付款的一种主要方式----按揭就得到了这些人的青睐。
另有31.25%的人选择小户型作为过渡房，因为小户型房子虽然并不能满足购房者的实际居住需求,但也能满足购房者拥有产权的重要传统观念,而且一但经济条件许可,就可以随时把它出手,再购买自己满意的房子,所以持有这种臵业观点的人也不在少数!而从目前购房者的购房目的分析，投资购房的比例正有节节上升的趋势，而在投资的选择上来看，地段好总价低的小户型正越来越受到购房者的青睐，极有超越商铺投资的苗头。
结合本案地段极佳的先天优势，若定位成SOHO型的酒店式公寓，既能满足家庭办公的需要，又兼顾到了投资小户型的市场需求，如此一来对本案的顺利推广会打下一个坚实的基础。
六．产品定价鉴于本项目烂尾楼的客观存在，而独栋大楼在配套方面又无法做出规模，因此建议在大楼内部的配套方面做到精益求精，同时通过精装修的品质来淡化烂尾楼的影响，而在售价方面则应体现出高资态。
考虑到厦门买卖房产中习惯于打折的消费习性，我们可采用抬高表价而在实际销售中却给于客户一定折扣的方法，相信会给产品的去化带来不小的好处。
从本案实际情况考虑,由于大厦楼高30层,1到4层是商场部分,所以起价楼层设定在五楼。
目前处于莲坂商圈的裕发广场的均价定在6250一线，装修标准在800左右，而即将公开的九龙城虽然定在6800一线，但由于它是挑高四米五的产品，所以把这个因素考虑在内其毛坯均价也在5500左右，这两个项目都处于繁华商圈之内，在地段上与本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，楼宇自动化等参照五星级酒店标准制定，那么在售价方面则能取得更强的支撑。
另外离本案最近的楼盘丽水华庭的价格在5300到5500之间,由于本案的产品是小户型,考虑到总价的因素每平方可比其高200元,再加上五星级精装修的品质,每平方又可加上约1500——1800元,同时考虑到项目位臵处于黄金商业地段，项目本身全钢结构的贵族气息，都在一定程度上提升了大楼本身的品质，并在售价上可获得相应的支撑。
所以我们考虑本案的均价可定在7200——7800一线,倘若均价所在的楼层设在十六层,每层的楼层差价为60---80元一平米的话,那么五层的起售价约为6300元一平方米。
我们认为均价若考虑在7200元——7800一线，并在销售中采用低开高走的策略，应当是符合当前的市场局势。
肆、行销篇一．总体策略入市时机：结合本案的实际情况，推案的时间宜定在2004年九月份，因为这个时候一方面关于房产的新政策都已明朗化，同时十一长假也在这个阶段，容易通过厦门周边客户的来访积聚人气。