澳门的法制发展

四、中国澳门
澳门的法制发展深受葡萄牙法制影响，其分层所有权制度之立法也是始于葡萄牙1955年10月14日的第40333号法令，该法令通过1956年10月27日的葡萄牙第15984号内阁训令在澳门实施。

随着1966年《葡萄牙民法典》的颁布及实施，分层所有权从单行法回归到了民法典的规范，该法第1414条至1438条正是关于分层所有权的规范，共25条，分为四节:第一节为一般规定;第二节为分层所有权的设立;第三节为分层所有人的权利及负担;第四节为共同部
分的管理。

葡萄牙政府于1966年11月25日通过第47344号法令将《葡萄牙民法典》伸延适用到澳门。

然而，《葡萄牙民法典》关于分层所有权制度的大部分规定均以第40333号法令为基础，因此，葡萄牙政府第40333号法令可谓是澳门现代分层所有权制度的奠基石。

于20世纪80年代前，澳门社会经济发展平稳，人口压力不大，人们的住宅纠纷较少，故此，《葡萄牙民法典》关于分层所有权制度的规范于澳门之施行尚未见不足。

至20世纪80年代，随着内地改革开放，大量的内地移民定居澳门，澳门人口随即急剧上升，住房不足问题应运而生。

此后，大量的高层建筑物不断落成，人们的住宅纠纷亦随之增加，《葡萄牙民法典》关于分层所有权制度的规定逐渐突显弊端。

因应社会发展的需求，澳门政府于1985年4月13日颁布了第31/85/M号法令(以下简称1985年法令)。

1985年法令改革主要有三个方面:一是允许除公证契约以外，增加行政行为设立分层所有权;二是统一独立单位的名称及编号方式以纠正过往的混乱情况;三是允许分层所有权的临时登记以及规范分阶段完成的多栋楼宇的登记。

此项改革暂时缓解了澳门社会的住宅矛盾，但是，这些改革必然需要出台与之相应的配套措施，如新的物业登记法律规范等，才能充分获得社会效果。

然而，澳门的物业登记法律制度改革却未能并驾齐驱而停滞不前，直至1999年，澳门政府才颁布了新的《物业登记法典》。

在此之前，1985年法令所要求的物业登记法上的配套设施要等到1996年9月9日颁布的第25/96/M号法令(以下简称1996年法令)改革才得到响应。

1996年法令，即分层楼宇法律制度，其主要改革有:一是规定每个停车位均设定为独立单位;二是规定独立单位及其共同部分均须强制购买火险;三是改善分层所有人大会的决议制度;四是初步规定了多栋楼宇组成的综合大厦管理制度。

比较1985年法令和1996年法令可见，前者只是分层所有权制度改革的一次小试牛刀，后者则是一次大刀阔斧的改革。

因前者的改革内容并未脱离《葡萄牙民法典》，只是针对澳门本土情况作出若干对策规范而已，后者的改革内容则完全脱离了《葡萄牙民法典》，并形成了澳门本土特色的现代分层所有权制度。

随着澳门回归祖国，澳门人民对于制定本土化法律的呼声日益高涨。

经过一轮艰辛的立法进程，《澳门民法典》于1999年11月1日正式生效。

分层所有权制度亦回归民法典，编排于第三卷(物权)第二编(所有权)第五章(分层所有权)中，即从第1313条至第1372条规定，共计60条文，其调整的关系包括:一是分层所有人对其独立单位的独立支配关系，即分层所有人对独立单位的使用、收益、处分关系;二是对分层所有人共有关系的调整;三是对分层所有人之间的“独立单位”相互邻接而引起不动产相邻关系的调整;四是对各分层所有人形成团体关系的调整。

其内容较为详尽并颇具特色，如，分层建筑物之专有部分在符合特定条件下可进行合并和分割;业主拖欠物业管理费用等负担的，管理团体直接向法院提起执行之诉，而非宣告之诉;楼宇管理制度包括了简单管理制度和综合管理制度，前者适用于单一楼宇组成之分层建筑物，后者适用于由一楼宇群组成之分层建筑物。

两者并非毫无关系，反而是基于相同的具体执行规则而存在，后者独特之处，只是建立了两套分层建筑物管理机关，一套是全体分层建筑物管理团体，一套是各子楼宇均须成立子分层建筑物管理团体。

两套管理机关相互配合、相互协作，共同维护楼宇之安宁和谐。

另外，楼宇管理制度之具体执行规则中，包括楼宇更新及重建制度、金钱处罚制度、平常管理权及负担转移制度等等，均有特别之处，是为澳门分层所有权制度之最大亮点。

尽管澳门现行分层所有权制度规范已回归民法典体制，但这并不意味着它完全回归民法典，这是由于在制定民法典之时，立法者忽略了一些现实问题而并未解决，如分层所有权的物权登记并未纳入民法典等。

这就决定了尚有一些与分层所有权制度有关的其他法律规范是没有纳入或不适宜纳入民法典，如，(1)1995年8月21日第41/95/M号法令，即《以房屋发展合同制度所建楼宇之管理》中规定政府部门在监督楼宇共同部分管理之合规范性方面的职责;(2)1999年9月20日第46/99/M号法令，即《物业登记法典》中有关分层所有权登记的规定;(3)1999年12月17日第6/99/M号法律，即《都市房地产的使用规范》中有关分层所有权的若干规定。

总的来说，《澳门民法典》第1313条至1372条规定以及1996年法令第37条至第42
条规定是澳门现行分层所有权制度的一般规定，而《以房屋发展合同制度所建楼宇之管理》、《物业登记法典》、《都市房地产的使用规范》中有关分层所有权的若干规定是特别法规定。